Pojem vlastníctvo, či už v zmysle ekonomickom, ako aj právnom, je kategória aktuálna a zaujímavá, pretože sa spája s uspokojovaním predstáv a potrieb ľudí a zároveň odzrkadľuje do značnej miery aj životnú úroveň obyvateľstva. V prípade, že má človek dostatok finančných prostriedkov, určite má záujem tieto prostriedky vhodne a výhodne investovať. Jednou z možností je nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti.
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti je najširšie a najúplnejšie vecné právo, ktoré umožňuje jeho vlastníkovi v medziach stanovených právnymi predpismi nakladať s nehnuteľnosťou na základe svojho vlastného rozhodnutia. Je právom absolútnym, pôsobiacim voči všetkým, a zodpovedá mu povinnosť všetkých ostatných subjektov nerušiť vlastníka vo výkone jeho práva k nehnuteľnosti. Vlastník však musí pri presadzovaní svojich individuálnych vlastníckych záujmov rešpektovať aj záujmy iných, predovšetkým záujmy spoločenské. Výkonom vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie.
Spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti možno nadobudnúť rôznym spôsobom a na základe rôznych právnych skutočností. Základným predpokladom pre nadobudnutie vlastníckeho práva je existencia právneho dôvodu nadobudnutia (iustus titulus acquirendi) a právneho spôsobu nadobudnutia (modus adquirendi).
Zmluvné nadobudnutie
Pri nadobúdaní vlastníckeho práva zmluvou hovoríme spravidla o prevode vlastníckeho práva. Zmluvným nadobudnutím vlastníckeho práva je každá zmluvou založená zmena v osobe vlastníka nehnuteľnosti, pri ktorej nadobúdateľ nehnuteľnosti odvodzuje svoje vlastnícke právo od doterajšieho vlastníka. Medzi veľmi časté spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva patrí kúpna zmluva, ale aj zámenná zmluva, darovacia zmluva a ďalšie zmluvy právne vymedzené v Občianskom zákonníku.
Na zmluvný prevod nehnuteľnosti sa vyžaduje vždy písomná forma, pričom súhlasné prejavy vôle účastníkov musia byť na tej istej listine. Platná zmluva o prevode nehnuteľnosti však ešte nemá za následok nadobudnutie, resp. prevod vlastníckeho práva. Musí k nej pristúpiť ďalšia právna skutočnosť - vklad do katastra nehnuteľností, ktorý má konštitutívne účinky. Až vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobúda vlastníctvo a zmluva sa stáva účinnou.
Rozdiel v parcele registra C a E katastra nehnuteľností
Pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti rozlišujeme dve fázy:
- Uzavretie zmluvy
- Vklad do katastra nehnuteľností
Základným predpokladom prevodu vlastníckeho práva je zásada, že nikto nemôže na iného previesť viac práv, než sám má. Okrem toho je potrebné zdôrazniť, že vlastníctvo je možné nadobudnúť iba od vlastníka, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva (prípadne od osoby poverenej vlastníkom), preto by nadobúdateľ mal skontrolovať, či nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve osoby, od ktorej chce nadobudnúť vlastníctvo. V prípade, že nadobúdateľ si neskontroluje uvedené skutočnosti a netrvá dôsledne na dokladovaní vlastníctva, vystavuje sa riziku, že i napriek tomu, že dodržal formálno-právne podmienky a zaplatil nemalé finančné prostriedky a nehnuteľnosť aj fakticky užíva.
Nadobudnutie dedením
Pri nadobúdaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, hovoríme spravidla o prechode vlastníckeho práva. Dedenie je univerzálna sukcesia, pri ktorej dedičia nadobúdajú majetok poručiteľa. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda dedič ku dňu smrti poručiteľa, pričom k zápisu do katastra nehnuteľností dochádza na základe právoplatného rozhodnutia o dedičstve.
Nadobudnutie rozhodnutím štátneho orgánu
Vlastnícke právo na základe rozhodnutia štátneho orgánu sa nadobúda napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení alebo rozhodnutím súdu o prikázaní neoprávnenej stavby za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku. V takýchto prípadoch sa nejedná o prevod, ale o prechod vlastníckeho práva. Právna veta z rozhodnutia NS SR (sp. zn. 4 Cdo 48/2008) uvádza, že vlastníctvo k veciam tvoriacim nepatrný majetok poručiteľa nenadobúda obstarávateľ pohrebu dedením, ale ich vydaním, pričom k ich vydaniu dochádza na základe rozhodnutia súdu, ktorým sa súčasne konanie o dedičstve zastavuje. Z toho vyplýva, že sa jedná o nadobudnutie vlastníctva k veciam, resp. majetku, nepatrnej hodnoty rozhodnutím štátneho orgánu podľa ust. § 133 Občianskeho zákonníka.
Vydržanie
Vydržanie je ďalším spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Podľa § 134 Občianskeho zákonníka, oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu desiatich rokov, ak ide o nehnuteľnosť. Do tejto doby sa započíta aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca. Nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa do katastra nehnuteľností zapisuje na základe notárskej zápisnice, ktorá okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať aj vyhlásenie účastníka, že splnil uvedené podmienky vydržania.
Podmienky vydržania:
- Oprávnená držba nehnuteľnosti po dobu 10 rokov.
- Dobromyseľnosť osoby, ktorá nehnuteľnosť drží, t.j. presvedčenie, že jej patrí.
- Nepretržitá držba.
Dôležité je, že vlastnícke právo nadobúdajú vydržaním uplynutím zákonom stanovenej doby a nie podaním žiadosti.
Inštitút vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam prešiel v roku 2021 významnou zmenou, ktorú do právneho poriadku priniesla novela zákona č. 162/2015 Z. z. Civilného mimosporového poriadku. Po novom už nestačí vydanie osvedčenia o vydržaní nehnuteľnosti notárom, ale vydržanie musí byť potvrdené súdnym rozhodnutím. Hmotnoprávne podmienky vydržania zostali aj v roku 2021 rovnaké a možno ich nájsť v ust. § 134 zákona č. 40/1964 Zb.
Obsah vlastníckeho práva a jeho obmedzenia
Subjektívne vlastnícke právo je najúplnejšie a najširšie vecné právo. Vlastník má právo vec držať, užívať ju a disponovať s ňou. Vlastník musí pri presadzovaní svojich individuálnych vlastníckych záujmov rešpektovať aj záujmy iných, predovšetkým záujmy spoločenské. Výkonom vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie.
Susedské vzťahy
Osobitnú skupinu práv, povinností a obmedzení tvorí právna úprava susedských vzťahov, ktoré vznikajú medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností, ktorá je zakotvená v § 127 a nasl. Občianskeho zákonníka. V tejto právnej úprave je premietnutá zásada vzájomnosti, to znamená, že ochrana poskytovaná právam jedného vlastníka musí byť adekvátna ochrane, ktorá prislúcha právam druhého vlastníka. Každému ukladá rovnaké povinnosti v záujme nerušeného výkonu vlastníckych práv všetkých zúčastnených subjektov susedských vzťahov.
Ťažisko právnej úpravy týchto vzťahov je vo všeobecne formulovanom obmedzení vlastníckeho práva, ktoré spočíva v tom, že vlastník veci (hnuteľnej i nehnuteľnej) sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastníci susediacich pozemkov majú povinnosť umožniť na nevyhnutný čas vstup na svoje pozemky a stavby v prípade, keď to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb (napr. omietnutie alebo oprava tej časti domu, ku ktorej je prístup len zo strany susediaceho pozemku).
Vecné bremená
Vecné bremená sú práva spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti alebo v prospech určitej osoby.
- Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti: Každý vlastník tejto nehnuteľnosti je oprávnený z vecného bremena.
- Vecné bremená v prospech určitej osoby: Právo z vecného bremena môže patriť určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Takéto vecné bremeno neprechádza na jej právneho nástupcu pri zmene vlastníctva k nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne, ale zaniká smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby.
Neoprávnené stavby
Za neoprávnenú stavbu z hľadiska občianskoprávnej úpravy treba považovať stavbu na cudzom pozemku bez toho, aby stavebník mal na to oprávnenie, resp. právny titul (nie je vlastníkom pozemku). Ide tu o vážny zásah do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, pretože iný subjekt bez jeho súhlasu narušil jeho vlastníctvo. Vlastník pozemku v prípade neoprávnenej stavby na jeho pozemku musí požiadať o rozhodnutie súd, pričom však musí na to vynaložiť finančné prostriedky spojené so súdnym konaním. Súd nariadi odstrániť stavbu na náklady vlastníka stavby (jej stavebníka). Alternatívne, súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a stavebníkom tak, že vlastníctvo k stavbe zostane nezmenené a vlastníkovi pozemku sa zriadi vecné bremeno za náhradu, ktoré je však obmedzené na nevyhnutný výkon vlastníckeho práva k stavbe.
Zánik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže zaniknúť z rôznych dôvodov. Medzi najčastejšie patria:
Prevod vlastníckeho práva
Ako už bolo spomenuté, najčastejším spôsobom zániku vlastníckeho práva u pôvodného vlastníka a jeho nadobudnutia u nového vlastníka je zmluvný prevod, ktorý je realizovaný prostredníctvom vkladu do katastra nehnuteľností.
Vzdanie sa vlastníckeho práva
Ustanovenie § 132 Občianskeho zákonníka umožňuje nadobudnutie vlastníctva vzdaním sa veci. Právo opustiť vec je súčasťou obsahu vlastníckeho práva a jeho podstatou je prejav vôle vlastníka nebyť naďalej vlastníkom veci. Právny úkon opustenia veci musí byť urobený slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne. Opustenie veci jej vlastníkom teda nepochybne zahrňuje vôľovú stránku tohto jednostranného právneho úkonu a musí napĺňať tiež vôľu vzdať sa vlastníctva veci a jej fyzické opustenie. Prejav vôle o vzdaní sa vlastníckeho práva musí byť…
Rozhodnutie štátneho orgánu
Vecné bremená, resp. práva zodpovedajúce vecnému bremenu, zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Ich zánik spôsobujú v podstate obdobné skutočnosti, s akými sa spája ich vznik. Ak ide o vecné bremená pôsobiace in personam, ktoré sa viažu na určitú osobu, zanikajú smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Ak ide o vecné bremená in rem, môžu zaniknúť, ak zanikne (zničí sa) vec, na ktorú sa vecné bremeno viaže. Vecné bremeno zanikne aj vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ak bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou medzi účastníkmi, k zániku vecného bremena dochádza až rozhodnutím správy katastra.
Zánik veci
Vlastnícke právo zaniká aj v prípade, ak vec, na ktorú sa vecné bremeno viaže, zanikne (zničí sa).
Dobromyseľnosť nadobúdateľa a princíp nemo plus iuris
Problematika nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od nevlastníka je v právnej teórii a praxi častokrát kontroverzná. Základným princípom v tejto oblasti je zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, teda nikto nemôže na iného previesť viac práv, než koľko sám má.
Veľký senát obchodnoprávneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sa zaoberal otázkou prednosti zásady nemo plus iuris s ochranou dobromyseľného nadobúdateľa. Ústavný súd zdôraznil, že vlastnické právo pôvodného vlastníka a nadobudnutie vlastnického práva k nehnuteľnosti novým nadobúdateľom na základe jeho dobrej viery, musia byť postavené na rovnakú úroveň z hľadiska poskytnutia ústavnoprávnej ochrany. Tým sa dostávajú do vzájomnej kolízie dve ústavné hodnoty - princíp ochrany dobrej viery ďalšieho nadobúdateľa a princíp ochrany vlastníckeho práva pôvodného vlastníka. Pri zvažovaní, ktorý princíp má prednosť, je nutné prihliadnuť na princíp všeobecnej spravodlivosti a zohľadniť individuálne okolnosti konkrétneho prípadu.
Najvyšší súd pristupuje k prelomeniu zásady nemo plus iuris reštriktívne. Nadobudnutie vlastníckeho práva od nevlastníka právna úprava umožňuje len v zákonom upravených prípadoch, predstavujúcich výnimku zo zásady, že vlastnícke právo možno nadobudnúť len od vlastníka. V týchto prípadoch zákon uprednostňuje ochranu dobromyseľného nadobúdateľa veci.
Dobromyseľnosť držiteľa ako predpoklad vydržania znamená, že držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti presvedčený, že mu vec alebo právo patrí. Posúdenie dobromyseľnosti musí vychádzať nielen zo subjektívnych predstáv držiteľa, ale aj z objektívneho hľadiska.
Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti
Odstúpenie od zmluvy ako sankcia za porušenie zmluvnej povinnosti je upravené v Občianskom zákonníku. V prípade zmlúv o prevode nehnuteľnosti však vznikajú špecifické problémy. Keďže nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam prostredníctvom vkladu do katastra nehnuteľností má právotvorné účinky, vyvstáva otázka, či sa vlastnícke právo pôvodného prevodcu obnovuje automaticky po odstúpení od zmluvy, alebo na obnovenie vlastníckeho práva prevodcu je potrebný následný vklad do katastra nehnuteľností.
Existujú dva základné názorové prúdy:
- Odstúpenie od zmluvy má aj vecnoprávne účinky, čím sa automaticky obnovuje vlastnícke právo prevodcu.
- Odstúpením od zmluvy zanikajú len obligačné účinky a na obnovenie vecnoprávnej pozície pôvodného prevodcu je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.
Pre potreby právnej praxe je žiadúce zaujať k účinkom odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti jednoznačné stanovisko, aby sa zamedzilo protichodnosti súdnych rozhodnutí.
Záver
Nadobudnutie a zánik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti predstavuje komplexnú právnu problematiku s mnohými aspektmi. Od zmluvných prevodov, cez dedenie, až po špecifické prípady ako vydržanie či nadobudnutie od nevlastníka, je dôležité dôkladne poznať právne predpisy a súdnu prax. Vlastnícke právo, hoci je najširším vecným právom, nie je absolútne a podlieha obmedzeniam vyplývajúcim zo záujmov ostatných osôb a spoločnosti ako celku. Dôsledné dodržiavanie právnych postupov, najmä pri prevodoch nehnuteľností, a informovanosť o aktuálnej judikatúre sú kľúčové pre ochranu práv vlastníkov a predchádzanie potenciálnym sporom.
tags: #nehnutelnost #nadobuidnutie #a #zanik