V slovenskom právnom poriadku existujú od roku 2014 dva hlavné právne režimy upravujúce nájomné vzťahy týkajúce sa užívania bytov. Právna úprava nájomnej zmluvy je obsiahnutá v Občianskom zákonníku (Zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) a v zákone o krátkodobom nájme bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z. v znení neskorších predpisov). Oba zákony špecificky upravujú práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa, pričom prax ukazuje, že nájomný vzťah na užívanie bytu uzatvorený podľa zákona o krátkodobom nájme bytu v súčasnosti prevláda nad právnym režimom Občianskeho zákonníka. Prenajímatelia, ako vlastníci nehnuteľností, a nájomcovia, ako záujemcovia o odplatné užívanie nehnuteľností, majú možnosť výberu právneho režimu, na základe ktorého sa ich nájomný vzťah bude spravovať. Tento článok prináša porovnanie kľúčových odlišností nájomného vzťahu podľa týchto dvoch právnych režimov.
Občiansky Zákonník ako Lex Generalis
Občiansky zákonník pokrýva nájomné bývanie vo všeobecnosti. Siedma hlava Občianskeho zákonníka stanovuje podmienky nájomnej zmluvy, ktorej predmetom môže byť prenajatie nehnuteľnosti vo všeobecnosti, teda napríklad nájom domu, pozemku, bytu alebo hnuteľnej veci, ako je prenájom motorového vozidla. Osobitné ustanovenia k nájmu bytu sú obsiahnuté v štvrtom oddiely siedmej hlavy. Občiansky zákonník je tzv. lex generalis, teda všeobecný zákon. Pred rokom 2014 sa byty prenajímali výlučne na základe ustanovení Občianskeho zákonníka.
Forma Nájomnej Zmluvy podľa Občianskeho Zákonníka
Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“
Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka nie je viazaná na obligatórnu písomnú formu. Zo slovného spojenia „spravidla obsahuje“ vyplýva, že forma a podoba nájomnej zmluvy môže byť rôzna. Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka môže byť dohodnutá aj ústne, v takom prípade zákon uvádza, že o jej obsahu sa musí uzatvoriť zápisnica. Pojem „zápisnica“ však nie je pre účely nájomnej zmluvy definovaný, čo znamená, že odpovede na otázky priniesla a priebežne prináša súdna prax a individuálne spory. Občiansky zákonník nepredpisuje písomnú formu, z dôvodu čoho môže dôjsť k pochybnostiam o právach a povinnostiach a k rýchlemu vzniku sporu. Preto sa odporúča aj v prípade nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka uzatvoriť ju v riadnej písomnej podobe s určením predmetu, zmluvných strán, výšky nájomného, doby nájmu a podrobnými právami a povinnosťami.
Trvanie Zmluvy o Nájme podľa Občianskeho Zákonníka
V prípade, ak má nájomca záujem na dlhodobom bývaní formou nájmu, je pre neho výhodnejšia nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka. Ten v § 685 ods. 1 vete druhej stanovuje: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Podľa Občianskeho zákonníka je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu neurčitú a nájom vypovedať výhradne z dôvodov striktne stanovených v § 711, navyše s dlhšou výpovednou dobou, než podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Nájomné podľa Občianskeho Zákonníka
Podľa § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.“ Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov. Nájomca tiež v zmysle ďalších ustanovení Občianskeho zákonníka môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie predmetu nájmu.
Zánik Nájmu podľa Občianskeho Zákonníka
Globálne možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený Občianskym zákonníkom, čo vyplýva z postavenia nájmu bytu ako chráneného podľa formulácie v Občianskom zákonníku. Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711. Podľa § 711 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:
- prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
- nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
- nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
- nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
- je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
- nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,
- nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Pokiaľ vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa Občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi, iba výpovednou lehotou. Výpovedná lehota je v zmysle Občianskeho zákonníka všeobecne stanovená v trvaní minimálne troch mesiacov, pričom zmluvné strany si môžu dohodnúť aj lehotu dlhšiu.
Občiansky zákonník nezabúda ani na prípady mimoriadnych porušení nájomnej zmluvy, resp. nemožnosti byt užívať. V takom prípade je ochranou jednej aj druhej zmluvnej strany inštitút odstúpenia od nájomnej zmluvy v zmysle Občianskeho zákonníka na základe § 679, samozrejme, bez výpovednej lehoty. Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bol byt odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľným alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať. Prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatý byt alebo ak trpí užívanie bytu takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Pre neplatenie nájomného nájomcom však Občiansky zákonník prenajímateľovi nepriznáva právo na odstúpenie, taký prípad musí byť riešený výpoveďou podľa § 711 ods. 1 písm. d).
Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu ako Lex Specialis
Zákon o krátkodobom nájme bytu má užší rámec, čo vyplýva z negatívneho výpočtu prípadov, na ktoré sa táto norma nevzťahuje v § 1 ods. 2. Teda nájom služobných, družstevných, sociálnych bytov je vylúčený z pôsobnosti zákona. V roku 2014 sa stal účinným zákon o krátkodobom nájme bytu, avšak aj v súčasnosti mnohí nemajú vedomosť, že tento zákon ako tzv. lex specialis je pre zmluvné strany v mnohých aspektoch výhodnejší.
Forma Nájomnej Zmluvy podľa Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu
Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.“
Podľa § 3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.“
Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy je podľa zákona o krátkodobom nájme bytu viazaná na obligatórnu písomnú formu s povinnými náležitosťami, ktoré zákon uvádza ďalej, a to povinnosť v písomnej forme:
- uviesť a riadne identifikovať zmluvné strany,
- označiť predmet nájmu,
- určiť výšku nájomného alebo určiť spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu,
- opis stavu bytu, jeho vybavenia, príslušenstva a vád,
- určenie doby nájmu a
- vyhlásenie nájomcu, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Povinnou zmluvnou náležitosťou nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Táto povinnosť odráža určité slabšie postavenie nájomcu pokiaľ ide najmä o podmienky možnosti ukončenia nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa tohto zákona.
V prípade, ak nebola dodržaná písomná forma zmluvy o krátkodobom nájme bytu, existuje viacero názorov. Niektorí sa prikláňajú k názoru, že v takom prípade sa nájomná zmluva riadi Občianskym zákonníkom, iní k absolútnej neplatnosti právneho úkonu. S poukazom na právnu zásadu Ius ex iniuria non orfitur (z nepráva nemôže vzniknúť právo) sa prikláňame k názoru, že nedodržaním písomnej formy nájomnej zmluvy nepôjde o zmluvu v právnom režime zákona o krátkodobom nájme bytu, ale aplikuje sa lex generalis, teda Občiansky zákonník. Každopádne, zákon o krátkodobom nájme je z nášho pohľadu výhodný pre obe zmluvné strany, vyžadujúc povinnú písomnú formu.
Trvanie Zmluvy o Nájme podľa Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu
Dĺžka trvania nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme nesmie presiahnuť dva roky, pričom celková doba nájmu môže byť najviac dvakrát predĺžená o 2 roky, teda najviac na 6 rokov. Je vecou úvahy zmluvných strán, najmä však nájomcu, ako dlho má v záujme bývať formou nájmu. Limitovaná doba nájmu favorizuje prenajímateľa, naopak, je určitou neistotou pre nájomcu.
Nájomné podľa Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu
Podľa § 4 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.“
Z rozdielnej úpravy v oboch zákonoch jednoznačne vyplýva, že zákon o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejší. Zákon o krátkodobom nájme bytu priznáva prenajímateľovi zákonné právo jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody jeho zvyšovania však musia byť uvedené v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takému jednostrannému právnemu úkonu prenajímateľa.
Zánik Nájmu podľa Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu
Podľa § 7 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:
- nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
- nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
- nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
- nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
- je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Zákon o krátkodobom nájme teda umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákonná úprava je v tomto smere všeobecná, preto je potrebné zmluvný výpovedný dôvod, resp. dôvody konkretizovať, aby sa eliminovalo riziko napadnutia neplatnosti výpovede. Z pohľadu zásad súkromného práva majú zmluvné strany voľnosť v rozhodovaní, preto iným dôvodom môže byť v zásade čokoľvek, čo neodporuje zákonu.
Nájomná zmluva vs. nájomná zmluva: Aký je rozdiel?
Kľúčové Rozdiely v Podmienkach Ukončenia Nájmu
Zásadný rozdiel medzi právnou úpravou nájomnej zmluvy podľa oboch zákonov je v podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Pri ukončení nájomného vzťahu dochádza ku stretom záujmov prenajímateľa ako v zásade silnejšej zmluvnej strany a nájomcu ako de facto slabšej zmluvnej strany. Nájomca má záujem bývať v pokoji a bez hrozby, že kedykoľvek prenajímateľ môže ukončiť nájomnú zmluvu, a prenajímateľ má isteže záujem na pravidelnosti platieb nájomného a pokiaľ možno čo najmenej komplikovanom vzťahu s nájomcom. Je pochopiteľné, že prenajímateľ má tiež záujem na flexibilite, teda v prípade, ak má záujem, by najradšej nájomný vzťah ukončil čo najskôr.
Ideálny stav neexistuje a ani Občiansky zákonník ani zákon o krátkodobom nájme bytu neponúkajú nelimitovanú flexibilitu pre prenajímateľa ani skalopevnú istotu nájomcu. Oba zákony však s poukazom na zásadu ochrany práv jednej a druhej strany ponúkajú kompromis.
Globálne možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený Občianskym zákonníkom. Zákon o krátkodobom nájme bytu však poskytuje prenajímateľovi väčšiu flexibilitu, čo je jeden z dôvodov jeho popularity medzi prenajímateľmi.
Depozit alebo Peňažná Zábezpeka
Z pohľadu depozitu (kaucie) je uzatvorenie zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme jednoznačná výhoda pre prenajímateľa, nakoľko podľa Občianskeho zákonníka to nie je priamo upravené ako povinnosť. Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje, aby si zmluvné strany dohodli aj iné výpovedné dôvody, čo zvyšuje flexibilitu prenajímateľa. Zároveň nájomca, ktorý si je vedomý uzatvorenia zmluvy podľa tohto zákona, akceptuje aj jeho špecifické podmienky, vrátane kratšej doby nájmu a potenciálne odlišných podmienok ukončenia.
Kúpna Zmluva a Nájomná Zmluva: Základné Rozdiely
Kúpna zmluva a nájomná zmluva sú základné právne nástroje na úpravu majetkových vzťahov. Kým kúpna zmluva smeruje k prevodu vlastníckeho práva, nájomná zmluva umožňuje dočasné užívanie veci za odplatu.
Kúpna Zmluva
Právny režim kúpnej zmluvy je upravený výlučne v Občianskom zákonníku - v § 588 a nasledujúcich ustanoveniach. Aj v prípade, že zmluvnými stranami sú podnikatelia, musia ju uzatvoriť podľa Občianskeho, a nie Obchodného zákonníka. Minimálne podpis predávajúceho musí byť na kúpnej zmluve úradne overený. Kúpna zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmet kúpy a kúpnu cenu. Pri nehnuteľnostiach je nevyhnutná identifikácia číslom Listu vlastníctva, parcelným číslom, výmerou, druhom pozemku, súpisným číslom stavby, adresou a ďalšími údajmi z katastra nehnuteľností.
Dôležité je overiť si vlastnícke právo predávajúceho a existenciu prípadných ťárech na nehnuteľnosti (záložné práva, vecné bremená). Kúpna zmluva na nehnuteľnosti musí byť vždy písomná, inak je neplatná. Účinnosť nadobúda až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
Nájomná Zmluva
Právna úprava nájomnej zmluvy je rovnako obsiahnutá v Občianskom zákonníku (§ 663 a nasl.). Ak ide o byt, dôležité je § 685 a nasledujúce paragrafy. Pri nebytových priestoroch sa uplatňuje aj zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, identifikáciu prenajímanej nehnuteľnosti a výšku nájomného. Dôležité je vyčísliť nájomné a určiť dobu nájmu. Ako nájomca si treba dať pozor na dĺžku výpovednej doby a výpovedné dôvody.
V prípade, že ide o prenájom bytu, je nájomná zmluva upravená detailnejšie a do značnej miery nastavená v prospech nájomcu, čo má svoje opodstatnenie v ochrane bývania. Zmluvné strany si však môžu v nájomnej zmluve dohodnúť aj vlastné podmienky, ktoré však nesmú odporovať zákonu a dobrým mravom.
Zákon o krátkodobom nájme bytu prináša odlišný režim, ktorý je pre prenajímateľov často výhodnejší vďaka svojej flexibilite a obmedzenej dobe nájmu. Výber vhodného právneho rámca závisí od konkrétnych potrieb a záujmov zmluvných strán.