Každoročne, zvyčajne do konca mája, vlastníci bytov a nebytových priestorov obdržia od svojho správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov (SVB) ročné vyúčtovanie nákladov za predchádzajúci rok. Tento dokument, ktorý môže na prvý pohľad pôsobiť zložito, je kľúčový pre pochopenie skutočných nákladov spojených s bývaním. Intenzívne hľadaným výsledkom tohto vyúčtovania je informácia o tom, či im vznikol preplatok alebo nedoplatok. Preplatky zvyčajne neriešia okamžite, ale pri nedoplatkoch začína horúčkovité hľadanie príčin a orientácia v číslach sa stáva výzvou.
Základné údaje a vstupy ovplyvňujúce celý výpočet
Predtým, ako sa pustíte do detailov, je dôležité prejsť si vyúčtovanie ako celok a skontrolovať vstupné údaje, ktoré bez ohľadu na vaše spotrebiteľské správanie ovplyvňujú celý výpočet. Medzi ne patria najmä základné údaje pre rozpočet, ako je počet osôb v byte a s tým spojené tzv. osobomesiace. Ak zistíte chybu v týchto údajoch, je nevyhnutné bez meškania informovať správcu alebo SVB. Pred opravou vyúčtovania sa do ďalšej kontroly nepúšťajte, pretože by bola pravdepodobne zbytočná. Ak totiž viete preukázať, že správca alebo SVB použilo zlú plochu vášho priestoru, zlý počet osobomesiacov, prípadne vznikla chyba pri meraných hodnotách, bude potrebné vyúčtovanie prepočítať znova.
Tabuľka dodávok tovarov a služieb: Viac ako len výpočet
Na prvej strane vyúčtovania nájdete tabuľku, ktorá zobrazuje všetky dodávky tovarov a služieb pre váš bytový dom a tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv. Táto tabuľka môže byť pre niekoho zavádzajúca, nakoľko jej primárnym účelom nie je priamy výpočet výsledku vyúčtovania. Jej cieľom je ozrejmiť vám, za aké položky vám boli stanovené mesačné platby (predpísaná záloha), porovnať ich s vypočítaným skutočným nákladom za váš priestor (skutočný náklad) a vyčísliť, ako ste s danou položkou hospodárili (preplatok/nedoplatok).
Je v poriadku, ak sa v niektorom riadku vyskytuje suma len v stĺpci predpísanej zálohy, čo znamená, že daná položka nemala skutočný náklad. Dôvody môžu byť dva. Prvým je, že daná služba sa nakoniec nedodala a jej podiel je vám pripočítaný ako preplatok. Druhým dôvodom je, že daná položka je zahrnutá do inej položky. Typickým príkladom je položka "Starostlivosť o vodomery", kde môžete mať uvedenú zálohu, ale počas roka nebola žiadna starostlivosť objednaná ani účtovaná.
Bilancia vyúčtovania: Pochopenie výsledku
Nasledujú údaje, ktoré vám vo viacerých riadkoch podajú bilanciu vášho vyúčtovania a určia, či a koľko máte zaplatiť alebo vám bude vrátené. V danom riadku nájdete celkový súčet stĺpcov "predpísaná záloha", "skutočný náklad" a "preplatok / nedoplatok". Dávajte však pozor, ide len o účtovné porovnanie a výsledok vášho skutočného hospodárenia k predpísanej zálohe, teda k predpokladaným nákladom. V podstate by tento riadok mal byť totožný s prvým riadkom.
Ďalší riadok vám oznamuje, či ste si poctivo plnili svoje záväzky platením zálohových platieb riadne a včas. V prípade, že vlastník posiela mesačne viac peňazí, ako má predpísané, alebo si neželal vrátiť preplatok z predchádzajúceho roka, tento riadok to reflektuje. Tento riadok je vlastne matematickým súčtom druhého a tretieho riadku. Niektorí správcovia tento riadok používajú, iní nie. Ovplyvňuje ho stav konta k 30. aprílu. Výsledkom je v prvom rade štvrtý riadok.
Spotreba vody a tepla: Detailnejší pohľad
Nasleduje spotreba vody, najprv studenej (SV), následne teplej (TÚV). V oboch prípadoch prvá tabuľka určuje spotrebu za dom ako celok. Niektoré vchody majú samostatné meranie na päte objektu a vtedy sa tam objaví náklad za daný vchod. Každá položka má v názve stĺpca v zátvorke písmeno, aby ste si mohli veci jednoducho prepočítať sami.
Tu sa opäť pozastavíme pri koeficiente, ktorý predstavuje pomer fakturovanej spotreby v m³ na celý dom (B) a súčtu spotrieb bytových vodomerov (C). Ak je koeficient do 1,15, je to ešte akceptovateľné, nakoľko 10 % tvorí tzv. dovolená odchýlka merania, teda dovolená nepresnosť vodomerov a najmä časový nesúlad odpočtu. V praxi totiž vodárenská spoločnosť ani vlastníci neodpočítavajú vodomery presne 31. decembra o polnoci. Platí teda, že náklad za byt sa vypočíta ako súčin ceny vody, spotreby v byte, upravenej o koeficient.
Nasleduje tabuľka, v ktorej si môžete pozrieť, či a s akými stavmi bol urobený odpočet na začiatok roka (stav na konci minulého roka) a stav na konci vyúčtovacieho obdobia. Výsledný rozdiel je spotreba v m³ vo vašom byte. V prípadoch, kde nie je možný presný odpočet, sa používa tzv. kvalifikovaný odhad.
Celé toto platí aj pre teplú vodu a teplo na ohrev TÚV s jediným rozdielom, že spotreba vody sa uvádza v m³ a tepla v kWh. Teplo do zúčtovacieho roka 2022 malo vždy 4 riadky, nakoľko od dodávateľa tepla dostávate vyúčtovanú fixnú a variabilnú zložku. Za rok 2023 je metodika výpočtu trochu iná. Vo vyúčtovacej zostave stále vidíte položky TEPTVFix a TEPTVVar resp. UKFix a UKVar, ale tvoria spoločný náklad, ktorý sa potom delí na základnú a spotrebnú zložku. Podľa vyhlášky 503/2022 Z.z. (ale aj podľa predchádzajúcich) si určujete, v akom pomere (%) vypočítavate náklady na teplo podľa plochy bytu, pri teplej vode % na byt rovným dielom, a v akom pomere (%) vypočítavate náklady podľa meračov.
Upozorňujeme, že položka UKzz, teda rozpočítavaná na plochu bytu, sa napriek tomu, čo si vlastníci odsúhlasili, vo vyúčtovaní môže meniť. Ak je rozdiel najnižšej a najvyššej spotreby tepla na vykurovanie väčší ako 2,5 násobok, upravuje sa táto zložka tak, aby bol tento rozdiel najviac 2,5 násobný. V príklade vidíte, že dosiahol až 59%. Ak v rámci zúčtovacieho obdobia pre objekt rozpočítavania podiel špecifických nákladov vykurovaného priestoru podľa odseku 14 prekročí hodnotu 2,5, upraví sa základná zložka podľa odseku 1 na najbližšie celé percento so zaokrúhlením nahor tak, že hodnota P je 2,5 alebo menšia.
Rozpočítavanie nákladov: Merné jednotky a ich význam
Nasledujú tzv. rozpočítavacie kľúče. Pri každej položke máte uvedené v prvom rade tzv. "merné jednotky", teda jednotky, podľa ktorých sa daný náklad rozpočítava. Môže ísť o "os" (osoby), "m²" (meter štvorcový), "m³" (meter kubický), "kWh" (kilowatthodina), "b.j." (bytová jednotka) alebo "podiel".
Ďalej nasledujú hodnoty "náklad na odberné miesto", ktorý predstavuje celkový náklad na danú položku a dom alebo vchod v €, potom "Počet jednotiek na odberné miesto", čo je hodnota celkového počtu napríklad osobomesiacov v celom dome alebo vchode, podľa toho, či celkový náklad je účtovaný na dom alebo vchod. Nasleduje "počet jednotiek na priestor", teda počet napríklad vašich osobomesiacov, a riadok končí nákladom, prislúchajúcim na váš byt.
Ako príklad si zoberieme náklad na Pohotovostnú havarijnú službu. Jednotkou rozpočítavania je "b.j.", teda je rozpočítavaná rovným dielom na byt. Náklady na dom boli 336,96 €. V dome je 60 bytov, teda celkový počet jednotiek rozpočítavania tejto položky je 60. Počet jednotiek na priestor je v tomto prípade 1, lebo vyúčtovanie je len za jeden byt vlastníka. Upozorňujeme, že v tejto časti vyúčtovania vznikajú najčastejšie chyby v nesprávnom určení nákladu, ktorý je často na dom, ale je omylom vyúčtovaný na vchod, teda nesedí počet merných jednotiek na odberné miesto. Samotný výpočet je robený strojovo, a teda ak sú dosadené správne hodnoty, výsledok je vždy presný.
Kontrola platieb a zákonné povinnosti
V tejto tabuľke si môžete preveriť, či správca eviduje všetky vaše platby. Rovnako aj to, či platíte sumu, akú máte správcom predpísanú. V prípade, že vlastník platí mesačne viac, ako má predpísané, je to v tejto časti zjavné.
Podľa § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca, ktorý nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa bytového domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv za bytový dom a vyúčtovanie úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu. Podľa § 9 ods. 1, ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet založený novým správcom alebo spoločenstvom, zodpovedá za prevod týchto prostriedkov.
Nové pravidlá rozpočítavania tepla: Spravodlivosť alebo komplikácia?
Do konca mája 2024 musel každý majiteľ bytu dostať od svojho správcu ročné vyúčtovanie za energie a správu nehnuteľnosti. Tento rok mnohých zaskočí - jednu skupinu pozitívne, nakoľko sa im cena za teplo značne zníži, a druhá skupina bude prekvapená, o koľko eur im narástli mesačné náklady za byt z dôvodu spotreby tepla. V roku 2023 vstúpil do platnosti zákon, ktorý zásadne mení rozpočítavanie spotreby tepla medzi všetky byty v bytovom dome.
Prvou zmenou je, že ak ste doteraz mali dohodnuté, že rozpočítavanie sa robí spôsobom, kto koľko minie, toľko pomerovo zaplatí, a nemali ste tak základnú zložku (podiel, na ktorom sa podieľajú všetci majitelia bytov), tak tento zákon tento spôsob viac menej zavádza nepriamo. Zákon o spotrebe tepla, ktorý bol schválený, totiž hovorí, že rozdiel medzi najnižšou platbou za m² bytu a najvyššou nemôže byť viac ako 2,5 násobok.
A prečo sa daný zákon o spotrebe tepla schválil a čo hovoria odborníci? V prvom rade treba brať do úvahy fyzikálne zákony, ktoré jasne hovoria, že teplo, ktoré odoberiete v byte, sa šíri stenami a tým pádom bolo doterajšie rozpočítavanie ceny za teplo nespravodlivé. Bežne sa stávalo, že susedia odišli na zimnú dovolenku alebo sa doma naobliekali a vypli radiátory. Takto platili minimálne náklady za teplo na účet susedov, ktorí naopak museli kúriť oveľa viac, aby svoju nehnuteľnosť vykúrili na požadovanú teplotu, pretože ich spotrebované teplo sa šírilo cez steny k susedom.
Výhodnejšie bude nové rozpočítanie za spotrebované teplo určite pre ľudí, ktorí kúria rovnomerne a mali susedov uvedených vyššie, prípadne susedili s neobývaným bytom. Obyvatelia bytov, ktorí extrémne šetrili a využívali tak skôr teplo susedov (a ani si to neuvedomovali), ľudia, ktorí chodia na dlhšie zimné dovolenky a vypínali svoje radiátory, ale hlavne majitelia bytov, ktoré boli neobývané a nekúrili vôbec. Na druhej strane, ale treba povedať, že sa daná novela zákona o spotrebe tepla dotkne aj ľudí, ktorí naozaj znižovali teplotu vo svojom byte len preto, aby ušetrili a znížili si tak svoje náklady. Veď veľa ľudí sa uskromní s 20 stupňami v miestnosti, čím vlastne doplatí na susedov, ktorí kúria na 25 a ešte aj otvoria okná.
Po medializovaní nedoplatkov, ktoré prišli koncom mája 2024, najmä dôchodcom a ľuďom, ktorí naopak šetria teplom celú zimu, sa k situácii vyjadrilo už aj viacero politikov. Dokonca sa vyjadrili k problematike aj odborníci, ktorí konštatujú, že daný pomer nie je až tak spravodlivý, ako by sa mohlo zdať. Dôvod je jednoduchý, stačí, aby v bytovke jeden byt extrémne míňal energie na teplo (a vôbec nešetril) a naopak jeden mal vypnuté kúrenie a vznikne extrémne nespravodlivé rozpočítavanie, nakoľko rozdiel medzi týmito extrémami musí byť pri platbách max. 2,5 násobok na m². Viacerí politici sa dokonca už vyjadrili, že zákon o rozpočítavaní energií za teplo sa bude urgentne upravovať a o rok to bude vyzerať opäť inak. Uvidíme, či a hlavne ako sa daný problém vyrieši a kto bude víťaz a kto porazený.
Presne ako sme spomínali vyššie, väčšine ohrozených skupín prišli nedoplatky v stovkách eur (dokonca aj viac ako 400 €) a nevedia, z čoho to zaplatia, prípadne požadujú od bytového družstva splátkový kalendár.
Riešenie preplatkov a nedoplatkov: Čo ak nesúhlasíte?
V prípade, že vám vo vyúčtovaní vyšiel preplatok, správca domu vám musí peniaze vrátiť najneskôr do 30 dní od doručenia ročného vyúčtovania. K oneskoreniu môže dôjsť len vtedy, ak je v bytovom dome veľké množstvo nedoplatkov. O tejto skutočnosti však musíte byť informovaní. Ak máte nedoplatok, na jeho uhradenie máte 15 dní od doručenia ročného vyúčtovania.
Ak sa vám zdá, že je váš nedoplatok príliš vysoký, alebo sú údaje vo vyúčtovaní nesprávne, môžete sa s reklamáciou obrátiť na správcu bytového domu. Reklamáciu je potrebné podať v lehote stanovenej v zmluve o výkone správy, zvyčajne do 30 dní od doručenia vyúčtovania. Odporúča sa podať ju písomne, ideálne doporučeným listom. Správca má potom 30 dní na vybavenie reklamácie. Ak s vybavením reklamácie nebudete spokojní, môžete sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu.
Špecifické situácie a časté otázky
Preplatok vyplatený v hotovosti: Pri ročnom vyúčtovaní platí pravidlo, že ak vám preplatok vyplatia v hotovosti, použije sa povinné zaokrúhľovanie konečnej sumy na najbližších 5 centov. 1 a 2 centové mince sa pri hotovostných platbách štandardne nevyplácajú.
Nesprávne účtovanie vody: Ak vám bola za vodu účtovaná vyššia suma, než je stanovená cena štátom, je potrebné zistiť, z akých položiek sa táto suma skladá. Náklady na opravy a údržbu čističky odpadových vôd by mali byť účtované samostatne, spravidla ako súčasť nákladov na správu domu alebo z fondu opráv, nie ako súčasť ceny vody. V takomto prípade môžete podať reklamáciu vyúčtovania u správcu bytového domu.
Nedoplatok za obdobie pred rokom 2023: Ak máte nedoplatok za služby spojené s bývaním za obdobie spred 1. januára 2023 a nárok správcu bytového domu nie je premlčaný, je potrebné nedoplatok uhradiť. Všeobecná premlčacia doba je tri roky.
Doručenie vyúčtovania: Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok. Vyúčtovanie máte dostať doporučene, elektronicky alebo proti podpisu cez poverenú osobu. Lehota na podanie reklamácie sa vždy počíta od nasledujúceho dňa od doručenia vyúčtovania, spravidla do 30 dní.
Oprava minulých rokov: Ak ste byt predali a správcovská spoločnosť vám po dlhšej dobe pošle vyúčtovanie s odvolaním na "opravu minulých rokov", je dôležité posúdiť oprávnenosť takéhoto vyúčtovania. Premlčacia doba na opravu vyúčtovania neuplynula, avšak je potrebné overiť, či sú náklady oprávnené. V prípade nesúhlasu je potrebné podať reklamáciu.
Účtovanie elektrickej energie za verejné osvetlenie: Správca vám nemôže účtovať elektrickú energiu za verejné osvetlenie bez vášho súhlasu alebo bez toho, aby ste to mali dohodnuté v zmluve so správcom. Ak k tomu dôjde, odporúča sa podať sťažnosť na Slovenskú obchodnú inšpekciu.
Financovanie zateplenia z fondu opráv: Financovanie zateplenia vnútorných priestorov bytového domu, ako sú stropy pivníc a bočné steny vstupnej chodby, z fondu prevádzky a údržby a opráv je možné, ak to schvália vlastníci bytov. Zateplením týchto priestorov dôjde aj k zvýšeniu tepelnej pohody užívateľov a zníženiu nákladov na vykurovanie pre všetkých vlastníkov.
Preplatok pri predaji bytu: Ak ste predali byt a vznikol vám preplatok, tento preplatok by mal byť vrátený pôvodnému vlastníkovi, ktorý uhrádzal zálohové platby za dané obdobie. Potvrdenie o vysporiadaní platieb pre kataster neslúži ako dohoda o vrátení preplatku.
Krátanie preplatku z dôvodu inflácie: Správca nemá právo krátiť vrátenie preplatku z dôvodu inflácie, pokiaľ to nie je výslovne dohodnuté v zmluve o výkone správy. V prípade takého postupu je vhodné preštudovať zmluvu a v prípade nejasností kontaktovať Slovenskú obchodnú inšpekciu.
Neúplné vyúčtovanie od prenajímateľa: Ak bývate v podnájme a prenajímateľ vám neposkytne kópiu ročného zúčtovania alebo faktúry za energie, pričom tvrdí, že máte nedoplatok, postupuje nesprávne. Musí vám preukázať na základe faktúry alebo vyúčtovania vznik a výšku nedoplatku. V prípade preplatkov, ak si ich prenajímateľ ponechá, ide o bezdôvodné obohatenie.
Preplatok po smrti vlastníka: V prípade, že po smrti vlastníka bytu vznikne preplatok, tento sa zvyčajne nezapočítava do dedičstva, ale rieši sa po skončení dedičského konania. Právny nárok na vrátenie preplatku od správcu bytového domu budete mať až po skončení dedičského konania.
Úspory a vyúčtovanie: Aj keď sa snažíte šetriť energiami, rozpočítavanie nákladov, najmä pri vykurovaní, môže viesť k preplatkom alebo nedoplatkom v závislosti od rôznych faktorov, vrátane fyzikálnych vlastností budovy a správania susedov. V prípade pochybností o vyúčtovaní je vždy možnosť podať reklamáciu.