Prenájom nehnuteľností je bežným spôsobom bývania a podnikania pre mnohých ľudí. Často sa stretávame s ponukami, kde je uvedené "prenájom bytu s energiami" alebo "prenájom priestorov vrátane energií". Čo to vlastne znamená a čo by ste mali vedieť predtým, ako sa rozhodnete pre takýto prenájom? Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o prenájme nehnuteľností s energiami, vrátane právnych aspektov, daňových povinností a praktických rád.
Čo znamená "prenájom s energiami"?
Pojem "prenájom s energiami" znamená, že mesačné nájomné zahŕňa aj platby za energie, ktoré sú spojené s užívaním prenajatej nehnuteľnosti. Tieto energie zvyčajne zahŕňajú:
- Elektrinu
- Vodu
- Plyn (ak je nehnuteľnosť pripojená na plyn)
- Teplo (v prípade centrálneho vykurovania)
V niektorých prípadoch môže "prenájom s energiami" zahŕňať aj ďalšie služby, ako napríklad internet, televíziu, upratovanie spoločných priestorov alebo odvoz smetí. Je dôležité si s prenajímateľom presne dohodnúť, ktoré energie a služby sú zahrnuté v cene nájmu.
Nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti
Nájomné, ako sa ľudovo nazýva odplata za užívanie prenajatej nehnuteľnosti, sa skladá z dvoch oddelených častí - jednak zo samotného nájomného (ako odplaty za užívanie nehnuteľnosti), jednak z úhrad za plnenia poskytované s užívaním nehnuteľnosti.
Daňové aspekty prenájmu a energií
Pri prenájme nehnuteľností a súvisiacich energií je dôležité zohľadniť daňové povinnosti, najmä v súvislosti s DPH a daňou z príjmov.
Daňová povinnosť na DPH pri dodaní služby
Daňová povinnosť na DPH pri dodaní služby (vrátane nájmu) vzniká podľa ustanovenia § 19 ods. 1 zákona o DPH. Pri opakovaných dodávkach služieb (teda aj pri nájme) sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH. Platí, že za deň dodania sa považuje najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa vzťahuje dohodnutá platba za opakovanú dodávku (nájom).
Ak teda platiteľ - prenajímateľ, nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby, pri ktorom sa za deň dodania a tým i deň vzniku daňovej povinnosti považuje najneskôr posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje. V prípade, ak by platba za opakované dodanie bola prijatá vopred - t. j. pred obdobím, na ktoré sa vzťahuje, potom podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH platí, že dňom vzniku daňovej povinnosti je deň prijatia platby.
V prípade, ak prenajímateľ poskytuje nájom oslobodený od DPH, daňová povinnosť nevzniká. Prípadná úhrada nájomného vopred nemá vplyv na deň dodania, t. j. na zdaňovacie obdobie, v ktorom je uvedené oslobodené opakované dodanie v daňovom priznaní. To znamená, že v takomto prípade sa neuplatňuje ustanovenie § 19 ods. 2 zákona o DPH.
Príklady uplatňovania DPH pri nájme:
- Príklad 1: Prenajímateľ - vlastník nehnuteľnosti, má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 20. dňa príslušného kalendárneho mesiaca trvania nájmu. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 1. 2014, 28. 2. 2014, 31. 3. 2014, 30. 4. 2014, 31. 5. 2014, 30. 6. 2014, 31. 7. 2014, 31. 8. 2014, 30. 9. 2014, 31. 10. 2014, 30. 11. 2014 a 31. 12. 2014.
- Príklad 2: Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 10. dňa nasledujúceho mesiaca po uplynutí kalendárneho štvrťroku. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 3. 2014, 30. 6. 2014, 30. 9. 2014 a 31. 12. 2014.
- Príklad 3: Prenajímateľ sa dohodol s nájomcom na dobe prenájmu od 1. 2. 2013 do 31. 12. 2014 s tým, že k úhrade nájomného za celú dobu trvania nájmu dôjde dňom ukončenia nájomnej zmluvy (31. 12. 2014). V tomto prípade ide o platbu vopred za celé obdobie prenájmu. Dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň prijatia úhrady prenajímateľom, t. j. 31. 12. 2014. Deň dodania služby bude najneskôr 31. 12. 2014.
- Príklad 4: Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného pre rok 2014 tak, že za prvý polrok je úhrada splatná do 31. 1. 2014 a za druhý polrok je úhrada splatná do 31. 7. 2014. Dňom dodania opakovanej služby je najneskôr deň 30. 6. 2014 a 31. 12. 2014. Dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň prijatia úhrad prenajímateľom (ide o platby vopred), t. j. ak úhrada za prvý polrok 2014 bola pripísaná na účet prenajímateľa dňa 31. 12. 2013, tento deň bol zároveň dňom vzniku daňovej povinnosti (nie deň dodania opakovanej služby). Ak úhrada za druhý polrok 2014 bude prijatá dňa 2. 1. 2015 (nepôjde o platbu vopred), dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň dodania opakovanej služby (najneskôr), t. j. deň 31. 12. 2014.
- Príklad 5: Vlastník nehnuteľnosti prenajíma svoje priestory bez DPH od 1. 7. 2014 do 31. 12. 2014. Nájomné je splatné do 5. dňa po ukončení kalendárneho mesiaca. Za júl 2014 bude nájomné zaplatené dňa 30. 6. 2014. V tomto prípade skutočnosť, že úhrada za júl 2014 bola uskutočnená vopred, nemá vplyv na posúdenie dňa dodania opakovanej služby, pretože celý prenájom je oslobodený od DPH.
Energie ako súčasť ceny nájmu
V niektorých prípadoch sú energie súčasťou ceny nájmu, t. j. spotrebu energií fakturuje prenajímateľ nájomcovi na základe skutočnej spotreby alebo rozúčtovaním.
- Prípad 1: Sú dohodnuté pevné zálohové platby (mesačné), po ktorých nasleduje vyúčtovanie. V prípade použitia tohto spôsobu za deň vzniku daňovej povinnosti sa podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona o DPH považuje deň prijatia platby. V prípade, ak prijatie zálohovej platby aj dodanie tovaru (energie) nastane v tom istom zdaňovacom období (napr. mesačné zálohy a mesačné vyúčtovanie), daňová povinnosť vzniká dňom prijatia platby. Ak by prenajímateľ v rámci zálohových platieb nedokryl skutočné náklady, bude musieť vystaviť dobropis a znížiť základ dane a daň.
- Príklad úhrady pri celkovom nájomnom: Za prenájom kancelárie má prenajímateľ dohodnutú s nájomcom sumu 500 €, ktorá zahŕňa okrem samotného nájmu aj spotrebu elektrickej energie, tepla a vody. Spotrebu týchto energií nájomcovi nerozúčtováva. Nájomné fakturuje bez DPH. V takomto prípade platiteľovi - prenajímateľovi, nevznikne nárok na odpočítanie dane z uvedených energií, pretože ide o súčasť oslobodeného plnenia (nájom).
- Príklad prefakturácie energií: Prenajímateľ, ktorý prefakturúva nájomcovi dodanú elektrickú energiu na základe skutočne spotrebovaného množstva, za zdaňovacie obdobie apríl 2014 zistil skutočnú spotrebu dňa 20. 5. 2014. Faktúru nájomcovi vyhotovil dňa 27. 5. 2014, čo je zároveň deň vzniku daňovej povinnosti.
Prefakturácia služieb
Pri prefakturácii služieb, ktoré prenajímateľ obstaral pre nájomcu (vrátane opakovane dodávaných), platí, že prenajímateľ služby sám prijal a následne dodal (§ 9 ods. 4 zákona o DPH). Daňová povinnosť podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH vzniká dňom dodania služby.
- Príklad: V prípade telekomunikačných služieb zákon osobitne stanovuje, čo sa považuje za deň ich dodania v prípade, ak ich poskytujú oprávnené osoby. Dňom dodania týchto služieb a tým aj dňom vzniku daňovej povinnosti je podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH najneskôr deň vyhotovenia faktúry. Ak by však faktúra nebola vyhotovená do konca tretieho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po období, ku ktorému sa opakovane dodávaná telekomunikačná služba viaže, vznikne daňová povinnosť posledným dňom tretieho kalendárneho mesiaca. Podľa toho, ktorý deň považoval poskytovateľ telekomunikačných služieb za deň dodania (uviedol ho na faktúre) a tým aj za deň vzniku daňovej povinnosti, vznikne odberateľovi - v danom prípade prenajímateľovi nehnuteľnosti, právo na odpočítanie dane (podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH).
- Konkrétny príklad: Spoločnosť, ktorá poskytuje telekomunikačné služby, za obdobie od 1. 3. 2014 do 31. 3. 2014 vyhotovila faktúru dňa 10. 4. 2014, pričom ako deň dodania služby uviedla deň 31. 3. 2014 (teda nie deň vyhotovenia faktúry). Prefakturáciu obstaraných telekomunikačných služieb nájomcom za marec 2014 uskutoční prenajímateľ dňa 20. 4. 2014. Daňová povinnosť z titulu obstarania týchto služieb pre nájomcov vznikla prenajímateľovi dňa 20. 4. 2014.
Oslobodenie od DPH pri prenájme nehnuteľnosti
Právne aspekty nájmu a energií
Pri prenájme nehnuteľností, kde sú zahrnuté energie, je dôležité venovať pozornosť právnym aspektom, najmä obsahu nájomnej zmluvy a zodpovednosti prenajímateľa a nájomcu.
Zodpovednosť za stav nehnuteľnosti a služby
Podľa § 5 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Taktiež platí, že nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.
V zmysle ustanovenia § 8, ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. V zmysle § 721 Občianskeho zákonníka, ak má vec, ktorá bola prenajatá, vady, pre ktoré ju nemožno riadne užívať alebo ktoré také užívanie sťažujú, má nájomca právo, aby sa mu poskytla iná vec slúžiaca tomu istému účelu. Okrem toho má právo na odpustenie nájomného alebo na zľavu z nájomného za dobu, po ktorú nemohol vec pre jej vadu riadne užívať buď vôbec, alebo len za sťažených podmienok. Právo na odpustenie alebo na zľavu z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa najneskôr do konca doby, na ktorú bol nájom dojednaný.
Na základe vyššie uvedeného preto prenajímateľ zodpovedá za to, že prenajaté nebytové priestory ako aj zariadenie bude v priebehu nájomného vzťahu v stave, v ktorom ho bude možné užívať. V opačnom prípade, ste povinný na nevyhovujúci stav bezodkladne upozorniť, ak nedôjde k jeho odstráneniu, máte právo požadovať zľavu z nájomného.
Rozúčtovanie energií
V prípade hradenia energií je podstatný obsah nájomnej zmluvy, ktorý by mal obsahovať podmienky ich platenia. Nakoľko nepoznám obsah týchto zmluvných podmienok, nedokážem sa vyjadriť, akým spôsobom ste povinný hradiť za tieto služby.
Osobitne pri prenájme priestorov, kde je viac prevádzok a len jeden spoločný vodomer alebo plynomera, je nevyhnutné, aby nájomná zmluva jasne definovala spôsob rozpočítavania nákladov na energie. Ideálne je, ak sa prenajímateľ s nájomcami dohodne na spravodlivom modeli rozpočítavania, napríklad na základe podielu podlahovej plochy, počtu osôb alebo iného relevantného kritéria. V prípade, ak nájomca nesúhlasí so spôsobom rozpočítavania alebo má pochybnosti o jeho spravodlivosti, mal by sa obrátiť na prenajímateľa s požiadavkou na vysvetlenie alebo zmenu zmluvných podmienok.
Ako správne fakturovať energie pri prenájme?
V praxi prenajímateľom často vzniká otázka, ako správne fakturovať dodávky energií (elektrina, voda, plyn, teplo, chlad) a ďalšie služby poskytované popri službe nájmu (upratovanie, strážna služba, zimná údržba a pod.).
Ak je samotný nájom fakturovaný s oslobodením od DPH, je potrebné určiť, či aj dodávky energií a ostatných služieb podliehajú rovnakému daňovému režimu a budú teda tiež oslobodené od DPH. Zákon o DPH ani smernica o DPH problematiku zloženého plnenia explicitne neupravujú. Je preto potrebné vychádzať najmä z judikatúry Súdneho dvora EÚ, ktorý sa touto problematikou zaoberal vo viacerých rozsudkoch.
V zmysle záverov prijatých Súdnym dvorom EÚ sa má vo všeobecnosti každé plnenie považovať za odlišné a nezávislé. Na druhej strane o jedinom plnení možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé. Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu, sa preto musí považovať také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby. Potom obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.
Dôležité je posúdiť, či má nájomca v súvislosti s dodávkou energií možnosť slobodne sa rozhodnúť o svojej skutočnej spotrebe (t. j. či je účtovaná na základe reálnej spotreby, alebo ide o paušálnu platbu).
V praxi je bežné, že spolu so službou nájmu sú dodávané aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, služby recepcie či vrátnika, odvoz smetí, zimná údržba. Aj pri týchto službách je potrebné posúdiť, či ide o vedľajšie plnenia popri službe nájmu (t. j. o zložené plnenie) alebo sú to samostatné plnenia, oddeliteľné od služby nájmu. V tomto prípade bude rozhodujúcim kritériom to, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb alebo je povinný odoberať tieto služby od prenajímateľa.
Spôsoby úhrady energií pri prenájme bytov
Existujú tri hlavné spôsoby, ako sa môžu riešiť platby za energie pri prenájme bytov:
- "Teplé nájomné": Všetky náklady na energie sú zahrnuté v "nájomnom". Tento spôsob je najjednoduchší, ale pre prenajímateľa najrizikovejší, pretože ak nájomca spotrebuje viac energií, ako prenajímateľ predpokladal, môže na tom ekonomicky prerobiť.
- Samostatné platby energií nájomcom: Nájomca uhrádza prenajímateľovi len čisté nájomné a všetky energie si platí sám (vo vlastnom mene a na vlastný účet). Po uzatvorení nájomnej zmluvy sa všetky energie prehlásia na nájomcu.
- Zálohové platby s ročným vyúčtovaním: Nájomca uhrádza prenajímateľovi mesačné zálohy na energie (spoločne s nájomným) a prenajímateľ raz ročne vykoná vyúčtovanie skutočných nákladov a zúčtuje preplatky alebo nedoplatky s nájomcom. Tento spôsob je najbežnejší a najspravodlivejší, ale vyžaduje si dôkladné vedenie evidencie a protokolárne zápisy stavov meračov.
Pri určení výšky preddavkov na energie a služby spojené s prenájmom bytu je dôležité, aby boli stanovené primerane. Prenajímateľ by mal nájomcovi poskytnúť jasné a presné informácie o tom, ako boli preddavky stanovené, ideálne formou detailného rozpisu položiek.
Nárok na zľavu z nájomného pri nefunkčnosti zariadenia alebo živelných udalostiach
V prípade, že prenajaté priestory alebo ich vybavenie nie sú v stave spôsobilom na užívanie, alebo ak bola prevádzka zatvorená z dôvodu živelných udalostí, má nájomca nárok na zľavu z nájomného. Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Podobne, podľa § 721 Občianskeho zákonníka, ak má prenajatá vec vady, ktoré sťažujú užívanie, má nájomca právo na odpustenie nájomného alebo na zľavu z nájomného za dobu, po ktorú nemohol vec riadne užívať.
Je dôležité, aby nájomca na nevyhovujúci stav bezodkladne upozornil prenajímateľa. Ak prenajímateľ chybu neodstráni, má nájomca právo požadovať zľavu z nájomného. Právo na zľavu z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa najneskôr do konca doby, na ktorú bol nájom dojednaný.
Krátkodobý prenájom a energie
Pri krátkodobom prenájme bytov (napr. cez Airbnb) je situácia s energiami podobná ako pri dlhodobom prenájme. Zákon o krátkodobom nájme bytu č. 98/2014 Z. z. vyžaduje, aby nájomná zmluva obsahovala osobitne určenú výšku nájomného a osobitne určenú výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu (teda energie a služby). Formulácia, že nájomné zahŕňa energie, je podľa tohto zákona nesprávna a môže viesť k nedorozumeniam. Je preto potrebné presne špecifikovať, ktoré energie sú zahrnuté v cene a ako sa budú vyúčtovávať prípadné nedoplatky alebo preplatky.
Záver
Prenájom nehnuteľností vrátane energií si vyžaduje dôkladné porozumenie právnym a daňovým aspektom. Jasne definovaná nájomná zmluva, ktorá špecifikuje všetky podmienky týkajúce sa nájomného, energií a služieb, je kľúčová pre predchádzanie sporom a zabezpečenie hladkého priebehu nájomného vzťahu. V prípade pochybností alebo nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s právnikom alebo odborníkom na dane.