Právo vlastniť majetok a právo podnikať patria medzi základné práva garantované Ústavou Slovenskej republiky. Správa vlastného majetku, vrátane jeho prenajímania, je prirodzenou súčasťou vlastníckeho práva. Avšak, v určitých prípadoch môže byť prenájom bytu považovaný za zárobkovú činnosť, ktorá nadobúda charakter podnikania. Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy, vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitých ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže.
Právna úprava nájmu bytu na Slovensku
V slovenskom právnom poriadku je nájom bytu upravený predovšetkým dvoma právnymi predpismi: Občianskym zákonníkom a zákonom č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu, ako aj osobitnú právnu úpravu tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu.
Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné. Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, opravy, hospodárenie na vlastnom majetku, a bez ďalšieho aj prenájom bytu.
Definícia podnikania a jej aplikácia na prenájom bytu
Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. 1 Obchodného zákonníka charakterizuje podnikanie ako „sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu“.
Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky tieto definičné znaky:
- Sústavnosť: Činnosť musí byť vykonávaná opakovane a plánovite, nie náhodne alebo príležitostne. Napríklad, ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú činnosť.
- Samostatnosť: Prenajímateľ koná vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť.
- Vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť: Prenajímateľ nesmie konať ako sprostredkovateľ alebo zástupca inej osoby.
- Za účelom dosiahnutia zisku: Aj keď samotný zisk nie je podmienkou na vznik podnikania, cieľom činnosti musí byť jeho dosiahnutie. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenajímateľom bytu skutočne dosiahne zisk. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu, na čo vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť reálnosť zisku.
Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku. V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku.
V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania, česká právna úprava podľa § 420 ods. 1 českého Občianskeho zákonníka vyžaduje, aby okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku, bola činnosť vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Hulmák v tejto požiadavke vidí potrebu zohľadniť mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.
Postavenie podnikateľa a živnostenské oprávnenie
Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa, pričom spoločným znakom je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia.
Problematika podnikateľského oprávnenia v súvislosti s prenájmom bytu je riešená v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon), ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby.
Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Vo všeobecnosti sa za základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Patria sem napríklad dodávka tepla, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, elektrickej energie, plynu. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, strážna služba, teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného aj za upratovanie bytu alebo inú službu. Judikatúra bližšie uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či podnikateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj služby iné, než základné.
Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon v § 4 hovorí o činnostiach, resp. o službách spojených s prenájmom, nehovorí o tom, že rozlišovacím kritériom je vnútorné zariadenie nehnuteľnosti. Napriek snahám o výklad možno § 4 Živnostenského zákona považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť.
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, neznamená to automaticky, že nevykonáva podnikateľskú činnosť. Je možné, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka, teda ak bola prekročená hranica správy vlastného majetku. Vyžaduje sa, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len od písacieho stola, ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá, kedy ide o podnikanie, nie sú dané ani v právnych poriadkoch Nemecka, Rakúska alebo v Českej republike. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú, aby išlo o prenájom piatich bytov.
Digitálne platformy a krátkodobé ubytovanie
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Prijatie nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. apríla 2024 o zbere a zdieľaní údajov týkajúcich sa krátkodobého ubytovania prenajatého mimo hotelového sektora a o zmene nariadenia (EÚ) 2023/2859, ktoré sa zameriava na reguláciu tzv. zdieľanej ekonomiky, poukazuje na potrebu riešiť otázky súvisiace s právnym postavením osôb poskytujúcich ubytovanie cez tieto platformy, ich oprávneniami, daňovými povinnosťami a sektorovými regulačnými pravidlami.
Rozhodnutie Mestského súdu v Prahe, ktoré posudzovalo, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie, je príkladom snahy o rozlíšenie týchto činností. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby.
Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.
Podľa § 754 až 755 Občianskeho zákonníka zo zmluvy o ubytovaní vznikne objednávateľovi právo, aby mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z účelu ubytovania v zariadení na to určenom (hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia). Za ubytovanie a služby s ním spojené je objednávateľ povinný zaplatiť ubytovateľovi cenu v lehotách určených ubytovacími poriadkami. Oba právne inštitúty predpokladajú časovo obmedzené trvanie užívania nehnuteľnosti. Prechodnosť sa však javí ako časovo ohraničenejšia než dočasnosť.
Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Účel právneho vzťahu možno vyvodiť jednak zo zmluvy, zo správania účastníkov, ako aj z toho, ako si plnia svoje povinnosti. Vychádzajúc z ustanovení Občianskeho zákonníka ohľadom ubytovania, ďalším diferenčným znakom medzi nájmom bytu a ubytovaním je skutočnosť, že ubytovanie predpokladá poskytovanie ďalších služieb, ktoré presahujú rámec samotného prenájmu priestoru. Ide najmä o služby ako pravidelné upratovanie izieb, zabezpečenie recepčných služieb, výmena posteľnej bielizne a uterákov, prípadne aj poskytovanie raňajok či technickej podpory počas pobytu. Naopak, pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava predovšetkým na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb. Nájomca si zabezpečuje upratovanie, údržbu a ostatné potreby samostatne, čo zodpovedá charakteru dlhodobejšieho bývania.
V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Slovenskej republike sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu, či už profesionálnymi, alebo neprofesionálnymi hostiteľmi, prostredníctvom online platforiem. Cieľom právnej úpravy je zabezpečiť dostupnosť spoľahlivých údajov o identite hostiteľa, lokalite ubytovania, trvaní prenájmu a ďalších relevantných parametroch. Tieto informácie sú nevyhnutné pre orgány verejnej správy na účely efektívneho dohľadu, tvorby verejných politík, štatistického spracovania a správy daní. V zmysle nariadenia o poskytovaní údajov by sa povinnosti týkajúce sa zberu a poskytovania údajov nemali vzťahovať na prenájom bytu, ktorý trvá dlhšie ako jeden rok.
"Holý nájom" bytu bez poskytovania iných (ako základných) služieb má vo všeobecnosti charakter správy vlastného majetku. Živnostenský zákon vylúčil, aby v prípade "holého nájmu" bytu išlo o živnostenské podnikanie. O prenájom bytu ako o podnikateľskú činnosť podľa Obchodného zákonníka, mimo živnostenského podnikania, možno uvažovať vtedy, ak osoba poskytuje prenájom bytu a táto činnosť dosahuje intenzitu podnikania - teda je vykonávaná sústavne, samostatne, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku.
Kedy je prenájom bytu živnosťou a kedy nie?
Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa voľného nakladania fyzických a právnických osôb s majetkom v ich vlastníctve, a tým aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti splniť a vo väčšine prípadov aj preukázať autorizovanému orgánu splnenie viacerých podmienok a povinností. Nejde pritom o úpravu, ktorá reguluje prenajímanie akejkoľvek nehnuteľnosti. Nejde pritom ani o úpravu, ktorá reguluje prenajímanie nehnuteľností jednotným spôsobom. Podmienky a spôsob regulácie závisia od viacerých okolností, ktoré vyžadujú od prenajímajúcich osôb diferencovaný postup.
Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) vychádza z úpravy (§ 4 ods. 1), podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prenajíma nehnuteľnosti, bytové a nebytové priestory tretím osobám a súčasne popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie. Z uvedeného vyplýva, že je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky: prenájom nehnuteľnosti a poskytovanie iných ako základných služieb.
Základnými službami treba rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami možno v praxi rozumieť dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod.
Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných bytových alebo nebytových priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania predmetu zmluvy o nájme bytového alebo nebytového priestoru, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných (holo)priestorov vnútorným zariadením. V podmienkach živnostenského podnikania súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby vyvoláva dvojité právne účinky. V zásade ide v danom prípade o súbeh dvoch prenájmov, pri ktorom dochádza jednak k vzniku povinnosti prenajímateľa (vnútorne vybaveného) priestoru mať živnostenské oprávnenie na prenájom príslušných nehnuteľných (bytových a nebytových) priestorov, jednak k vzniku povinnosti tejto osoby mať živnostenské oprávnenie na prenájom hnuteľných vecí.
V právnom rámci živnostenského zákona pre prenajímateľa nehnuteľnosti alebo jej časti v kladnom prípade nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov (nehnuteľnosti). Súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je (aj) oprávnenie na možné vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom dotknutej nehnuteľnosti. V tomto zmysle obsah živnosti „Prenajímanie nehnuteľností“ nezahŕňa zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie niektorých súvisiacich „doplnkových“ služieb spojených s príslušnou nehnuteľnosťou.
Ak mieni prenajímateľ poskytovať popri prenájme určitého bytového priestoru v právnom rámci § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka aj iné ako základné služby, je nevyhnutné, aby mal na túto činnosť príslušné živnostenské oprávnenie. Obdobne to platí aj na poskytovanie nebytových priestorov. Napríklad, ak prenajímateľ nebytových priestorov poskytuje zároveň ich stráženie, vyžaduje to od neho nadobudnutie osobitného živnostenského oprávnenia na prenajímanie nebytových priestorov, aj osobitného podnikateľského oprávnenia (licencie) na strážnu službu.
V prípade, ak sa prenajímateľ rozhodne poskytovať doplnkové služby súvisiace s prenajatou nehnuteľnosťou dodatočne, po určitom čase trvajúceho prenajímania iba (holo)priestorov, je potrebné, aby si zabezpečil príslušné živnostenské oprávnenie. V opačnom prípade sa vystavuje riziku, že samotné ohlásenie živnosti s uvedeným označením nespĺňa ku dňu jeho podania charakter živnosti.
Prípadové štúdie a praktické aspekty
V kontexte otázok týkajúcich sa prenájmu bytu a podnikania, je dôležité zohľadniť aj praktické situácie. Napríklad, ak fyzická osoba (ďalej len „FO“) a jej známy vlastnia v rámci podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť v pomere každý polovicu, a v tejto nehnuteľnosti má FO zriadené sídlo svojej spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.), pričom má záujem prenajať túto nehnuteľnosť svojej s.r.o. formou prenájmu. V tomto prípade, prenajímateľom nehnuteľnosti je FO (a jej známy), ktorá vlastní ½ nehnuteľnosti, a nájomcom je spoločnosť s ručením obmedzeným. Skutočnosť, že danú s.r.o. vlastní výhradne FO, nemení nič na fakte, že podľa práva v právnom vzťahu vystupujú 3 rôzne subjekty (FO + známy = prenajímatelia a s.r.o. = nájomca). Vzhľadom na uvedené platí, že v prípade, ak spoluvlastník nevzniesol žiadne námietky, nejestvuje prekážka, prečo by s.r.o. nemohla uzavrieť nájomnú zmluvu s FO a jej známym ako podielovými spoluvlastníkmi. Nájomná zmluva musí byť uzatvorená za odplatu, teda musí obsahovať nájomné ako cenu za poskytnutie nehnuteľnosti na užívanie danej s.r.o.
Účtovne sa o prenájme na základe nájomnej zmluvy účtuje na účte 518 - ostatné služby. Čo sa týka uplatňovania daňových nákladov ako energie a podobne, to sa tiež upravuje v nájomnej zmluve, teda že sa s.r.o. ako nájomca zaviaže uhrádzať FO-prenajímateľke náklady súvisiace s prevádzkou bytu. V prípade, že je splnená všeobecná podmienka podľa § 2 písm. i) resp. § 19 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, je možné si vynaložené výdavky uplatniť do daňových nákladov s.r.o. Musí teda hlavne ísť o výdavky (náklady) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtované v účtovníctve. Možný je aj spôsob, že zmluvu o dodávke energií uzavrie s ich dodávateľmi eseročka a za ich služby bude priamo platiť dodávateľom týchto energií na základe faktúr vystavených na s.r.o.
Treba si však dať pozor na to, že výška nájomného v tomto prípade musí zodpovedať trhovej cene. Symbolické nájomné je možné, ale iba pokiaľ ide o subjekty, ktoré nie sú tzv. závislé osoby, čo v tomto prípade neplatí. Podľa § 2 písm. n) Zákona o dani z príjmov je závislou osobou osoba blízka alebo ekonomicky, personálne alebo inak prepojená osoba.
Daňové aspekty prenájmu
Príjmy z prenájmu patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Nie je u prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. V súlade s § 6 ods. 1 písm. b) Zákona o dani z príjmov sú príjmami z prenájmu príjmy z nájomných zmlúv na základe ktorých sa prenajíma nehnuteľnosť, bytové a nebytové priestory. Prenajímateľ ich môže účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve alebo evidovať nehnuteľnosť v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 10 Zákona o dani z príjmov.
Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité rozlišovať, či sa nehnuteľnosť zaradila do obchodného majetku alebo nie. Ak nie je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená vo svojom obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť do daňových výdavkov výdavky (náklady) preukázateľne vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu, pričom sa uplatnia výdavky v plnej výške alebo vo výške paušálnych výdavkov vo výške 50 % z príjmov z prenájmu, maximálne však do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, prenajímateľ nemusí viesť účtovníctvo, postačuje aj jednoduchá excelovská tabuľka.
V prípade, ak prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť, bytové a nebytové priestory, je povinný sa registrovať pre daň z príjmov do 31. júla nasledujúceho roka po roku, v ktorom začal prenajímať nehnuteľnosť, ak príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur.
V kontexte dane z pridanej hodnoty (DPH), prenájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Nájom nebytových priestorov alebo ich častí je tiež oslobodený od dane, avšak platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe. Prenájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel však nie je oslobodený od dane.
Záver
Rozlíšenie medzi správou vlastného majetku a podnikaním v kontexte prenájmu bytu nie je vždy jednoznačné a vyžaduje si dôkladné posúdenie všetkých relevantných okolností. Kľúčové faktory zahŕňajú sústavnosť, samostatnosť, cieľ dosiahnutia zisku a predovšetkým poskytovanie služieb nad rámec základných. V prípade pochybností alebo pri poskytovaní služieb prostredníctvom digitálnych platforiem je vhodné konzultovať situáciu s odborníkmi, aby sa predišlo prípadným právnym a daňovým komplikáciám. Dôsledné poznanie právnej úpravy a jej aplikácia v praxi sú nevyhnutné pre správne určenie právneho statusu prenájmu bytu a splnenie všetkých súvisiacich povinností.