V súčasnom realitnom trhu sa čoraz častejšie stretávame s pojmom "nebytový priestor". Hoci na prvý pohľad môže nebytový priestor vyzerať rovnako ako klasický byt - disponuje kuchyňou, kúpeľňou a všetkým potrebným na bývanie - právne ide o zásadne odlišné nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na hlbšie pochopenie problematiky nebytových priestorov, ich definícií, právnych rámcov a praktických dôsledkov ich kúpy či užívania na Slovensku.
Definícia a Základné Rozdiely: Byt vs. Nebytový Priestor
Aby vás pri nadobúdaní nehnuteľnosti nikto nepodviedol, je kľúčové poznať právne pozadie týchto úkonov. Podľa slovenských právnych noriem sa byt definuje ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Byty sa z hľadiska územného plánu nachádzajú v častiach zvaných IBV - individuálna bytová výstavba alebo Občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako "Byty" a zároveň sú v liste vlastníctva (LV) uvedené Stavby ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok, na ktorom je stavba umiestnená.
Na druhej strane, nebytový priestor je miesto, ktoré je určené na iný účel ako na bývanie. Nebytový priestor je miestnosť alebo súbor miestností v budove na bývanie, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Príklady takýchto priestorov zahŕňajú kancelárie, obchodné miestnosti, sklady, garáže a pod. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 2 ods. 1 písm. e) definuje nebytový priestor ako "miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (§ 121 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka)".
Definíciu apartmánu nájdeme predovšetkým vo vyhláške č. 277/2008 Z. z., kde je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Podľa § 2 ods. 1 písm. r) zákona č. 182/1993 Z. z. je skladový priestor časť nebytového priestoru v dome určeného kolaudačným osvedčením stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.
Základným kritériom pri rozlišovaní medzi bytom a nebytovým priestorom je teda účel užívania, ktorý je stanovený v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu.
Územný Plán a Dôvody pre Apartmány
Pojem "apartmán" je v stavebníctve pomerne často využívaný developermi v situáciách, kedy dochádza k obchádzaniu územného plánu. Developeri totiž vydávajú byty za apartmány v čase, kedy žiadajú postaviť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť, alebo v rekreačnej oblasti. Pri kolaudácii sa opäť posudzuje, či uvedený nebytový priestor slúži na individuálne bývanie alebo prechodné ubytovacie služby.
Čo je priestorové plánovanie a priestorový rozvoj (angličtina)
Developer je v prvom rade viazaný územným plánom miesta, kde plánuje výstavbu realizovať. Ten potom musí adaptovať na svoje vlastné záujmy a potreby trhu. V oblasti, kde územný plán mesta/mestskej časti nepripúšťa byty, alebo požaduje isté percento tzv. občianskej vybavenosti (t.j. mix prevádzkových priestorov pre administratívu a obchod, či pre ubytovanie), resp. hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia postaviť celý objekt ako bytový dom, je developer „nútený“ skolaudovať byty ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by taký apartmán mohol spĺňať všetky ostatné atribúty bytu. Nebytové priestory - apartmány a hotely patria medzi prechodné bývania ako občianska vybavenosť.
Vo všeobecnosti dodržiavanie slovenskej technickej normy alebo technickej normalizačnej informácie je dobrovoľné (§ 3 ods. 11 zákona č. 60/2018 Z. z.).
Technické Normy a Svetlo: Rozhodujúce Rozdiely
Najpodstatnejší rozdiel medzi bytom a apartmánom (ktorý je formou nebytového priestoru) spočíva v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Ide najmä o nedostatok denného svetla (zväčša rožné, severné, alebo spodné podlažia lokalizácie priestorov v budovách) či prekročenie povolených limitov hluku. Pokiaľ priestor nespĺňa istý zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt.
Bytom sa totiž rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, na nižšej úrovni než pri bytoch, kde už spomínaná svetlotechnika na skolaudovanie bytu vyžaduje splnenie vyššieho štandardu. Ten tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu. Posudok na svetlotechniku, tzv. preslnenie, je dôležitým kritériom.
Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z. z. MZ SR o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Podľa nej musia byť preslnené byty.
Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301 v platnom znení. Zámerom insolácie je využiť súčinnosť priameho slnečného žiarenia pre prostredie človeka na trvalé bývanie a priaznivo tak využiť pôsobenie tohto žiarenia na všetky zložky mikroklímy vnútorného prostredia priestoru, ktorý človek obýva. Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu, súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov. Na porovnanie, napríklad pri rodinných domoch je súčet plôch preslnených obytných miestností najmenej 1/2 súčtu plôch všetkých obytných miestností. Do súčtu plôch obytných miestností preslnených iba z jednej strany, ako ani do súčtu plôch všetkých obytných miestností bytu, sa nezapočítavajú tie časti plôch obytných miestností, ktoré ležia hĺbkou miestnosti 2,3-násobku jej svetlej výšky. Uhol slnečných lúčov s rovinou okna musí byť aspoň v 25 stupňoch. Takéto priame slnečné žiarenie musí žiariť do obytnej miestnosti otvormi, ktorých celková plocha je aspoň 1/10 plochy miestnosti. Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14. októbra.
Trvalý Pobyt: Kľúčová Prekážka
Ak sa aj kupujúci uspokojí s „tmavším“ a o niečo možno hlučnejším priestorom na bývanie s argumentom užívania priestoru zväčša len vo večerných a ranných hodinách za nutnosti umelého svietenia a za nižšej premávky vozidiel a mestského hluku, naráža azda na najväčší problém, a to riešenie trvalého bydliska. Tu si možno pomôcť zákonom č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Ten stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak, pričom za časť budovy sa chápe aj byt.
Z tohto hľadiska je teda možné vyvodiť, že trvalý pobyt možno mať aj v budove, ktorá nie je bytovým domom, ale je určená na ubytovanie (t.j. aj hotel alebo penzión). Tento širší výklad podporuje aj druhá veta predmetného ustanovenia: „Za časť budovy sa považuje aj byt.“ Práve pojem „aj“ umožňuje širší výklad, o ktorý sa opierajú niektoré samosprávne orgány. V praxi však nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch.
V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t.j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku.“
Parkovacie Miesta: Dôležitý Aspekt
Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácii apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky ako byt (alebo je predávajúcim ubezpečovaný, že apartmán spĺňa všetky podmienky ako byt), pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pre bytový dom a byty.
Je bežnou praxou, že sa v projekte budovy nachádza príliš veľký počet menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú na počet parkovacích miest náročnejšie, a projekt budovy už neumožňuje lokalizovať do budovy dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných platnými normami na statickú dopravu ako pri bytovom dome a bytoch.
Financovanie Kúpy: Bankový Pohľad
V liste vlastníctva je následne apartmán vedený ako "Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán". Takéto typy nehnuteľností sa nachádzajú najmä v Bratislave. Napriek tomu, že apartmány bývajú vzhľadovo a užívateľsky rovnaké ako byty, je tu riziko pri kúpe takéhoto apartmánu z hľadiska financovania kúpy. Apartmány dokáže prefinancovať iba niekoľko bánk. Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel bývania. Pokiaľ ide o apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné takýto apartmán financovať prostredníctvom hypotéky.
Doba splatnosti sa môže taktiež líšiť. Zatiaľ čo pri niektorých apartmánoch, najmä v meste ako Bratislava, môže byť lehota štandardná, čiže cca 30 rokov, pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti takého úveru iba 8 rokov. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru.
Výhody a Nevýhody z Hľadiska Podnikania
Pri akomkoľvek polemizovaní o praktických či právnych výhodách a nevýhodách užívania apartmánov namiesto bytov, v každom prípade je apartmán veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpisovať ho.
Správa Budov s Apartmánmi: Pravidlá Hry
V súvislosti s výkonom správy sa na nás obracia čoraz viac správcov bytových domov s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove, ktorú spravujú, nachádzajú v menšom či väčšom počte apartmány či ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov?
Podľa § 24 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z. Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr. administratívne budovy, obchodné centrá).
Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej ako tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavky na správcu podľa zákona č. 246/2015 Z.z.
Čo si Rozmyslieť Pred Kúpou
Apartmány je možné z prevažnej časti považovať za adekvátnu náhradu za byt, aj keď v istom rozsahu nespĺňajú všetky atribúty vyžadované právnymi predpismi pre byt. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú primárne určené na trvalé užívanie a posudzovať kúpu takejto nehnuteľnosti ako kúpu bytu nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napr. pri požiarnej ochrane, sú však naopak právne predpisy vo vzťahu k apartmánom striktnejšie ako k bytom.
V každom prípade si dobre rozmyslite, či si kúpite nehnuteľnosť, ktorá ešte nestojí, ktorá má v názve „apartmánový byt, apartmán, štúdio“ a podobne.
Dobrý deň, potrebujem akútne riešiť bývanie. Vzhľadom na vysoké ceny bytov uvažujem o kúpe nebytového priestoru a jeho dočasnom využívaní na bývanie, pretože má všetko potrebné pre život. Kúpu by som financoval v hotovosti a uvedomujem si, že tam nebudem môcť mať trvalý pobyt. Aké ďalšie úskalia môže takáto kúpa priniesť?
Dobrý deň, chápem, že potrebujete akútne riešiť otázku bývania. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.) je nebytovým priestorom taká miestnosť alebo súbor miestností, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie a stavebno-technicky slúžia na iný než obytný účel. V prípadoch, keď sa ukáže, že nebytový priestor je v rozpore so stavebným určením fakticky využívaný ako byt, môže to byť závažný problém, lebo stavby možno užívať len tak, ako to povoľuje rozhodnutie stavebného úradu. Ak by došlo k inému spôsobu užívania, hrozí riziko porušenia stavebných predpisov. Tým, že takýto priestor nie je kolaudovaný na bývanie, nedá sa v ňom okrem iného získať trvalý pobyt. Okrem toho v budúcnosti môžu prísť ťažkosti so stavebným úradom, ktorý by mohol využitie nebytového priestoru na bývanie považovať za rozpor so stavebným určením. Z pohľadu Občianskeho zákonníka a citovaného zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov teda nestačí, ak priestor má všetko potrebné pre bývanie; rozhodujúce je správne právne vymedzenie tohto priestoru a vydané kolaudačné rozhodnutie.
Z praktického hľadiska môže neskôr vzniknúť problém s prípadným financovaním (napríklad pri úveroch určených na bytové priestory), taktiež môže byť komplikované poistenie alebo potreba neskoršej zmeny účelu užívania na „byt“ v súlade so stavebnými predpismi.
Práva a Povinnosti Vlastníkov
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný na svoje náklady udržiavať svoje priestory v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách a pri prenajatí bytu prípadne jeho časti alebo pri inom nakladaní s ním nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv. Majiteľ je tiež povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil na majetku iných, spoločných častiach a zariadeniach domu alebo príslušenstve. Rovnakú povinnosť má aj vtedy, ak tieto závady spôsobili osoby, ktoré tento byt alebo nebytový priestor užívajú.
Ak je nutné urobiť v dome opravu a údržbu a je k tomu nevyhnutný vstup do bytu alebo nebytového priestoru, je jeho vlastník povinný umožniť na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a oprávnenej osobe takéto činnosti vykonávať. Rovnakú povinnosť má aj ak sa jedná o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody a odpočet nameraných hodnôt.
Ak by úpravy a opravy, ktoré vlastník bytu alebo nebytového priestoru vykoná, ohrozovali alebo rušili ostatných v neprimeranom rozsahu, nie je možné takéto úpravy vykonať. Nie je to povolené, aj keby svojím zásahom menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva, ktoré musí rozhodnúť nadpolovičnou väčšinou svojich hlasov.
Súd môže na návrh spoločenstva v niektorých prípadoch dokonca rozhodnúť o predaji bytu alebo nebytového priestoru. Jedná sa o prípady, keď vlastník bytu alebo nebytového priestoru obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva ostatným vlastníkom tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti, zariadenie, nebytové priestory domu, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť, porušuje dobré mravy alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.
Rozhodovanie v Dome a Spoluvlastníctvo
Každý, kto vlastní byt alebo nebytový priestor, aj osoby, ktoré s ním bývajú, má právo užívať byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Vlastník akéhokoľvek priestoru v dome je oprávnený prenajať ho inej osobe.
S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. Majitelia bytu alebo nebytového priestoru majú teda právo ich užívať, ak neporušia svoje povinnosti. Je nemožné, podľa Občianskeho zákonníka, zrušenie spoluvlastníctva.
Majitelia bytov alebo nebytových priestorov majú právo a súčasne povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať na schôdzi vlastníkov ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi minimálne desať dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania sa oznamuje bezodkladne spôsobom, aký si v dome vlastníci určia.
Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa v drvivej väčšine rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
Na odsúhlasenie poskytnutia úveru na zabezpečenie pohľadávok, vstavby alebo nadstavby, prípadne o zmene spôsobu výkonu správy a o zmluve o spoločenstve, sa musí rozhodnúť vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo obrátiť sa do 15 dní od hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru súd.
Na každý byt alebo nebytový priestor v dome pripadá jeden hlas. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach.
V niektorých prípadoch sa môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnúť na hlasovaní písomnou formou. Pred hlasovaním písomnou formou musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov 10 dní vopred informovaní o predmete hlasovania. Navrhnúť hlasovanie písomnou formou môže len predseda, ktorý uverejní informáciu o predmete hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov, zistí výsledok hlasovania a oznámi ho. V prípade neúspešného hlasovania sa predmet prerokuje na schôdzi vlastníkov. Hlasovanie písomnou formou sa nemôže opakovať. Prehlasovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol.
Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.
Osobitné Ustanovenia o Prevode Vlastníctva
Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitú dobu. Ak nájom bytu skončil nájomcovi podľa osobitného predpisu, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu.
Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva. Iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva. Ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Ak bolo v zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu, takáto zmluva je neplatná.
Prevod vlastníctva nebytového priestoru z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je možný len po predchádzajúcom súhlase spoločenstva. Ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, na ktorú nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.
Nájomca garáže alebo ateliéru vo vlastníctve štátu, obce, obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo obce a bytového družstva má právo na prednostný prevod garáže alebo ateliéru do vlastníctva.
Súčasťou zmluvy o prevode z vlastníctva bytového družstva je vzájomné vyrovnanie prostriedkov určených na financovanie údržby a opráv domu pripadajúcich na bytový a nebytový priestor v dome, ktorý je predmetom prevodu vlastníctva. Rozumie sa tým vyrovnanie nevyčerpaných zostatkov a vyrovnanie nedoplatkov na obytný dom zo strany budúceho vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Nevyčerpané prostriedky určené na údržbu a opravu domu, bytu a nebytového priestoru v dome prevedie bytové družstvo na fond prevádzky, údržby a opráv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Ak je prijaté rozhodnutie o zmene užívania stavby zo spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, prechádza tento priestor do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov. Rovnako sa postupuje aj pri nebytových priestoroch, na ktorých financovaní sa podieľali svojimi členskými podielmi len nájomcovia bytov v dome alebo ich právni predchodcovia. Nájomné za užívanie takýchto priestorov je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu.
Cena Byty, Nebytové Priestory a Pozemku
Cena bytu, nebytového priestoru alebo ateliéru v dome, cena príslušenstva, cena pozemku zastavaného domom a cena priľahlého pozemku sa dojednáva dohodou predávajúceho a kupujúceho.
Byty, ktoré sú predmetom prevodu do vlastníctva doterajšiemu nájomcovi, nemožno vydražiť. Dom vo vlastníctve obce alebo jeho časť nemožno previesť do vlastníctva nájomcov bytov a nebytových priestorov v tomto dome ani do vlastníctva tretích osôb, ak požiada o prevod vlastníctva bytu v dome nájomca.
Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva člena bytového družstva, ktorý je jeho nájomcom, je člen povinný uhradiť bytovému družstvu ako cenu bytu nesplatený investičný úver s príslušenstvom pripadajúci na tento byt. Prevodom vlastníctva družstevného bytu zaniká nárok člena družstva na vrátenie členského podielu.
Cena za 1 m2 podlahovej plochy bytu alebo ateliéru, ktorý sa prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby sa zisťuje tak, že z obstarávacej ceny domu sa odpočíta základný štátny príspevok poskytnutý na porovnateľný družstevný byt podľa roku začatia výstavby domu, pri byte 2 % a pri ateliéri 0,5 % opotrebenia za každý začatý rok veku domu, a vydelí sa súčtom podlahovej plochy bytov a ateliérov v dome. Ak nemožno zistiť obstarávaciu cenu domu, určí ju Ministerstvo financií Slovenskej republiky. Je potrebné odpočítať opotrebenie (najviac 80 %).
Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva štátu alebo obce do vlastníctva nájomcu, vlastník domu pri uzatváraní zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru je povinný poskytnúť nadobúdateľovi na úhradu ceny zrážku z ceny vo výške 30%.
Ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a priľahlom pozemku do vlastníctva vlastníka bytu, cena za 1 m2 pozemku sa rovná najvyššej výške ročného nájomného za 1 m2.
Obec je povinná previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku na vlastníka bytu, ktorý nadobudol byt do vlastníctva z vlastníctva bytového družstva, ak vlastník bytu požiada o prevod spoluvlastníckeho podielu pozemku. Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva štátu do vlastníctva nájomcu a nadobúdateľ uhradí po podpísaní zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru v hotovosti najmenej 15 % z ceny bytu alebo ateliéru, musí zostatok uhradiť v pravidelných bezúročných splátkach do desiatich rokov odo dňa podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru.
Daňová Povinnosť
Daňová povinnosť k dani z bytov vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, alebo jeho správcom. V prípade, že sa osoba stane vlastníkom alebo správcom bytu alebo nebytového priestoru 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť týmto dňom. Zánik daňovej povinnosti sa viaže k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom došlo k strate vlastníctva alebo správy bytu alebo nebytového priestoru.
Správu dane z bytov vykonáva obec, na ktorej území sa byt alebo nebytový priestor nachádza. Daňovníkom je osoba, ktorá má daňovú povinnosť. V prípade, že sú byty alebo nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daň z bytov je povinný zaplatiť každý spoluvlastník, a to podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že ich na účely dane z bytov bude zastupovať jeden z nich. Za nebytový priestor sa považuje byt alebo časť bytu v bytovom dome, ktorý sa k 1. januáru zdaňovacieho obdobia nepovažuje za byt.
Základ dane (t. j. hodnota bytu alebo nebytového priestoru) sa určí podľa jeho výmery. Ročnú sadzbu dane môže správca dane všeobecne záväzným nariadením znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. V zákone sú presne špecifikované kategórie bytov a nebytových priestorov, ktoré sú priamo oslobodené od dane. Správca dane (t. j. obec) si vo svojom všeobecne záväznom nariadení určí, akým spôsobom je potrebné o oslobodenie alebo zníženie dane z bytov požiadať.
V prípade, ak u daňovníka nastali zmeny skutočností rozhodujúcich na vyrubenie dane z bytov (napr. ak nadobudne byt do vlastníctva), je povinný podať daňové priznanie do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia. Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive v závislosti od toho, či ide o fyzickú osobu, alebo právnickú osobu. Jedno tlačivo zahŕňa daň z nehnuteľností, za psa, predajné automaty a nevýherné hracie prístroje. K vyplnenému tlačivu je potrebné priložiť dokumenty, ktoré preukazujú zmeny v nehnuteľnom majetku (napr. kópia rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, rozhodnutie o dedičstve a pod.). Zákon neustanovuje povinnosť obce poskytovať elektronické služby a teda napr. podať daňové priznanie elektronickými prostriedkami, avšak ustanovuje možnosť ich poskytovania.
Daň z nehnuteľností vyrubuje správca dane (obec) každoročne podľa stavu k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Vyrubená daň zo stavieb je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže vo svojom všeobecne záväznom nariadení určiť platenie dane z bytov v splátkach. Ak nepodáte daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v riadnom termíne, alebo až po výzve správcu dane, môžete dostať pokutu.
Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov. Dátum poslednej zmeny: 20. 3. 2024. Dátum zverejnenia: 1. 10. 2023.
Zmena Účelu Užívania Stavby: Administratívny Proces
Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby. Zmenu užívania stavby ste povinný požiadať príslušný stavebný úrad.
Napríklad, ak chcete zmeniť garáž na rodinný dom, potrebujete súhlas stavebného úradu, na podklade ktorého môžete potom vykonať aj zmenu v katastri nehnuteľností. Odporúča sa podať žiadosť o stavebné povolenie (resp. dodatočné stavebné povolenie).
Rovnako, ak chcete prerobiť starú maštaľ na ubytovacie priestory, z pohľadu stavebného poriadku to môže byť možné. Otázkou však je, či príslušné orgány vám schvália výstavbu resp. zmenu využitia. Z pohľadu stavebného poriadku platí ust. § 58, podľa ktorého stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu (napr. stavebné povolenie v zmysle ust. stavebného zákona). Odporúča sa súčasne oboznámiť sa s vyhláškou č. 532/2002 Z.z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie, ktorej sa týka aj ubytovacie zariadenie.
Pri zmene nebytového priestoru na zdravotnícke zariadenie (fyzioterapia-rehabilitácia) platí podľa § 85 stavebného poriadku, že "stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení." Odporúča sa samotný zámer prestavby najprv konzultovať s odborníkom na Vami uvedený účel využitia stavby, teda či stavba aj po prestavbe a príslušných úpravách bude dostatočná z hľadiska jej umiestnenia a následného potenciálneho využívania zákazníkmi (architekt, príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva).
V prípade, ak máte záujem o zmenu využívania stavby z kancelárií na rodinný dom, platí ust. § 85 stav. (1) Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby; na konanie o zmene v užívaní stavby sa vzťahujú primerane ustanovenia § 76 až 84. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že nehnuteľnosť je možné užívať len na účel uvedený v stav. povolení resp. vydanom kolaudačnom rozhodnutí. Na uvedené konanie sa primerane vzťahujú ustanovenia stav. zákona. Vo veci sa odporúča najprv kontaktovať obec, či toto Vaše rozhodnutie o zmene účelu užívania stavby je v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou obce. Následne kontaktovať projektanta a podať žiadosť na stavebný úrad.
Pri zmene užívania stodoly na podnikateľský priestor (napr. súkromná sauna s vírivkou) je potrebné podať žiadosť o stavebné povolenie podľa § 58 stavebného poriadku, kedy bude na základe podkladov a dokladov zmenený aj účel využitia stavby. K žiadosti o stav. povolenie je potrebné priložiť projektovú dokumentáciu. Po kolaudácii stavby, pokiaľ nedôjde k zmene vlastníka, zmene rozlohy a usporiadania stavby, požiadate katastrálny odbor o vykonanie záznamu podľa ust. § 34 zákona o katastri nehnuteľností, ku ktorému priložíte kolaudačné rozhodnutie, prípadne aj geometrický plán, ak dôjde k zmenám v rozlohe pozemkov a druhu stavby (hospodárska budova na budovu obchodu a služieb podľa vyhl. č. 461/2009 Z.z.).
Vlastníctvo nebytového priestoru na podnikateľské účely, ako napríklad predajňa alebo ambulancia, si vyžaduje dodržiavanie príslušných zákonov a noriem. V prípade, ak bytové družstvo prenajíma obchodné priestory, môže ich odpisovať v príslušnej odpisovej skupine. Pri zmene účelu užívania nebytového priestoru na zdravotnícke zariadenie je nevyhnutné dodržať špecifické požiadavky týkajúce sa hygieny, bezbariérovosti a iných technických parametrov.
Pri predaji alebo prenájme nebytových priestorov je dôležité mať na pamäti najmä zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.
Záverečné zhodnotenie: Hoci sa nebytové priestory môžu zdať atraktívnou alternatívou k bytom, je nevyhnutné dôkladne poznať ich právne špecifiká a potenciálne obmedzenia. Informovanosť a konzultácia s odborníkmi sú kľúčové pre úspešné a bezproblémové nadobudnutie alebo užívanie nebytového priestoru.