Bez dobre pripravenej nájomnej zmluvy by ste nemali prenajímať ani dávať do prenájmu byt. Vždy v nej ide o dohodu oboch strán, čiže je vhodné dohodnúť si také podmienky, ktoré budú vyhovujúce pre všetkých. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty nájomnej zmluvy s dôrazom na problematiku energií, a to z pohľadu platnej legislatívy, praktických rád a bežných postupov. Vysporiadanie nákladov za energie a služby spojené s užívaním bytu patrí medzi najčastejšie zdroje nedorozumení medzi prenajímateľmi a nájomcami. Aby boli náklady férové a realistické, zálohy by mali vychádzať z počtu osôb, ktoré v byte skutočne žijú. Ak je po ročnom vyúčtovaní spotreba nižšia než uhradené zálohy, vzniknutý preplatok sa vracia nájomcovi. Na druhej strane, ak bol byt počas roka spotrebovaný viac, než pokrývali zálohy, nedoplatok uhrádza nájomca v plnej výške. Vyplýva to z toho, že náklady sú spojené s jeho reálnou spotrebou. Nájomca by mal brať na vedomie, že ročné vyúčtovanie služieb spojených s užívaním bytu sa môže uskutočniť aj po skončení nájomného vzťahu.
Typy nájomných zmlúv a ich predmet
Ktoré typy zmlúv sa najčastejšie vyskytujú pri prenájme? Okrem všeobecnej základnej nájomnej zmluvy upravenej v Občianskom zákonníku upravujú právne predpisy rôzne osobitné druhy nájomných zmlúv. Ide napríklad o nájomnú zmluvu, predmetom ktorej je byt, nebytový priestor, nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie. Ale tiež podnikateľský nájom hnuteľných vecí, nájom poľnohospodárskej pôdy, lesnej pôdy a poľnohospodárskeho podniku, či krátkodobý nájom bytu. Hlavným rozlišovacím kritériom jednotlivých rôznych druhov nájomných vzťahov je práve predmet nájmu.
Nájomné vzťahy medzi firmami
Aké nájomné vzťahy zvyknú uzatvárať firmy? Medzi firmami sa najčastejšie uzatvárajú nájomné vzťahy, predmetom ktorých je napríklad nájom nebytových priestorov. Takto si firmy zabezpečujú napríklad kancelárske priestory, výstavné priestory, skladové priestory, ale aj celé stavby. Samozrejme, ten-ktorý nájomný vzťah sa bude vždy odvíjať od predmetu podnikania. Napríklad v prípade dopravných firiem a špeditérskych spoločností bude často využívaná zmluva o nájme dopravného prostriedku. V prípade poľnohospodárskych spoločností to bude zmluva o nájme poľnohospodárskej pôdy, lesnej pôdy či poľnohospodárskeho podniku a podobne. V prípade domácností sú v súčasnosti najčastejšie využívané nájomné zmluvy na byt.
V praxi je skutočne veľmi časté, že nehnuteľné veci vo vlastníctve spoločníka spoločnosti ako fyzickej osoby prenajíma táto osoba „svojej“ obchodnej spoločnosti s tým, že v tomto priestore bude podnikať. Vtedy uzatvárajú nájomnú zmluvu z hľadiska práva dva úplne odlišné subjekty - fyzická osoba (ako vlastník nehnuteľností) a právnická osoba (napríklad spoločnosť s ručením obmedzeným, a to aj v prípade, ak jej jediným vlastníkom - spoločníkom a konateľom je vlastník prenajímanej nehnuteľnosti). Väčšinou firmy potrebujú nájomnú zmluvu preto, aby si výdavky na nehnuteľnosť dali do nákladov.
Energie v nájomnej zmluve: Kľúčové aspekty
Ak bývate v prenajatom byte, určite ste už riešili otázky okolo opráv, energií či kaucií. Navyše, práve v týchto dňoch mnohí Slováci dostávajú vyúčtovanie od správcu. Čo robiť v prípade preplatku či nedoplatku?
Zákon jasne hovorí, že drobné opravy spojené s bežným užívaním bytu sú povinnosťou nájomníka. Za drobné opravy je považovaná napríklad výmena drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. Náklady na jednu takúto drobnú opravu by pritom nemali prevýšiť sumu 6,64 eura. V opačnom prípade môže nájomník niesť zodpovednosť za vzniknutú škodu a nemá nárok na vrátenie peňazí, ktoré prípadne investoval do opravy na vlastnú päsť. Ak sa prenajímateľ o chybe dozvie, no opravu nezabezpečí, nájomník má právo opraviť vec sám a následne žiadať náhradu výdavkov. Dôležité však je mať dôkazy o tom, že bola chyba nahlásená a že sa s prenajímateľom nedalo dohodnúť.
Veľkou témou sú aj vyúčtovania za energie. Mnohí nájomníci netušia, že majú zákonné právo požiadať prenajímateľa o predloženie kompletného vyúčtovania. Ak v skutočnosti vznikol preplatok, nájomca má právo, aby mu prenajímateľ túto sumu vrátil. Môže to urobiť buď jednorazovo, alebo formou zníženého nájomného, ak sa na tom dohodnú. V prípade neochoty prenajímateľa spolupracovať je možné domáhať sa nápravy aj súdnou cestou. Oveľa jednoduchšie však bude, ak sa presný spôsob predkladania vyúčtovania stanoví priamo v nájomnej zmluve. Tiež sa odporúča, aby bola v nájomnej zmluve vždy riadne určená samostatná výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva a aby bol vykonaný odpočet pri prevzatí bytu a aj pri skončení nájomného vzťahu.
Keď naopak vyjde z vyúčtovania nedoplatok, je povinnosťou nájomníka túto sumu uhradiť. Použiť sa na to môže aj kaucia, avšak len ak to bolo dopredu dohodnuté - vrátane podmienky, že pred jej použitím prenajímateľ predloží riadne vyúčtovanie. Odporúča sa, aby boli už pri začiatku nájmu jasne určené zálohy na energie a aby sa pri odovzdávaní aj preberaní bytu vykonal odpočet spotreby.
Riešenie sporov a komplikovaných situácií
Zvlášť komplikované môže byť bývanie viacerých osôb v jednom byte, napríklad v prípade študentov. Ak nie je zmluvne stanovené inak, za nedoplatky zodpovedajú všetci spoločne - bez ohľadu na to, či byt využívali rovnaký čas. V praxi si preto spolubývajúci často náklady delia rovným dielom. Ak niekto z nich býval v byte kratší čas, má síce právo žiadať o zníženie svojho podielu, no konečné rozhodnutie závisí od dohody medzi nájomcami.
Mnohým nedorozumeniam medzi nájomcom a prenajímateľom sa dá predísť kvalitne spracovanou nájomnou zmluvou, ktorá presne stanovuje, kto za čo zodpovedá a aké má povinnosti.
V prípade, že máte uzatvorenú zmluvu o nájme bytu, ktorá je buď podľa Občianskeho zákonníka, alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, nájomná zmluva musí obsahovať výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Tieto položky musia byť uvedené vo finančnom vyjadrení v eurách. Samotná zmluva by mala obsahovať aj spôsob riešenia prípadných nedoplatkov alebo preplatkov za užívanie bytu. Ak vás prenajímateľ kontaktuje s požiadavkou na úhradu nedoplatku, žiadajte originál dokladu o tomto nedoplatku alebo jeho kópiu, nie len výsledok vyúčtovania od dodávateľa médií. Bez dodatku k nájomnej zmluve nič naviac neuhradzujte.
Pri podielovom spoluvlastníctve, kde zmluvy s dodávateľom energií môžu byť samostatnými zmluvami uzavretými len s jedným spoluvlastníkom, je kľúčovou otázkou, či spoluvlastník vec, resp. svoj podiel reálne užíva. Pokiaľ svoj podiel neužívate, resp. užívate ho veľmi zriedka, nie je spravodlivé od vás požadovať, aby ste sa podieľali na úhrade energií. V podielovom spoluvlastníctve platí, že podiely nie sú reálne, ale ideálne, čo znamená, že každý spoluvlastník má podiel na celej veci a nemôže si do užívania vyčleniť konkrétnu reálnu časť veci. V takom prípade by bolo možné predpokladať, že ak jedna strana užíva nehnuteľnosť nad rámec svojho spoluvlastníckeho podielu a bez existencie dohody o bezodplatnom užívaní veci, bezdôvodne sa obohacuje na úkor druhej strany. Ak nehnuteľnosť neužívate, nie ste povinná podieľať sa na platbách za energie.
Nájomná zmluva a právne vzťahy
Podľa § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. Občiansky zákonník ďalej v § 511 ods. 3 ustanovuje, že ak dlžník v rozsahu uplatneného nároku dlh sám splnil, je oprávnený požadovať náhradu od ostatných podľa ich podielov. Ak ste súdom zaviazaný uhradiť dlh spoločne a nerozdielne, potom ho musíte uhradiť. Ak uhradíte celý dlh, potom máte nárok od druhého spoluvlastníka žiadať, aby vám vrátil, čo ste namiesto neho plnili. Odporúča sa dohodnúť a vyriešiť situáciu mimosúdne.
V rámci bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), aj po jeho zániku, platí, že sa na nákladoch za údržbu a užívanie nehnuteľnosti majú manželia podieľať rovnako, bez ohľadu na to, ktorý z nich predmetnú nehnuteľnosť užíva. Veľakrát sa stáva, že po rozvode a zániku BSM zostane v spoločnej nehnuteľnosti bývať iba jeden z manželov, pričom sám platí všetky náklady súvisiace s užívaním nehnuteľnosti. V takom prípade je možné v rámci súdneho vyporiadania BSM žiadať od druhého manžela náhradu 1/2 takto vynaložených nákladov. Takto určená suma sa následne zohľadňuje pri vyporiadaní BSM a započítava sa na jednotlivé podiely manželov v rámci vyporiadania BSM. V rámci súdneho vyporiadania vášho zaniknutého BSM môžete požadovať náhradu zvyšku nákladov do výšky 1/2, nakoľko druhý z manželov platí len časť nákladov.
Ako splnomocniť ďalšiu osobu na prístup do elektronickej schránky
Náklady na energie pri prenájme: Prehľad možností
Otázka energií v nájomnej zmluve môže byť riešená rôznymi spôsobmi:
- "Teplé nájomné": Všetky náklady na energie sú zahrnuté v jednej sume nájomného. Nájomca platí jednu fixnú sumu a prenajímateľ sa stará o platby za energie. Tento spôsob je jednoduchý, ale môže byť pre jednu alebo druhú stranu nevýhodný, ak sa skutočná spotreba energií výrazne líši od odhadovanej. Je vhodný najmä pri prenájme kancelárií, kde nie je možné merať spotrebu energií pre každého nájomcu zvlášť.
- Nájomné a energie oddelene, prehlásenie odberu na nájomcu: Nájomca platí prenajímateľovi iba čisté nájomné a všetky energie si platí sám, priamo dodávateľom energií. Po uzatvorení nájomnej zmluvy sa odber energií prehlási na nájomcu. Tento spôsob je transparentný a nájomca má plnú kontrolu nad svojou spotrebou energií.
- Nájomné a energie oddelene, zálohové platby a vyúčtovanie: Nájomca platí prenajímateľovi mesačné zálohy na energie a prenajímateľ 1x ročne vyúčtuje skutočné náklady na energie. Tento spôsob je najčastejší pri prenájme bytov v bytových domoch. Je dôležité, aby sa pri začiatku a konci nájmu spísali stavy meračov energií.
Pri vyúčtovaní energií je dôležité rozlišovať medzi nákladmi, ktoré súvisia s užívaním bytu (hradí nájomca) a nákladmi, ktoré súvisia s vlastníctvom bytu (hradí prenajímateľ).
Náklady súvisiace s užívaním bytu zahŕňajú spotrebu plynu, elektrickej energie, vodné a stočné, poplatky za internet, pevnú linku a káblovú televíziu (ak je zmluva uzatvorená na prenajímateľa a preúčtováva sa nájomcovi), náklady na ústredné kúrenie a ohrev teplej úžitkovej vody (v bytových domoch), výťah (v bytových domoch), osvetlenie spoločných priestorov (v bytových domoch), upratovanie spoločných priestorov (v bytových domoch) a údržbu okolia bytového domu (v bytových domoch).
Náklady súvisiace s vlastníctvom bytu zahŕňajú poplatok za výkon správy (v bytových domoch), poistenie bytového domu (v bytových domoch) a fond opráv (v bytových domoch). Prenajímatelia by nemali preúčtovávať nájomcom náklady, ktoré súvisia s vlastníctvom bytu. Ak to robia, odporúča sa zahrnúť tieto náklady do nájomného a znížiť zálohy na energie.
Zabezpečenie úhrady energií nájomníkom
Ak je vaším cieľom úhrada energií počas trvania nájomného vzťahu priamo nájomníkom, zároveň akceptujete skutočnosť, že tieto platby za energie budú závislé od jeho vôle ich aj reálne uhrádzať. V tejto súvislosti sa odporúča dojednať pri uzatváraní nájomnej zmluvy napríklad zloženie depozitu nájomcom, pričom depozit bude možné použiť aj na úhradu splatných pohľadávok za energie v mene nájomcu prenajímateľom. Zároveň môžete zvážiť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre nesplnenie záväzku mať vyporiadané všetky splatné pohľadávky týkajúce sa úhrady platieb za energie, ktorá by mohla nájomcu motivovať k ich pravidelnému uhrádzaniu.
Prepis odberného miesta elektrickej energie
V prípade, že byt aj vaše odberné miesto elektrickej energie vlastní právnická osoba (s. r. o., a. s., SZČO…), od ktorej ste si byt prenajali, za elektrinu ako podnikateľ platíte vyššiu sadzbu. Pre budúcnosť je dôležité, aby ste odberné miesto elektrickej energie čo najskôr prepísali z podnikateľa na domácnosť. Ide o tzv. prepis elektriny - nový zákazník. Tento prepis je potrebné realizovať osobne v zákazníckom centre dodávateľa. Pri návšteve budete potrebovať kópiu platnej nájomnej zmluvy a fotografiu aktuálneho stavu elektromera. Už pri hľadaní nájmu si preverte, od koho si byt prenajímate - či je to fyzická osoba - občan alebo podnikateľský subjekt. Ak má odberné miesto elektrickej energie sadzbu pre podnikateľov, máte právo na zníženú sadzbu za elektrinu pre domácnosti.
Pri prepise elektriny ako nového zákazníka (kedy kupujete nehnuteľnosť, dostali ste ju do daru alebo ju beriete do prenájmu a pôvodný zákazník má u dodávateľa platnú zmluvu) je potrebné vyplniť Žiadosť o prepis elektriny a podpísať Zmluvu o dodávke elektriny. Pri elektronickom podaní žiadosti vám zmluvu štandardne pošleme na elektronický podpis do 3 dní. V prípade, že zmluvu o dodávke neuzatvára vlastník nehnuteľnosti, je potrebné predložiť aj ďalšie dokumenty.
Základné náležitosti nájomnej zmluvy
Podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, nájomná zmluva musí obsahovať určité podstatné náležitosti. Medzi ne patrí:
- Predmet a účel nájmu: Presná identifikácia prenajímanej nehnuteľnosti (byt, dom, nebytový priestor) a účel, na ktorý sa prenajíma.
- Výška a splatnosť nájomného: Jasne stanovená výška nájomného a termín jeho splatnosti.
- Spôsob platenia nájomného: Dohoda o spôsobe platby nájomného (napr. bankový prevod, hotovosť).
- Čas, na ktorý sa nájom uzatvára: Ak ide o nájom na dobu určitú, musí byť v zmluve uvedený dátum začatia a ukončenia nájmu. Ak ide o nájom na dobu neurčitú, je potrebné dohodnúť dĺžku výpovednej lehoty.
- Určenie alebo spôsob určenia výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu: Jasné stanovenie, ako sa budú platiť energie a služby spojené s užívaním bytu.
Ak zmluva neobsahuje tieto náležitosti, môže byť neplatná. Dôkladne si prečítajte nájomnú zmluvu pred jej podpísaním. Uistite sa, že rozumiete všetkým ustanoveniam zmluvy, vrátane tých, ktoré sa týkajú energií. Spíšte stavy meračov energií pri začiatku a konci nájmu. Pýtajte sa na všetko, čo vám nie je jasné. Komunikujte s druhou stranou a snažte sa riešiť problémy dohodou. V prípade sporov sa obráťte na odborníkov. Pri podpise nájomnej zmluvy si pripravte spravidla 3-násobok mesačného nájmu a energií (vratná zábezpeka a nájomné + energie za prvý mesiac).
tags: #najomne #zmluvy #s #elektrarnami