Dostupné nájomné bývanie sa na Slovensku postupne stáva realitou, hoci ešte prednedávnom bolo vnímané skôr ako novinka. Potreba riešenia bytovej otázky je na Slovensku akútna, keďže chýba niekoľko stotisíc bytov. Tento nedostatok si vyžaduje dlhodobé riešenia a značné finančné investície. V reakcii na tieto výzvy sa objavujú iniciatívy a projekty zamerané na podporu výstavby a dostupnosti nájomných bytov, ktoré majú potenciál zmeniť tvár slovenského realitného trhu a zabezpečiť bývanie pre širšiu skupinu obyvateľstva.
Dostupný Domov: Moderná Architektúra a Komunitné Hodnoty
Iniciatíva Dostupný Domov predstavuje víziu moderného a kvalitného nájomného bývania. V spolupráci s architektmi, dizajnérmi a dodávateľmi sa zameriava na vytváranie nielen funkčných a esteticky príjemných bytov, ale aj na budovanie príjemných verejných priestorov. Kľúčovým aspektom je podpora lokálnej zamestnanosti a vytváranie zdravých susedských vzťahov. Pre mladé rodiny, ktoré často čelia výzvam pri začiatkoch spoločného života, môže byť bývanie v projektoch ako Dostupný Domov významnou podporou.
Príklady z praxe potvrdzujú pozitívne skúsenosti. Pre mladú rodinu, ktorá začala spoločný život v byte Dostupného Domova, to bola šťastná voľba. Oceňovaný je profesionálny prístup tímu a ochotná komunikácia pri riešení akýchkoľvek záležitostí. Pre jednorodičov je navyše neoceniteľný pocit istoty, že sa v prípade potreby majú na koho obrátiť. Tieto osobné skúsenosti podčiarkujú dôležitosť nielen samotného bývania, ale aj podporného prostredia a spoľahlivého partnera pri riešení bývania.
Investície do Nájomného Bývania: Opatrnosť a Potenciál
V oblasti investovania do nájomného bývania vládne zo strany dôchodcovských správcovských spoločností (DSS) zatiaľ istá opatrnosť. Napriek tomu, že majetok spravovaný DSS v čase schválenia novely dosahoval značné objemy (16,6 miliardy eur v roku 2025, s rastom na 19,132 miliardy eur na začiatku roka 2026), priame investície do nájomného bývania sa rozbiehajú pomalšie. Tento trend možno čiastočne pripísať aj štruktúre financovania, kde zo povinného odvodu sporiteľa idú 4 % do DSS a 14 % zostáva v štátnej Sociálnej poisťovni.
Napriek počiatočnej opatrnosti nie je vylúčené, že počet a objem investícií bude v budúcnosti stúpať. Klesajúca demografická krivka, starnutie obyvateľstva a migrácia mladých ľudí predstavujú dostatočnú výzvu pre takmer polovicu obyvateľov Slovenska, aby aktívne zvažovali vstúpenie do 2. piliera dôchodkového sporenia.
Poisťovňa Kooperativa a Jej Rola
Poisťovňa Kooperativa, ako člen rakúskej skupiny Vienna Insurance Group, má vlastnú dôchodkovú správcovskú spoločnosť a zároveň pôsobí ako investičný partner v systéme štátom podporovaného nájomného bývania. Generálny riaditeľ poisťovne na Slovensku, Vladimír Bakeš, predstavil v januári 2025 ambiciózny plán výstavby nájomného bývania v Bratislave, Nitre a Žiline, ktorý zahŕňa viac ako 1 300 bytov v rôznych projektoch s celkovým objemom investícií presahujúcim 300 miliónov eur. Potvrdil záujem preinvestovať v nájomnom bývaní na Slovensku sumu od 300 do 500 miliónov eur.
V marci 2025 odovzdala poisťovňa prvé byty z projektu Ovocné sady v Bratislave-Ružinove (102 bytov, 16 miliónov eur) do portfólia Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Tieto byty sú v súčasnosti jediné v portfóliu agentúry. V septembri 2025 priniesla agentúra SITA správu o ďalšom projekte, ktorý bude zahŕňať 121 bytov v blízkosti lesoparku v Žiline. Vzhľadom na to, že poisťovňa a DSS Kooperativa pôsobia pod jednou strechou, existuje priestor na synergie pri identifikácii a realizácii ďalších investičných príležitostí.
Vyhľadávanie Investičných Príležitostí
Správcovia alternatívnych investičných fondov (AIF), ktoré spadajú pod DSS, majú vo výhľade portfólio konkrétnych pripravovaných alebo existujúcich projektov. Vladimír Mlynek, podpredseda Asociácie DSS, v decembri 2025 uviedol, že správcovia zvažujú štyri projekty nájomných rezidenčných budov, pričom na dvoch z nich aktívne pracujú a pri ďalších dvoch čakajú na vývoj. Generálny riaditeľ Varga vysvetlil, že výber projektov alebo objektov je v kompetencii správcu AIF fondu.
Záujem o nájomné bývanie potvrdil aj Igor Vilček, vedúci oddelenia riadenia investícií z VÚB Generali, ktorá analyzuje dostupné možnosti na trhu. Predseda Asociácie DSS, Miroslav Kotov, zdôraznil, že základným parametrom investície je pomer výnosu a rizika, čo platí aj pri potenciálnych investíciách do infraštruktúry.
Diskusia s Oskárom Cvengroschom ku knihe: Pravdivé dejiny Slovenov a Slovanov
Modulárne Domy: Inovatívna Cesta k Pasívnemu Príjmu
Okrem tradičných developerských projektov sa ako atraktívna možnosť pre zabezpečenie stabilného pasívneho príjmu javia modulárne domy. Investovanie do nehnuteľností je v súčasnosti čoraz populárnejšie a modulárne domy ponúkajú jedinečné výhody, ktoré môžu prispieť k rýchlej návratnosti investície a generovaniu zisku.
Prečo Modulárny Dom na Prenájom?
Kúpa modulárneho domu je cenovo výrazne dostupnejšia, často dva až trikrát lacnejšia ako kúpa tradičného bytu. Napriek nižšej obstarávacej cene je možné ich prenajímať za porovnateľné, prípadne aj vyššie ceny ako byty. Pre nájomníkov prinášajú modulárne domy benefity, ktoré tradičné bývanie často nedokáže ponúknuť:
- Súkromie bez susedov: Nájomníci si užívajú vlastný priestor bez spoločných stien a rušivých vplyvov susedov.
- Vlastný pozemok: Malý dvorček pred domom poskytuje možnosť trávenia času vonku, priestor pre deti, záhradu či domácich miláčikov.
- Parkovanie bez problémov: Nájomníci majú k dispozícii parkovanie priamo pri svojom dome, čím odpadá starosť s hľadaním voľného miesta.
Tieto výhody robia modulárne domy atraktívnou voľbou pre nájomníkov, ktorí hľadajú pokoj, súkromie a pohodlie za dostupné náklady.
Financovanie, ktoré sa Oplatí
Cenová dostupnosť modulárnych domov otvára viaceré možnosti financovania. Kúpu je možné realizovať prostredníctvom spotrebného úveru, ktorý je rýchlo splatný a už po niekoľkých rokoch môže začať prinášať prvé zisky. Pri investícii do viacerých domov sa tieto zisky násobia, čím sa výrazne podporuje budovanie stabilného príjmu.
Hypotekárne financovanie je rovnako výhodné. Výška hypotéky na modulárny dom je nižšia ako pri tradičných nehnuteľnostiach, a nájomné od nájomníka môže pokryť prakticky celú výšku mesačnej splátky hypotéky. Tento model umožňuje efektívne "prenajať" hypotéku, kde si nájomník postupne financuje kúpu domu, ktorý sa následne stane plným vlastníctvom investora bez ďalších záväzkov.
Investícia do Budúcnosti a Zabezpečenie na Dôchodok
Investícia do modulárnych domov na prenájom nie je len o krátkodobých ziskoch, ale predovšetkým o stabilnej investícii do budúcnosti. Vzhľadom na neistotu ekonomickej situácie a nedostatočné garancie dôstojného dôchodku je nevyhnutné myslieť dopredu. Vlastnenie prenajímaných modulárnych domov môže zabezpečiť slušnú rentu počas dôchodkového veku, čím sa zníži závislosť od neistých dôchodkových príjmov.
Rastúca inflácia ovplyvňuje aj trh s nehnuteľnosťami, kde ceny domov majú tendenciu rásť. Hodnota investície do modulárnych domov taktiež stúpa, čím prináša nielen pravidelný príjem, ale aj zhodnocuje majetok investora.
Nízke Náklady na Údržbu a Vysoká Životnosť
Kvalitné modulárne domy, často konštruované z oceľovej konštrukcie, zaručujú dlhú životnosť a minimálne náklady na údržbu. Na rozdiel od tradičných stavieb, ktoré si vyžadujú pravidelné opravy, sú modulárne domy veľmi odolné a nenáročné na starostlivosť. Táto vlastnosť umožňuje investorovi dosiahnuť maximálny zisk s minimálnymi starosťami o údržbu.
Stavby z oceľových kontajnerov sú zároveň ekologicky šetrné a odolné voči rôznym poveternostným podmienkam. Tento typ konštrukcie zabezpečuje nielen dlhú životnosť, ale aj vysokú hodnotu stavby pre budúce generácie. Modulárne domy sú na nerozoznanie od tradičných, ponúkajú maximálny komfort, moderný dizajn a špičkové vybavenie. Nájomníci sa nemusia obávať kompromisov v kvalite bývania.
Rozvoj Nájomného Bývania v Košiciach
V meste Košice sa rozvíja projekt nájomného bývania prostredníctvom spolupráce s WBG. Mestské zastupiteľstvo v roku 2025 odsúhlasilo vznik spoločného podniku, ktorý bude prostredníctvom developmentu zhodnocovať mestské pozemky. WBG zabezpečí financovanie, manažment realizácie a prevádzky projektov nájomného bývania. V úvodnej fáze sa počíta s výstavbou 1700 bytov v 11 lokalitách.
Viaczdrojové Financovanie Nájomného Bývania
Podľa informácií z novembra, financovanie nájomného bývania s podporou štátu bude zabezpečované z viacerých zdrojov, vrátane realitných a investičných fondov a zdrojov z Lichtenštajnska. Realitný fond spravovaný spoločnosťou ZFP Investments, ktorá je známa kúpou nákupného a zábavného centra Bory Mall v Bratislave, má schválených 50 miliónov eur. V procese výstavby sa počíta s lokálnym bankovým financovaním, ktorého konkrétna podoba bude výsledkom rokovaní s bankami.
Štátna agentúra považuje správcovské spoločnosti z 2. piliera za kľúčové subjekty v kolektívnom investovaní, pretože ich investičné stratégie sú vhodné a bezpečné pre podporu nájomného bývania. Rozhodla sa však urobiť krok ďalej a aktívne podporovať tento sektor.
Záver
Nájomné bývanie na Slovensku prechádza dynamickým vývojom. Od nedostatku bytov a počiatočnej opatrnosti investorov sa krajina posúva k realizácii ambicióznych projektov, ktoré zahŕňajú ako tradičnú výstavbu, tak aj inovatívne riešenia ako modulárne domy. S podporou súkromného sektora, finančných inštitúcií a potenciálnym zapojením dôchodcovských správcovských spoločností má nájomné bývanie potenciál stať sa kľúčovým prvkom riešenia bytovej otázky a zabezpečenia stabilného bývania pre širokú verejnosť.