Prenájom nehnuteľností a daňové povinnosti: Podrobný sprievodca

Prenajímanie nehnuteľností predstavuje pre mnohých občanov obvyklý spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. Či už ide o byty, rodinné domy, garáže alebo komerčné priestory, s príjmami z prenájmu sú spojené aj rôzne daňové a právne povinnosti. Je nevyhnutné sa s nimi oboznámiť, aby sa predišlo potenciálnym komplikáciám s daňovými úradmi či inými kontrolnými orgánmi. Tento článok sa zameriava na komplexné posúdenie prenajímania nehnuteľností a ich častí z pohľadu daňových a právnych predpisov, vrátane problematiky podnájmu, registrácie a dane z pridanej hodnoty (DPH).

Príjem z prenájmu a daňové povinnosti podľa zákona o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria podľa zákona o dani z príjmov medzi zdaniteľné príjmy. To znamená, že ak tieto príjmy presiahnu zákonom stanovenú hranicu, prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie. Do týchto príjmov sa započítava aj príjem z prenájmu bytu, domu alebo ich častí. Zákon však zároveň umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu, a to do výšky stanovenej platnou legislatívou.

Kedy sa neplatí daň z prenájmu nehnuteľnosti?

Existuje niekoľko situácií, kedy daňová povinnosť z prenájmu nemusí vzniknúť. Prvou je už spomínané oslobodenie do výšky 500 € ročne. Ak celkový ročný príjem z prenájmu nepresiahne túto sumu, daňovník nemá povinnosť tento príjem zdaňovať a ani podávať daňové priznanie (za predpokladu, že nemá iné dôvody na jeho podanie).

Druhou situáciou je, ak celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za rok nepresiahnu zákonom stanovenú hranicu (v súčasnosti 2 876,90 € pre rok 2025, ak ide o jediný zdaniteľný príjem). V tomto prípade, aj keď príjem z prenájmu presiahne 500 €, celková daňová povinnosť nemusí vzniknúť.

Tretím relevantným bodom je výška výdavkov. Ak preukázateľné daňové výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu prevyšujú alebo sa rovnajú príjmu z nájmu nehnuteľnosti, taktiež nevznikne povinnosť zaplatiť daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Je však dôležité poznamenať, že prenajímateľ nikdy nemôže vykazať daňovú stratu, čo znamená, že daňové výdavky si môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

Výpočet dane z prenájmu nehnuteľnosti

Daň z prenájmu sa vypočítava ako súčasť dane z príjmov fyzickej osoby. Proces výpočtu je nasledovný:

1. Príjem z prenájmu: Celková suma príjmov získaných z prenájmu počas zdaňovacieho obdobia.
2. Odpočítanie oslobodenej sumy: Od celkového príjmu sa odpočíta oslobodená suma 500 €.
3. Odpočítanie výdavkov: Zostávajúci príjem sa ďalej zníži o oprávnené preukázateľné výdavky alebo o paušálne výdavky vo výške 30 % z príjmov (ak sa daňovník rozhodne pre túto možnosť).
4. Základ dane: Takto vypočítaný základ dane sa pripočíta k ostatným zdaniteľným príjmom daňovníka (napr. príjmy zo zamestnania).
5. Zdanenie: Výsledný celkový základ dane sa zdaňuje sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane.

Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti

Pri prenájme nehnuteľnosti vznikajú nielen príjmy, ale aj náklady. Pre daňové účely je kľúčové rozlišovať, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie, pretože to ovplyvňuje rozsah uznateľných výdavkov.

• Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku: Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku, účtuje o nej ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii. V takom prípade si môže uplatniť široké spektrum daňových výdavkov, vrátane odpisov, opráv, údržby, poistenia, dane z nehnuteľností, energií a ďalších súvisiacich nákladov.
• Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku: Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený. Daňovník si môže uplatniť iba náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Sem typicky patria výdavky za služby spojené s prenajatou nehnuteľnosťou, ako napríklad osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, používanie a servis výťahu, kontrola komínov, poplatky za internet, strážnu službu, odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za komunálny odpad, ktorý platí fyzická osoba). V tomto prípade si daňovník nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti.

Príklad:Manželia prenajímali v roku 2023 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli príjem z prenájmu vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním predstavovali 3 840 eur. Dohodli sa, že príjem si rozdelia rovnakým dielom (každý v ½). Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur. Každý z nich uvedie v daňovom priznaní príjem z prenájmu vo výške 3 220 eur (7440 € / 2 = 3720 € príjem na jedného, z toho 500 € oslobodených, teda 3220 € zdaniteľných).

Paušálne alebo skutočné výdavky?

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré nie sú zahrnuté do obchodného majetku, si daňovník môže vybrať medzi uplatnením preukázateľných (skutočných) výdavkov alebo paušálnych výdavkov.

• Paušálne výdavky: Tieto predstavujú 30 % z úhrnu príjmov z prenájmu. Ich výhodou je minimálna administratíva, keďže nie je potrebné viesť podrobnú evidenciu dokladov. V sume paušálnych výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie.
• Skutočné výdavky: Ak daňovník disponuje dostatočným množstvom účtovných dokladov (faktúry, bločky, zmluvy), môže si uplatniť reálne vynaložené náklady. Sem patria napríklad odpisy nehnuteľnosti, opravy a údržba, poistenie, daň z nehnuteľnosti, energie, poplatky za správu a podobne. Tento spôsob je výhodnejší vtedy, ak sú skutočné náklady vyššie ako 30 % z príjmov.

Daňové priznanie k dani z príjmov

Daňové priznanie k dani z príjmov typu B je potrebné podať vtedy, ak úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne zákonom stanovenú hranicu (2 876,90 € v roku 2025), alebo ak mal iné dôvody na podanie priznania. Lehota na podanie daňového priznania je zvyčajne do 31. marca nasledujúceho roka. V prípade, že daňovník má aj príjmy zo zamestnania, príjem z prenájmu sa zráta spolu s ním.

Príjmy z prenájmu sa zapisujú do daňového priznania typu B, do VI. oddielu, do tabuľky č. 1, na riadok č. 11.

Príklady uplatnenia oslobodenia a podania daňového priznania:

• Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt a získal príjem 2 000 €. Po odpočítaní 500 € oslobodenia mu zostáva 1 500 € zdaniteľného príjmu. Keďže nemal iné zdaniteľné príjmy a jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol 2 876,90 €, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
• Príklad 2: Daňovník mal príjmy zo zamestnania 5 000 € a z prenájmu 1 550 €. Z prenájmu si môže uplatniť oslobodenie 500 €, zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 050 €. Celkový zdaniteľný príjem je 6 050 € (5000 € + 1050 €). Keďže tento súčet presiahol 2 876,90 €, musí podať daňové priznanie typu B.
• Príklad 3: Manželia prenajímali byt v bezpodielovom spoluvlastníctve s príjmom 7 440 € a výdavkami 3 840 €. Príjem si rozdelili rovnakým dielom. Každý mal príjem 3 720 €. Po odpočítaní 500 € oslobodenia zostáva každému 3 220 € zdaniteľného príjmu z prenájmu. Ak nemajú iné zdaniteľné príjmy, každý z nich podá daňové priznanie typu B.

Registračná povinnosť a DPH pri prenájme

Z hľadiska dane z pridanej hodnoty (DPH) je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby. Podľa § 38 zákona o DPH môže byť samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane.

Kedy sa na občana vzťahuje zákon o DPH pri prenájme?

Zákon o DPH sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. V takom prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.

Zdaniteľná osoba je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem.

Registračná povinnosť pre DPH pri prenájme

Ak občan ako zdaniteľná osoba poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze a jeho obrat z prenájmu (hodnota bez dane) v kalendárnom roku presiahne 50 000 €, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH. Platiteľom dane sa stáva prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat presiahnutý.

Existuje aj možnosť stať sa platiteľom DPH dobrovoľne, pred presiahnutím obratu.

Zdaniteľné a oslobodené prenájmy z pohľadu DPH

• Oslobodený prenájom: Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane.
• Možnosť zdanenia prenájmu: Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Toto rozhodnutie je možné uplatniť len vtedy, ak:
  • Nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH.
  • Ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (napr. občan, ktorý nepodniká) alebo ak je prenajímaná nehnuteľnosť určená na bývanie, platiteľ dane nemôže uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu.

Príklad: Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva ako skladové priestory, za 10 000 €. Ak sa prenajímateľ rozhodne prenajímať túto nehnuteľnosť ako zdaniteľnú službu, daňová povinnosť mu vznikne v deň skončenia poskytovania služby (31. 3. 2025).

Podnájom a súvisiace aspekty

Prenajatý byt alebo jeho časť možno do podnájmu prenechať len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa. Tento súhlas môže byť upravený už v nájomnej zmluve. Uzavretie zmluvy o podnájme bez súhlasu prenajímateľa sa považuje za hrubé porušenie povinnosti nájomcu.

Živnosť vs. prenájom bez živnosti

Podľa živnostenského zákona sa prenájom nehnuteľnosti považuje za živnosť, ak sú popri základných službách poskytované aj ďalšie služby spojené s prenájmom (napr. poskytovanie ubytovacích služieb). Príjmy z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy zo živnosti.

Ak prenajímateľ na území SR prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia a neposkytuje žiadne iné než základné služby, ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Príklad: Občan prenajíma byt svojej známej. Ak sa neposkytujú žiadne ďalšie služby okrem základných, nejde o živnosť a príjem z prenájmu je zdaniteľným príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Krátkodobé ubytovanie a Airbnb

Poskytovanie krátkodobého ubytovania cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com sa v mnohých prípadoch považuje za živnosť (ubytovacie služby) a vyžaduje si živnostenské oprávnenie. Aj keď sa môže zdať, že ide o príležitostný príjem, ak je činnosť vykonávaná pravidelne a spĺňa definíciu ekonomickej činnosti, podlieha daňovým a registračným povinnostiam.

Dôležité aspekty a zmeny v legislatíve

Pri rozhodovaní o prenájme nehnuteľnosti je dôležité zvážiť, či využiť služby realitnej kancelárie. Písomná zmluva nie je vždy nutná, ale odporúča sa pre právnu istotu.

Nový Občiansky zákonník priniesol zmeny v pravidlách pre nájomné zmluvy, ktoré majú zjednodušiť a zefektívniť nájomné vzťahy.

Je tiež dôležité si uvedomiť, že pri príjmoch len z prenájmu nehnuteľnosti (tzv. pasívne príjmy) si daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku.

Poistenie pri prenájme

Prenájom nehnuteľnosti so sebou prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku. Poistenie bytu alebo domu by malo kryť riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. Pri prenájme je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe. Okrem poistenia nehnuteľnosti môže byť vhodné poistiť aj domácnosť, najmä ak je byt prenajímaný zariadený. Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré chráni prenajímateľa voči nájomníkovi a tretím osobám.

Zhrnutie kľúčových pravidiel

• Príjem z prenájmu je zdaniteľný príjem.
• Ročné oslobodenie od dane je vo výške 500 €.
• Pri príjmoch nad 500 € je potrebné podať daňové priznanie typ B.
• Možno si uplatniť výdavky (paušálne 30 % alebo skutočné).
• Ak máte príjem zo zamestnania a zároveň z prenájmu, musíte podať daňové priznanie typ B.
• Krátkodobý prenájom (Airbnb, Booking) sa zdaňuje rovnako ako dlhodobý.
• Samotný prenájom bez doplnkových služieb nevyžaduje živnostenské oprávnenie.
• Je potrebné si splniť registračnú povinnosť na daňovom úrade.

Dodržiavanie daňových a právnych predpisov pri prenájme nehnuteľností je kľúčové pre bezproblémové fungovanie a predchádzanie sankciám. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.

tags: #najomne #oslobodene #od #dane