Slovensko sa v dôsledku historického vývoja stretáva s problémom rozdrobenosti pozemkov a neznámej vlastníckej štruktúry. Tento stav spôsobuje komplikácie pri uplatňovaní vlastníckych práv po predkoch alebo pri kúpe pozemku s neznámym vlastníkom. V praxi sa môžete stretnúť s tým, že na liste vlastníctva nie sú uvedené úplné, prípadne žiadne informácie o vlastníkovi pozemku, alebo že vaša nehnuteľnosť nie je vôbec evidovaná v katastri nehnuteľností. Tento článok poskytuje návod, ako postupovať v takýchto prípadoch.
Historický kontext evidencie nehnuteľností na Slovensku
Predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené počas Rakúsko-Uhorska, do ktorých sa zapisovali mená a priezviská vlastníkov pozemkov. Na našom území platil tzv. intabulačný princíp, ktorý vyžadoval, aby sa vlastník na základe zmluvy alebo inej listiny intabuloval do evidencie vedenej v pozemkovej knihe. Vlastníctvo sa tak nadobudlo až vtedy, ak návrh na zápis do pozemkovej knihy schválil príslušný súd.
Počas socializmu došlo k potlačovaniu vlastníckych práv, čo vyvrcholilo v roku 1951 zrušením povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách. Od tohto roku sa zápis do pozemkovej knihy stal dobrovoľným a mal deklaratórny charakter. V pozemkovej knihe sa tak neevidovali všetky zmeny vlastníctva, pričom tie, ktoré sa evidovali, často neobsahovali všetky identifikačné údaje, ale napr. len meno a priezvisko vlastníka, čo viedlo k neúplným záznamom. V roku 1964 boli pozemkové knihy úplne zrušené. Kataster nehnuteľností bol zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993.
Na zmiernenie následkov chýbajúcej evidencie vlastníkov nehnuteľností slúžili od roku 1995 konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim (ROEP). V týchto konaniach sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP). Tieto registre prispeli k zápisu predtým nezaevidovaných pozemkov a k doplneniu chýbajúcich vlastníckych vzťahov.
Identifikácia parciel a vlastníkov
Ak ste kúpili rodinný dom, ste uvedení ako majiteľ na liste vlastníctva, ale nie ste majiteľom pozemku a pozemok nie je zapísaný v katastri, je potrebné zistiť, kto je vlastníkom pozemku, na ktorom dom stojí. V prípade, že vlastník nie je zapísaný v katastri nehnuteľností, je potrebné požiadať o identifikáciu parciel na príslušnej správe katastra alebo geodeta. Na základe identifikácie parciel je možné získať informácie o pôvodnej evidencii nehnuteľnosti (uvedenej v pozemkovo-knižnej vložke), kde by mal byť uvedený pôvodný vlastník nehnuteľnosti. Je tiež potrebné zistiť, prečo nie sú vysporiadané vlastnícke vzťahy k pozemku, alebo či sa jedná o pozemok v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF) alebo Lesov Slovenskej republiky, štátneho podniku (LSR).
Postup pri nezistenom vlastníkovi
Ak nie je známe meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácií bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností. V pozemkovej knihe by mohli byť aspoň niektoré údaje k minulým alebo súčasným vlastníkom zapísané. Na poskytnutie údajov z pozemkovej knihy je potrebné podať žiadosť, čo už je v súčasnosti možné aj elektronicky, pomocou eID karty.
V prípade, že sa v časti B listu vlastníctva nachádza iba poznámka "nezistený vlastník", je vhodné podať na Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadosť o nahliadnutie do pozemkovej knihy. Ak sa vám podarí nájsť zápis o titule nadobudnutia alebo o inej relevantnej listine, je vhodné požiadať Okresný úrad o vyhotovenie kópie pozemkovoknižnej vložky. Na základe čísla titulu nadobudnutia alebo inej listiny je následne možné kontaktovať príslušné archívy alebo Slovenský národný archív.
Identifikácia vlastníka
Najjednoduchšia identifikácia by mala prebiehať pri pozemkoch so zapísaným živým vlastníkom bez ďalších identifikačných údajov. Ak v danej lokalite žije menovec identifikovaného vlastníka, môže Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadať ďalšie doklady. Ideálnymi dokumentmi sú rodný list, sobášny list, kópia občianskeho preukazu alebo cestovného pasu. Prijatý by mal byť akýkoľvek dokument, ktorý dokáže zabezpečiť riadnu identifikáciu nezisteného vlastníka.
V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné overiť, či k pozemku po poručiteľovi prebehlo dedičské konanie. Najjednoduchšie je obrátiť sa na príslušný okresný súd, ktorý by mal informáciou o ukončenom alebo prebiehajúcom dedičskom konaní disponovať. Ak dedičské konanie po poručiteľovi neprebehlo, je potrebné podať návrh na začatie dedičského konania alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania. Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, v ktorom bude vlastník pozemku identifikovaný, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania. Ak budú dané dôvody na začatie dedičského konania, súd rozhodne o jeho začatí bez návrhu, ale na základe vášho podnetu.
Rôzne situácie a ich riešenia
Kúpa nehnuteľnosti s nevysporiadaným pozemkom
Ak ste kúpili rodinný dom a zistili ste, že nie ste majiteľom pozemku, je dôležité vopred riešiť otázku vlastníctva pozemku. Odporúča sa dosiahnuť dohodu s vlastníkom pozemku, na základe ktorej by ste mali zabezpečený prístup k stavbe alebo nadobudli vlastnícke právo k pozemku. V prípade, že vlastník v katastri nehnuteľnosti zapísaný nie je, ide pravdepodobne o situáciu, keď vlastnícke vzťahy k pozemku nie sú vysporiadané a k danému pozemku nebol založený list vlastníctva.
Kúpa obecného pozemku
Ak ste kúpili obecný pozemok a návrh na vklad do katastra bol zamietnutý z dôvodu nedostatkov pri hlasovaní poslancov, je potrebné kontaktovať obecný úrad a zistiť presné príčiny zamietnutia. Ak nedôjde k dohode, môžete podať odvolanie na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR). Možno by bolo vhodné zvážiť dohodu so starostom alebo obecným zastupiteľstvom na znovu prerokovaní predaja pozemku. Ďalšou možnosťou je podanie žaloby na súd, ak je postup obce v rozpore so zákonom alebo pravidlami obce.
Pozemok neuvedený na liste vlastníctva
Ak ste sa dozvedeli, že kúsok pozemku za vaším domom nie je uvedený na vašom liste vlastníctva, je potrebné zistiť číslo parcely podľa mapy. Ak parcela nie je uvedená na liste vlastníctva, treba si pozrieť na katastrálnej mape, kto vlastní túto časť. Ak je vlastníkom obec, môžete pozemok odkúpiť.
Predaj nehnuteľnosti s nezapísaným vlastníctvom
Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť na základe zmluvy uzatvorenej pred viac ako 10 rokmi, je nutné, aby predávajúci najprv požiadal o vklad vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Ak vklad do katastra nebol uskutočnený, neodporúča sa takúto nehnuteľnosť kupovať. V takomto prípade by mal predávajúci najprv požiadať o zápis vlastníckeho práva do katastra.
Vydržanie pozemku
Ak pozemok užívali vaši rodičia aj starí rodičia a neexistujú žijúci vlastníci, ani nie sú známi žiadni ich dedičia, môžete sa pokúsiť nadobudnúť pozemok do vlastníctva tzv. vydržaním. Vydržanie pozemku, ku ktorému v katastri nehnuteľností svedčia vlastnícke zápisy iných osôb, je však veľmi nepravdepodobné.
Právomoci SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov
Správa lesných pozemkov nezistených vlastníkov prináleží Lesom Slovenskej republiky, štátnemu podniku (LSR). Oprávnenie SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov zahŕňa užívanie, prenajímanie, zriadenie vecného bremena, zrušenie spoluvlastníctva a prevod vlastníctva z vymedzených dôvodov. Ak SPF alebo LSR prevedie vlastníctvo k pozemkom s nezisteným vlastníkom, alebo zriadi vecné bremeno, či vyporiada spoluvlastníctvo a vlastník si uplatní svoje právo, patrí mu náhrada.
Aký je generálny riaditeľ SPF a čo o ňom hovoria iní? | Radoslav Valko
Návrhy zákonov o pozemkoch nezistených vlastníkov
Problém nezistených vlastníkov sprevádza Slovensko od nepamäti, a tak boli viackrát predložené návrhy zákonov, ktorých cieľom bolo túto problematiku vyriešiť. Posledným pokusom bola Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov PI/2022/109 z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky (MH) z 12. mája 2022.
Návrh zákona mal priniesť správne konanie, ktoré by upravilo prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. V konaní má byť poskytnutý dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Po začatí konania správny orgán vytvorí zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Prvú skupinu majú tvoriť pozemky, ku ktorým právny nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnil. Výsledkom takéhoto konania bude rozhodnutie príslušného orgánu, ktorým prejde vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezistených vlastníkov na štát. Druhá skupina pozemkov sa bude skladať z pozemkov nezistených vlastníkov, ku ktorým bol nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k pozemku uplatnený a vlastníctvo takéhoto pozemku na štát neprejde. Návrh myslel aj na situácie, keď pozemok nebude možné vydať do vlastníctva právneho nástupcu.
Zistenie identifikačných údajov nezisteného vlastníka
Napriek tomu, že v súčasnosti neexistuje komplexná právna úprava, ktorá by zabezpečila automatickú, úplnú a riadnu identifikáciu vlastníkov, zistiť identifikačné údaje nezisteného vlastníka môže ktorákoľvek fyzická alebo právnická osoba z verejne dostupných zdrojov. Ak bude takáto osoba pri jej pátraní úspešná, Okresný úrad, katastrálny obor, na základe jej žiadosti o vykonanie záznamu vlastníka identifikuje a do katastra zapíše.
Vecné bremená a nehnuteľnosti
Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo štát. V niektorých prípadoch sa na liste vlastníctva objaví poznámka “hodnovernosť údajov katastra bola spochybnená” resp. “duplicitný vlastník”. Táto poznámka má obmedzujúci charakter a bráni prevodu nehnuteľnosti. V prípade, ak by jeden z duplicitných vlastníkov chcel nehnuteľnosť previesť, príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, vklad vlastníckeho práva nepovolí.
V prípade, že máte záujem vzniknutú situáciu riešiť mimosúdnou dohodou, máte dve možnosti. Prvou je uzatvorenie nepomenovanej (inominátnej) zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Spôsob vyriešenia spornosti či pochybnosti vlastníckeho práva k nehnuteľnosti dohodou o urovnaní je tiež možný. Okrem dohody je potrebné doložiť na kataster nehnuteľností aj návrh na vklad.
Príklad z praxe: Kúpa obecného pozemku
Otázka: Kúpili sme obecný pozemok a podpísali sme kúpno-predajnú zmluvu už v júni. V deň podpísania sme aj vyplatili celú čiastku. Starosta obce podal návrh na vklad do katastra. Následne sme dostali odpoveď, že nám návrh do katastra zamietli z dôvodu nedostatkov pri hlasovaní poslancov. Odkedy sa ťaháme so starostom a zápis stále nie je, ako postupovať?
Odpoveď: Ak bol váš návrh na vklad do katastra zamietnutý z dôvodu nedostatkov v hlasovaní poslancov, môže ísť o problém súvisiaci s procedúrou schvaľovania predaja obecných pozemkov pred zastupiteľstvom. Prvým krokom je kontaktovať obecný úrad a zistiť presné príčiny zamietnutia a pokúsiť sa ich vyriešiť. Ak nedôjde k dohode, môžete podať odvolanie na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR). Možno by bolo vhodné zvážiť dohodu so starostom alebo obecným zastupiteľstvom na znovu prerokovaní predaja pozemku. Ďalšou možnosťou je podanie žaloby na súd, ak je postup obce v rozpore so zákonom alebo pravidlami obce.
tags: #nehnutelnost #neevidovana #na #lv #v #katastri