Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v bytových domoch prináša so sebou nielen práva, ale aj zodpovednosti. Jednou z oblastí, ktorá si často vyžaduje pozornosť a jasné pravidlá, je užívanie a potenciálny prenájom spoločných priestorov. Tieto priestory, ktoré sú spoločným majetkom všetkých vlastníkov, môžu predstavovať dodatočný zdroj financovania pre fond prevádzky, údržby a opráv, ale ich nesprávne alebo neoprávnené užívanie môže viesť ku konfliktom.
Čo sú spoločné priestory a ako sa líšia od nebytových priestorov?
Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o vlastníctve“) sa spoločnými zariadeniami domu rozumejú priestory ako práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a podobne. Okrem toho sem patria aj časti strechy, štítové steny, vstupné priestory či nevyužité miestnosti v pivniciach, ktoré prestali slúžiť svojmu pôvodnému účelu.
Je dôležité rozlišovať medzi spoločnými priestormi a nebytovými priestormi. Nebytové priestory sú na účely zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov definované ako miestnosti alebo súbory miestností určené na iné účely ako na bývanie, prípadne byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Spoločné priestory domu sa pritom z hľadiska zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov nepovažujú za nebytové priestory, aj keď z laického pohľadu môžu pôsobiť podobne.
Zmeny, ktoré nastali po roku 1989, priniesli so sebou aj zmeny v zabezpečovaní bývania pre občanov. Podstatná časť bytového fondu sústredeného v bytových domoch bola vo vlastníctve štátu, štátnych podnikov a bytových družstiev; užívatelia bytov boli ich nájomníkmi. Podstatou kondominiálnej formy vlastníctva je kombinácia reálneho vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a ideálneho podielového spoluvlastníctva technicky nedeliteľných spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a pozemku. Kondominiálnej forme vlastníctva zodpovedá vlastníctvo nadobudnuté občanmi podľa zákona o vlastníctve. Uvedený zákon má vyššiu právnu moc ako Občiansky alebo Obchodný zákonník.
Právny rámec pre prenájom spoločných priestorov
Podielové spoluvlastníctvo k spoločným častiam a zariadeniam domu, spoločným nebytovým priestorom a priľahlému pozemku dáva vlastníkom bytov a nebytových priestorov právo rozhodnúť o ich prenájme. Umožňuje im to § 7b ods. 1 zákona o vlastníctve. To znamená, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sa môžu dohodnúť a rozhodnúť o tom, že niektorú spoločnú časť alebo zariadenie domu prenajmú.
Podľa § 7b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže v mene vlastníkov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Ak spoločenstvo nie je zriadené, zmluvu o nájme uzatvára správca bytového domu.
Príjem z prenájmu spoločných priestorov je podľa § 10 ods. 2 písm. b) zákona príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Tieto príjmy sa zdaňujú zrážkou v zmysle zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Kľúčové aspekty nájomnej zmluvy
Zmluva o nájme spoločných priestorov je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje práva a povinnosti prenajímateľa (spoločenstva alebo správcu) a nájomcu. V prípade, že schôdza vlastníkov nerozhodne o inom spôsobe užívania, je možné prenajať spoločný priestor fyzickej alebo právnickej osobe za odplatu.
Medzi dôležité náležitosti nájomnej zmluvy patria:
- Určenie výšky nájomného: Ak nájomné nie je dohodnuté, platí podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, že nájomca je povinný platiť obvyklé nájomné. Nájomné možno dohodnúť ako jednorazovú platbu alebo ako opakujúce sa plnenie (mesačné, kvartálne, ročné).
- Úhrada služieb a energií: V zmluve je potrebné presne vymedziť rozsah a spôsob úhrady nákladov spojených so službami (napr. vykurovanie, osvetlenie, elektrina) a energiami, ktoré nájomca využíva.
- Doba trvania nájmu: Nájomnú zmluvu možno uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. Pri určitej dobe nájmu sa často vyskytuje aj dohoda o opcii jednostranne predĺžiť dobu nájmu.
- Účel užívania: Keďže spoločné priestory nemajú stavebným úradom stanovený účel užívania, je vhodné tento účel v zmluve dohodnúť. Predíde sa tým sporom, napríklad, aby nájomca nepoužíval priestory na vykonávanie hlučnej alebo nebezpečnej prevádzky. V prípade rozporu môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy.
- Rozhodnutia a povolenia správnych orgánov: Dohoda o účele užívania nenahrádza potrebné rozhodnutia, súhlasy a povolenia správnych orgánov (napr. živnostenský úrad, úrad verejného zdravotníctva, obecný úrad) na zriadenie a vykonávanie prevádzky.
- Ukončenie nájomného vzťahu: Nájomný vzťah zaniká dohodou, výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy. Dôvody a podmienky odstúpenia možno v zmluve upraviť. Zmluva by mala pamätať aj na podmienky užívania priestorov a sankcie za ich porušenie, ako aj na likvidáciu prípadných úprav po skončení nájmu.
Prenájom rôznych typov priestorov
Zvyčajne sa prenajímajú strechy na osadenie zosilňovačov pre mobilných operátorov, štítové alebo dobre viditeľné steny na osadenie reklamných bilbordov. V mnohých bytových domoch sa prenajímajú aj spoločné priestory, ktoré prestali slúžiť svojmu účelu.
Pri prenájme stien na reklamu je potrebné získať súhlas vlastníkov a tiež vyjadrenie úradu samosprávy a príslušného dopravného inšpektorátu. V zmluve je potrebné dohodnúť, ako často sa bude reklama meniť, kto je za ňu zodpovedný, ako aj likvidáciu konštrukcie po skončení nájmu.
Pri prenájme nevyužitých spoločných priestorov (bývalé práčovne, sušiarne, kotolne, časti chodieb, pivničné miestnosti) je nevyhnutné uzatvoriť nájomnú zmluvu, ktorá detailne upraví všetky podmienky, vrátane podielu na investíciách do priestorov. Nájomca si musí uvedomiť, že podniká s využitím cudzieho majetku a nesmie svojím konaním rušiť ostatných obyvateľov domu (napr. nadmerným hlukom, zápachom) a musí dodržiavať bezpečnostné a protipožiarne predpisy.
Výhody a nevýhody oddielu 8 pre prenajímateľov
Rozhodovanie vlastníkov a kvórum
Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo a súčasne povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o spoločných častiach domu. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť doručené minimálne desať dní vopred.
Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa zvyčajne rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Ak nie je dosiahnuté právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
Na odsúhlasenie poskytnutia úveru, vstavby alebo nadstavby, či zmeny spôsobu správy sa vyžaduje dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov.
Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 15 dní na súd. Vlastník môže písomne splnomocniť inú osobu na zastupovanie na schôdzi, pričom môže udeliť aj konkrétny príkaz na hlasovanie.
Problémy s užívaním spoločných priestorov a ich riešenie
Často sa stáva, že niektorí vlastníci si svojvoľne prisvojujú spoločné priestory, čím obmedzujú ostatných. V takýchto prípadoch je kľúčové získať konsenzus v rámci vlastníkov a vyjadriť nesúhlas so súčasným stavom. Ak jeden zo susedov zabránil používaniu časti spoločných priestorov bez súhlasu ostatných, odporúča sa:
- Získať súhlas väčšiny vlastníkov s neoprávneným zabratím priestoru.
- Odvŕtať zámok (ak je to nevyhnutné), všetko zdokumentovať (napr. kamerou) a zabezpečiť, aby kľúče mali všetci vlastníci.
- Ak by si dotknutý sused priestor opätovne prisvojil, je možné podanie neodkladného opatrenia na súd, aby sa v protiprávnom konaní nepokračovalo.
Svojvoľné zabranie spoločného priestoru nemôže požívať právnu ochranu. Vlastníci majú právo domáhať sa svojich práv a nenechať sa obmedzovať správaním arogantného suseda.
Novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Napríklad novela zákona č. 325/2024 Z. z. priniesla zmeny účinné od 1. januára 2025. Umožňuje elektronické hlasovanie a zjednodušuje sa plná moc pri hlasovaní. Tieto zmeny majú za cieľ modernizovať a zefektívniť procesy spojené so správou bytových domov.
Osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva
Zákon tiež upravuje osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru. Napríklad, byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi. Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Každý vlastník má právo užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia, príslušenstvo a priľahlý pozemok, ak neporuší svoje povinnosti.
Ing.
tags: #najom #spolocnych #priestorov