Nehnuteľnosti zohrávajú významnú rolu v našich životoch, či už ide o bývanie, investície alebo dedičstvo. Sú pre nás všetkých dôležité. Môžu byť miestom, kde žijeme, investíciou do budúcnosti alebo prostriedkom na zabezpečenie našich blízkych. Ale čo sa stane, ak vaša nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastri? To môže znieť znepokojujúco, ale nebojte sa! Existuje množstvo krokov, ktoré môžete podniknúť, aby ste túto situáciu úspešne vyriešili. Slovensko sa, s ohľadom na historický vývoj, stretáva s problémom nehnuteľností, ktoré nie sú riadne evidované v katastri nehnuteľností. Tento stav, ktorý je často spojený s rozdrobenosťou pozemkov a neznámou vlastníckou štruktúrou, môže spôsobovať nepríjemnosti pri uplatňovaní vlastníckych práv, kúpe pozemkov alebo ich využívaní.
Historický kontext evidencie nehnuteľností
Predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené ešte počas Rakúsko-Uhorska, do ktorých sa štandardne zapisovali mená a priezviská vlastníkov pozemkov. S nástupom socializmu prichádzalo k postupnému potlačovaniu vlastníckych práv, ktoré vyvrcholilo v roku 1951, kedy prišlo k zrušeniu povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách, keďže vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy. O trinásť rokov neskôr prišlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh, a tak už nebolo možné pokračovať ani v dobrovoľnom zapisovaní vlastníckych práv. Kataster nehnuteľností bol následne zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993. Na zmiernenie následkov chýbajúcej evidencie vlastníkov nehnuteľností slúžili od roku 1995 konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim (ROEP). V týchto konaniach sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP).
Dôsledky chýbajúcej či chybnej evidencie v katastri
Katastrálny operát skladajúci sa z obrovského množstva meniacich sa údajov môže rovnako ako iné registre obsahovať chybné dáta. Keďže ide o verejný informačný systém, je nevyhnutné zabezpečiť pravdivosť informácií o nehnuteľnostiach a o právach k nim. Chybný údaj sa môže do katastra nehnuteľností dostať nielen v dôsledku vlastnej činnosti orgánov katastra, ale aj následkom pochybenia iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb vyhotovujúcich podklad pre zápis určitých údajov do katastra nehnuteľností, ktorý bude obsahovať chybný údaj. Chyby v katastrálnej evidencii majú rôzny charakter, napr. chyby v písaní, počítaní a iné zjavné nesprávnosti obsiahnuté už v listinách predložených katastru, nezapísanie údaja vyžadovaného zákonom, nesprávne zaevidované osobné údaje vlastníka nehnuteľnosti, chyba vo výmere pozemku a pod. Táto skutočnosť ovplyvňuje samotný postup pri odstraňovaní zistených, resp. namietaných nedostatkov.
Chýbajúca evidencia vlastníkov nehnuteľností prináša komplikácie v rôznych situáciách:
- Domáhanie sa vlastníckeho práva po predkoch: Ak vlastnícke právo nebolo riadne zapísané, môže byť náročné preukázať ho a uplatniť si ho.
- Kúpa pozemku s nezisteným vlastníkom: Kúpa takéhoto pozemku je spojená s právnou neistotou a rizikom budúcich sporov.
- Využívanie pozemku bez vlastníckeho titulu: Ak nie je jasné, kto je vlastníkom pozemku, môže byť problematické ho legálne využívať.
Odstraňovanie chýb v katastrálnom operáte
Katastrálny zákon rieši problematiku odstránenia nesprávnosti v osobitných ustanoveniach § 59 až 59b upravujúcich konanie o oprave chýb v katastrálnom operáte. Nesporové konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte sa v závislosti od jeho predmetu rozdeľuje na (i) formalizované konanie, na ktoré sa subsidiárne aplikujú ustanovenia Správneho poriadku, a na (ii) neformalizované konanie - zjednodušený postup pri oprave chyby.
Súčasné znenie zákona rozdeľuje chyby, ktoré je možné odstrániť v administratívnom konaní, do nasledovných okruhov:
a) Údaje tvoriace obsah katastra (ustanovenie § 7 Katastrálneho zákona), ak sú v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo s inou listinou, na základe ktorej bol vykonaný zápis do katastra; to neplatí, ak boli údaje zapísané podľa referenčného registra (ustanovenie § 42 ods. 6 Katastrálneho zákona).b) Chybne zobrazené hranice pozemkov v katastrálnej mape alebo v mape určeného operátu, ak nie sú v súlade s hranicami vyznačenými v teréne a vyznačenie hraníc v teréne od vykonania originálneho merania nebolo polohovo zmenené.c) Údaj o viacnásobnom vlastníctve, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a iné osoby, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti podľa verejnej listiny alebo podľa inej listiny, a nie sú zapísaní v katastri ako vlastníci tejto nehnuteľnosti, a nejde o opravu uvedenú v písmene a) vyššie.d) Údaje zapísané do katastra v rozpore s ustanoveniami § 36 ods. 2, § 39 alebo § 42, ak nedošlo od zápisu do katastra záznamom k zmene vlastníckeho práva (t.j. údaje, ktoré orgán katastra zapísal v rozpore s podmienkami na vykonanie záznamu, vykonanie poznámky alebo vykonanie výmazu poznámky).e) Údaje katastra zapísané na základe rozhodnutia o schválení registra obnovenej evidencie pozemkov, ak ich nie je možné opraviť v lehote do 5 rokov od vykonania zápisu na základe tohto rozhodnutia.f) Chyba vo výmere parcely registra „C“ zapísanej v liste vlastníctva, ak nevyhovuje kritériu na posudzovanie rozdielov medzi výmerou parcely vypočítanou zo súradníc lomových bodov obvodu parcely a výmerou vedenou v súbore popisných informácií.g) Chyba vo výmere parcely registra „E“.
Konanie o oprave chyby môže iniciovať ten, koho práva sú údajmi katastra dotknuté. Návrh sa podáva v listinnej alebo elektronickej forme, zákon nevylučuje podať návrh aj ústne do zápisnice. Toto podanie nepodlieha správnemu poplatku. Navrhovateľ v ňom uvedie, ktoré údaje evidované v katastri nehnuteľnosti žiada opraviť a tieto svoje tvrdenia by mal preukázať konkrétnymi dôkazmi, resp. listinami. V niektorých prípadoch nemusí byť účastníkovi konania vopred zrejmé, aké listiny by mal predložiť a aké dôkazné prostriedky použiť, aby preukázal správnosť a hodnovernosť ním tvrdenej „pravdy“. Pri posudzovaní chyby by si mal správny orgán zabezpečiť potrebné podklady, aby presne, úplne a spoľahlivo zistil skutočný stav a takto zistenými závermi odôvodnil svoje rozhodnutie.
Postupy pri nadobudnutí nehnuteľnosti s nevysporiadaným pozemkom
Ak ste kúpili rodinný dom a zistili ste, že nie ste majiteľom pozemku, na ktorom dom stojí, je dôležité vopred riešiť otázku vlastníctva pozemku. Odporúča sa dosiahnuť dohodu s vlastníkom pozemku, na základe ktorej by ste mali zabezpečený prístup k stavbe alebo nadobudli vlastnícke právo k pozemku. Ak ste kúpili rodinný dom, ste uvedený ako majiteľ na liste vlastníctva, ale nie ste majiteľom pozemku a pozemok nie je zapísaný v katastri, je potrebné zistiť, kto je vlastníkom pozemku, na ktorom dom stojí. V prípade, že vlastník nie je zapísaný v katastri nehnuteľností, je potrebné požiadať o identifikáciu parciel na príslušnej správe katastra alebo geodeta. Na základe identifikácie parciel je možné získať informácie o pôvodnej evidencii nehnuteľnosti (uvedenej v pozemkovo-knižnej vložke), kde by mal byť uvedený pôvodný vlastník nehnuteľnosti. Je tiež potrebné zistiť, prečo nie sú vysporiadané vlastnícke vzťahy k pozemku, alebo či sa jedná o pozemok v správe Slovenského pozemkového fondu.
Riešenie situácie s nezisteným vlastníkom
Ak nie je známe meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácií bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností. Identifikácia vlastníka by mala prebiehať pri pozemkoch so zapísaným živým vlastníkom bez ďalších identifikačných údajov. Ak v danej lokalite žije menovec identifikovaného vlastníka, môže Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadať ďalšie doklady. Ideálnymi dokumentmi sú rodný list, sobášny list, kópia občianskeho preukazu alebo cestovného pasu.
V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné overiť, či k pozemku po poručiteľovi prebehlo dedičské konanie. Ak dedičské konanie neprebehlo, je potrebné podať návrh na začatie dedičského konania alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania. Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania.
Správa lesných pozemkov nezistených vlastníkov prináleží Lesom Slovenskej republiky, štátnemu podniku (LSR). Oprávnenie SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov zahŕňa užívanie, prenajímanie, zriadenie vecného bremena, zrušenie spoluvlastníctva a prevod vlastníctva z vymedzených dôvodov. Ak SPF alebo LSR prevedie vlastníctvo k pozemkom s nezisteným vlastníkom, alebo zriadi vecné bremeno, či vyporiada spoluvlastníctvo a vlastník si uplatní svoje právo, patrí mu náhrada.
Kúpa obecného pozemku s komplikáciami
Ak ste kúpili obecný pozemok a podpísali ste kúpno-predajnú zmluvu a následne bol návrh na vklad do katastra zamietnutý z dôvodu nedostatkov pri hlasovaní poslancov, je potrebné kontaktovať obecný úrad a zistiť presné príčiny zamietnutia a pokúsiť sa ich vyriešiť. Ak nedôjde k dohode, môžete podať odvolanie na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR), ktorý má na rozhodnutie lehotu 6 mesiacov. Možno by bolo vhodné zvážiť dohodu so starostom alebo obecným zastupiteľstvom na znovu prerokovaní predaja pozemku. Ďalšou možnosťou je podanie žaloby na súd, ak je postup obce v rozpore so zákonom alebo pravidlami obce.
Predaj nehnuteľnosti s nevysporiadaným vlastníckym právom
Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť na základe zmluvy uzatvorenej pred viac ako 10 rokmi, je nutné, aby predávajúci najprv požiadal o vklad vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Zmluva bola v minulosti riadne uzatvorená a zahŕňa aj overenie podpisov. Avšak vklad do katastra nehnuteľností doteraz nebol uskutočnený. V takomto prípade sa neodporúča takúto nehnuteľnosť kupovať bez predchádzajúceho zápisu vlastníka do katastra. Pokiaľ ide podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva na základe pôvodnej zmluvy, tento návrh na vklad mal byť podaný v lehote do 3 rokov od podpísania kúpnej zmluvy. V tomto prípade je odporúčané kontaktovať advokáta na vyporiadanie veci v celosti (pôvodná, ako aj prípadná nová kúpna zmluva).
Vydržanie pozemku ako alternatívne riešenie
Ak pozemok užívali vaši rodičia aj starí rodičia a zároveň neexistovali žijúci vlastníci, ani by neboli známi žiadni ich dedičia, môžete sa pokúsiť nadobudnúť pozemok do vlastníctva tzv. vydržaním. Vydržanie pozemku, ku ktorému v katastri nehnuteľností svedčia vlastnícke zápisy iných osôb, je však veľmi nepravdepodobné.
Vecné bremená a ich evidencia v katastri
Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon. Pre vznik zmluvy je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny. Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ), inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.
Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96, návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba.
Zistenie identifikačných údajov nezisteného vlastníka
Napriek tomu, že v súčasnosti neexistuje komplexná právna úprava, ktorá by zabezpečila automatickú, úplnú a riadnu identifikáciu vlastníkov, zistiť identifikačné údaje nezisteného vlastníka môže ktorákoľvek fyzická alebo právnická osoba z verejne dostupných zdrojov. Ak bude takáto osoba pri jej pátraní úspešná, Okresný úrad, katastrálny obor, na základe jej žiadosti o vykonanie záznamu vlastníka identifikuje a do katastra zapíše.
Riešenie konkrétnych situácií: Pozemok neuvedený na liste vlastníctva
Ak ste sa dozvedeli, že kúsok pozemku za vaším domom nie je uvedený na vašom liste vlastníctva, je potrebné zistiť číslo parcely podľa mapy. Ak parcela nie je uvedená na liste vlastníctva, treba si pozrieť na katastrálnej mape, kto vlastní túto časť. Ak je vlastníkom obec, môžete pozemok odkúpiť.
Návrh zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov
Posledným pokusom o úpravu vlastníckych práv k pozemkom nezistených vlastníkov bola Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov PI/2022/109 z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky („MH“) zo dňa 12. mája 2022. Návrh zákona mal priniesť správne konanie, ktoré by upravilo prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. V konaní má byť poskytnutý dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Po začatí konania správny orgán vytvorí zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Prvú skupinu majú tvoriť pozemky, ku ktorým právny nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnil. Výsledkom takéhoto konania bude rozhodnutie príslušného orgánu, ktorým prejde vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezistených vlastníkov na štát. Druhá skupina pozemkov sa bude skladať z pozemkov nezistených vlastníkov, ku ktorým bol nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k pozemku uplatnený a vlastníctvo takéhoto pozemku na štát neprejde. Návrh myslel aj na situácie, keď pozemok nebude možné vydať do vlastníctva právneho nástupcu.
Nehnuteľnosť, ktorá nie je zapísaná v katastri, môže spočiatku vyzerať ako veľký problém, no s hlbokým nádychom a plánom to určite zvládnete! Zistite dôvod, získajte potrebné dokumenty, oslovte odborníkov a podajte žiadosť o zápis. Pamätajte, všetko sa dá vyriešiť, ak budete mať jasný plán a chladnú hlavu.
tags: #nehnutelnost #neevidovana #v #katastri