Neodkladné opatrenie predstavuje významný nástroj v slovenskom civilnom procese, ktorý umožňuje súdom dočasne upraviť pomery medzi stranami sporu alebo zabezpečiť určitý stav, aby sa predišlo bezprostredne hroziacej ujme. V kontexte dražieb a trov konania nadobúda tento inštitút osobitný význam, keďže môže dočasne pozastaviť výkon dražby alebo inak zabezpečiť práva dotknutých osôb. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku v kontexte slovenskej legislatívy a judikatúry, pričom sa zameriame na špecifické situácie súvisiace s dobrovoľnými dražbami a ochranou spotrebiteľa.
Povaha rozhodnutia o neodkladnom opatrení
Rozhodnutie o neodkladnom opatrení má špecifickú povahu, ktorá sa odlišuje od rozhodnutia vo veci samej. Ak samotné neodkladné opatrenie konzumuje vec samu, nadobúda povahu rozhodnutia vo veci samej. Táto situácia môže nastať najmä v prípadoch, keď sa návrh na nariadenie neodkladného opatrenia podáva po skončení konania, pri splnení podmienok § 325 ods. 1 Civilného sporového poriadku (C. s. p.). Rovnako, ak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia predchádza začatiu konania a nenadväzuje naň žaloba podľa § 336 ods. 1 C. s. p., konanie sa končí rozhodnutím o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia a konzumuje vec samu. V takomto prípade súd rozhoduje o samotnej podstate sporu, nie len o dočasnom opatrení.
Podmienky nariadenia neodkladného opatrenia
Pre nariadenie neodkladného opatrenia musia byť kumulatívne splnené dve základné podmienky: osvedčenie dôvodnosti nariadenia neodkladného opatrenia a osvedčenie vzniku bezprostredne hroziacej ujmy. Dočasná úprava pomerov musí byť naliehavá, potrebná a odôvodnená individuálnymi okolnosťami prípadu. Potreba dočasnej úpravy je osvedčená vtedy, ak okrem existencie právnych vzťahov medzi účastníkmi je osvedčené aj ohrozovanie alebo porušenie konkrétneho práva žalobcu, ktorému je možné do rozhodnutia vo veci samej poskytnúť ochranu.
Potrebou dočasnej úpravy sa rozumie taký stav vo vzťahu účastníkov, ktorý neznesie odklad. Vydanie neodkladného opatrenia by nemalo neprimerane zasahovať do majetkových a vlastníckych práv žalovaného, ani mu žiadnym spôsobom zamedziť v podnikateľskej činnosti. Vo vzťahu k žalobcovi by malo vydanie neodkladného opatrenia dočasne upraviť pomery účastníkov a zamedziť nebezpečenstvu vzniku bezprostredne hroziacej ujmy.
Povinnosti súdu pri nariadení neodkladného opatrenia
Ak súd nariadi neodkladné opatrenie pred začatím konania a navrhovateľovi neuloží povinnosť podať žalobu podľa § 336 ods. 1 CSP, je povinný poučiť strany vo výrokovej časti rozhodnutia o možnosti podať žalobu vo veci samej a o právnych následkoch s tým spojených. Zákon stanovuje súdu obligatórnu poučovaciu povinnosť v záujme rovnosti sporových strán a zabezpečenia adekvátnej ochrany práv a oprávnených záujmov strán, proti ktorým neodkladné opatrenie smeruje. Súd je povinný poskytnúť kvalifikované poučenie v zmysle ustanovenia § 337 ods. 1 a ods. 2 CSP. Ak súd súčasne s nariadením neodkladného opatrenia neposkytne kvalifikované poučenie, dochádza k porušeniu rovnosti sporových strán a k zmareniu procesných oprávnení strany sporu, a to zmareniu jej možnosti podať žalobu vo veci samej (vymedzenej súdom v zmysle § 337 ods. 2 CSP) a domáhať sa tak prípadnej procesnej ochrany. Týmto postupom súdu dôjde k porušeniu práva na spravodlivý proces a naplneniu vady v zmysle § 420 písm. f) CSP.
Neodkladné opatrenie a dobrovoľná dražba
Neodkladné opatrenie môže byť efektívnym nástrojom na zabránenie výkonu dobrovoľnej dražby za cenu, voči ktorej vlastník predmetu dražby vzniesol námietky. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, dražobník je povinný zabezpečiť znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca. Nariadenie neodkladného opatrenia je v takomto prípade jedinou možnosťou ako efektívne zabrániť výkonu dražby za cenu, voči ktorej vzniesol vlastník námietky.
Žaloba o neplatnosť dražby sa javí ako sekundárna možnosť vo vzťahu k možnému nariadeniu neodkladného opatrenia, ktorým sa zabráni vykonaniu dražby za cenu zjavne neprimeranú. Domáhanie sa neplatnosti dražby by malo byť krajnou možnosťou ako zabrániť nezákonnosti dražby a zásahu do vlastníckeho práva.
Zamietnutie návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia
Súd môže návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietnuť, ak neobsahuje riadny a vykonateľný petit navrhovaného neodkladného opatrenia, alebo ak navrhovateľ neosvedčí potrebu nariadenia neodkladného opatrenia podľa § 325 ods. 2 písm. d) CSP. Dôležitým aspektom pri zamietnutí návrhu je aj nesprávne označenie alebo pasívna legitimácia žalovaného, ako to vyplýva z judikatúry Krajského súdu v Bratislave v kontexte zastupovania správcom bytového domu. V prípade, ak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia smeruje proti ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov, je potrebné správne identifikovať pasívne legitimovaného subjekt, ktorým v kontexte dobrovoľnej dražby býva správca.
Neodkladné opatrenie a ústavné práva
Neodkladné opatrenie môže mať dosah na ústavné práva, ako je právo na obydlie a právo vlastniť majetok. Súd musí pri rozhodovaní o nariadení neodkladného opatrenia zohľadniť tieto práva a zabezpečiť, aby nedošlo k neprimeranému zásahu do týchto práv. Výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby by nemal byť v rozpore s pravidlami verejného poriadku a postihnutie majetku by nemalo prekračovať výšku pravdepodobného reálneho dlhu.
Trovy konania
O trovách konania o neodkladnom opatrení rozhoduje súd podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP. Dobrovoľná dražba môže predstavovať vážny zásah do majetkových práv jednotlivcov, najmä ak ide o stratu bývania. V prípadoch, keď existujú pochybnosti o zákonnosti výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby, je dôležité, aby mali dotknuté osoby možnosť efektívnej právnej ochrany. Jedným z nástrojov, ktoré môžu využiť, je návrh na nariadenie neodkladného opatrenia.
Nová legislatíva v oblasti ochrany spotrebiteľa a jej vplyv
Návrh zákona prináša novú všeobecnú právnu úpravu v oblasti ochrany spotrebiteľa, ktorá má nahradiť doterajšie predpisy. Cieľom je zjednotiť a sprehľadniť právnu úpravu, ktorá je v súčasnosti roztrieštená vo viacerých predpisoch. Primárnym dôvodom revízie súčasnej právnej úpravy je potreba transpozície smerníc Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2019/770, 2019/771 a 2019/2161. Tieto smernice sa týkajú zmlúv o dodávaní digitálneho obsahu a digitálnych služieb, zmlúv o predaji tovaru a lepšieho presadzovania a modernizácie predpisov Únie v oblasti ochrany spotrebiteľov.
Medzi najvýraznejšie zmeny patrí zjednotenie používaných termínov v súlade s legislatívou EÚ, aktualizácia informačných požiadaviek pri zmluvách uzatváraných na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov obchodníka, a nová úprava informačných povinností prevádzkovateľov online trhov. Dôležitá je aj požiadavka na kompatibilitu a interoperabilitu digitálneho obsahu a digitálnej služby. V súvislosti s nekalými obchodnými praktikami na online trhoch sa zavádzajú požiadavky na informovanie spotrebiteľa o autenticite spotrebiteľských hodnotení produktov a o hlavných parametroch, ktoré určujú poradie produktov vo výsledku vyhľadávania. Návrh zákona prináša novú reguláciu pri znižovaní cien, aby nedochádzalo k cenovej manipulácii v podobe zavádzania spotrebiteľov o výške skutočnej zľavy. Revidujú sa sankčné ustanovenia tak, aby ukladané sankcie mohli byť spravodlivejšie a proporcionálnejšie. Navrhuje sa ukladať sankcie v závislosti od obratu obchodníka, čo by malo mať pozitívny vplyv obzvlášť pre malé a stredné podniky. Článok II návrhu zákona prináša novelizáciu spotrebiteľského práva upraveného v rámci Občianskeho zákonníka. Aktualizujú sa ustanovenia o zodpovednosti za vady a zavádzajú sa definície digitálneho obsahu, digitálnej služby či veci s digitálnymi prvkami. Článok XXII prináša niekoľko zmien právnej úpravy alternatívneho riešenia sporov (ARS), ktoré majú odstrániť praktické nedostatky súčasnej právnej úpravy. Zakotvuje sa možnosť zabezpečenia vyjadrenia odborne spôsobilej osoby ku skutkovým otázkam, ktoré môžu byť zásadné pre vyriešenie sporu.
Návrh zákona sa vzťahuje na spotrebiteľské právne vzťahy. Základným východiskom pre určenie, či sa návrh zákona vzťahuje na konkrétny právny vzťah, je postavenie spotrebiteľa a obchodníka v zmysle ich legálnych definícií. Návrh zákona odkazuje na vymedzenie týchto pojmov v § 52 ods. Obchodník: Zavedením nového pojmu sa zabezpečuje terminologická jednotnosť na národnej úrovni a súčasne so slovenským znením právnej úpravy na úrovni Európskej únie. Tovar: Ide o akúkoľvek hmotnú vec, ktorá vo všeobecnosti v súlade s únijnou legislatívou zahŕňa aj elektrinu, vodu alebo plyn, ak sa predávajú v obmedzenom objeme alebo v určenom množstve. Za tovar sa považuje aj vec s digitálnymi prvkami. Služba: Za službu sa považujú aj služby poskytované spotrebiteľom podnikateľmi v rámci slobodných povolaní, ako napr. služby advokátov alebo architektov. Produkt: Predstavuje súhrnné označenie tovarov a služieb, vrátane tých digitálnych, ako aj dodávky tepla, nehnuteľnosti, práv a záväzkov. Online trh: Môžu byť rôzne online bazáre či platformy určené nielen pre malých výrobcov nepodnikateľského charakteru. Trvanlivé médium: Definícia vychádza z čl. 2 ods. 10 smernice 2011/83/EÚ v platnom znení s doplnením o konkrétne príklady v zmysle odôvodnenia 23 tejto smernice. Predajná cena: Konečná cena, ktorú má spotrebiteľ uhradiť. Jednotková cena: Cena za jednu kvantitatívnu jednotku, najčastejšie 1 liter, 1 kilogram, 1 meter, ale môže ísť aj o inú kvantitatívnu jednotku - napr. 1 kus či 1 dávka.
Dobrovoľná dražba a ochrana spotrebiteľa
Dobrovoľná dražba je jedným zo spôsobov, ako môže veriteľ uspokojiť svoju pohľadávku, ak dlžník neplní svoje záväzky. Avšak, pri realizácii dobrovoľnej dražby je potrebné dodržiavať prísne pravidlá, aby nedošlo k porušeniu práv dlžníka, ktorý je často v pozícii spotrebiteľa.
Pri dobrovoľných dražbách neraz dochádza k obchádzaniu zákona. Úverové zmluvy, ako aj následné prevody nárokov z bánk na inkasné spoločnosti, často obsahujú chyby, ktoré neumožňujú predaj nehnuteľnosti dobrovoľnou dražbou. Problematické sa javí najmä nesplnenie povinnosti banky skúmať bonitu dlžníka pri schvaľovaní úveru, čo môže viesť k tomu, že úver nemožno predčasne zosplatniť alebo dokonca pri hrubom porušení povinností stráca banka nárok na odplatu za úver (na úroky a poplatky).
Príklady z praxe
- Klientka zo Žiliny: Dražobná spoločnosť určila termín dobrovoľnej dražby jej bytu z dôvodu omeškania so splácaním dlhu z bankového úveru. Po analýze stavu a príprave návrhov na súd, na kataster a požiadaní dražobnej spoločnosti a veriteľa o upustenie od dražby, pretože výška vymáhanej sumy bola sporná a súčasne aj neprimerane nízka k hodnote predávaného bytu.
- Manželia s troma deťmi: Bol im poskytnutý úver z banky, pričom úver bol zabezpečený záložným právom k rodinnému domu. V priebehu roka sa dostali do omeškania s niekoľkými splátkami a banka začala realizovať svoje záložné právo formou dobrovoľnej dražby. Manželia sa rozhodli, že situáciu sa ešte pokúsia vyriešiť a opakovane žiadali banku o upustenie od dražby. Po právnej analýze bolo odporučené klientom brániť sa súdnou cestou, nakoľko proces dražby, ako aj samotná zabezpečená pohľadávka, vykazovali viacero porušení právnych predpisov na ochranu spotrebiteľa.
Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia pri dobrovoľnej dražbe
Ak existujú pochybnosti o tom, či boli splnené zákonné podmienky na výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby, môže osoba, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti, či dlžníkom, podať návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, aby sa veriteľ zdržal výkonu záložného práva do času, kým všeobecný súd SR posúdi zákonnosť procesu.
Podmienky pre nariadenie neodkladného opatrenia
Na to, aby súd nariadil neodkladné opatrenie, musí byť preukázané, že existuje reálna hrozba porušenia práv navrhovateľa a že je potrebné dočasne upraviť pomery medzi stranami. V kontexte dobrovoľnej dražby to znamená, že musí byť preukázané, že existujú pochybnosti o zákonnosti výkonu záložného práva.
Dôvody pre podanie návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia
- Splatnosť pohľadávky
- Výška pohľadávky
- Bezúročnosť a bezpoplatkovosť úveru
- Nesplnenie povinnosti banky skúmať bonitu dlžníka
Príklad z praxe - Uznesenie Okresného súdu Martin
„Žalobca uviedol v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia viacero dôvodov (splatnosť, výška pohľadávky, bezúročnosť a bezpoplatkovosť), pre ktoré je možné sa domnievať, že výkon dobrovoľnej dražby môže byť v rozpore so zákonom. Všetky uvádzané dôvody je potrebné preskúmať vo svetle riadne vykonaného dokazovania. Takýto postup je v záujme ochrany práv žalobcu, pričom tým nedochádza k zmareniu práva ani veriteľa, ani dražobníka.“
Následky nariadenia neodkladného opatrenia
Následkom vydaného neodkladného opatrenia je zrušenie plánovaného termínu dobrovoľnej dražby. Dražbu bytu zastavil súd dva dni pred jej uskutočnením.
Hrozí Vášmu bytu alebo domu dobrovoľná dražba, lebo ste v omeškaní so splácaním úveru? Odporúčame, poraďte sa čím skôr s odborníkmi. Úverové zmluvy ako aj následné prevody nárokov z bánk na inkasné spoločnosti často obsahujú chyby, ktoré neumožňujú predaj nehnuteľnosti dobrovoľnou dražbou. Pri dobrovoľných dražbách neraz dochádza k obchádzaniu zákona. Kvôli ochrane dlžníkov je preto nanajvýš žiadúce celý proces podrobiť súdnej kontrole.
Právne aspekty dobrovoľnej dražby a výkon záložného práva
Pochybenie pri dobrovoľnej dražbe môže viesť k potrebe súdneho zásahu. Ak existujú pochybnosti o tom, či boli splnené zákonné podmienky na výkon záložného práva formou tzv. dobrovoľnej dražby, môže osoba, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti, či dlžníkom, podať návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, aby sa veriteľ zdržal výkonu záložného práva do času, kým všeobecný súd SR posúdi zákonnosť procesu tzv. dobrovoľnej dražby.
„Aby výkon záložného práva bol realizovaný v súlade so zákonom, je nutné mať za preukázané, že podmienka existencie splatnej pohľadávky je splnená, čo možno v rámci tohto konania nie je možné jednoznačne konštatovať. Z uvedených dôvodov súd prvej inštancie správne postupoval, keď nariadil neodkladné opatrenie, aby sa žalovaný 1/ zdržal výkonu záložného práva do skončenia konania vo veci, v ktorej všetky tieto skutočnosti budú dokazované.“ (Uznesenie Krajského súdu Žilina, sp. zn.: 7CoCsp/55/2021 zo dňa 07.12.2021)
Dobrovoľná dražba a klient - spotrebiteľ
Po právnej analýze úverového vzťahu klienta a banky bolo klientovi odporučené domáhať sa posúdenia jej zákonnosti súdnou cestou, nakoľko proces dražby, ako aj zabezpečená pohľadávka vykazovali viacero porušení právnych predpisov na ochranu spotrebiteľa. Prvým krokom bolo podanie návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, aby sa veriteľ zdržal výkonu záložného práva.
„Žalobca uviedol v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia viacero dôvodov (splatnosť, výška pohľadávky, bezúročnosť a bezpoplatkovosť), pre ktoré je možné sa domnievať, že výkon dobrovoľnej dražby môže byť v rozpore so zákonom. Všetky uvádzané dôvody je potrebné preskúmať vo svetle riadne vykonaného dokazovania. Takýto postup je v záujme ochrany práv žalobcu, pričom tým nedochádza k zmareniu práva ani veriteľa, ani dražobníka“ (Uznesenie Okresného súdu Martin, sp. zn. …).
Proces dobrovoľnej dražby a jeho právny rámec
V súčasnosti sa nadobúdanie „zadlžených nehnuteľností“ realizuje najmä prostredníctvom realitných investorov. Proces dobrovoľnej dražby upravuje zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Dobrovoľnú dražbu iniciujú záložní veritelia, najčastejšie banky, za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, alebo spoločenstvá vlastníkov bytov a správcovia bytových domov na vymáhanie dlhov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv. Majetok môže speňažovať aj samotný vlastník, konkurzný správca alebo iní záložní veritelia.
Táto práca sa zameriava na dobrovoľnú dražbu ako súčasť výkonu zmluvného záložného práva, ako aj zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/193 Z.z. Záložní veritelia, ako banky, vykonávajú zmluvné záložné právo dohodnuté so záložcom na základe záložnej zmluvy. Spoločenstvo vlastníkov a správca vykonávajú zákonné záložné právo, ktoré vzniká zo zákona o vlastníctve bytov v prospech ostatných vlastníkov alebo spoločenstva.
Dražba v prípade neplatenia do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu je menej častá. Súdne vymáhanie pohľadávky je zdĺhavé a nákladné. Byt je na trhu realít najrýchlejšie likvidný a obchodovateľný, preto sa záujem investorov obracia na dražbu bytu. V súčasnosti sa realizuje viac dobrovoľných dražieb bytov ako exekučných dražieb.
Riziká a problémy po dražbe
Dobrovoľná dražba je nútený výkon záložného práva. Pred účasťou na dražbe je potrebné preveriť si byt a posúdiť prípadné právne vady. Úspech dražby závisí od atraktivity nehnuteľnosti, dostupnosti informácií, správneho vyhodnotenia rizík a skúseností vydražiteľa.
Po vydražení a zaplatení sumy nastávajú pre vydražiteľov problémy, najmä s odovzdaním nehnuteľnosti pôvodným vlastníkom. Pôvodný vlastník často byt užíva neoprávnene a je povinný ho odovzdať bez zbytočných prieťahov. Ak sa odmieta vysťahovať, vydražiteľ sa môže domáhať vypratania súdnou cestou. Riziko je možné rozpoznať vopred, ak majitelia nechcú umožniť ohodnotenie bytu znalcom alebo obhliadky. Takéto konanie však škodí najmä bývalým vlastníkom, pretože účastníci dražby neprihadzujú, aby získali nehnuteľnosť s problematickým majiteľom čo najlacnejšie, alebo na dražbu nepristúpia vôbec. Nižší výťažok z dražby znižuje uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa a dlžník je naďalej povinný splácať dlhy.
Vydražiteľ by mal riešiť aj prehlásenie dodávok energií a prihlásenie sa správcovi a úhrady preddavkov. Ak pôvodný vlastník odopiera vstup do bytu, je vhodné ho písomne upozorniť, že vypratanie bytu je neodkladné, nakoľko zanedbaný stav bytu môže spôsobiť zdravotné riziká aj pre susediace byty. Komplikáciou môže byť aj nájomná zmluva alebo vecné bremeno doživotného užívania. Pri zmene vlastníctva prechádzajú vecné bremená na nadobúdateľa a nadobúdateľ vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Ďalším rizikom je, že bývalí vlastníci sa môžu do troch mesiacov domáhať neplatnosti dražby na súde, ak spochybňujú platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách.
Zákon o dobrovoľných dražbách nedefinuje, aké porušenie ustanovení zákona by malo viesť k neplatnosti dražby. Pôjde o porušenie procesného postupu zo strany navrhovateľa alebo dražobníka, napr. predaj bytu pred uplynutím 30 dní od oznámenia o začatí výkonu záložného práva, ak hodnota pohľadávky neprevyšuje 2 000 eur, alebo ak navrhovateľ nie je záložným veriteľom a navrhol dražbu bez súhlasu záložného veriteľa, alebo dražobník vykonal dražbu bez zmluvy o vykonaní dražby.
Právne aspekty a ochrana vlastníckeho práva
Pre záujemcu o dražbu je dôležité zistiť, či neexistujú súdne spory o vlastnícke právo k bytu alebo o neplatnosť záložnej zmluvy. Tieto informácie je možné zistiť z listu vlastníctva alebo lustráciou súdnych konaní. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dražby. Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo len na majetkový záujem vydražiteľa. V rámci právneho due dilligence je nevyhnutné posúdiť, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. Ak sa vykonáva neprednostné záložné právo, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Vydražiteľ nevstupuje do „dlhov“ predchádzajúceho vlastníka, ale musí strpieť výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Prevod vlastníctva bytu má za následok len vstup do vecného práva - záložného práva, ale nie do záväzkového vzťahu. Ak mal záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, postavenie prednostného záložného veriteľa, vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov, a teda vykonaním prednostného záložného práva ostatné záložné práva zaniknú.
Zákonné záložné právo má špecifiká v porovnaní so zmluvným záložným právom a je náročné určiť, ktoré z nich je prednostné. Občiansky zákonník umožňuje, aby sa záložní veritelia dohodli o poradí ich záložných práv rozhodujúcich na ich uspokojenie. Táto dohoda má význam najmä vtedy, ak zákonné záložné právo je registrované v tzv. nultom poradí. Často nastane situácia, kedy prednostný (zmluvný) záložný veriteľ (banka) evidovaný na liste vlastníctva ako v 1. poradí navrhne dražbu, byt sa vydraží, podľa § 151ma ods.
Správca alebo spoločenstvo vlastníkov uvedie, že v prípade neuhradenia určitej sumy budú nútení pristúpiť k výkonu záložného práva a záverom je aj možný výkon dražby nehnuteľnosti. Bezprostrednosť hrozby výkonu záložného práva sa umocní momentom, kedy je vydražiteľovi oznámené začatie výkonu (zákonného) záložného práva zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov. Mnoho správcov a niektorí dražobníci zastávajú právny názor, že časovým momentom vzniku zákonného záložného práva k bytu podľa § 15 ZoVB je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prvým vlastníkom, resp. moment zápisu zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností. Ustanovenie § 15 ods. 1 ZoVB ustanovuje, že predmetom záložného práva sú pohľadávky „vzniknuté“, t.j. záložné právo nemôže vzniknúť skôr, ako vznikne pohľadávka zabezpečovaná zákonným záložným právom.
Neodkladné opatrenia: Príklady z praxe
Neodkladné opatrenie je nástroj, ktorý môže súd nariadiť na ochranu práv osoby, ktorej hrozí bezprostredná ujma. V kontexte dražieb obydlí sa neodkladné opatrenie môže týkať zákazu vstupu do nehnuteľnosti, zdržania sa výkonu záložného práva alebo iných opatrení na dočasnú úpravu pomerov.
Príklad 1: Zákaz vstupu do spoločného obydlia
Okresný súd zamietol návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým by sa manželovi zakázal vstup do spoločného obydlia, pretože návrh neobsahoval riadnu špecifikáciu nehnuteľnosti a neosvedčoval potrebu nariadenia neodkladného opatrenia. Krajský súd na odvolanie navrhovateľky uznesenie zmenil a nariadil neodkladné opatrenie, ktorým povinnému dočasne zakázal vstupovať do rodinného domu a približovať sa k navrhovateľke na vzdialenosť menšiu ako 10 metrov.
Príklad 2: Zdržanie sa výkonu záložného práva
Žalobcovia sa návrhom domáhali, aby sa žalovaní zdržali výkonu záložného práva k nehnuteľnostiam, ktoré sú ich jediným obydlím. Žalobcovia tvrdili, že s veriteľom uzavreli spotrebiteľskú zmluvu, ktorá im bola prezentovaná ako „hypotéka“. Z dôvodu dlhodobej liečby ochorenia COVID-19 a straty príjmu sa dostali do omeškania so splátkami. Žalobcovia argumentovali, že úverová zmluva obsahuje neprijateľné zmluvné podmienky a že pohľadávka je premlčaná. Súd prvej inštancie návrh zamietol, ale krajský súd neodkladné opatrenie nariadil.
Podmienky nariadenia neodkladného opatrenia v praxi
Na nariadenie neodkladného opatrenia je potrebné splniť niekoľko podmienok, ktoré vyplývajú z Občianskeho súdneho poriadku (CSP):
- Príslušnosť súdu: Príslušný je okresný súd.
- Osvedčenie nároku: Navrhovateľ musí osvedčiť nárok, ktorého ochrany sa domáha.
- Nebezpečenstvo ujmy: Musí existovať nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy.
- Naliehavosť úpravy pomerov: Je potrebná bezodkladná úprava pomerov strán.
- Primeranosť opatrenia: Neodkladné opatrenie musí byť primerané a nesmie neprimerane zasahovať do práv iných osôb.
Súd môže nariadiť neodkladné opatrenie aj bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. V uznesení môže súd uložiť navrhovateľovi povinnosť podať v určitej lehote žalobu vo veci samej. Ak žaloba nie je podaná včas, neodkladné opatrenie zanikne.
Ochrana spotrebiteľa a neprijateľné podmienky v úverových zmluvách
Úverové zmluvy často obsahujú zložité ustanovenia a podmienky, ktoré môžu byť pre spotrebiteľa nevýhodné alebo dokonca neprijateľné. Občiansky zákonník definuje neprijateľné podmienky ako také, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa.
Právna úprava neodkladného opatrenia je zakotvená v zákone č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej ako "CSP"). Neodkladným opatrením je možné strane uložiť, aby 1. niečo konala, 2. niečo strpela alebo 3. sa určitého konania zdržala. V § 325 ods. 2 CSP je príkladmo uvedené, čo môže byť obsahom neodkladného opatrenia. Medzi zakotvené príklady patrí aj uloženie neodkladného opatrenia, ktorým sa strane uloží, aby nenakladala s určitými vecami alebo právami. Vecou, s ktorou by strana nemohla nakladať, môže byť aj nehnuteľnosť.
Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia musí podľa § 326 CSP okrem všeobecných náležitostí žaloby obsahovať aj: „opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha.“ V prípade nehnuteľností môže byť rozhodujúcou skutočnosťou napr. riziko scudzenia nehnuteľnosti.
V tejto súvislosti upozorňujeme na príliš všeobecnú formuláciu návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Pokiaľ by napríklad bolo navrhované neodkladné opatrenie, ktorým by malo byť uložené zdržať sa akéhokoľvek nakladania s nehnuteľnosťou, spadalo by do toho napr. aj užívanie nehnuteľnosti na bývanie vlastníka. Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia môže byť podaný pred začatím konania, počas konania alebo aj po jeho skončení.
Podľa Rozsudku Krajského súdu v Prešove, sp. zn. 18Co/44/2015: „Vydanie rozhodnutia o predbežnom opatrení nie je možné podmienečne spochybňovať preukázaním určitej objektívnej skutočnosti, za preukázania úmyslu žalovaných vykonávať úkony súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti. Práve vyčkávaním na prejavenie úmyslu zo strany žalovaných by mohlo dôjsť k ďalšiemu prevodu, pri ktorom by už ochrana vo vzťahu k žalobcovi bola výrazne znížená.“ Taktiež podľa Rozsudku Krajského súdu v Trenčíne, sp. zn. 17Co/255/2016: „Zámer dispozície s nehnuteľnosťou sa dá osobe nezúčastnenej na tejto dispozícii zistiť spravidla až keď táto dispozícia nastane (plomba), alebo až po jej realizovaní (zavkladovanie). Pokiaľ má byť ochrana pred nežiaducou dispozíciou s nehnuteľnosťou poskytnutá formou predbežného opatrenia účinne, nemožno vyčkávať na stav, keď sa táto dispozícia stane pre nezúčastnenú osobu zrejmá, pretože jej potom predbežným opatrením už nemožno zabrániť.“
Pri nariadení neodkladného opatrenia je tiež potrebné posudzovať, či zásah do práv strany, voči ktorej nariadenie neodkladného opatrenia smeruje, nie je neprimeraný ku konkrétnym okolnostiam prípadu.
Dôležité však je, že podľa ustanovenia § 10 ods. 2 písm. d) zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a o poplatku za výpis z registra trestov, nie je nezaplatenie poplatku dôvodom na nenariadenie neodkladného opatrenia.
tags: #navrh #na #nariadenie #neodkladneho #opatrenia #dobrovolna