Záhradkové osady predstavujú dôležitú súčasť slovenskej krajiny a kultúry. Sú miestom pre relax, pestovanie plodín a budovanie komunít. Právne vzťahy týkajúce sa užívania pozemkov v týchto osadách sú však často komplikované a vyžadujú si pozornosť. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu pozemkov, ktoré sú v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF), s dôrazom na aktuálnu legislatívu a praktické aspekty, najmä s ohľadom na zmeny vyplývajúce zo zákona č. 308/2025 Z.z.
Úvod do problematiky záhradkových osád a pozemkov v správe SPF
Po roku 1989 vznikla potreba vyriešiť právne konflikty medzi vlastníkmi pozemkov a záhradkármi, ktorí ich dovtedy užívali. Zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim upravuje užívanie pozemkov v zriadených záhradkových osadách na základe nájomného vzťahu a postup pri vyporiadaní vlastníctva k pozemkom v týchto osadách.
Slovenský pozemkový fond spravuje približne štvrtinu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku. V závere roka 2009 evidoval 4 990 nájomných zmlúv na poľnohospodárske využitie pozemkov, na celkovej výmere 524 252 hektárov. Ide o štátnu pôdu aj pôdu nezistených vlastníkov, s ktorou nakladá a ktorú na základe nájomných zmlúv s fondom využívajú poľnohospodári.
Základné pojmy a legislatívny rámec
Pre správne pochopenie problematiky je dôležité definovať základné pojmy a osvetliť relevantné právne predpisy:
- Zriadená záhradková osada: Záhradková osada zriadená do 24. júna 1991 na pozemkoch, ku ktorým bola uzavretá zmluva o dočasnom užívaní pozemku medzi záhradkárskou organizáciou a poľnohospodárskou alebo inou organizáciou.
- Užívateľ: Člen záhradkárskej organizácie, ktorý na základe zmluvy obhospodaruje a užíva pozemky v zriadenej záhradkovej osade.
- Spoločný pozemok: Pozemky, ktoré slúžia všetkým členom záhradkárskej organizácie, ako napríklad prístupové cesty, spoločné hygienické zariadenia a rekreačné zariadenia.
- Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov: Tento zákon tvorí základný rámec pre nájomné vzťahy k poľnohospodárskym pozemkom.
- Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z.z.: Ustanovuje podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.
- Zákon č. 308/2025 Z.z.: Priniesol podstatné zmeny pri prenájme pozemkov v správe a nakladaní SPF na poľnohospodársky účel pri prevádzke podniku.
Novely a ich dopad na prenajímanie pozemkov SPF
Zákon č. 308/2025 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony, s účinnosťou od 1.1.2026, priniesol významné zmeny v procese prenájmu pozemkov spravovaných Slovenským pozemkovým fondom. Tieto zmeny sa týkajú najmä prednostného práva, zverejňovania informácií a postupu pri uzatváraní nájomných zmlúv.
Zmena prednostného práva pri prenájme
Podľa nových ustanovení bude SPF zverejňovať na svojom webovom sídle lehotu na podanie žiadostí o prenájom, súčasne so zverejňovaním údajov o pozemkoch. Táto transparentnosť má zabezpečiť rovnaké príležitosti pre všetkých záujemcov.
Predĺženie nájomných zmlúv a nový mechanizmus
Zvýraznené zmeny v ustanoveniach zákona č. 504/2003 Z.z. prinášajú nový prístup k predlžovaniu nájomných zmlúv:
- Ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, preukázateľne doručí prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy a prenajímateľ do dvoch mesiacov od doručenia tento návrh neodmietne alebo neoznámi záujemcovi, že uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, predpokladá sa, že uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, vznikol medzi nimi nájomný vzťah na neurčitý čas. Tento vzťah možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok.
Zverejňovanie informácií o pozemkoch určených na prenájom
V prípade prenajatých pozemkov, ktoré spravuje fond alebo s ktorými fond nakladá podľa osobitného predpisu, bude SPF zverejňovať na svojom webovom sídle najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, dátum, do ktorého je možné prejaviť záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy k pozemkom, ktorých užívanie je predmetom nájmu. Zverejnené budú aj identifikačné údaje pozemku, ktorého užívanie je predmetom nájmu, v rozsahu názov okresu, názov katastrálneho územia, parcelné číslo pozemku podľa registra „C“ katastra nehnuteľností a výmera pozemku alebo časti pozemku, ktorej užívanie je predmetom nájmu. Obdobne postupuje fond po doručení výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy, právoplatného rozhodnutia súdu, na základe ktorého sa nájomný vzťah končí alebo ktorým sa vyhlasuje za neplatný, alebo uzatvorení dohody o skončení nájomnej zmluvy a pri neprenajatom pozemku.
Prednostné právo pri uzatváraní nájomných zmlúv
Fond uzatvorí nájomnú zmluvu prednostne so záujemcom, ktorý preukáže, že v čase vzniku nájomného vzťahu má v obvode nájomnej zmluvy právny vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemky, ktoré s pozemkami v správe alebo nakladaní fondu predstavujú nadpolovičnú výmeru, a ak je možné pozemok prenajať podľa osobitného predpisu upravujúceho právne postavenie fondu. Ak je viac záujemcov, prednosť má vždy ten, ktorý má podľa prvej vety zabezpečené oprávnenie užívať pozemky s najvyššou výmerou.
Podpora mladých a malých poľnohospodárov
Fond rozdelí obvod nájomnej zmluvy, ak o nájom prejaví záujem aj mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa na pozemkoch zmluvne zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu podľa osobitného predpisu, alebo poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt a preukáže, že už má vo vlastníctve alebo v nájme od iných vlastníkov poľnohospodárske pozemky, najviac však do výmery 50 ha. Ak špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu vykonáva viac záujemcov, fond nezníži výmeru podľa odseku 6.
Postup pri uzatváraní nájomných zmlúv s SPF
Proces uzatvárania nájomných zmlúv s Slovenským pozemkovým fondom je regulovaný a vyžaduje dodržanie stanovených postupov. Na základe informácií o nevybavených žiadostiach o prenájom na poľnohospodársky účel pri prevádzke podniku a k uzatvoreniu nájomných zmlúv podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z.z., môžeme načrtnúť nasledujúci proces:
Fyzické osoby - nepodnikatelia môžu podať žiadosť v „papierovej forme“ osobne do podateľne SPF alebo poštou. Po zaevidovaní žiadosti v podateľni SPF je žiadosť odstúpená na ďalšie riešenie na centrum nájmov. Centrum nájmov pre žiadosť založí spis a zašle oznámenie žiadateľovi, že jeho žiadosť eviduje. Ak žiadateľ spĺňa podmienky na prenájom, oddelenie centra nájmov vyhotoví návrh zmluvy a pošle ho žiadateľovi na odsúhlasenie a podpis. Po podpise návrhu nájomnej zmluvy žiadateľom je návrh právneho aktu postúpený do kontrolného a schvaľovacieho procesu. Návrh zmluvy je kontrolovaný centrom nájmov a odborom nájmov na GR.
V prípade, že je k návrhu zverejneného právneho aktu pred prerokovaním v rade fondu doručená námietka, kancelária generálneho riaditeľa si k nej vyžiada stanovisko odboru nájmov. Odbor nájmov stanovisko k námietke vypracuje v súčinnosti s príslušným oddelením centra nájmov a predloží ho kancelárii generálneho riaditeľa.
Ak je právny akt odporúčaný radou fondu na podpis, odbor nájmov pred predložením právneho aktu na podpis štatutárnemu orgánu na základe prístupných referenčných registrov overí dostupné údaje o žiadateľovi. Overuje sa, či žiadateľ nie je dlžníkom fondu, nemá daňové nedoplatky, nedoplatky colného dlhu, nedoplatky poistného na zdravotné poistenie, sociálne poistenie a príspevkov na starobné sporenie. Ak SPF uvedené údaje nie sú k dispozícii na základe prístupných referenčných registrov, odbor nájmov si ich vyžiada od žiadateľa.
Nájomné vzťahy a ich špecifiká
V minulosti, kde si nájomcovia riadne a včas plnili svoje záväzky, či už pri riadnom obhospodarovaní poľnohospodárskej pôdy alebo pri platení nájomného, nevideli problémy a v mnohých prípadoch sa zmluvy obnovovali. Existovali však aj problémy s neplatičmi. Za rok 2009 bolo evidovaných vyše 600 tisíc eur pohľadávok voči tým, ktorí mali uzatvorené nájomné zmluvy a svoje záväzky si neplnili.
Zmluvy sa v minulosti často nepredlžovali, lebo Rada fondu nebola funkčná. Po funkčnom obnovení Rady fondu sa začalo s prerokovaním nájomných zmlúv, ktoré vypršali. Tam, kde vznikli určité problémy a zmluva o nájme sa nepredĺži, sa postupuje formou verejných súťaží, aby Slovenský pozemkový fond našiel nových nájomcov. Predlžovanie nájomných zmlúv alebo rozhodovanie o tom, kto bude pôdu ďalej využívať, sa snaží viesť transparentným spôsobom.
Výška nájomného
Výška ročného nájomného sa určuje podľa osobitného predpisu, ak sa vlastník s nájomcom nedohodnú inak. Nájomné je splatné do 1. apríla nasledujúceho roku.
Pri prenajímaní pozemkov na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z. je výška nájomného stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy. Tento údaj každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.
Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.
Užívatelia pozemkov v kontexte SPF
Zákon č. 504/2003 Z. z. v § 14 ods. 1 upravuje právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. Toto právo má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.
Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.
Žiadosť podľa § 2a): Podáva mladý poľnohospodár, alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (PPA) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov. K žiadosti je potrebné priložiť právoplatné rozhodnutie PPA, uviesť číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy od známych vlastníkov v danom katastrálnom území.
Žiadosť podľa § 2b): Podáva poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt. K žiadosti je potrebné priložiť výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc, rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha, alebo rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.
Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území, kde žiada o prenájom pozemkov od SPF, prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav (vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.).
V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takéhoto prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 citovaného zákona v prospech fondu.
Zmluvy o zriadení vecného bremena a iné právne akty
Okrem nájomných zmlúv sa Slovenský pozemkový fond zaoberá aj inými právnymi aktmi týkajúcimi sa nehnuteľností. Medzi príklady patria:
- Zmluva o zriadení vecného bremena č. 01164/2026-PKZO-B40124/26.00
- Protokol o odovzdaní pozemkov pod stavbami z majetku SR do vlastníctva obcí
- Delimitačný protokol o odovzdaní a prevzatí správy nehnuteľností vo vlastníctve štátu
- Protokol o odovzdaní pozemkov pod stavbami z majetku SR do vlastníctva VÚC
- Dodatok č. 1 k zmluve o dielo č. 04948/2025-ZT-0250006/25-00
- Zmluva o zriadení vecného bremena č. 00236/2026-PKZO-B40042/26.00 - VSD, a.s.
- Nájomné zmluvy rôzneho typu, napr. Nájomná zmluva č. 03573/2025-PNZ -P41100/25.00 - Meetpoint s. r.
Tieto dokumenty ilustrujú široké spektrum činností, ktorými sa SPF zaoberá pri správe a nakladaní s nehnuteľným majetkom štátu.
Praktické rady pre žiadateľov o prenájom
Pre úspešné uzatvorenie nájomnej zmluvy s Slovenským pozemkovým fondom je dôležité dôkladne sa oboznámiť s platnou legislatívou a postupmi. Žiadatelia by mali:
- Pozorne si preštudovať legislatívu: Zákony č. 504/2003 Z.z., nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z.z. a najmä novely účinné od 1.1.2026 (zákon č. 308/2025 Z.z.).
- Sledovať webové sídlo SPF: Pre informácie o lehotách na podanie žiadostí a údaje o pozemkoch určených na prenájom.
- Zabezpečiť všetky potrebné doklady: Podľa typu žiadosti (§ 2a alebo § 2b nariadenia vlády) je potrebné predložiť relevantné rozhodnutia, výpisy, zmluvy alebo čestné vyhlásenia.
- Preukázať oprávnenie užívať pozemky: V prípade žiadosti o prednostné právo je nutné doložiť vlastníctvo alebo nájom pozemkov v danom katastrálnom území.
- Dodržiavať lehoty: Najmä pri predkladaní návrhov na predĺženie nájomných zmlúv.
- V prípade nejasností konzultovať: S príslušnými pracovníkmi SPF alebo s právnym poradcom.
Dodržiavanie týchto krokov a požiadaviek napomôže hladkému priebehu procesu a úspešnému získaniu nájomnej zmluvy na pozemky v správe Slovenského pozemkového fondu.
tags: #najomne #zmluvy #so #zahradkarmi #slovensky #pozemkovy