Predaj nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo pozemok, môže pre mnohých predstavovať významný finančný príjem. Je však dôležité si uvedomiť, že tento príjem môže podliehať zdaneniu. Slovenský zákon o dani z príjmov (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z.) definuje príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti ako ostatný príjem. To znamená, že ak predávate nehnuteľnosť, ktorá nie je oslobodená od dane, musíte tento príjem priznať v daňovom priznaní a potenciálne z neho odviesť daň.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Základným kritériom pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane z príjmov je doba, po ktorú ste nehnuteľnosť vlastnili. Vo všeobecnosti platí, že ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako päť rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem z jej predaja je od dane oslobodený. Dôležité je poznamenať, že rozhodujúcim dňom pre posúdenie splnenia tejto podmienky je deň prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo deň uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, podľa toho, ktorý deň nastal skôr.
Existujú však aj špecifické situácie, kedy sa päťročné obdobie posudzuje inak:
- Dedenie v priamom rade: Ak ste nehnuteľnosť zdedili v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch, deťoch), do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (zosnulý pred vami). Ak napríklad váš otec vlastnil dom 10 rokov a vy ste ho zdedili a následne predali po 2 rokoch, celková doba vlastníctva je 12 rokov, a teda príjem z predaja je oslobodený od dane.
- Nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Ak bola nehnuteľnosť zaradená do vášho obchodného majetku, lehota na oslobodenie od dane začína plynúť až po jej vyradení z obchodného majetku a následnom päťročnom období vlastníctva.
Kedy príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu?
Ak nie sú splnené podmienky na oslobodenie od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy. Toto platí v nasledujúcich prípadoch:
- Vlastníctvo kratšie ako 5 rokov: Ak ste nehnuteľnosť vlastnili menej ako päť rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja podlieha zdaneniu.
- Nehnuteľnosť v obchodnom majetku (predaj do 5 rokov od vyradenia): Ak ste nehnuteľnosť predali skôr ako päť rokov po jej vyradení z obchodného majetku, príjem z predaja je zdaniteľný.
- Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním (do 5 rokov): Ak ste nehnuteľnosť dostali darom a predávate ju do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja je zdaniteľný. V tomto prípade sa ako výdavok u predávajúceho posudzuje obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu, pokiaľ príjem z predaja u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane. Ak bol príjem u darcu oslobodený, výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania.
- Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou (do 5 rokov): Ak ste nehnuteľnosť kúpili a predávate ju do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja je zdaniteľný.
Daň z prevodu majetku preskakujúca generácie – Pred darovaním vnúčatám si všimnite!
Výpočet základu dane a dane
Základom dane pri predaji nehnuteľnosti, ktorá podlieha zdaneniu, je zdaniteľný príjem znížený o preukázateľne vynaložené výdavky. Medzi uznateľné výdavky patria najmä:
- Obstarávacia cena nehnuteľnosti: Cena, za ktorú ste nehnuteľnosť pôvodne kúpili, alebo cena zistená v čase jej nadobudnutia (napr. pri dedení alebo darovaní).
- Technické zhodnotenie: Výdavky na opravy a údržbu, ktoré zvýšili hodnotu nehnuteľnosti (napr. rekonštrukcia strechy, výmena okien).
- Výdavky súvisiace s predajom: Napríklad provízia realitnej kancelárie, náklady na znalecký posudok, poplatky spojené s predajom.
- Úroky z úverov: Zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa vypočítava sadzbou 19 % zo základu dane. Ak však zisk z predaja presiahne určitú hranicu (v roku 2025 približne 48 441,43 €, čo predstavuje 176,8-násobok životného minima), uplatňuje sa progresívna sadzba dane vo výške 25 % z časti základu dane presahujúcej túto hranicu.
Príklad č. 1:Daňovník kúpil byt v roku 2021 za 100 000 eur. V roku 2025 ho predal za 120 000 eur. Vzhľadom na to, že od kúpy neuplynulo 5 rokov, príjem z predaja nie je oslobodený.
- Príjem: 120 000 eur
- Výdavok (obstarávacia cena): 100 000 eur
- Základ dane: 120 000 - 100 000 = 20 000 eur
- Daň (19 %): 20 000 * 0,19 = 3 800 eur
Príklad č. 2:Daňovník zdedil byt v priamom rade v roku 2022. Jeho otec vlastnil byt od roku 2017. V roku 2025 daňovník byt predal za 150 000 eur.
- Doba vlastníctva: 2017 (otec) + 2022 (dedič) = 7 rokov. Pretože uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane.
Spoločné vlastníctvo a dane
V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a nebola zaradená do obchodného majetku, sa príjem z predaja zahrnie do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Dohoda o inom pomere zahrnovania príjmov musí byť zrejmá, inak sa uplatňuje rovnaký pomer. Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku jedného z manželov, príjem z predaja zahrnie do základu dane iba tento manžel.
Rozostavaná stavba a dane
Pri predaji rozostavanej stavby spolu s pozemkom sa tieto posudzujú samostatne. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia je deň právoplatného vkladu do katastra. Príjem z predaja takejto stavby (ak nie je oslobodený) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri, nejde o predaj nehnuteľnosti, ale o predaj majetku, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy.
Daň z nehnuteľnosti vs. Daň z príjmu z predaja
Je dôležité rozlišovať medzi daňou z nehnuteľnosti a daňou z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Daň z nehnuteľnosti je miestna daň, ktorú platíte každoročne obci alebo mestu na základe výmeru. Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti je daň z príjmov fyzických osôb, ktorú platíte finančnému riaditeľstvu, ak nie je príjem oslobodený.
Po predaji nehnuteľnosti, aj keď príjem nie je zdaniteľný, je potrebné podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti, ak ste už predtým mali túto daň priznanú. Telefonické oznámenie o zmene vlastníctva obci nestačí.
Záväzné právne rámce a odporúčania
Všetky informácie týkajúce sa dane z prevodu nehnuteľností sú upravené v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov a v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach. Vzhľadom na komplexnosť problematiky a možnosť rôznych špecifických situácií, je vždy vhodné v prípade pochybností konzultovať svoj prípad s daňovým poradcom alebo odborníkom na danú oblasť. Tí vám pomôžu správne posúdiť vašu situáciu a vyhnúť sa prípadným sankciám.