Jedným z najvýraznejších problémov, s ktorými sa v súčasnosti potýkajú obyvatelia Slovenska, je bývanie. Ceny nehnuteľností neustále rastú, čo v kombinácii so zvyšujúcou sa mobilitou obyvateľstva za prácou a rastúcim záujmom o bývanie v mestách, robí z kúpy vlastného bývania pre mnohých nedosiahnuteľný sen. Napriek tomu, že viac ako 92 % Slovákov býva vo vlastnom, proces získania vlastnej nehnuteľnosti sa stáva pre stále viac mladých ľudí komplikovanejším. Táto situácia prirodzene zvyšuje dopyt po alternatívnych formách bývania, medzi ktoré patria najmä nájomné byty.
Nedostatok nájomných bytov a medzery v ponuke
Situácia na trhu s nájomnými bytmi na Slovensku je dlhodobo neuspokojivá. V porovnaní s krajinami Európskej únie Slovensko v ponuke nájomných bytov výrazne zaostáva. Tento nedostatok sa prejavuje najmä v mestských aglomeráciách, kde je najvyšší dopyt. Inštitút finančnej politiky na Ministerstve financií SR analyzoval možné opatrenia na zlepšenie bytovej politiky, pričom podpora nájomného bývania sa ukazuje ako jedno z kľúčových riešení. Nedostatok nových nehnuteľností, a obzvlášť nájomných bytov, je alarmujúci. Tento fakt potvrdzuje aj skutočnosť, že viac ako polovica mladých ľudí do 34 rokov stále žije v tzv. "rodičovských" alebo hybridných bytoch, čo poukazuje na obmedzené možnosti osamostatnenia sa.
Štátom podporované nájomné bývanie: Príklady z praxe
Napriek celkovému nedostatku sa na Slovensku objavujú aj pozitívne príklady výstavby a podpory nájomného bývania. Mesto Šahy slávnostne odovzdalo do užívania nový 19-bytový dom na Tabánskej ulici. Výstavba bola financovaná z úveru Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a podpory Ministerstva dopravy SR. Ministerstvo hospodárstva prispelo nenávratnou dotáciou vo výške 369 000 eur a ŠFRB poskytol úver s jednopercentným úrokom vo výške viac ako jeden milión eur. Výška nájomného v týchto bytoch sa pohybuje od 217 do 393 eur mesačne, v závislosti od veľkosti bytu. Mesto Šahy má v pláne postaviť ďalších 38 bytov, pričom pre ich získanie je potrebné splniť viaceré podmienky.
Podobné iniciatívy sa objavujú aj v iných mestách. V Trebišove sa pri výstavbe bytov využívajú služby Štátneho fondu rozvoja bývania. V októbri 2021 mesto podpísalo zmluvu o poskytnutí dotácie na výstavbu dvoch bytových domov s celkovým počtom 78 bytových jednotiek. Mesto Trebišov aktuálne spravuje viac ako 333 bytov, kde sa nájomné pohybuje do 183 eur.
V Michalovciach má mesto k dispozícii takmer 460 nájomných bytov, ktoré slúžia viac ako 2000 nájomníkom. Ceny mesačného nájomného sa pohybujú od 48 do takmer 185 eur. Mesto Humenné disponuje 730 mestskými nájomnými bytmi, pričom k februáru 2023 bolo voľných 11 bytov (7 garsoniek a 4 jednoizbové byty).
Mesto Prešov vlastní 545 nájomných bytov, v ktorých žije 1621 nájomníkov. Záujemcovia o nájomný byt musia písomne podať žiadosť na Mestskom úrade v Prešove a následne sú zaradení do príslušného poradovníka. Mesto Prešov prejavuje záujem o výstavbu ďalších bytov.
Systém nájomných bytov funguje aj v Bardejove, kde má mesto aktuálne 446 bytov obývaných viac ako 2200 nájomníkmi.
Na východe Slovenska, konkrétne v Košiciach, boli predstavené štyri lokality určené na výstavbu nových nájomných bytov. V rámci prvej etapy (2025-2027) je plánovaných viac ako 1700 bytov, v druhej etape (2028-2029) takmer 1600 bytov a v tretej fáze sa počíta s viac ako dvetisíc bytmi. Okrem pozemkov mesta sa počíta aj s výstavbou na pozemkoch Arcidiecézneho úradu v Košiciach v obci Valaliky. Celkovo by v Košiciach malo v troch etapách vyrásť vyše 5000 nájomných bytov.
Finančné nástroje a investičné možnosti
Jedným z kľúčových opatrení na podporu nájomného bývania je aj zapojenie alternatívnych investičných fondov a finančných prostriedkov z druhého piliera dôchodkového sporenia. Vláda schválila návrh zákona o investíciách majetku v 2. pilieri, ktorý umožňuje finančné toky od dôchodcovských správcovských spoločností (DSS) smerovať aj do projektov nájomného bývania. Dôchodkové správcovské spoločnosti spravujú značné finančné prostriedky, čo predstavuje potenciál pre financovanie bytovej výstavby.
Predseda Asociácie DDS Miroslav Kotov zdôraznil, že investovanie bude dobrovoľné a každá investícia bude starostlivo zvážená z hľadiska rizika a výnosu. Dôležitú úlohu zohráva aj ponuka od investičného partnera a prípadné štátne garancie. V prípade štátnych garancií môžu špeciálne fondy orientované na investovanie do nehnuteľností ponúknuť výnosy od dvoch do štyroch percent ročne.
Novela zákona o investíciách v druhom pilieri tiež počíta so zvýšením maximálneho príspevku od zamestnávateľa na bývanie, ktorý stúpol z pôvodných štyroch eur na meter štvorcový na 5,23 eura na meter štvorcový. Tento príspevok je nezdaniteľný a neplatia sa z neho odvody.
Výzvy a budúcnosť nájomného bývania na Slovensku
Napriek snahám o rozvoj nájomného bývania, Slovensko stále čelí výzvam. Medzi ne patria okrem nedostatku bytov aj otázky financovania, zabezpečenia dlhodobej udržateľnosti a dostupnosti nájomného bývania pre všetky sociálne skupiny. Je nevyhnutné pokračovať v systémovej podpore výstavby nájomných bytov, zefektívniť procesy získavania dotácií a úverov a zároveň stimulovať súkromné investície do tohto sektora.
Dôležitým faktorom je aj prispôsobenie ponuky nájomných bytov aktuálnym potrebám trhu a cieľových skupín, či už ide o mladé rodiny, dôchodcov, alebo osoby s nízkymi príjmami. V Košiciach sa napríklad hovorí o bytovom fonde, ktorý by mal pomôcť zdravotným sestrám, policajtom a ďalším, ktorí nedosiahnu na hypotéku.
Celkovo je rozvoj nájomného bývania na Slovensku kľúčový pre riešenie bytovej krízy a zabezpečenie dôstojného bývania pre čo najširšiu vrstvu obyvateľstva. Kombinácia štátnej podpory, súkromných investícií a efektívneho riadenia môže viesť k naplneniu cieľa, ktorým je dostupnejšie a kvalitnejšie bývanie pre všetkých. Samosprávy v mestách ako Liptovský Mikuláš, Rožňava či Spišská Nová Ves aktívne pracujú na príprave nových projektov, čo naznačuje rastúce povedomie o dôležitosti nájomného bývania.
V rámci mestského bytového fondu v Rožňave existujú aj malometrážne byty nižšieho štandardu, čo je príklad riešenia pre špecifické potreby obyvateľov. Ceny nájomného sa v tomto prípade pohybujú od 50 eur pri jednoizbových bytoch až po 184 eur pri trojizbových bytoch.
V Spišskej Novej Vsi sa okrem existujúceho bytového fondu pripravuje aj investičný zámer prestavby hotela na 24 nájomných bytov, čo demonštruje flexibilitu pri hľadaní nových možností bývania.
Mesto Liptovský Mikuláš aktuálne pripravuje minimálne jeden bytový dom s nájomnými bytmi, pričom sa rieši jeho veľkosť, prevedenie a umiestnenie. Vlastní k dnešnému dňu 585 nájomných bytov, v ktorých žije 1787 nájomníkov.
Podmienky pre získanie nájomného bytu sú vo všetkých mestách približne rovnaké, pričom sa často opierajú o bodovacie systémy zohľadňujúce sociálnu situáciu žiadateľa.
Pandémia ochorenia COVID-19 a následný výrazný nárast cien stavebných materiálov predstavovali pre mnohé projekty výstavby nájomných bytov značné výzvy. V Šahách sa napríklad často zvažovalo, či stavbu dostavať a za aké ceny. Napriek týmto prekážkam sa dielo podarilo dokončiť, čo potvrdzuje odhodlanie a snahu samospráv riešiť bytovú otázku.
Situácia na trhu s nehnuteľnosťami a rastúce ceny neumožňujú mnohým mladým ľuďom vlastniť nehnuteľnosť, čo ich núti hľadať alternatívy. Nájomné byty, či už štátom podporované alebo súkromné, sa tak stávajú čoraz dôležitejším segmentom bývania na Slovensku. Dúfajme, že súčasné iniciatívy a investičné plány prispejú k naplneniu potreby dostupného a kvalitného bývania pre všetkých obyvateľov Slovenska.