Top Tipy, Ako Zvýšiť Hodnotu Nehnuteľnosti Bez Vysokých Nákladov!

Prvý dojem rozhoduje: Exteriér a vstupné priestory

Hneď po príchode si kupujúci všíma okolie a vstupné priestory. Upravený trávnik, čisté schodisko či natretá brána signalizujú, že sa o nehnuteľnosť pravidelne staráte. Aj malá investícia do vzhľadu exteriéru môže ovplyvniť výslednú cenu nehnuteľnosti. Vizuálna prezentácia je kľúčová a často rozhoduje o prvotnom záujme potenciálneho kupujúceho. Nejde len o samotný dom či byt, ale o celkový dojem, ktorý nehnuteľnosť vytvára. Prvé sekundy po príchode sú preto kritické.

Uprataný interiér: Kľúč k priestrannosti a sústredeniu

Ľudia sa v uprataných priestoroch cítia príjemnejšie. Zbavte sa nadbytočných vecí, skryte osobné predmety a vytvorte dojem priestrannosti. Vďaka tomu sa záujemca dokáže lepšie sústrediť na potenciál samotného bytu alebo domu. Minimalistické zariadenie pomáha kupujúcemu lepšie vnímať veľkosť a potenciál miestností. Odstráňte zbytočný nábytok a nahraďte ho jednoduchšími riešeniami. Cítite sa lepšie v priestore, kde nie je prebytočný neporiadok. Toto platí aj pri predaji nehnuteľnosti.

Osvieženie stien: Svetlé farby pre optimálnu atmosféru

Pokiaľ steny pôsobia tmavo alebo opotrebovane, namaľujte ich svetlou farbou. Svetlé odtiene rozjasňujú miestnosti a zároveň pôsobia neutrálne, čím uľahčujú kupujúcim predstavu o vlastnom zariadení. Neutrálne a svetlé farby na stenách sú univerzálne a umožňujú potenciálnym kupujúcim ľahšie si predstaviť, ako by si priestor zariadili podľa svojich predstáv. Tmavé a zastarané farby môžu pôsobiť depresívne a zmenšovať priestor.

Drobné opravy: Eliminácia rušivých elementov

Zaseknuté okná, kvapkajúce batérie či odlúpnutý lak na dverách môžu pôsobiť rušivo. Záujemca si takéto chyby okamžite všimne. Ak ich odstránite vopred, predídete zbytočnému zjednávaniu ceny. Základné opravy, ako sú napríklad tesnenie okien, oprava kvapkajúcej batérie, či oprava drobných poškodení na dverách, sú často zanedbávané, no majú zásadný vplyv na vnímanie celkového stavu nehnuteľnosti.

Modernizácia kúpeľní a kuchýň: Kľúč k atraktivite

Tieto priestory výrazne ovplyvňujú celkové vnímanie bytu. Nemusíte ich úplne renovovať, stačí vymeniť vodovodné batérie, dodať nové úchytky alebo vyčistiť obklady. Moderný a čistý vzhľad zvyšuje atraktivitu a priamo vplýva na cenu nehnuteľnosti. Aj malé zmeny v týchto priestoroch môžu priniesť veľký efekt. Vymenenie starých úchytiek na kuchynských skrinkách, dôkladné vyčistenie škár medzi obkladačkami, alebo výmena zastaranej batérie v kúpeľni, sú relatívne nízkonákladové úpravy s vysokým vizuálnym dopadom.

Energetická efektívnosť: Dôležitý faktor pre kupujúcich

Kupujúci čoraz viac hľadajú nehnuteľnosti, ktoré šetria energiu. Nainštalujte LED osvetlenie, vymeňte tesnenie na oknách a zvážte aj použitie termostatických hlavíc. Tieto zmeny síce nie sú vizuálne dominantné, no výrazne zvyšujú úsporu prevádzkových nákladov. V roku 2025 dopyt rastie najmä po energeticky efektívnych bytoch. Investícia do energetickej efektívnosti sa tak stáva nielen ekologickou, ale aj ekonomickou výhodou pre budúceho majiteľa.

Profesionálna prezentácia: Inzerát, ktorý predáva

Atraktívne fotografie, zrozumiteľný popis a profesionálny inzerát robia rozdiel. Vyzdvihnite prednosti lokality, dispozície a stavu domu či bytu. Čím presnejšie a výstižnejšie nehnuteľnosť predstavíte, tým viac ľudí zaujmete. Kvalitný inzerát je prvým krokom k úspešnému predaju. Dobré fotografie a presný, ale zároveň lákavý popis dokážu prilákať viac záujemcov a vytvoriť pozitívny prvý dojem ešte pred samotnou obhliadkou.

Znalosť trhu a trendov: Kľúč k správnemu načasovaniu

Znalosť aktuálnej situácie na realitnom trhu predstavuje výhodu. V roku 2025 dopyt rastie najmä po menších domoch v dobre dostupných lokalitách a energeticky efektívnych bytoch. Ak sa vaša nehnuteľnosť zhoduje s týmito trendmi, určite to zdôraznite. Pochopenie aktuálnych trendov na trhu, ako je napríklad rastúci dopyt po energeticky úsporných nehnuteľnostiach či menších domoch, môže pomôcť pri správnom nastavení predajnej stratégie a ceny.

Príjemná atmosféra pri obhliadke: Emocionálne prepojenie

Počas obhliadky udržiavajte čistotu, príjemnú vôňu a útulnú atmosféru. Použite kvety či decentnú hudbu. Kupujúci sa ľahšie emocionálne napojí na priestor, keď sa v ňom cíti pohodlne. Príjemná atmosféra počas obhliadky je rovnako dôležitá ako samotný stav nehnuteľnosti. Vytvorenie útulného a príjemného prostredia môže pomôcť kupujúcemu vytvoriť si k nehnuteľnosti emocionálne puto, čo môže byť rozhodujúce pri jeho konečnom rozhodnutí.

Predajná zručnosť č. 1, ktorá zmenila moju kariéru v oblasti predaja nehnuteľností

Cena nehnuteľnosti: Viac ako len číslo na papieri

Predaj nehnuteľnosti patrí medzi najvýznamnejšie finančné rozhodnutia v živote človeka. Cena nehnuteľnosti nikdy nie je náhodná. Existuje niekoľko faktorov, ktoré ovplyvňujú jej hodnotu:

Vzťah majiteľa k nehnuteľnosti: Majiteľ, ktorý v byte žil roky, má k nemu prirodzený vzťah. Tento subjektívny pohľad však nemusí korešpondovať s reálnou trhovou hodnotou.
Profesionálne nacenenie: Profesionálne nacenenie nehnuteľnosti vychádza z analýzy dát - reálnych predajných cien, a ponukových cien. Východiskovým údajom je cena za m2, zverejňované sú ceny na úrovni krajských miest, v prípade Bratislavy aj mestských častí. Ceny sa sledujú aj podľa kategórie počtu izieb, väčšinou platí, že menšie byty sú v prepočte ceny na m2 drahšie.
Inzerovaná cena vs. Predajná cena: Inzerovaná cena nie je predajná cena. Nie každá nehnuteľnosť sa oceňuje rovnakým spôsobom. Jednou z najčastejších chýb pri predaji je presvedčenie, že inzerovaná cena = predajná cena. Ak sa v priebehu dvoch až troch týždňov nikto neozve, pravdepodobne je cena vyššia, než kupujúci očakávajú. V opačnej situácii, pri veľkom záujme o vašu nehnuteľnosť musí byť maklér schopný cenu v priebehu predaja zvýšiť. Ak by sa ukázalo, že vzhľadom na dopyt je nastavená nižšie, než za akú sa vaša nehnuteľnosť dá predať.

Faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti

Hodnota nehnuteľnosti je komplexný súbor faktorov, ktoré sa navzájom ovplyvňujú. Pri odhadovaní trhovej hodnoty domu je jeho veľkosť veľmi dôležitým faktorom, ktorý je potrebné vziať do úvahy. Väčší dom je zvyčajne aj drahší. Hodnota domu je totižto zhruba odhadovaná v cene za meter štvorcový - predajná cena vs. plocha domu. Povedzme, že dom s rozlohou 2 000 štvorcových metrov sa predal za 200 000 eur. Cena za meter štvorcový by bola 100 eur. Cena, ktorú kupujúci zaplatí za meter štvorcový sa môže veľmi líšiť.

Všeobecné faktory:

Lokalita: atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice. Blízkosť k diaľniciam, inžinierskym sieťam a verejnej doprave môže taktiež zvýšiť hodnotu domu.
Poloha nehnuteľnosti: poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok.
Dostupnosť denných aktivít: práca, záujmy, a pod.
Úroveň hluku: orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna, atď.
Množstvo zelene, životné prostredie: kvalita životného prostredia.
Dopravné napojenie: dobré dopravné spojenie je kľúčové.
Občianska vybavenosť v blízkom okolí: dostupnosť služieb a infraštruktúry.
Bezpečnosť: bezpečná lokalita zvyšuje hodnotu.
Sociálna úroveň obyvateľstva: sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí.
Inžinierske siete: voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie. Nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete môžu cenu znížiť.
Konštrukcia a stavebné materiály: kvalita použitých materiálov.
Zateplenie objektu: energetická efektívnosť.
Nadštandardné prvky: klimatizácia, bazén, a pod.
Dispozičné riešenie nehnuteľnosti: funkčnosť a priestorové usporiadanie.

Negatívne faktory vplývajúce na cenu:

Byty: poloha na prízemí, tzv. prízemí, najvyššom poschodí; poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu; nižšia bytová kategória; stav bytového domu, spoločných priestorov a zariadení; nie je balkón, loggia, terasa, pivnica.
Ostatné: právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.); narušená konštrukcia a statika objektu; nedostupnosť v zime (cesta); nevyhovujúce dopravné spojenie; tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt; riziko záplav; pozemok - severný svah, nepravidelný tvar; pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby; nevyhovujúci susedia.

Metodika oceňovania nehnuteľností

Hodnota vášho domu závisí v prvom rade od toho, čo sú kupujúci na trhu ochotní za váš domov zaplatiť. Každý kupujúci je však iný. Jedným z najlepších ukazovateľov hodnoty vášho domu sú predajné ceny podobných domov vo vašom okolí, ktoré sa iba prednedávnom predali. Problém spočíva v tom, že žiadne dva domy nie sú rovnaké, preto je potrebné výslednú hodnotu upraviť. Pri porovnávaní domov, ktorých rozdiely nie sú až také veľké, ako napríklad prítomnosť klenutých stropov, vzdialenosť od školy alebo scénický výhľad, to môže byť veľmi náročné.

Najčastejšie nástroje pre odhad ponukovej ceny:

Analýza cien porovnateľných nehnuteľností v okolí: Porovnanie s podobnými nehnuteľnosťami na predaj alebo nedávno predanými.
Osobitné ocenenie nehnuteľnosti profesionálnym znalcom: Vypracovanie znaleckého posudku.
Cenové mapy na realitných portáloch: Vizuálne zobrazenie cien v danej lokalite.
Pôvodná nadobúdacia hodnota nehnuteľnosti: Historická cena, ktorá však nemusí odrážať aktuálne trhové podmienky.
Zhodnotenie rekonštrukciou a ďalšie investície: Vplyv vykonaných opráv a modernizácií.
Celková nálada na realitnom trhu: Ekonomické a psychologické faktory.
Sezóna: Najvhodnejšie je začať s predajom na jar alebo na jeseň, kedy je typicky vyšší dopyt.

Pri oceňovaní nehnuteľnosti pôsobia aj viaceré psychologické aspekty. Treba počítať s tým, že predávajúci môže disponovať neobjektívnymi informáciami od tretích osôb typu: „Ten predal za toľko, tak Ty musíš za viac“. Má teda nepresné a neobjektívne informácie o predaji porovnateľnej nehnuteľnosti, má citový vzťah k svojej nehnuteľnosti, okoliu, susedom a pod., má tendenciu nasadzovať vyššiu cenu, aby bolo z čoho „spúšťať“.

Vývoj cien na realitnom trhu: Trendy a predikcie

Realitný barometer monitoruje vývoj cien bytov na Slovensku. Mesačne preskúma ceny viac ako 20 000 bytov. Výsledkom projektu sú mesačné cenové analýzy. Transakčné, teda realizačné ceny majú vyššiu výpovednú hodnotu, než ceny, ktoré klient či predávajúci vidí v inzerátoch. Realitná únia detailne skúma ponukové (inzerované) ceny bytov na najväčších realitných serveroch. Analýza sa zameriava na jednotlivé krajské mestá SR, na jedno,- až štvorizbové byty, staré i nové byty.

Prostredie realitného trhu zahŕňa obrovské množstvo dát, ktoré nie je možné analyzovať len manuálne. Časť skúmame roboticky, pričom následná analýza prebieha ľudským faktorom - analytikmi. Vďaka analýze cien na najväčších realitných serveroch sú výsledné ceny oveľa presnejšie (a reprezentatívnejšie), ako tie, ktoré sú uvedené len v rámci jediného portálu. Realizačné (transakčné) ceny majú vyššiu vypovedaciu hodnotu, ako ponukové ceny. Cenový vývoj na realitnom trhu totiž odzrkadľujú presnejšie. Žiaľ na Slovensku neexistuje legislatíva, ktorá by umožňovala zverejňovať cenu všetkých transakcií.

V roku 2025 dopyt rastie najmä po menších domoch v dobre dostupných lokalitách a energeticky efektívnych bytoch. Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere až o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie sme zaznamenali vo všetkých sledovaných mestách na východe Slovenska (Prešovský a Košický kraj), pričom Banská Bystrica sa vďaka rastu vo výške 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom. Za rok v rebríčku preskočila Trnavu aj Žilinu.

Ceny bytov sa zvyšujú aj v roku 2021, a to rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva. Rozpočet záujemcov o vlastné bývanie je preto stále viac napnutý. Východiskom z núdze môže byť menší byt, rozlúsknuť problém však môže aj cenová mapa. Ušetriť znamená kúpiť si byt v menšom meste, kde sú väčšinou nižšie ceny. Takémuto riešeniu pootvorila dvere aj pandémia koronavírusu. Najrýchlejší rast cien zaznamenali novšie 2 izbové a staršie 3 izbové jednotky. Pri oboch typoch bytov pozorovať dvojciferný medziročný rast v 6 z 8 krajských miest. Najdynamickejšie zdražovanie má za sebou Trenčín a Banská Bystrica.

Dopytovým cenotvorným faktorom na realitnom trhu sa tradične venuje viac pozornosti ako ponukovým. Aktuálna ponuka však môže zohrávať významnú úlohu. Platí to najmä v situácii, keď sa výraznejšie odchyľuje od dlhodobého priemeru. Začiatkom marca zverejnil Štatistický úrad SR dáta o výstavbe za minulý rok. Na Slovensku bolo dokončených 14,3 tis. Alarmujúci je stav v Bratislavskom kraji. V počte dokončených bytov tam došlo v roku 2025 k obrovskému prepadu, 2,2 tis. bytov je iba približne polovičný počet oproti roku 2024.

Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou úrokovej sadzby od 1 do 5 rokov sa ku koncu januára medziročne znížila z 3,85 na terajších 3,38 %. Pokiaľ by sa vojenský konflikt rýchlo nevyriešil, drahšie energie a vyššia inflácia by tlačili na rast úrokových sadzieb. Ich mierne zvýšenie by však realitný trh zásadne ovplyvniť nemuselo. Stačí sa pozrieť do susedného Česka. Februárový pokles Realitného barometra naznačuje spomalenie tempa rastu cien. V ďalších mesiacoch však môže karty zamiešať vojna na Blízkom východe. Investorov, ktorí kupujú byty na hypotéku, môže neistota viesť k zvýšenej opatrnosti a k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach.

Vstup do nového roka na realitnom trhu bol tentokrát plynulejší než pred rokom, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností. Jeho hodnota vzrástla od decembra minulého roka na 3336 eur/m2, čo znamená medzimesačný nárast o 1,5 %. Vyše jednopercentné zvýšenie naznačuje, že zatiaľ nemožno hovoriť o spomalení tempa zdražovania, o ktorom sa diskutovalo na jeseň minulého roka. Naznačuje to aj NBS, ktorá začiatkom tohto mesiaca konštatovala, že vo 4.

Jedným z fenoménov realitného trhu v minulom roku bolo znižovanie cenového rozpätia medzi novšími a staršími bytmi, keďže ceny starších jednotiek rástli rýchlejšie. Tento rok však môže byť situácia iná. Ukazuje to aj vývoj za posledné tri mesiace pri starších 2 izbových bytoch. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu. V Trenčíne zdraželi novšie 2 izbové byty o 32,3 % a novšie 3 izbové jednotky o 26,9 %. Banská Bystrica zaznamenala výrazný rast cien starších bytov, keď 2 izbové zdraželi o 24,9 % a 3 izbové o 19,3 %.

Európska centrálna banka ponechala začiatkom februára svoje kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, pričom na aktuálnej úrovni môžu zostať po celý rok. Aj prípadné úpravy by boli zrejme len mierne. Vývoj na realitnom trhu v tomto roku naznačuje kontinuitu bez zásadných zmien. Na obzore nie je nič, čo by spôsobilo realitný boom alebo zlom v cenách bytov. Hoci sa v tomto roku nedá spoľahnúť na pokles úrokových sadzieb, pre kupujúcich je dôležité aj to, že by nemali rásť. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor v minulom roku, sa nezmenila. Okrem toho vláda by tento rok nemala prijať ďalšie opatrenia, ktoré by zhoršovali finančnú situáciu domácností.

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje vývoj cien v krajských mestách, stúpol v roku 2025 o 11,7 %. Pozitívny sentiment na trhu minulý rok aktivoval aj realitných investorov. Práve oni sa do veľkej miery podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov z roku 2024. Najvyšší medziročný rast cien, presahujúci 20 %, sme zaznamenali v Trnave (23,6 %), Prešove (23,5 %), Banskej Bystrici (21,5 %) a Košiciach (21,5 %). Pozoruhodný je najmä vývoj na východe Slovenska, kde ceny výrazne rástli už v roku 2024 (Košice o 15,0 %, Prešov o 14,1 %). Aj vďaka tomu sa Prešov stal v tejto kategórii bytov 5. najdrahším krajským mestom.

Najrýchlejší rast cien sme videli v Trenčíne (28,9 %) a v Košiciach (19,6 %). V oboch mestách však v predchádzajúcom roku ceny rástli len minimálne (Trenčín 3,1 %, Košice 1,6 %). Rekordný medziročný rast cien zaznamenali metropoly východu, Prešov (32,1 %) a Košice (24,4 %). Najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne (22,0 %), kde v roku 2024 ešte mierne klesali (-0,3 %). Prešov skončil v malom mínuse (-0,2 %) a Žilina v miernom pluse (0,6 %).

Rast cien bytov z minulého roka by sa mal udržať. V jednotlivých krajských mestách však môže byť vývoj v porovnaní s rokom 2025 diametrálne odlišný. Tam, kde sa ceny minulý rok zvyšovali medziročne o desiatky percent, očakávame výraznejšie spomalenie. Kým vlani vo väčšine krajských miest zdražovali staršie byty rýchlejšie ako novšie bytové jednotky, v tomto roku takýto vývoj neočakávame. Väčší potenciál cenového rastu majú novšie byty. Dlhodobo najvýraznejším faktorom, ktorý ovplyvňuje ceny na realitnom trhu, sú úrokové sadzby na hypotékach. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podieľali iba v obmedzenej miere. Klesali totiž len mierne. Priemerná úroková sadzba na hypotékach s fixáciou na 1 - 5 rokov sa za 11 mesiacov minulého roka znížila z 3,92 len na 3,41 %.

Rok 2025: Byty zdražujú najrýchlejšie za štyri roky. Rok sa chýli ku koncu a všetko nasvedčuje tomu, že tohtoročný rast Realitného barometra bude najvyšší od roku 2021. Vtedy jeho hodnota medziročne poskočila o neuveriteľných 22,9 %. Ak sa pozrieme na najlikvidnejšie typy bytov v krajských mestách, t.j. dvojizbové a trojizbové jednotky, staršie z nich medziročne zdraželi v priemere o 15 %, novšie o 11 %. Za dvojciferným rastom cien nie je len zlacňovanie financovania nehnuteľností. Úrokové sadzby na hypotékach síce klesli, no zásadnú úlohu pri tohtoročnom zdražovaní bytov zohral aj sentiment. Pozitívna nálada motivovala aj realitných investorov, ktorí si na kúpu vzali úver. Ich vplyv na rast cien pri menších bytoch bol tento rok nezanedbateľný.

Pri predikcii vývoja nezabúdajme na nedávne konštatovanie NBS, že “slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii”. Stať sa môže hocičo, no očakávať, že ceny bytov v krajských mestách začnú plošne stagnovať alebo dokonca klesať, by bolo nepochopením reality. Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať. Pri predikciách však sledujme aj to, kam sa v jednotlivých lokalitách uberal vývoj tento rok.

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v októbri opäť naštartoval. Po septembrovom miernom poklese (-0,1 %) jeho hodnota znovu stúpla. Medzimesačne poskočil hore o 0,5 %, čo však zaostáva za tempom rastu, aké sme videli v letných mesiacoch. Pomalšie zdražovanie na realitnom trhu potvrdila aj NBS vo svojej správe o cenách nehnuteľností za tretí štvrťrok 2025 (spomína medzištvrťročnú zmenu): “Rast ponukových cien nehnuteľností v priebehu roka postupne spomaľuje, v treťom štvrťroku dosiahol 1,3 %.” Ako vidíme z grafu, v posledných rokoch sme svedkami búrlivého cenového vývoja. Realitný barometer rastie už skoro 2 roky - v porovnaní s októbrom 2023 je vyššie o 23,3 % - všimnime si však cenový vývoj v dlhšom časovom horizonte. Za posledných 7 rokov jeho hodnota “poskočila” o 95,3 %.

V rebríčku vidíme dominanciu 2 izbových bytov a krajských miest na východe Slovenska. Košice sú v tabuľke zastúpené dokonca trikrát. Realitný trh v septembri preradil na nižší rýchlostný stupeň, čo potvrdili aj októbrové čísla - Barometer poskočil medzimesačne len o 0,5 %. Tempo rastu cien slabne.

Začnú nehnuteľnosti klesať? Aj o tom budeme hovoriť na Realitnom kongrese Realitnej únie SR vo štvrtok 27. Hodnota Realitného barometra sa v septembri znížila o 0,1 %. Slabší výsledok za deviaty mesiac roka však nepredstavuje zlom v cenovom vývoji na trhu. V predchádzajúcich mesiacoch totiž Barometer výrazne posilnil - od mája do augusta vzrástol o 4,6 %. Za trištvrte tohto roka vidíme v krajských mestách všeobecný rast cien. Ceny starších bytov rástli v porovnaní s novšími rýchlejšie. Priemerný rast cien starších 2 izbových bytov dosiahol 11,6 % a trojizbových 13,8 %. Pri starších bytoch rástli ceny najrýchlejšie v Prešove (+18,5 %) a Trnave (+18,2 %), pri novších bytoch dominujú Trenčín (+24,5 %) a Košice (+19,4 %). Staršie byty najviac zdraželi v Prešove (+25,3 %) a Košiciach (+21,4 %). V kategórii novších bytov najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne (+14,7 %) a Banskej Bystrici (+12,3 %). Najmiernejší rast starších bytov zaznamenal Trenčín (+6,1 %).

Slabší výkon ekonomiky bez vyhliadok na skoré zlepšenie, a to aj v nadväznosti na konsolidačné opatrenia vlády, môže tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať v ľuďoch pocit neistoty. Relatívne vysoký aktuálny rast cien bytov v niektorých lokalitách a segmentoch môže vyvolať cenovú korekciu. Počas leta sa tempo zdražovania bytov na Slovensku zrýchlilo. V auguste sa hodnota Realitného barometra zvýšila na 3212 eur/m2. Medziročne ku koncu ôsmeho mesiaca Barometer poskočil hore o 15,2 %. Bytové jednotky zdražovali medziročne naprieč celým Slovenskom, a to vo všetkých segmentoch. Ceny starších bytov za posledný rok rástli rýchlejšie ako ceny novších jednotiek. Pri dvojizbových bytoch to bolo v priemere 17,0 % oproti 12,8 % a pri trojizbových 17,1 % versus 13,5 %.

Pokiaľ sa obloha v mestách hemží žeriavmi, znamená to čulý stavebný ruch, na konci ktorého je aj vyššia ponuka bytov. Prípad Slovenska to však aktuálne nie je. Bytová výstavba na Slovensku v 2. štvrťroku spomalila - výraznejšie klesli počty dokončených aj začatých bytov a nižšia bola aj rozostavanosť. V Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov. Keď ľuďom rastú dynamicky mzdy, môžu si dovoliť kupovať drahšie byty. Presne to ukazujú aj posledné štatistické údaje. V druhom štvrťroku 2025 dosiahla priemerná mesačná mzda v slovenskom hospodárstve 1 654 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 8,8 %. Byty budú zdražovať aj na jeseň. Najmä september a október patria na realitnom trhu tradične k silnému obdobiu, kde niet núdza o obchody. Ceny bude tlačiť hore aj pokles úrokových sadzieb, ktoré sa blížia v komerčných bankách pri trojročnej fixácii k trom percentám. Ceny bytov posledné mesiace prekonávajú historické maximá.

Ponuková cena vs. Realizačná cena

Predovšetkým je treba rozlišovať medzi ponukovou a realizačnou cenou nehnuteľnosti. Ponuková cena predstavuje cenu, za ktorú je nehnuteľnosť prezentovaná v inzercii. Za túto cenu sa málokedy predá. Realizačná cena predstavuje skutočnú cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť zobchoduje (predá alebo prenajme). Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, jej nesprávne nastavenie resp. neprispôsobenie sa trhovým podmienkam má za následok nepredajnosť, resp. neprenajatie nehnuteľnosti.

Odhad hodnoty nehnuteľnosti: Komplexný proces

Odhad hodnoty nehnuteľnosti je určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Znalci v odbore stavebníctva, zaoberajúci sa odhadom hodnoty nehnuteľnosti, vypracúvajú znalecké posudky na odhad hodnoty nehnuteľností, určujú hodnotu bytov, rodinných domov, pozemkov. Na hodnotu každej nehnuteľnosti vplýva jej poloha v obci (meste), trh s nehnuteľnosťami, súčasný stav nehnuteľnosti, druh nehnuteľnosti a jej príslušenstvo (vybavenosť), umiestnenie bytu v bytovom dome… Nemenej zanedbateľnými sú pracovné možnosti, orientácia nehnuteľnosti na svetové strany, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti a občianska vybavenosť. Prihliada sa i na kvalitu životného prostredia. Dôležité sú aj možnosti zmeny v zástavbe, ďalšie rozšírenie a dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti.

Druhy odhadov:

Neformálne hodnotenie: Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti na základe intuície, resp. skúsenosti.
Formálne určenie hodnoty: Vykonávajú odborníci, založené na výsledkoch zberu a analýzy informácií z realitného trhu.

Účely hodnotenia:

Potreby vlastníka: výmena, kúpa alebo predaj.
Obchodné potreby: prenájom, predaj alebo kúpa nehnuteľností, sprostredkovanie v oblasti realitného marketingu, výstavba, záložné právo, poistenie, finančné výkazníctvo a iné potreby.

Typy hodnôt: Trhová hodnota, predajná hodnota, účtovná hodnota, poistná hodnota, likvidačná hodnota, investičná hodnota. Každá nehnuteľnosť má iné hodnoty, ktoré sa oceňujú.

Vplyv financií na cenu nehnuteľnosti

Krátkodobé aj dlhodobé úrokové sadzby ovplyvňujú schopnosť jednotlivca zaobstarať si dom. Keď sa úrokové sadzby zvýšia, kúpu domu si môže dovoliť menej ľudí, čo môže mať výrazný vplyv na jeho hodnotu. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podieľali iba v obmedzenej miere. Klesali totiž len mierne. Priemerná úroková sadzba na hypotékach s fixáciou na 1 - 5 rokov sa za 11 mesiacov minulého roka znížila z 3,92 len na 3,41 %. Vstup do nového roka na realitnom trhu bol tentokrát plynulejší než pred rokom, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností.

Pri predaji bytu alebo domu sa každý predávajúci snaží získať čo najviac. Často sa pritom zabúda, že aj menšie úpravy dokážu cenu nehnuteľnosti výrazne ovplyvniť. Bez veľkých investícií možno zvýšiť hodnotu majetku a zároveň zaujať väčší počet záujemcov. Tieto praktické kroky Vám ukážu, ako môže cena nehnuteľnosti narásť aj bez veľkých investícií. Znalosť aktuálnej situácie na realitnom trhu predstavuje výhodu. V roku 2025 dopyt rastie najmä po menších domoch v dobre dostupných lokalitách a energeticky efektívnych bytoch. Ak sa vaša nehnuteľnosť zhoduje s týmito trendmi, určite to zdôraznite. Cena nehnuteľnosti nikdy nie je náhodná.

tags: #nehnutelnost #mensej #hodnoty