Slovenský pozemkový fond (SPF) hrá kľúčovú úlohu v správe a nakladaní s poľnohospodárskymi a inými pozemkami na Slovensku. Jedným z hlavných spôsobov, akým SPF spravuje tieto nehnuteľnosti, je ich prenájom. Nájomné zmluvy s SPF sa riadia špecifickými právnymi predpismi a postupmi, ktoré zabezpečujú transparentnosť a efektívnosť procesu. Tento článok sa zameriava na kľúčové aspekty nájomných zmlúv pozemkov v správe SPF, vrátane ich predmetu, podmienok, cien a legislatívneho rámca.
Predmet nájomnej zmluvy
Predmetom nájomnej zmluvy, uzatváranej podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, je prenajatý pozemok. Konkrétny príklad nájomnej zmluvy medzi Slovenským pozemkovým fondom ako prenajímateľom a Obcou Valaliky ako nájomcom, definuje predmet nájmu ako pozemky nachádzajúce sa v intraviláne aj extraviláne, v katastrálnom území Valaliky, obec Valaliky, okres Košice - okolie. Celková výmera týchto pozemkov bola 245,91 m², z toho 36,00 m² bolo vo vlastníctve Slovenskej republiky v správe SPF a 209,91 m² vo vlastníctve nezistených vlastníkov v nakladaní SPF. Podkladom pre tieto pozemky bol geometrický plán.
Účelom nájmu je poľnohospodárske využitie pozemkov. V špecifickom prípade obce Valaliky bol účel definovaný ako poľnohospodárske využitie v súvislosti s realizáciou stavby „Valaliky - úprava potoka Malčava“. Obvodný úrad životného prostredia Košice-okolie vydal na túto stavbu rozhodnutie, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 15.01.2011.
Nájomné a spôsob platby
Výška nájomného za prenajatý pozemok je určená dohodou zmluvných strán. V príklade zmluvy medzi SPF a Obcou Valaliky bola dohodnutá výška nájomného 0,16 €/m², čo predstavuje celkovú sumu 39,35 € na kalendárny rok. Nájomca, v tomto prípade obec Valaliky, sa zaviazal platiť nájomné jednorazovo za kalendárny rok, a to najneskôr do 31. marca nasledujúceho kalendárneho roka. Nájomca bol povinný platiť nájomné priamo prenajímateľovi, pričom sa platby mali realizovať v štátnej pokladnici.
Pre kalendárny rok 2014 bola stanovená osobitná lehota splatnosti prvej splátky: nájomca ju mal zaplatiť do 30 dní od nadobudnutia účinnosti nájomnej zmluvy. Pre ďalšie obdobia platilo štandardné pravidlo splatnosti. Prenajímateľ (SPF) bol povinný vystaviť a nájomcovi zaslať faktúru 14 dní pred lehotou splatnosti. Nájomca bol povinný platiť nájomné na účet prenajímateľa uvedený v zmluve na základe faktúry. Neprevzatie faktúry nájomcom neospravedlňovalo nezaplatenie dohodnutej splátky nájomného. V prípade skončenia nájmu z dôvodov uvedených v článku VII ods. 1, sa postupovalo podľa špecifických pravidiel.
Podmienky nájmu
Nájomca je povinný prenajatý pozemok užívať na dohodnutý účel a spôsobom, ktorý nezabezpečí škodu prenajímateľovi. Zároveň je nájomca povinný dodržiavať predpisy o ochrane a využívaní poľnohospodárskeho a lesného pôdneho fondu, ako aj ostatné relevantné osobitné predpisy.
Medzi kľúčové povinnosti nájomcu patrí:
- Písomné oznámenie o zmenách: Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu, najneskôr do 15 kalendárnych dní, písomne oznámiť prenajímateľovi akékoľvek zmeny týkajúce sa jeho identifikácie (napr. zmena mena, názvu, sídla, bankového spojenia), zmeny vlastníctva k pozemkom nezistených vlastníkov, alebo iné zmeny relevantné pre nájomnú zmluvu.
- Dodržiavanie právnych noriem: Nájomca je povinný pri využívaní predmetu nájmu dodržiavať právne normy vzťahujúce sa na ochranu prírody, krajiny a životného prostredia.
- Oznámenie o prihlásení vlastníka: Ak sa k prenajatým pozemkom prihlási vlastník, nájomca je povinný o tom písomne informovať prenajímateľa.
- Platenie daní: Nájomca je povinný platiť príslušnému správcovi dane (mestu, obci) daň z nehnuteľnosti v zmysle príslušných zákonov.
- Umožnenie kontroly: Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi kontrolu dodržiavania podmienok nájomnej zmluvy a na požiadanie mu umožniť vstup na pozemok.
- Udržiavanie pozemku: Prenajaté pozemky sú nájomcovia povinní udržiavať na účel, na ktorý boli prenajaté.
Rozvoj obcí stojí. Pozemkový fond nemá dosť členov a kopia sa im nevybavené žiadosti
Legislatívny rámec
Prenájom pozemkov v správe Slovenského pozemkového fondu sa riadi viacerými právnymi predpismi. Medzi hlavné patria:
- Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Tento zákon upravuje najmä nájom poľnohospodárskych pozemkov a poľnohospodárskych podnikov.
- Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z. ustanovujúce podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom. Toto nariadenie špecifikuje postupy SPF pri nakladaní s nehnuteľnosťami.
- Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Zb.) - § 663 a nasl., ktorý upravuje všeobecné nájomné vzťahy.
- Obchodný zákonník (Zákon č. 513/1991 Zb.) - môže sa uplatniť v prípadoch, ak je nájomcom právnická osoba.
- Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pozemkom.
- Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkových spoluvlastníctve a o pozemkových úradoch.
- Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.
- Zákon č. 97/2013 Z. z.
V poslednom období došlo k významným zmenám v legislatíve, najmä prostredníctvom Zákona č. 308/2025 Z. z., ktorý mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. Tieto zmeny sa týkajú najmä nájmu pozemkov na poľnohospodársky účel pri prevádzke podniku a prednostného práva pri prenájme.
Výška nájomného a obvyklá výška nájomného
Výška nájomného sa stanovuje podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a zavedený s účinnosťou od 01.05.2018. Ide o údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne zverejňuje príslušný okresný úrad. Pri stanovení obvyklej výšky nájomného vychádza okresný úrad prioritne z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok.
Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom, uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. Ak je zmluva uzatváraná s fyzickou osobou - nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, riadi sa prvou časťou zákona č. 504/2003 Z. z.
Postup pri žiadosti o prenájom
Žiadatelia o prenájom pozemkov v správe SPF predkladajú žiadosť spolu s potrebnými dokladmi na centrálnu podateľňu SPF v Bratislave, osobne alebo poštou. Ak je žiadosť kompletná, SPF odošle návrh nájomnej zmluvy na posúdenie a podpis. V prípade nekompletnosti alebo nesúladu s platnými predpismi sa návrh vracia na doplnenie.
SPF pri posudzovaní žiadostí vyžaduje od žiadateľov okrem iných dokladov aj:
- Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, kde žiada o prenájom.
- Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v danom katastrálnom území, ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF.
Prednostné právo pri prenájme
Podľa novely zákona č. 504/2003 Z. z. (účinnosť od 1.1.2026) majú prednostné právo pri prenájme pozemkov na poľnohospodársky účel pri prevádzke podniku najmä:
- Mladí poľnohospodári a poľnohospodári spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorí získali nenávratný finančný príspevok na začatie poľnohospodárskej činnosti.
- Poľnohospodári, ktorí aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonávajú špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo poľnohospodári, ktorí vyrábajú finálny produkt.
Aby žiadateľ mohol mať prednostné právo, musí v danom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo pozemky prenajaté od známych vlastníkov. Pri viacerých záujemcoch má prednosť ten, kto zabezpečí oprávnenie užívať pozemky s najvyššou výmerou. SPF tiež môže rozdeliť obvod nájomnej zmluvy, ak prejaví záujem mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého alebo mikropodniku, ktorý sa zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu.
Zverejňovanie informácií a elektronické služby
Slovenský pozemkový fond postupuje transparentne a zverejňuje informácie týkajúce sa prenájmu pozemkov na svojom webovom sídle. Zverejňuje lehoty na podanie žiadostí, ako aj údaje o pozemkoch. V marci 2026 bol spustený nový Klientsky portál SPF, ktorý zjednocuje všetky elektronické služby fondu na jednom mieste, čím poskytuje klientom väčší komfort pri podávaní žiadostí a prístup k informáciám.
Nájomné zmluvy na iné ako poľnohospodárske účely
Okrem nájmu na poľnohospodárske účely prenajíma SPF nehnuteľnosti aj na iné ako poľnohospodárske účely, a to podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Tieto nájmy môžu zahŕňať napríklad prenájom pozemkov na výstavbu stožiarov mobilnej komunikácie, ťažbu štrku, prístup na stavenisko, postavenie reklamnej tabule alebo vybudovanie golfového ihriska, ak sú na to právoplatné územné rozhodnutia.
Skončenie nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva môže skončiť:
- Dohodou zmluvných strán: Zmluvné strany sa môžu kedykoľvek dohodnúť na skončení nájmu, pričom dohoda musí byť písomná a musí obsahovať dátum skončenia nájmu.
- Uplynutím času: Ak bol nájom dohodnutý na určitú dobu, skončí sa uplynutím tejto doby.
- Výpoveďou: Zmluvné strany môžu nájom vypovedať za podmienok stanovených v zmluve a v zákone. Pri nájme pozemkov v správe fondu platí špecifický postup pri predĺžení nájmu alebo pri jeho skončení.
- Odstúpením od zmluvy: Prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy v prípadoch porušenia zmluvných podmienok nájomcom alebo v iných prípadoch stanovených zákonom.
V prípade skončenia nájmu výpoveďou je výpovedná lehota tri mesiace, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhej zmluvnej strane.
Záver
Nájomné zmluvy pozemkov so Slovenským pozemkovým fondom predstavujú komplexný proces, ktorý je detailne regulovaný legislatívou. SPF zabezpečuje, aby boli pozemky využívané efektívne a v súlade so zákonom, pričom poskytuje priestor pre rôznych nájomcov, od poľnohospodárov až po obce a iné právnické osoby. Zmeny v legislatíve, ako aj rozvoj elektronických služieb, prispievajú k zjednodušeniu a zefektívneniu celého procesu.