Nehnuteľnosti zohrávajú dôležitú úlohu v živote jednotlivcov, či už ide o bývanie, investície alebo dedičstvo. Zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností je pre väčšinu ľudí rozhodujúcim zdrojom informácií pri kúpe bytu či domu. Čo sa však stane, ak nehnuteľnosť nie je v katastri zapísaná? Tento článok sa zaoberá problémami spojenými s nehnuteľnosťami nezapísanými v katastri a ponúka prehľad o možných riešeniach, pričom vychádza z aktuálnych právnych predpisov a praktických skúseností.
Problémy spojené s nehnuteľnosťami nezapísanými v katastri
Súčasná situácia na trhu s nehnuteľnosťami odhaľuje prípady, kedy zápisy v katastri nehnuteľností nezodpovedajú skutočnému právnemu stavu. Tieto nezrovnalosti môžu viesť k značným komplikáciám pre vlastníkov, kupujúcich aj dedičov.
Duplicita vlastníctva a spochybnená hodnovernosť údajov
Nie je výnimkou stretnúť sa na listoch vlastníctva (ďalej len „LV“) so zapísanou poznámkou o spochybnení hodnovernosti údajov katastra. Táto poznámka sa objavuje v časti „B“ LV pri údaji o niektorom konkrétnom vlastníkovi z titulu duplicity vlastníctva. Takáto poznámka môže znieť napríklad takto: „Hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti je spochybnená - údaje katastra sa nesmú používať (vlastník je duplicitný s vlastníkom z LV č. […] a/alebo pozemok má v súčte viac vlastníckych podielov, ako tvorí 1/1 (napr. 1,5)).“
Duplicita vlastníctva je neželaným javom spôsobeným najmä spôsobom evidovania vlastníckych práv k nehnuteľnostiam v minulosti. Od roku 1951 totiž bola pozemková kniha (a neskôr zavedená evidencia nehnuteľností) vedená viac-menej len formálne, pretože zápisy do nej už neboli povinné. Nemali totiž právotvorné účinky, teda vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy; zápis do nej mal len evidenčný charakter. Taktiež samotné vlastnícke vzťahy ustúpili vzťahom užívacím (kedy napr. JRD alebo iné organizácie mali oprávnenie hospodáriť na cudzích pozemkoch, pričom vlastník pozemku s pozemkom nemohol prakticky nijako nakladať), čo spôsobovalo nezáujem vlastníkov o riadnu evidenciu ich vlastníckych vzťahov.
Toto následne vyústilo do situácie, kedy sa do pozemkovej knihy (od roku 1951 do roku 1964) alebo neskoršej evidencie nehnuteľností (od roku 1964 do roku 1992) nezapísali všetky tituly nadobudnutia vlastníctva pozemku. Došlo tak k tomu, že napríklad jeden pozemok bol viackrát prededený v prospech viacerých dedičov, kúpna zmluva nebola zapísaná, takže vlastnícke právo sa stále odvodzovalo od pôvodných a nie nových vlastníkov a pod. Mnohé tieto skutočnosti sa zistili pri spracovaní registrov obnovenej evidencie pozemkov (tzv. ROEP).
Dôsledky nezapísanej alebo problematickej nehnuteľnosti
Situácia, kedy nehnuteľnosť nie je riadne zapísaná v katastri, alebo sú údaje o nej spochybnené, prináša radu vážnych dôsledkov:
- Obmedzené nakladanie s nehnuteľnosťou: Poznámka na LV, ktorá oznamuje, že hodnovernosť údajov katastra bola spochybnená, má obmedzujúci charakter. To znamená, že s takouto nehnuteľnosťou nemožno disponovať, napríklad ju predať. Je to práve preto, že v takomto stave nie je možné jednoznačne z LV určiť, kto je skutočným vlastníkom pozemku. Ak je v katastri zapísané duplicitné alebo viacnásobné vlastníctvo, hodnovernosť údajov katastra je spochybnená v zmysle § 29 ods. 3 vyhlášky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností. Podľa § 31 ods. 1 zákona o katastri nehnuteľností okresný úrad preskúma okrem iného zmluvu aj z hľadiska, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou. Poznámka duplicity vlastníctva má obmedzujúci charakter a bráni prevodu nehnuteľnosti (rozsudok Krajského súdu v Nitre z 24.11.2009, sp.zn. 11S/39/2009). V prípade, ak by jeden z duplicitných vlastníkov chcel nehnuteľnosť previesť zmluvou o prevode nehnuteľnosti na tretiu osobu, príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, vklad vlastníckeho práva nepovolí, nakoľko nie je splnená podmienka podľa § 31 ods. 1 zákona o katastri nehnuteľností. Poznámka o duplicite vlastníctva neumožňuje vyporiadanie vlastníctva k nehnuteľnosti ani medzi duplicitnými vlastníkmi kúpnou či darovacou zmluvou.
- Právna neistota: Ako uvádza advokát Vladimír Sedliak z advokátskej kancelárie FALATH & PARTNERS, v praxi existujú situácie, keď zápis v katastri nezodpovedá skutočnému právnemu stavu. „Najčastejšie ide o prípady, keď bol zápis dosiahnutý trestnou činnosťou alebo na základe absolútne neplatného právneho úkonu,“ vysvetľuje. Táto neistota sa prejavuje v nejasnostiach ohľadom skutočného vlastníctva, čo môže viesť k sporom a súdnym konaniam.
- Riziko pre kupujúcich: Dobromyseľný kupujúci, ktorý dôveruje zápisu v katastri, môže byť nútený nehnuteľnosť vrátiť pôvodnému vlastníkovi a svoje peniaze si vymáhať od osoby, ktorá medzičasom nemusí existovať. Toto riziko je obzvlášť vysoké v prípadoch, kedy došlo k podvodnému konaniu alebo k zápisu na základe neplatného právneho úkonu.
- Komplikácie pri dedičstve: Ak vlastník nehnuteľnosti zomrie a nehnuteľnosť nie je riadne zapísaná v katastri, dedičské konanie sa môže značne skomplikovať. Dôjde k nutnosti dohľadávať a preukazovať vlastnícke právo k nehnuteľnosti, čo môže byť zdĺhavé a finančne náročné.
- Problémy pri žiadosti o úver: Banky zvyčajne neposkytujú úvery na nehnuteľnosti, ktoré nie sú riadne a jednoznačne zapísané v katastri. Nejasný právny stav nehnuteľnosti predstavuje pre banku vysoké riziko, a preto sa takéto žiadosti o úver zvyčajne zamietajú.
Riešenia problémov s nezapísanou nehnuteľnosťou
Napriek komplikáciám existuje niekoľko právnych ciest, ako riešiť situácie spojené s nehnuteľnosťami, ktoré nie sú riadne zapísané v katastri alebo majú spochybnené vlastnícke právo.
Dohoda dotknutých osôb
Najlepším a najrýchlejším riešením je vždy dohoda medzi všetkými dotknutými stranami. Právny poriadok umožňuje niekoľko spôsobov vyriešenia takýchto sporov, pričom dohoda o urovnaní je jednou z možností. Podľa § 36a ods. 1 Katastrálneho zákona, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená ďalšia verejná listina alebo iná listina, ktorá nevychádza z údajov katastra, okresný úrad nevykoná záznam a túto skutočnosť oznámi tomu, kto ju predložil, a tomu, v koho prospech právo k nehnuteľnosti svedčí podľa listiny. Okresný úrad súčasne vyzve dotknuté osoby, aby uzavreli dohodu alebo podali na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti. Teda ak je okresnému úradu doručené napr. osvedčenie o dedičstve, kde údaje v ňom nevychádzajú z údajov katastra (lebo v ňom napr. nie je zapísaný pôvodný vlastník), okresný úrad tento zápis nevykoná, ale vyzve účastníkov na dohodu alebo podanie žaloby na súd.
Zmluvy o nehnuteľnostiach: 5 základných prvkov pre úspešné zvládnutie skúšky | Zavolajte Maggie
Ak dotknuté osoby majú záujem vzniknutú situáciu riešiť mimosúdnou dohodou, majú dve možnosti. Prvou je uzatvorenie nepomenovanej (inominátnej) zmluvy podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Spôsob vyriešenia spornosti či pochybnosti vlastníckeho práva k nehnuteľnosti dohodou o urovnaní potvrdzuje aj rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové zo dňa 28.08.2001 sp. zn. 22Ca 375/2001. Dohoda medzi dotknutými osobami musí obsahovať popísanie predmetu sporu ako aj riešenie, na ktorom sa dotknuté osoby dohodli. Zároveň podľa § 42 ods. 1 Katastrálneho zákona je potrebné doložiť na kataster nehnuteľností aj návrh na vklad. Podpisy na návrhu na vklad nemusia byť úradne overené.
Zistenie dôvodu nezapísania a doplnenie dokumentov
Prvým krokom k vyriešeniu problému je dôkladné zistenie, prečo nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastri alebo prečo sú jej údaje spochybnené. Môže to byť z rôznych príčin, ako sú chýbajúce dokumenty, právne problémy, nezrovnalosti pri zmene vlastníctva alebo administratívne chyby v minulosti.
Ak sa ukáže, že chýbajú relevantné dokumenty, je nevyhnutné ich doplniť. Môže ísť napríklad o chýbajúce kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, rozhodnutia o dedičstve, geometrické plány alebo iné listiny preukazujúce vlastnícke právo. V tomto procese je kľúčové presne identifikovať, ktoré konkrétne dokumenty sú potrebné.
Odborná pomoc
Ak sa vám zdá situácia zložitá, alebo máte pochybnosti o správnom postupe, neváhajte osloviť expertov. Odborník na nehnuteľnosti, právnik špecializujúci sa na nehnuteľnostné právo či súdny geodet vám môžu poskytnúť cenné rady a usmernenia. Títo profesionáli vám pomôžu rozlúštiť právne aspekty, posúdiť relevantné dokumenty a získať istotu vo vašich krokoch. Právnik dokáže posúdiť platnosť zmlúv, identifikovať právne vady a navrhnúť najvhodnejšie riešenie. Geodet môže byť nápomocný pri identifikácii parciel, overení hraníc a vypracovaní potrebných geometrických plánov.
Žiadosť o zápis do katastra a ďalšie právne kroky
S doplnenými dokumentmi a s podporou odborníkov môžete pristúpiť k podaniu žiadosti o zápis do katastra nehnuteľností. V tomto procese je dôležité postupovať podľa platných právnych predpisov a predložiť všetky požadované náležitosti.
Riešenie duplicity vlastníctva
V prípade duplicity vlastníctva je dôležité ustanovenie § 36a ods. 1 Katastrálneho zákona. Ak okresnému úradu (katastrálnemu odboru) dôjde napríklad osvedčenie o dedičstve, kde údaje v ňom nevychádzajú z údajov katastra (lebo v ňom napr. nie je zapísaný pôvodný vlastník), okresný úrad tento zápis nevykoná. Namiesto toho vyzve dotknuté osoby, aby uzavreli dohodu alebo podali na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti.
Súdne rozhodnutie
Podľa § 36a ods. 3 Katastrálneho zákona, ak je na vykonanie záznamu predložené súdne rozhodnutie, ktoré v dôsledku ďalšej právnej zmeny nie je záväzné pre osobu zapísanú v katastri, okresný úrad záznam nevykoná a o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra poznámku na dobu dvoch mesiacov od jej zápisu. V prípade, že by bola okresnému úradu doručená zmluva na vykonanie zápisu do katastra vkladom, okresný úrad návrh na vklad zamietne, lebo nebude splnená podmienka preukázania, že je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou (§ 31 ods. 1 KZ).
Ak dohoda nie je možná, alebo ak došlo k závažnému porušeniu práva, je nevyhnutné obrátiť sa na súd. Osoba, ktorá tvrdí, že je vlastníkom namiesto, príp. popri osobe zapísanej ako vlastník v katastri nehnuteľností, má právo podať tzv. určovaciu žalobu, t. j. požadovať, aby sa rozhodlo o určení, že tu vlastnícke právo danej osoby je, ak je na tom tzv. naliehavý právny záujem (§ 137 písm. c/ zákona č. 160/2015 Z. z. Občianskeho súdneho poriadku). V zmysle rozhodovacej praxe súdov je naliehavý právny záujem daný (okrem iného) aj vtedy, ak evidovaný stav (t. j. zápis v katastri nehnuteľností) nezodpovedá skutočnému právnemu stavu. Rozhodnutie súdu je v tomto prípade potrebné na zosúladenie evidovaného a právneho stavu. V prípade nesprávneho zápisu vlastníka v katastri nehnuteľnosti tak je naliehavý právny záujem daný. Okrem naliehavého právneho záujmu je v určovacej žalobe potrebné riadne preukázať i to, že žalobca je skutočne vlastníkom danej nehnuteľnosti namiesto, príp. popri žalovanom. Na preukázanie vyššie uvedeného je veľakrát potrebné dohľadať a skúmať staré pozemkovoknižné vložky, rozhodnutia súdov, notárov a iných orgánov ako aj rôzne ďalšie archívne listiny. Určovacia žaloba musí smerovať proti všetkým, ktorí sú ako vlastníci nehnuteľnosti zapísaní v katastri nehnuteľností.
Oprava chyby v katastrálnom operáte
Podľa ustanovenia § 59 ods. 1 Katastrálneho zákona „konanie o oprave chyby je konanie, v ktorom okresný úrad opravuje chybné údaje katastra, ktoré vznikli jeho vlastnou činnosťou alebo činnosťou iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb na základe chybných podkladov okresného úradu.“ Oprava chyby sa vykoná zápisom do katastra na základe rozhodnutia o oprave chyby alebo protokolu o oprave chyby. Ide najmä o prípady, kedy došlo na strane pracovníkov katastra k nesprávnemu zápisu údajov z predložených listín (zapíše sa nesprávny účastník ako vlastník, zapíše sa nesprávny vlastnícky podiel a pod.). V takomto prípade teda okresný úrad začne konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte, a to z vlastného podnetu (sám zistí, že došlo ku chybnému zápisu) alebo na návrh účastníka. Okresný úrad je povinný rozhodnúť o návrhu na opravu chyby do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania (§ 59a ods. 3 Katastrálneho zákona), pričom na takéto konanie sa vzťahuje zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní.
Prevencia problémov s nehnuteľnosťami
Najlepšou cestou, ako sa vyhnúť komplikáciám spojeným s nehnuteľnosťami nezapísanými v katastri, je prevencia. Dôkladná obozretnosť pri akýchkoľvek transakciách s nehnuteľnosťami môže ušetriť nielen čas a peniaze, ale aj zbytočné starosti.
Dôkladná kontrola pred kúpou
Základom je podrobné štúdium listu vlastníctva, najmä nadobúdacieho titulu a časového odstupu medzi jednotlivými prevodmi. Rizikom sú aj právnické osoby, ktoré môžu ľahko zaniknúť, ako aj prípady bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Ak nehnuteľnosť patrí do BSM a prevod prebehne bez súhlasu druhého manžela, môže byť zmluva napadnutá až do troch rokov. Varovným signálom je aj podozrivo nízka cena alebo poznámka o prebiehajúcom súdnom spore zapísaná v katastri.
Analýza kúpnej zmluvy
Ak v zmluve chýbajú základné vyhlásenia predávajúceho o právnom stave nehnuteľnosti, ide o vážny problém. Kúpna zmluva by mala jednoznačne definovať predmet prevodu, cenu, platobné podmienky a vyhlásenia predávajúceho o tom, že nehnuteľnosť nie je zaťažená právami tretích osôb, nie je predmetom súdneho sporu a predávajúci je oprávnený s ňou nakladať.
Právna previerka (Due Diligence)
Pri väčších investíciách, ako je kúpa nehnuteľnosti, sa dôrazne odporúča hĺbková právna previerka, ktorú vie zabezpečiť advokátska kancelária. Táto previerka zahŕňa komplexnú kontrolu právneho stavu nehnuteľnosti, vrátane preverenia vlastníckych vzťahov, existencie vecných bremien, záložných práv, predkupných práv, ako aj súladu s územným plánom a inými relevantnými predpismi.
Príklady z praxe a ich riešenia
Kúpa nehnuteľnosti s nezapísaným vlastníctvom
Častou otázkou je, či pri kúpe nehnuteľnosti, ktorú predávajúci vlastní na základe zmluvy uzatvorenej pred viac ako 10 rokmi, je nutné, aby predávajúci najprv požiadal o vklad vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Ak zmluva bola v minulosti riadne uzatvorená a zahŕňa aj overenie podpisov, ale vklad do katastra nehnuteľností doteraz nebol uskutočnený, odporúča sa takúto nehnuteľnosť nekupovať. Pokiaľ ide podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva na základe pôvodnej zmluvy, tento návrh na vklad mal byť podaný v lehote do 3 rokov od podpísania kúpnej zmluvy. V takomto prípade je nevyhnutné kontaktovať advokáta na vyporiadanie veci v celosti (pôvodná, ako aj prípadná nová kúpna zmluva).
Zamietnutie návrhu na vklad do katastra pri kúpe obecného pozemku
V prípade, že bol návrh na vklad do katastra zamietnutý z dôvodu nedostatkov v hlasovaní poslancov (napr. pri kúpe obecného pozemku), prvým krokom je kontaktovať obecný úrad a zistiť presné príčiny zamietnutia a pokúsiť sa ich vyriešiť. Ak nedôjde k dohode, môžete podať odvolanie na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR), ktorý má na rozhodnutie lehotu 6 mesiacov. Možno by bolo vhodné zvážiť dohodu so starostom alebo obecným zastupiteľstvom na znovu prerokovaní predaja pozemku. Ďalšou možnosťou je podanie žaloby na súd, ak je postup obce v rozpore so zákonom alebo pravidlami obce.
Nehnuteľnosti, ktoré sa nezapisujú do katastra
V slovenskom právnom poriadku existujú určité typy stavieb, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností v tradičnom zmysle. Ide najmä o rôzne inžinierske stavby v zmysle stavebného zákona (inžinierske siete, komunikácie,…). V českej právnej úprave sa s týmto problémom elegantne vysporiadali už v roku 2001 (§ 133 ods. 3 Občianskeho zákonníka), podobná úprava v slovenskom OZ však chýba. Podľa § 6 ods. 2 Katastrálneho zákona sa inžinierske stavby a drobné stavby v katastri zobrazujú len na katastrálnej mape uvedením parcelného čísla pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. V tejto súvislosti tiež poukazuje na problém so zápisom vzniku záložného práva k takejto nehnuteľnosti neevidovanej na konkrétnom liste vlastníctva.
Podľa môjho názoru neexistuje iná možnosť ako prevod vlastníckeho práva účinnosťou zmluvy (prípadne iným spôsobom upraveným v zmluve). Výklad, podľa ktorého by takúto vec nebolo možné previesť vôbec, je zjavne absurdný a podľa mňa možno aj protiústavný. A takto sa to podľa mňa v praxi aj robí (čo je relevantné napr. pri prevode cestných konštrukcií, a pod.). Ale súhlasím, že je to diera v našom zákone a nebolo by na škodu mať tam obdobu českého § 133 ods. 3.
V súčasnosti novela katastrálneho zákona umožňuje zapísať do katastra (a tým pádom aj prevádzať) len stavby so strešnou konštrukciou a obvodovými stenami. Je tu rozpor medzi Občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom. Výsledkom je legislatívna diera a právna nemožnosť vykonávať svoje vlastnícke právo.
Novinky v katastrálnom konaní
V rámci novelizácie katastrálneho zákona sa zaviedli aj nové služby, ktoré majú pomôcť vlastníkom chrániť svoje nehnuteľnosti a predchádzať podvodným prevodom.
Sledovanie zmien na liste vlastníctva
Vlastníci si môžu aktivovať službu sledovanie zmien, ktorá ich automaticky informuje o akýchkoľvek zmenách na predmete služby v katastri nehnuteľností. Týka sa to vyznačenia plomby v liste vlastníctva, povolenia vkladu, vykonania záznamu alebo zápisu poznámky. Táto služba je spoplatnená sumou dve eurá mesačne za jednu nehnuteľnosť.
Súpis nehnuteľností
Ďalšou novinkou je spoplatnená služba, kde si vlastník môže vyžiadať výpis všetkých svojich nehnuteľností na jednom dokumente. Tento súpis nehnuteľností za celé územie Slovenska môže slúžiť na deklarovanie vlastníctva a poskytuje adresátovi istotu, že vlastník nevlastní len nehnuteľnosti uvedené na predložených výpisoch, ale všetky svoje nehnuteľnosti na Slovensku.
Nehnuteľnosť, ktorá nie je zapísaná v katastri, môže spočiatku vyzerať ako veľký problém, no s hlbokým nádychom a plánom to určite zvládnete! Zistite dôvod, získajte potrebné dokumenty, oslovte odborníkov a podajte žiadosť o zápis. Pamätajte, všetko sa dá vyriešiť, ak budete mať jasný plán a chladnú hlavu.
tags: #nehnutelnost #nezapisana #v #katastri