Správa pozemkov, ktorých vlastníci nie sú známi alebo nie sú dohľadateľní, predstavuje špecifickú oblasť v rámci pozemkového hospodárstva. V takýchto prípadoch je nevyhnutné zabezpečiť riadnu správu a užívanie týchto nehnuteľností, čo často zahŕňa proces zápisu správy v prospech Slovenského pozemkového fondu (SPF). Tento proces je kľúčový pre následné prenajímanie pozemkov obciam alebo iným záujemcom, ktorí sú potom povinní platiť dane a udržiavať pozemky v riadnom stave.
Postup pri zápise správy k pozemkom neznámeho vlastníka
Ak obec žiada o zápis správy k pozemkom, kde nie je možné dohľadať dedičov a pozemky nie sú v správe SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť priamo na SPF. K tejto žiadosti je nutné priložiť niekoľko dôležitých dokumentov. Predovšetkým ide o potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, ktoré sídli na Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica. Okrem toho je potrebné doložiť aj potvrdenie príslušnej obce, ktoré preukáže, že obec neeviduje žiadny pobyt pre daného neznámeho vlastníka. Tieto dokumenty, spolu so žiadosťou, je možné zaslať buď na centrálnu podateľňu SPF, alebo elektronicky prostredníctvom portálu slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je Slovenský pozemkový fond, Búdková 36, 817 15 Bratislava.
Podmienky prenájmu pozemkov v správe SPF
Akonáhle je zápis správy k pozemkom na liste vlastníctva (LV) úspešne vykonaný, stáva sa možným uvedené pozemky prenajať obci alebo inému záujemcovi. Nájomcovia sú následne povinní za tieto pozemky platiť príslušné dane a riadne ich udržiavať na účel, na ktorý boli prenajaté.
Slovenský pozemkový fond pri posudzovaní splnenia podmienok na prenájom budúcim nájomcom postupuje podľa ustanovení § 2 Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom. Podľa odseku 10 písmena f) alebo odseku 11 písmena c) tohto nariadenia, SPF požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:
- Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov.
- Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v tom katastrálnom území, kde si žiada pozemky o prenájom, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF. Tento zoznam by mal obsahovať informácie ako katastrálne územie, parcelné číslo registra C/E, číslo LV, vlastníka a prenajatú výmeru parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za dané územie.
Typy nájomných zmlúv a stanovenie nájomného
Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.:
- Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia.
- Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ (OVN) bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 1. mája 2018. Predstavuje údaj o výške nájomného za 1 hektár poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje vychádzajú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., ktorý stanovuje priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roka.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.
Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 Vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení Vyhlášky č. 113/2019 Z.
Prednostné právo na prenájom
Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z., ktoré uvádza: „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.“
Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.
Žiadosť o prenájom podľa ustanovenia § 2a podáva:
- Mladý poľnohospodár.
- Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (PPA) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia: 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.
Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť, aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia:
- Právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.
- Uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.
Žiadosť o prenájom podľa ustanovenia § 2b podáva:
- Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu.
- Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.
Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť, aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia:
- Výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc.
- Rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha.
- Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.
Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území, kde žiada o prenájom pozemkov od SPF, prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
Ukončenie nájomných vzťahov a práva fondu
Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav (vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.).
V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takého prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 citovaného zákona.
Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajíma nehnuteľnosti:
- Na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, a Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov.
- Na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Ceny prenájmu a výzvy pre farmárov
Existuje názor, že štát vo väčšine prípadov prenajíma pôdu lacnejšie ako súkromní vlastníci, a cieľ dosiahnuť rovnaké podmienky pri prenájme štátnej pôdy ako pri prenájme súkromnej pôdy je preto správny. Cena však nie je jediná podmienka prenájmu. Obavy farmárov sa týkajú aj snahy SPF zmeniť výšky nájmu vo všetkých platných zmluvách, ktoré boli uzavreté v minulosti, dokonca retroaktívne od 1. januára 2020. V zmluvnom práve platí zásada, že práva a povinnosti zmluvných strán by mali byť vyvážené, čo sa pri štátnej pôde nie vždy dodržiava. SPF má svoj vzor nájomnej zmluvy, ktorý často chráni primárne práva štátu.
Problémom môže byť aj vynucovanie prenájmu nepotrebných pozemkov, ktoré farmár nemusí reálne využiť, ale je povinný za ne platiť dane. Týka sa to aj pozemkov, ktoré sú v skutočnosti lesnými porastami, účelových komunikácií či iných plôch, ako sú rokliny. SPF si niekedy vynucuje prenajímanie všetkého, čo má v správe, bez ohľadu na využiteľnosť alebo potrebnosť pre farmára, aby sa štát vyhol plateniu daní z nehnuteľností obciam.
V oblastiach s prevažne ornou pôdou predstavuje nepoužiteľná pôda zvyčajne 5 až 15 % celkovej výmery. Ak farmár chce prenajať štátnu pôdu, musí súhlasiť aj s prenájmom týchto nepotrebných pozemkov. Efektívny náklad nájomného na hektár môže byť takto výrazne vyšší ako pri prenájme od súkromného vlastníka, najmä ak sa zohľadní povinnosť platiť daň za ostatné plochy.
Určovanie obvyklej výšky nájmu a jeho nedostatky
Mechanizmus určovania obvyklej výšky nájmu (OVN) bol zavedený primárne na posúdenie prednostného práva na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy, nie na stanovenie nájomného za štátnu pôdu. OVN sa určuje na základe výkazov doručených farmármi o ich dohodnutom nájomnom okresnému úradu. Problémom je, že za neposkytnutie výkazu neexistuje sankcia, a preto mnohí farmári výkazy neposkytujú. Okresné úrady zároveň nemajú nástroj na kontrolu správnosti doručených výkazov, čo umožňuje farmárom potenciálne sfalšovať údaje.
Vyhláška, podľa ktorej sa určuje OVN, nie je vždy v súlade so zákonom, na základe ktorého bola vydaná. Vstupné údaje požadované od farmárov nezodpovedajú očakávanému výsledku. Podľa zákona existuje iba jedna OVN (pre poľnohospodársku pôdu), avšak vyhláška vyžaduje rozdelenie údajov na kategórie, ktoré nie vždy pokrývajú všetky zložky poľnohospodárskej pôdy a niektoré kategórie sú navyše. Zároveň nie je jasný výklad rozdelenia podľa kategórií.
Ak sa okresnému úradu nedoručí výkaz aspoň za 1/3 výmery pôdy v katastrálnom území, OVN sa určí podľa hodnoty pôdy, pričom výsledná suma môže byť približne 2-3 krát vyššia ako skutočnosť. Tento mechanizmus bol prezentovaný ako „trest“ pre tých, ktorí nedoručia výkaz. Bonita pôdy pri pasienkoch (TTP) je nižšia ako pri ornej pôde (OP), preto bol nájom pri TTP doteraz nižší ako pri OP. OVN je však jednotná a nerozlišuje medzi TTP a OP.
Legislatívny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy
Prenájom poľnohospodárskej pôdy, vrátane trvalých trávnatých porastov, je na Slovensku primárne upravený zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon špecifikuje, čo sa považuje za poľnohospodársku pôdu, a to produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.
Písomná forma zmluvy a doba nájmu:
Od 1. mája 2018 je pre nájom poľnohospodárskeho pozemku vyžadovaná písomná nájomná zmluva. Do tohto dátumu postačovala aj ústna dohoda. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Novela zákona zároveň zrušila možnosť automatického predĺženia nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred jej účinnosťou. Uvedené sa vzťahuje aj na zmluvy uzavreté pred novelou.
Úprava nájomného a skončenie nájmu:
Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov, čo vyplýva z § 10 ods. zákona. Upravila sa aj situácia týkajúca sa skončenia nájmu. Pri nájme na neurčitý čas je možné zmluvu vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov, čo vyplýva z § 12 ods. zákona.
Podnájom poľnohospodárskeho pozemku:
Ak nájomná zmluva na pozemok uzatvorená s prenajímateľom nezakazuje podnájom, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. S účinnosťou od 1. júla 2023, ak je prenajímateľom Slovenský pozemkový fond, je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.
Predaj a nadobúdanie poľnohospodárskej pôdy
Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku. Tento zákon definuje poľnohospodársku pôdu ako produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Zákon tiež obsahuje negatívnu definíciu, ktorá vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.
Zákon umožňuje za splnenia zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincom. Zahŕňa možnosti prevodu inej osobe ako tým, ktoré sú uvedené v § 2a) a 2b) Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy je splnenie dvoch oznamovacích povinností:
- Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy, a to aspoň na dobu 15 dní.
- Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.
Overovanie podmienok nadobudnutia vlastníctva vykonáva okresný úrad v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva nadobúdateľ ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia lehotu 30 dní.
Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 boli ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. v znení neskorších predpisov, ktoré sa týkali nadobúdania vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku, vyhlásené za nesúladné s Ústavou SR. Tieto ustanovenia stratili účinnosť dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov SR (10. februára 2019).
Stanovenie ceny poľnohospodárskej pôdy
Legislatíva síce neustanovuje jednotný cenový predpis pre stanovenie výšky ceny poľnohospodárskej pôdy, existuje však viacero právnych predpisov, ktoré určujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje (prevod vlastníctva, daňové účely, určenie výšky nájomného, znalecký posudok pri žiadosti o úver a pod.). Úradnú cenu je možné ovplyvniť pomocou koeficientov uvedených vo Vyhláške č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
Faktory, ktoré môžu znížiť hodnotu pôdy, zahŕňajú:
- Trvalé trávne porasty (až o 30 % nižšia hodnota).
- Pozemky nevyužívané na poľnohospodárske účely.
- Veľmi malé alebo zle prístupné pozemky.
- Znehodnotené pozemky (erózia, znečistenie atď.).
- Menšinový spoluvlastnícky podiel.
- Pozemky s nevýhodnou nájomnou zmluvou.
Naopak, hodnotu pôdy zvyšujú tieto faktory:
- Blízkosť väčších miest.
- Nadpriemerne kvalitné pozemky s vyššou bonitou (napr. juh Slovenska).
- Ucelené pozemky v jednej lokalite.
- Tvar pozemku, ako aj jeho šírka/dĺžka.
- Dobrý prístup/prístupová cesta k pozemku.
- Pozemky v lokalite s veľkým záujmom kupujúcich.
- Potenciálne stavebné pozemky - rezerva v územnom pláne.
Pri predaji ornej pôdy je preto dôležité vykonať analýzu týchto faktorov, ktorá pomôže stanoviť cenu za m². Cena poľnohospodárskej pôdy sa môže pohybovať od približne 1,- Eur/m² po cca 3,50 Eur/m², pričom v územiach určených v územnom pláne ako budúca rezerva na výstavbu môže byť cena aj vyššia.
V súčasnosti predstavuje výmera využitej poľnohospodárskej pôdy na Slovensku približne 1 919 tisíc hektárov. Až 80 - 90 % z tejto pôdy obhospodarujú poľnohospodári na základe nájomných zmlúv. Gros využitej poľnohospodárskej pôdy tvorí orná pôda (70,2 %), nasledovaná trvalými lúkami a pasienkami (27,2 %).
Zmeny v novele zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktoré nadobudli účinnosť od 1. mája 2018, priniesli farmárom nové pravidlá týkajúce sa uzatvárania nájomných zmlúv, úpravy cien nájmov a posilnenia práv samostatne hospodáriacich roľníkov. Pre zabezpečenie si pôdy ako základného výrobného nástroja bude pre poľnohospodárov kľúčové administratívne zvládnutie správy nájomných zmlúv, sledovanie končiacej doby nájmu, zmien údajov v katastri nehnuteľností a dôsledná evidencia dokladov. Dôležitá je aj účinná komunikácia s prenajímateľmi a pružné reagovanie na ich požiadavky.
V kontexte porovnania cien prenájmu pôdy v Európskej únii, poľnohospodárska pôda na Slovensku patrila v roku 2022 k najlacnejším, s priemernou cenou 57 eur za hektár, v porovnaní s priemerom EÚ 199 eur. Najdrahšie prenájmy boli zaznamenané v Holandsku. Tento rozdiel však nemusí vždy odzrkadľovať rovnaké podmienky a kvalitu pôdy.