Nájomné vzťahy k nebytovým priestorom predstavujú významnú oblasť obchodných vzťahov na Slovensku. Či už ide o začatie podnikania, otvorenie novej prevádzky alebo prenechanie nehnuteľnosti inej osobe, je dôležité poznať špecifiká a podmienky, ktoré sa s týmto typom nájmu spájajú. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach prenájmu nebytových priestorov na Slovensku, pričom sa zameriava na dôležité aspekty, ktoré by mali prenajímatelia a nájomcovia zvážiť pred uzatvorením zmluvy.
Právny Rámec Nájmu Nebytových Priestorov
Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových priestorov sú upravené vo viacerých právnych predpisoch Slovenskej republiky. Patria sem najmä:
- Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb.
- Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
- Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon).
- Zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa.
- Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
- Zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov.
- Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.
- Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty.
Pri prenechávaní nehnuteľných priestorov na prenájom je dôležité vychádzať z viacerých právnych rámcov, ktoré na seba nadväzujú a ktoré treba posudzovať vo vzájomnej spojitosti a regulačnej prepojenosti. Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec a daňová regulácia.
V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 boli na základe Opatrení Úradu verejného zdravotníctva SR mnohí podnikatelia povinní uzavrieť svoje prevádzky, v dôsledku čoho sa vynárajú otázky, aké sú právne možnosti zníženia nájomného za obdobie, počas ktorého prenajaté nebytové priestory neboli nájomcom užívané.
Kľúčovým právnym predpisom v danej problematike je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej aj len „zákon č. 116/1990 Zb.“), ktorého úprava nárokov nájomcu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu je o niečo menej priaznivejšia, ako je to v prípade nájmu podľa Občianskeho zákonníka. V § 673 Občiansky zákonník (ďalej aj len „OZ“) ustanovuje oprávnenie nájomcu neplatiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemôže prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo primerane povahe určenia veci. Naproti tomu pokiaľ ide o nároky nájomcu v prípade obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru zákon č. 116/1990 Zb. v § 8 ustanovuje: „Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.“ Ustanovenie sa vykladá v tom zmysle, že zo strany prenajímateľa by muselo ísť výlučne o obmedzenie užívania priestoru v dôsledku (zavineného) porušenia zmluvnej povinnosti prenajímateľa. Vplyv vyššej moci, za ktorú sa epidémia COVID-19 a s tým spojené dôsledky považuje, preto nezakladá právo nájomcu na pomernú zľavu z ceny nájomného za nájom nebytového priestoru na základe zákona č. 116/1990 Zb..
Otvára sa preto priestor pre úvahy, aký je vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov v otázke nároku na pomernú zľavu z nájomného. Podľa ust. § 1 ods. 2 OZ: „Občiansky zákonník upravuje majetkové vzťahy fyzických a právnických osôb, majetkové vzťahy medzi týmito osobami a štátom, ako aj vzťahy vyplývajúce z práva na ochranu osôb, pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony.“ V ust. § 720 OZ je priamo zakotvená odkazová norma, v zmysle ktorej: „Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.“ Z uvedeného vyplýva, že Občiansky zákonník je vo vzťahu k Zákonu č. 116/1990 Zb. vo vzťahu lex generalis k lex specialis, čo znamená, že ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve sa použijú subsidiárne, podporne pri riešení tých otázok, ktoré vznikajú zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov, len ak nie sú upravené samotným zákonom č. 116/1990 Zb.. Nakoľko samotný zákon č. 116/1990 Zb. upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru a nároky nájomcu s tým spojené, možno sa prikloniť k záveru, že vo vyššie opísanom prípade, kedy je predmetom nájmu alebo podnájmu nebytový priestor sa na tieto právne vzťahy prednostne aplikujú ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb., ktoré súčasne vylučujú aplikáciu ustanovenia § 674 Občianskeho zákonníka, a teda nájomcovi zákon nepriznáva právo na pomernú zľavu z nájomného v prípade, ak pre vady veci môže prenajatý nebytový priestor užívať len obmedzene. Toto právo môže vyplývať len z dohody prenajímateľa s nájomcom (resp. nájomcu s podnájomcom).
Nájom Budovy ako Celku vs. Nájom Nebytového Priestoru
Odlišnú situáciu predstavuje prípad, kedy predmetom nájmu je budova ako celok (tzn. stavba, ktorej súčasťou sú aj nebytové priestory). Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí M Cdo 251/02 konštatoval: „Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. je však zrejmé, že zákon sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty; nevzťahuje sa však na predmety občianskoprávnych vzťahov, uvedené v § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka (t. j. veci, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa práva a iné majetkové hodnoty, pozn. aut.)…. Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. teda v žiadnom prípade nemožno vyvodiť, že by sa tento zákon vzťahoval aj na zmluvy o nájme nehnuteľností (pozemkov alebo budov), a to bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť i nebytové priestory (čo je takmer vždy pravidelné).“
Uplatnenie ustanovení Občianskeho zákonníka pri posudzovaní takéhoto nájomného vzťahu dovodil aj Najvyšší súd Českej republiky v rozhodnutí 31 Cdo 1896/2002: „…předchozí souhlas obecního (městského) úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., musel být dán i v případě, byla-li pronajata budova jako celek, nacházely-li se v ní místnosti určené k provozování obchodu a služeb, byť se režim takového nájmu neřídil ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž ustanoveními § 663 a násl. obč. zák.“
V posudzovaní danej otázky možno pozorovať ustálenú judikatúru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (napr. viď aj rozhodnutie NR SR 2 Cdo 271/2004), rovnaký právny názor vo svojej dlhodobej rozhodovacej praxi konštatovali aj české súdy (okrem vyššie citovaného viď napr. aj rozsudok NS ČR sp. zn. 3 Cdon 1175/96, NS ČR sp. zn. 20 Cdo 1059/98, Vrchný súd Praha rozhodnutie sp. zn. …). Z judikatúry však vyplýva, že ani v týchto prípadoch aplikácia ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. nie je úplne vylúčená. Jeho aplikácia sa prejavuje v otázke posudzovania platného vzniku nájomnej zmluvy bez predchádzajúceho súhlasu obce, tak ako to vyžadovalo staršie znenie ust. § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.. Najvyšší súd SR v citovanom rozhodnutí M Cdo 251/02 k aplikácii príslušného ustanovenia uviedol: „…treba uvedené zákonné ustanovenie vykladať tak, že predchádzajúci súhlas obce sa vyžaduje len na prenajatie tých nebytových priestorov, ktoré sú s t a v e b n e (nie inak) určené na prevádzkovanie obchodu a služieb. Iba toto účelové určenie, vyplývajúce z obsahu stavebno-právnej dokumentácie a rozhodnutí príslušných orgánov, je právne relevantné pre posúdenie otázky, či sa predchádzajúci súhlas vyžaduje alebo nie. Ostatné skutočnosti, napríklad v zmluve vyjadrený dohovor účastníkov nájomného vzťahu o účele nájmu, sú z tohto hľadiska právne bezvýznamné. Teda nie zmluvné, ale stavebné určenie je rozhodujúce pre posúdenie potreby predchádzajúceho súhlasu obce s prenajatím nebytového priestoru podľa § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.“ (obdobne NS SR rozhodnutie sp. zn. …).
Uvedené rozhodnutia sa teda zhodujú v otázke, aby sa nájomný vzťah, ktorého predmetom je stavba ako celok (hoci jej súčasťou sú nebytové priestory) posudzoval podľa ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Hoci aplikácia ustanovení zák. č. 116/1990 Zb. nie je v príslušnom právnom vzťahu úplne vylúčená, možno predpokladať, že nájomcovia takýchto zmluvných vzťahov sa môžu domáhať primeranej zľavy z nájomného v zmysle ust. § 674 OZ, nakoľko ich nájomný vzťah podlieha primárne práve režimu Občianskeho zákonníka; a nie režimu podľa zákona č. 116/1990 Zb.. V prípade, ak predmetom nájmu je budova ako celok (hoci jej súčasťou sú aj nebytové priestory) možno konštatovať, že nájomcovi vzniká nárok na zníženie nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene, priamo zo zákona a je možné sa ho domáhať súdnou cestou.
Možnosti Nájomcu v Prípade Obmedzeného Užívania Nebytového Priestoru
Ako je to však v prípade, ak predmetom nájmu je len nebytový priestor? Na začiatok je potrebné upozorniť, že právny poriadok Slovenskej republiky v zásade nepriznáva súdu oprávnenie dopĺňať či meniť obsah zmluvy, keďže sa uplatňuje zásada zmluvnej voľnosti. Súd tak môže konať len v obmedzených prípadoch. Napr. v zmysle § 269 ods. 3 Obchodného zákonníka, ak sa strany dohodnú, aby súd dodatočne doplnil zmluvu o nepodstatné časti (čo však nie je daný prípad), resp. v zmysle § 301 Obchodného zákonníka je uplatnením moderačného práva oprávnený znížiť zmluvnú pokutu, napokon v zmysle príslušných ustanovení je oprávnený rozhodnúť o neplatnosti určitých zmluvných dojednaní, čím v podstate dochádza k zmene obsahu zmluvy.
Pokiaľ sa zmluvné strany v nájomnej, resp. podnájomnej zmluve výslovne nedohodli o znížení alebo odpustení nájomného pre prípad, kedy v dôsledku vyššej moci nie je možné užívať prenajatý nebytový priestor v dohodnutom rozsahu, možnosti súdneho vymáhania nároku na takéto zníženie nájomného predstavujú vcelku strastiplnú cestu bez záruky na úspech. Do úvahy by prichádzalo len uplatnenie analógie iuris odvolávajúc sa, že nárok prenajímateľa na nájomné v plnej výške je vzhľadom na okolnosti spojené s mimoriadnou situáciou v rozpore so zásadou poctivosti v obchodných stykoch či v rozpore s dobrými mravmi. Napokon ešte neistejšia by bola snaha o uplatnenie analógie legis odvolávajúc sa na ustanovenie § 674 Občianskeho zákonníka poukazujúc, že právne vady bránili užívaniu prenajatého priestoru dohodnutým spôsobom a samotný zákon o nájme a podnájme takýto prípad neupravuje. Za právne vady, ktoré bránili užívaniu, by mohli byť považované práve Opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR, ktoré ukladajú povinnosť prevádzkovateľom obchodných domov uzatvoriť prevádzky, na ktoré sa Opatrenie vzťahuje. Namieste je však upozorniť, že výklad, ktorý subjekt je v zmysle Opatrení ÚVZ SR povinný zabezpečiť uzavretie prevádzok nie je jednotený, nakoľko napr. Opatrenie č. 2595 ÚVZ SR v bode C ustanovuje prevádzkovateľom obchodných domov povinnosť, aby nezatvorili prevádzky uvedené v bode A, a nie explicitne povinnosť, aby uzatvorili prevádzky, ktoré v bode A uvedené nie sú.
Dôsledky COVID-19 a Možnosti Dohody
V súvislosti s pandémiou COVID-19 a obmedzeniami užívania nebytových priestorov sa otvoril priestor pre dohody medzi prenajímateľmi a nájomcami. Nájomcom sa preto odporúča primárne dôsledne si preštudovať nájomnú, príp. podnájomnú zmluvu. Pozornosť upriamiť predovšetkým na ustanovenie, podľa akého zákona je zmluva uzavretá (Občiansky zákonník alebo Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov), ako je definovaný predmet nájmu (budova alebo nebytový priestor), či zmluva obsahuje ustanovenia o nároku na zníženie, príp. odpustenie nájomného, ktoré môže podľa dohody strán nárok priznávať alebo naopak vznik zákonného nároku vylučovať.
Môže tak vzniknúť situácia:i) zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného zmluva nevylučuje, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v rozsahu zákona, aleboii) zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného však zmluva výslovne vylučuje alebo obmedzuje, v takom prípade nárok buď nevzniká alebo vzniká a je vymáhateľný len v intenciách zmluvy, ďalej môže nastať situáciaiii) zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a zároveň obsahuje dohodu o priznaní nároku na zníženie nájomného, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v intenciách zmluvy, alebo napokon ide o situáciuiv) zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného, v takom prípade v zásade nárok priamo zo zákona nevzniká, preto možnosti jeho súdneho vymáhania nie sú zaručené.
Ako teda možno postupovať v prípade nájomnej zmluvy, ktorá sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného? V prípade ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci, príp. inú obdobnú klauzulu, ktorá by oprávňovala nájomcu požadovať zníženie nájomného pri obmedzenom užívaní prenajatého nebytového priestoru, zmluvné strany sa v zmysle ustanovenia § 516 Občianskeho zákonníka môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia. Išlo by teda o klasickú dohodu o zmene vzájomných práv a povinností. V tomto smere možno pozorovať ústretový prístup viacerých prenajímateľov priestorov vo väčších obchodných centrách, ktorí odpúšťajú nájomné, príp. ho primerane znižujú vzhľadom na rozsah reálneho užívania prenajatých nebytových priestorov počas mimoriadnej situácie.
Dodávame, že s účinnosťou odo dňa 25.04.2020 vstúpila do platnosti novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii, ktorá ustanovila zákaz prenajímateľa, aby do 31.12.2020 jednostranne ukončil nájom nehnuteľnosti, a to aj nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojené s nájmom splatným v období od 01.04.2020 do 30.06.2020 za predpokladu, že omeškanie nájomcu vzniklo práve v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení ochorenia COVID-19. Dôvod pre vznik omeškania v zmysle citovaného ust. § 3b musí byť dostatočne osvedčený nájomcom. Iné dôvody pre ukončenie nájmu týmto ustanovením nie sú dotknuté.
Štátne Dotácie a Podpora Nájomcov
Dlho očakávané štátne dotácie na pomoc nájomcom pri znášaní častokrát nemalých nákladov na nájomné boli začiatkom júna 2020 konečne prijaté (tzv. Národná rada SR dňa 09.06.2020 schválila novelu zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky. Novelou bol do zákona včlenený §13c, ktorého predmetom je právna úprava poskytnutia dotácií na úhradu nájomného. Právo nájomcu na užívanie predmetu nájmu najneskôr od 1. februára 2020, pričom zároveň platí, že na zmeny nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa právneho poriadku iného štátu, ku ktorým došlo po 12. marci 2020, sa neprihliada.
Žiadosť o dotáciu sa podáva elektronicky prostredníctvom formulára, ktorý je umiestnený na webovom sídle Ministerstva hospodárstva SR. Predpokladaný termín spustenia podávania žiadostí je stanovený na 24.6.2020 a to prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy Slovensko.sk. Dotácia sa vzťahuje len na úhradu nájomného, a teda dotáciu nemožno získať na plnenia súvisiace s užívaním predmetu nájmu (napr. platby za energie, internet či upratovanie a pod.). Výška dotácie zodpovedá výške zľavy, ktorú nájomcovi poskytol prenajímateľ, najviac však môže dosiahnuť 50% sumy nájomného. Nájomné sa tak znižuje o poskytnutú zľavu a výšku dotácie, pričom zvyšné nájomné môže nájomca uhrádzať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. V rovnakej lehote 48 mesiacov môžu uhrádzať nájomné aj nájomcovia, ktorým nebola poskytnutá zľava z nájomného.
V prípade ak nájomca už zaplatil celé nájomné alebo jeho časť, môže požiadať o dotáciu na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom o zľave z nájomného v budúcnosti, t.j. … Pre prípad, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Ak nájomca nájomné už uhradil, môže uhrádzať nájomné za rovnako dlhé obdobie ako bolo sťažené užívanie, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Počas plnenia splátok nie je prenajímateľ alebo jeho právny nástupca oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, ak právo jednostranne zvýšiť nájomné nebolo dohodnuté pred 1. …
Základné Náležitosti Nájomnej Zmluvy a Práva a Povinnosti
V zmysle § 720 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov. Ustanovenia tohto zákona sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Je medzi nimi vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon. Uvedené vyriekol aj Najvyšší súd Slovenskej republiky svojím rozsudkom z 24. júla 1997, sp. zn. …
Predmetom týchto právnych vzťahov sú nebytové priestory, ktoré zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov definuje ako miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi ale nie sú príslušenstvo bytu, ani spoločné priestory domu.
Nájom nebytových priestorov vzniká predovšetkým nájomnou zmluvou. „Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktoré spravuje bytová organizácia založená obcou, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.“
Zmluvná voľnosť je do určitej miery obmedzená, keďže v prípadoch ustanovených zákonmi možno prikázať prenajímateľovi, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom. Takýmto zákonom je napríklad zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Prikázať nájomcu možno do toho istého nebytového priestoru na dobu určitú, najviac na 5 rokov, ak osobitný predpis neustanovuje inak.
Nájom nebytových priestorov môže vzniknúť aj inak, ako na základe nájomnej zmluvy a to na základe iných právnych skutočností, ako napr. smrťou nájomcu. V takom prípade nájom prechádza na dedičov za predpokladu, že dedičia do 30 dní od smrti nájomcu oznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme. K prechodu nájmu v týchto prípadoch je teda potrebný úkon dediča vo forme oznámenia o pokračovaní v nájme, nedochádza k nemu priamo zo zákona.
Teraz prejdime k jednotlivým právam a povinnostiam prenajímateľa a nájomcu. Pre rozsah práv a povinností tvoriacich obsah právneho vzťahu je rozhodujúca predovšetkým dohoda zmluvných strán. Až keď sa zmluvné strany nedohodli inak, je prenajímateľ povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Medzi povinnosti nájomcu v zmysle zákona patrí uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv. Prvoradou povinnosťou nájomcu je platiť nájomné. Výška nájomného alebo úhrada za podnájom ak nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom sa určí dohodou. Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom o nájme nebytových priestorov, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného.
Nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Z uvedeného vyplýva, že podnájom je vzťah uzatvorený vždy len na dobu určitú najdlhšie však do skončenia nájmu. Súhlas prenajímateľa je jednostranným právnym úkonom prenajímateľa, ktorý ale môže prenajímateľ odvolať len so súhlasom nájomcu, čiže odvolanie možno charakterizovať ako dvojstranný právny úkon, ibaže by si prenajímateľ právo jednostranne odvolať svoj súhlas výslovne vymienil v zmluve. Práva a povinnosti uvedené v predchádzajúcom odseku sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu - na podnájomcu. V prípade, že nájomca prenechá nebytový priestor do podnájmu bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa, prenajímateľ je oprávnený vypovedať zmluvu dojednanú na určitý čas pred uplynutím času (§ 9 ods. …).
Zánik Nájmu a Jeho Možnosti
Zánik právneho vzťahu nájmu nebytových priestorov nastáva na základe viacerých právnych skutočností. Sú to najmä skutočnosti uvedené v zákone č. 116/1990 Zb. v platnom znení ale môžu to byť aj skutočnosti uvedené v Občianskom zákonníku ako všeobecne platné pre zánik záväzkov napr. … Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb.i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb.c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.
Uvedené výpovedné dôvody nájomcu a prenajímateľa v prípade výpovede zmluvy dojednanej na určitý čas pred uplynutím tohto času sú vymenované taxatívne, čiže ich nemožno rozširovať. V prípade ak si zmluvné strany chcú dohodnúť aj iné spôsoby zániku ich právneho vzťahu je potrebné si v zmluve výslovne stanoviť dôvody odstúpenia od zmluvy. "Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudkom z 28. apríla 1998, sp. Zn. 1 Cdo 87/97 rozhodol, že dôvodom výpovede zmluvy o nájme nebytových priestorov pred uplynutím času na ktorý bol nájom dojednaný je aj prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) nájomcom ako tichým spoločníkom, bez súhlasu prenajímateľa, do podnájmu podnikateľovi, s ktorým uzavrel zmluvu o tichom spoločenstve (§ 673 a nasl. …).
V prípade ak zmluvné strany uzatvoria zmluvu o nájme nebytových priestorov na neurčitý čas písomne vypovedať ju môže ktorákoľvek strana aj bez uvedenia dôvodu alebo z akéhokoľvek dôvodu, ak sa nedohodnú inak. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Uvedená výpovedná lehota sa nedá skracovať, dohodnúť možno vždy len dlhšiu výpovednú lehotu.
Zákon č. 116/1990 Zb. sa nevzťahuje na nebytové priestory užívané podľa zákona č. 123/1975 Zb. o užívaní pôdy a iného poľnohospodárskeho majetku na zabezpečenie výroby v znení zákona č. 95/1988 Zb. a zákona č. … Práva užívania nebytových priestorov, ktoré vznikli podľa predchádzajúcich predpisov, sa spravujú zákonom č. 116/1990 Zb. a považujú sa za vzťahy vzniknuté na základe zmluvy uzavretej na neurčitý čas.
Dôležitosť Správnej Zmluvy a Jej Náležitostí
V prípade ak sa chystáte uzavrieť zmluvu o nájme nebytových priestorov alebo už takú máte uzatvorenú je potrebné, aby ste si skontrolovali, či má všetky predpísané náležitosti podľa tohto článku, lebo inak to spôsobuje jej neplatnosť. Ak zistíte, že vaša zmluva je neplatná, v tom prípade ste povinný sa vysťahovať z uvedeného priestoru, lebo sa tam zdržujete bez právneho dôvodu alebo ak sa nachádzate na strane prenajímateľa ste oprávnený dať nájomcu vysťahovať z toho istého dôvodu.
Zmluva o nájme nebytových priestorov je zložitým inštitútom a často sa vyskytujúcim právnym vzťahom. Mnohé z otázok, ktoré sa adresujú právnikom, sa týkajú práve nájomných vzťahov k nebytovým priestorom.
Podstatné Náležitosti Nájomnej Zmluvy podľa Zákona č. 116/1990 Zb.:
Zákon o nájme nebytových priestorov stanovuje, že zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať minimálne:
- Predmet nájmu: Musí byť dostatočne určito vymedzený, často s odkazom na list vlastníctva, číslo jednotky, prípadne grafické vymedzenie.
- Účel nájmu: Musí byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím a dostatočne určitý a zrozumiteľný.
- Výšku nájomného: Musí byť presne špecifikovaná a oddelená od ceny energií a služieb.
- Splatnosť nájomného: Presne určená.
- Spôsob platenia nájomného: Jasne definovaný.
- Čas nájmu: Ak ide o nájom na dobu určitú, musí byť čas dojednania uvedený.
Ak niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, prípadne je vymedzená príliš neurčito alebo nezrozumiteľne, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú. Neplatnosť zmluvy má význam predovšetkým z hľadiska bezdôvodného obohatenia, uplatňovania dohodnutých práv a povinností, sankcií, ukončenia užívania priestorov a vysťahovania.
Špecifické Prípady a Ich Riešenie
Prenájom Budovy ako Celku: V praxi sa často stáva, že predmetom nájmu je budova ako celok, pričom v tejto budove sa nachádzajú nebytové priestory. Takýto nájomný vzťah však nebude podliehať ustanoveniam zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale ustanoveniam Občianskeho zákonníka, o čom svedčí aj ustálená judikatúra českých a slovenských súdov.
Prenájom Nebytového Priestoru s Parkovacími Miestami: Keďže nebytový priestor spolu s parkovacími miestami možno považovať za vec hromadnú, nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Obnova Nájomnej Zmluvy: Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. To znamená, že § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa nepoužije na nájom nebytových priestorov.
Daňové Aspekty Prenájmu Nebytových Priestorov: Prenajímanie nehnuteľného majetku na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu sa považuje za zdaniteľnú činnosť. V prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká prenajímateľovi povinnosť registrácie pre DPH a následné povinnosti z nej vyplývajúce. Prenajímatelia musia tento zisk uviesť v daňovom priznaní.
V praxi sa môžu vyskytnúť rôzne špecifické situácie, ako napríklad problémy so zatekaním strechy, žiadosť o zmenu nájomcu, alebo vymáhanie nedoplatkov po ukončení nájmu. Riešenie týchto problémov si vyžaduje dôkladnú znalosť zmluvy a príslušných právnych predpisov, prípadne konzultáciu s právnym odborníkom.