Pri predaji nehnuteľnosti, najmä rodinného domu, sa často stretávame s nepresnosťami v označení alebo evidencii súvisiacich stavieb. Garáž, letná kuchyňa, stodola či iné drobné stavby na pozemku, ktoré nie sú riadne ohlásené alebo skolaudované, môžu predstavovať značné komplikácie. Tieto na prvý pohľad drobné nedopatrenia môžu viesť k problémom s financovaním kúpy, čím sa predaj nehnuteľnosti nečakane oddiali. Keďže približne 90 % kupujúcich financuje svoje bývanie prostredníctvom hypotekárneho úveru, právny stav nehnuteľnosti a s ňou spojených stavieb nadobúda kľúčový význam.
Nehnuteľnosť a stavba: Základné právne definície
Aby sme mohli pochopiť súvislosti, je nevyhnutné rozlišovať medzi pojmami "nehnuteľnosť" a "stavba". V právnom zmysle slova je nehnuteľnosť definovaná ako pozemok a stavba s ním pevne spojená. Stavba je potom stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov. Stavby sa ďalej členia na pozemné stavby, čo sú v podstate zastrešené budovy, a inžinierske stavby, ktoré zahŕňajú cesty, chodníky, parkoviská, železnice, inžinierske siete, priemyselné stavby či športoviská.
V katastri nehnuteľností sa evidujú najmä pozemné stavby, ktoré majú pevný základ alebo sú s ním spojené, prípadne aj podzemné stavby. Hranicou stavby sa rozumie prienik podzemných a nadzemných stavieb so zemským povrchom, alebo priemet nadzemnej stavby na zemský povrch, ak má previs. Táto definícia je dôležitá najmä pri vymedzení rozsahu pozemku a stavieb na ňom.
Problémy s financovaním: Banka a záložné právo
Podmienkou na čerpanie hypotekárneho úveru nie je len bonita žiadateľa, ale nemenej dôležitá je aj samotná nehnuteľnosť, ktorá bude tvoriť predmet záložného práva. Teda nehnuteľnosť, ktorou bude kupujúci ručiť banke za splatenie úveru, musí byť právne v poriadku. Často sa stáva, že majitelia nehnuteľností si túto skutočnosť uvedomia až vtedy, keď konkrétny záujemca o kúpu požiada o úver a na tento účel je potrebné vyhotoviť znalecký posudok.
Neoddeliteľnou súčasťou znaleckého posudku je štandardne list vlastníctva k nehnuteľnosti a snímka z katastrálnej mapy. Ak na tejto snímke nie je daná stavba na pozemku zakreslená, nastáva problém. Okrem toho, že znalecká hodnota nehnuteľnosti je nižšia, banka nie je ochotná akceptovať nehnuteľnosť, ktorá nie je v súlade s katastrálnou evidenciou, ako predmet záložného práva. Toto môže viesť k zamietnutiu úveru a tým pádom k zmareniu celej transakcie.
Drobné stavby a ich legalizácia
V prípade drobných stavieb, definovaných ako stavby s rozlohou do 25 m² a výškou do 5 m, alebo hĺbkou do 3 m, postačovalo v minulosti splniť si ohlasovaciu povinnosť na stavebnom úrade pred začatím výstavby. Ak sa tento dokument stratil, je možné zájsť na príslušný stavebný úrad, kde vám môžu vystaviť potvrdenie o splnení ohlasovacej povinnosti, vrátane veku stavby. Následne sa vyhotoví nový geometrický plán, na základe ktorého sa po schválení Okresným úradom - odborom katastra - aktualizuje snímka z katastrálnej mapy. Až potom je možné dokončiť znalecký posudok a pokračovať vo vybavovaní úveru.
Nelegálne (čierne) stavby a ich riešenie
Väčšie starosti nastávajú, ak stavba presahuje rozmery drobnej stavby a majiteľ nemá k dispozícii stavebné povolenie, na základe ktorého bola stavba realizovaná, alebo hlavné kolaudačné rozhodnutie, ktoré potvrdzuje riadne skolaudovanie stavby postavenej na základe platného stavebného povolenia. Ak tieto dokumenty k stavbe chýbajú, jedná sa o nelegálnu „čiernu“ stavbu.
Aj keď ste za takúto stavbu platili napríklad 20 rokov daň, neznamená to, že je postavená legálne. Okrem možnosti zbúrania takejto stavby existuje aj možnosť jej dodatočnej legalizácie. Tento proces si vyžaduje kompletnú stavebnú dokumentáciu, teda technické výkresy k stavbe, podanie žiadosti o stavebné povolenie na stavebný úrad a následné skolaudovanie stavby. Okrem finančných prostriedkov, ktoré sa môžu pohybovať približne od 2000 do 3000 EUR (vrátane nových stavebných výkresov, ak neexistujú pôvodné), je potrebná aj značná trpezlivosť.
Na všetkých úradoch existujú zákonné lehoty, do ktorých sa vám úradníci musia vyjadriť. Tento proces môže predĺžiť predaj nehnuteľnosti od 3 až do 7 mesiacov. Budúci kupujúci bývajú v takýchto prípadoch netrpezliví a často nie sú ochotní čakať tak dlho, čo môže viesť k strate potenciálnych záujemcov. Preto je mimoriadne dôležité tieto záležitosti riešiť vopred, skôr ako sa objaví prvý záujemca o kúpu nehnuteľnosti.
Dedičstvo a nejasné vlastnícke vzťahy
Často sa predávaná nehnuteľnosť stáva predmetom dedičstva. Právoplatní dedičia však nemusia mať dostatočné vedomosti a podklady k nehnuteľnosti, aby mohli správne postupovať pri jej predaji alebo legalizácii stavieb. V takýchto prípadoch je nevyhnutná odborná pomoc.
Realitní makléri a preverovanie stavu nehnuteľností
Profesionálni realitní makléri, ako napríklad tí z Domov Reality, preverujú nielen technický, ale aj právny stav nehnuteľností, ktoré sprostredkúvajú. Vďaka tomu dokážu na potenciálne komplikácie upozorniť vopred a pomôcť majiteľom dotiahnuť všetky záležitosti do potrebného právneho stavu ešte pred príchodom prvého záujemcu. Okrem toho ponúkajú riešenia aj v situáciách, keď je záujemca rýchlejší ako úradné procesy.
Za tieto nadštandardné služby "na kľúč" si Domov Reality spravidla nič neúčtujú. Akceptujú cenu požadovanú majiteľom, pripočítajú dohodnutú províziu za sprostredkovanie predaja, a tieto sumy tvoria kúpnu cenu nehnuteľnosti. Makléri dostávajú odmenu až po úspešnom predaji, dovtedy si nič neúčtujú za svoje služby, bez ohľadu na výdavky spojené s inzerciou, právnymi službami či cestovnými nákladmi. Zverenie predaja nehnuteľnosti profesionálom teda môže ušetriť nielen čas, ale aj veľa starostí, a to bez dodatočných nákladov pre predávajúceho.
046 – Povinnosti projektantov podľa nového stavebného zákona – JUDr. Tatiana Prokopová
Zákony a predpisy týkajúce sa stavieb
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon): Tento zákon definuje základné pojmy a postupy týkajúce sa výstavby. Stanovuje, kedy je potrebné stavebné povolenie a kedy postačuje ohlásenie drobnej stavby.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Tento zákon definuje bytový dom a upravuje vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.
Občiansky zákonník (§ 120, § 135c): Upravuje vlastnícke práva k stavbám a pozemkom, ako aj postupy pri riešení neoprávnených stavieb.
Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy: Tento zákon chráni poľnohospodársku pôdu a upravuje podmienky jej vyňatia z poľnohospodárskeho pôdneho fondu na stavebné účely.
Nový stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z. platný od 1. apríla 2025): Prináša zmeny v pravidlách pre stavbu, vrátane oplotenia, a zavádza prísnejšie postupy pri riešení čiernych stavieb. Stavby postavené bez povolenia po účinnosti zákona nebudú dodatočne zlegalizovateľné a bude ich musieť vlastník odstrániť na vlastné náklady.
Kataster nehnuteľností a list vlastníctva
Kataster nehnuteľností je informačný systém, ktorý obsahuje zoznam nehnuteľností, ich popis a údaje o ich geometrickom a polohovom určení. Súčasťou katastra sú aj údaje o právach k nehnuteľnostiam, ako sú vlastnícke právo, záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, správa majetku štátu, obcí, VÚC a nájomné právo (trvajúce viac ako 5 rokov).
List vlastníctva (LV) je základným dokladom na preukázanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam. Obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, obce a katastrálneho územia. Kľúčovou je časť A - majetková podstata, ktorá obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam. Pri kúpe pozemku je dôležité overiť si jeho kategorizáciu na katastrálnej mape a v liste vlastníctva, či je vedený ako "zastavaná plocha a nádvorie" alebo "ostatné plochy", ktoré sú vhodné na výstavbu. Ak je pozemok vedený ako záhrada, orná pôda či iná poľnohospodárska pôda, je potrebné riešiť jeho vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, čo býva zdĺhavý proces.
Stavebný pozemok: Viac ako len "stavebný"
Pojem "stavebný pozemok", ktorý sa bežne používa v inzerátoch, nemusí nevyhnutne znamenať, že sa na danom mieste môže stavať. Podľa § 43h stavebného zákona sa stavebným pozemkom rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie, a pozemok už zastavaný stavbou. Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho alebo lesného pôdneho fondu, môže byť za stavebný pozemok určený len vtedy, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z týchto fondov, alebo ak je v zastavanom území.
Pred kúpou pozemku je preto nevyhnutné overiť si jeho kategorizáciu na katastri nehnuteľností a vyžiadať si od príslušného stavebného úradu územno-plánovaciu informáciu (UPI), ktorá potvrdí možnosť výstavby a jej podmienky. Každá parcela má totiž svoje regulačné prvky, ktoré bližšie určujú možnosti budúcej výstavby. Dôležitým predpokladom dobrej kúpy je aj právne vysporiadanie prístupovej cesty a dostupnosť inžinierskych sietí (voda, elektrina, plyn, kanalizácia).
Postup pri nelegálnej stavbe na spoluvlastníckom pozemku
Ak zistíte, že na parcele, na ktorej máte spoluvlastnícky podiel, je postavený dom bez vášho vedomia, odporúča sa obrátiť sa na príslušný stavebný úrad. Ten preverí, či na stavbu bolo vydané stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie. Ak stavba vznikla bez povolenia alebo v rozpore s ním, stavebný úrad začne konanie a vyzve vlastníka stavby na predloženie dokladov. V prípade, že vlastník nepredloží požadované doklady alebo sa preukáže rozpor stavby s verejným záujmom, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.
Ak sa preukáže, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejným záujmom, ale vlastník stavby nepreukáže svoje právo k pozemku a vlastník pozemku s dodatočným povolením nesúhlasí, stavebný úrad odkáže vlastníka pozemku na súd. Na súde je možné podať žalobu na odstránenie stavby na náklady jej vlastníka. Ak odstránenie stavby nie je účelné, súd môže za náhradu prikázať stavbu do vlastníctva vlastníka pozemku, ak s tým súhlasí. V nevyhnutnom rozsahu môže súd zriadiť aj vecné bremeno za náhradu.
Vzhľadom na komplexnosť právnych vzťahov a možných komplikácií je pri predaji či kúpe nehnuteľností, najmä ak súvisia s rôznymi stavbami, vždy rozumné obrátiť sa na odborníkov, ktorí vám pomôžu zabezpečiť hladký priebeh celej transakcie.
tags: #nehnutelnost #nie #je #stavbou