Prenájom poľnohospodárskej pôdy predstavuje dôležitý aspekt agrarnej ekonomiky na Slovensku, ktorý umožňuje efektívne využívanie pôdy a zabezpečuje kontinuitu poľnohospodárskej výroby. Tento článok sa podrobne zaoberá problematikou nájmu poľnohospodárskej pôdy, so zameraním najmä na vzťahy medzi fyzickými osobami, ale aj s presahom do právnych vzťahov týkajúcich sa Slovenského pozemkového fondu (SPF) a iných subjektov. Rozoberieme podmienky, ktoré musia byť splnené pri uzatváraní takýchto zmlúv, s ohľadom na platnú legislatívu a aktuálne zmeny v právnych predpisoch. Zameriame sa aj na špecifické situácie, ako je predaj prenajatej pôdy, spoluvlastníctvo, pozemkové úpravy a riešenie sporov vyplývajúcich z nájomných vzťahov.
Slovenský Pozemkový Fond a Jeho Rola v Nájme Poľnohospodárskej Pôdy
Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu v oblasti nájmu poľnohospodárskej pôdy, najmä tej, ktorá je v štátnom vlastníctve. SPF vybavuje žiadosti o prenájom pozemkov, pričom posudzuje žiadosti všetkých záujemcov, vrátane mladých poľnohospodárov, s prihliadnutím na platné právne predpisy. Každý záujemca o pozemky v správe SPF musí splniť všetky podmienky vyžadované zákonom. Medzi tieto podmienky patrí uzatvorenie zmlúv s fyzickými osobami a potvrdenie o plnení záväzkov voči verejným inštitúciám. Rozhodnutie Pôdohospodárskej platobnej agentúry (PPA) o poskytnutí nenávratného finančného príspevku je iba jednou z podmienok, ktorá môže ovplyvniť prednostné právo na uzatvorenie zmluvy.
V súvislosti s procesom podávania žiadostí o prenájom došlo k legislatívnym zmenám. Pôvodné prílohy č. 2 (Zoznam pozemkov vo vlastníctve žiadateľa) a č. 3 (Nájom uzavretý s fyzickými osobami) boli nahradené jedinou novou prílohou č. 3. Zároveň došlo k opravnému číselovaniu doterajšej prílohy č. 4, ktorá sa teraz označuje ako príloha č. 4 - Vzor čestného vyhlásenia, že budúci nájomca nie je dlžníkom. Slovenský pozemkový fond vykonal tieto zmeny s cieľom umožniť poľnohospodárskym podnikom využiť svoju vlastnú evidenciu pozemkov, ktorú vykonávajú podľa Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva č. 172/2018 Z. z.
SPF prenajíma nehnuteľnosti:
- na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov.
- na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Pri posudzovaní žiadostí o prenájom poľnohospodárskych pozemkov, najmä tých, ktoré spadajú pod pôsobnosť Slovenského pozemkového fondu, sa uplatňujú aj špecifické ustanovenia. Žiadosti sa posudzujú podľa § 2a a § 2b nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. Podľa § 2a, dôležitým kritériom je, či žiadateľ disponuje právoplatným rozhodnutím Pôdohospodárskej platobnej agentúry (PPA) podľa podopatrenia 6.1. Toto rozhodnutie môže byť relevantné pri prednostnom práve na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu má podstatný vplyv aj skutočnosť, či prenajatá výmera doterajšiemu nájomcovi v nájomnej zmluve pri skončení nájmu bola viac ako 100 ha a či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času alebo z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav.
Je dôležité poznamenať, že novelou zákona č. 330/1991 Zb. účinnou od 1. septembra 2022 boli zrušené ustanovenia § 14 ods. 9 a nasl. týkajúce sa prenájmu pre žiadateľov podľa osobitného predpisu. Preto prednostné právo na prenájom pozemkov pre týchto žiadateľov je možné riešiť už len v zmysle ustanovení § 13 ods. 4 a nasl. zákona č. 504/2003 Z. z.
V prípade pozemkov, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zápis správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka. Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Keď bude zapísaná správa na LV je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.
Právne Predpisy Upravujúce Nájom Poľnohospodárskej Pôdy
Regulácia nájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku je komplexná a zahŕňa viacero právnych predpisov. Medzi kľúčové legislatívne normy patria:
- Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov: Tento zákon predstavuje základný rámec pre nájomné vzťahy týkajúce sa poľnohospodárskej pôdy. Pozemok (pôda) sa prenajíma najmenej na 5 rokov. Nájomná zmluva sa môže uzatvoriť aj na dobu neurčitú. Zmluva sa môže uzatvoriť aj na dobu neurčitú. Od doručenia návrhu na uzavretie zmluvy vám plynie 2-mesačná lehota, aby ste sa vyjadrili, či zmluvu akceptujete alebo nie. Ak sa nevyjadríte, vznikne zo zákona nájomný vzťah, ktorý v tomto prípade možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok. V prípade nájmu na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.
- Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom (v znení neskorších predpisov): Toto nariadenie detailnejšie špecifikuje postupy a podmienky, ktoré musia byť dodržané pri nakladaní s nehnuteľnosťami v správe SPF.
- Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách: Tento zákon upravuje procesy pozemkových úprav, ktoré môžu mať významný vplyv na existujúce nájomné zmluvy.
Zákon č. 504/2003 Z. z. upravuje aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond disponuje podľa § 8a.
S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.
Náležitosti Nájomnej Zmluvy Medzi Fyzickými Osobami
Nájomná zmluva medzi fyzickými osobami musí spĺňať všeobecné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a špecifické požiadavky vyplývajúce zo zákona č. 504/2003 Z. z. Pre zabezpečenie právnej istoty a predchádzanie budúcim sporom je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala minimálne nasledujúce náležitosti:
- Identifikácia prenajímateľa a nájomcu: Jasné a úplné uvedenie osobných údajov zmluvných strán.
- Presná identifikácia prenajímanej poľnohospodárskej pôdy: V zmluve musí byť detailne špecifikované, o aké pozemky ide, vrátane čísla parcely, názvu katastrálneho územia a presnej výmery. Informácie z listu vlastníctva sú kľúčové.
- Účel nájmu: Jasne definovaný účel, na ktorý bude pôda využívaná (napr. poľnohospodárska výroba, pestovanie konkrétnych plodín, pastva). V zmluve je potrebné jasne uviesť, na aký účel bude Vaša pôda využívaná /chov, pestovanie, sklad, skládka/.
- Výška nájomného a spôsob jeho platenia: Dohoda o výške nájomného (v peňažnej forme alebo naturáliách) a presný spôsob a termíny jeho úhrady. Pri poľnohospodárskych pozemkoch sa často platí nájomné ročne pozadu k 1. októbru, ak nie je dohodnuté inak. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru.
- Doba trvania nájmu: Určenie, či ide o nájom na určitú alebo neurčitú dobu. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Zmluva sa môže uzatvoriť aj na dobu neurčitú.
- Práva a povinnosti oboch strán: Detailné vymedzenie práv a povinností prenajímateľa (napr. právo na kontrolu užívania pôdy) a nájomcu (napr. povinnosť starať sa o pôdu, dodržiavať agrotechnické postupy). Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.
- Ukončenie nájomného vzťahu: Podmienky, za ktorých môže byť zmluva ukončená pred uplynutím dohodnutej doby, vrátane výpovedných lehôt. Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.
Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1.5.2018. Do tohto dátumu postačovala aj zmluva ústna.
Účel Nájmu a Starostlivosť o Pôdu
Zmluva by mala jasne definovať účel, na ktorý sa pôda prenajíma. Nájomca je povinný užívať prenajatú pôdu na dohodnutý účel a starať sa o ňu s náležitou starostlivosťou riadneho hospodára. Táto povinnosť zahŕňa vykonávanie potrebných agrotechnických opatrení, predchádzanie erózii pôdy, jej ochranu a udržiavanie v dobrom agronomickom stave. Zanedbávanie starostlivosti o pôdu môže viesť k sankciám a v krajných prípadoch aj k predčasnému ukončeniu nájomnej zmluvy.
Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.
Práva a Povinnosti Zmluvných Strán
Základné práva prenajímateľa zahŕňajú právo na riadne a včasné platenie nájomného a právo kontrolovať, či nájomca užíva pôdu v súlade so zmluvou a zákonom. Nájomca má právo nerušene užívať prenajatú pôdu počas trvania nájmu a právo na vrátenie pôdy v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.
Agrofirma síce Vašu pôdu užíva, ale platí aj daň z nehnuteľnosti. Jej výšku upravuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení. Prenájom poľnohospodárskej pôdy sa nedá brať ako prenájom bytu. Agrofirma pôdu obhospodaruje a zlepšuje jej kvalitu, ak by na nej nik nehospodáril, tak by sa zhoršila jej kvalita, zarastla by a bola by ťažko použiteľná, v zahraničí sa platí bežne pokuta za neužívanie pozemku, t. j. ak pozemok zarastie.
Predaj Prenajatej Poľnohospodárskej Pôdy
Predaj prenajatej poľnohospodárskej pôdy je možný, avšak nový vlastník vstupuje do práv a povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva zostáva v platnosti a nový vlastník sa stáva prenajímateľom. Túto skutočnosť upravuje ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré hovorí, že ak sa vec predá alebo inak scudzí, vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa.
Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je. Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincom. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti:
- povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní.
- povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.
To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.
Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.
Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.
Predkupné Právo Spoluvlastníkov
Ak je poľnohospodárska pôda v spoluvlastníctve, pri predaji spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo. To znamená, že predávajúci je povinný ponúknuť svoj podiel najprv ostatným spoluvlastníkom za rovnakú cenu a za rovnakých podmienok, aké by ponúkla tretia osoba. Toto právo je dôležité pre zachovanie kontinuity obhospodarovania a zabránenie vstupu nežiaducich subjektov.
Legislatíva na Slovensku neustanovuje žiaden jednotný cenový predpis, ktorý by striktne stanovil výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Pri prevode vlastníctva pôdy medzi fyzickými a právnickými osobami sa zmluvné strany nemusia držať žiadneho konkrétneho právneho predpisu, čo sa týka ceny. Určiť cenu pôdy je možné pomocou Cenovej mapy nehnuteľností, na základe znaleckého posudku alebo na základe aktuálnych trhových cien v danej lokalite, ktoré sú často výsledkom dohody medzi kupujúcim a predávajúcim. Realitné kancelárie s praxou v poľnohospodárskych nehnuteľnostiach dokážu poskytnúť presnejšie odhady.
Na predaji poľnohospodárskej pôdy na Slovensku sa vo väčšine prípadov nedá výrazne zarobiť. Ak sa pozemok nenachádza v lukratívnej časti, kde sa plánuje výstavba (napr. priemyselný park, obytná zóna), jeho cena za meter štvorcový sa často pohybuje len v centoch. Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži primárne na vyjadrenie hodnoty ornej pôdy s cieľom určenia výšky dane z nehnuteľností. Zákon ovplyvňujú skutočnosti ako atraktivita pozemku, poloha, blízkosť infraštruktúry, avšak tieto faktory nie sú vždy plne zohľadnené v úradnej cene. Úradnú cenu je možné ovplyvniť s použitím koeficientov, ktoré sú uvedené vo vyhláške č. 492/2004 Z. z. Ministerstva financií SR.
V prípade, že nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok je uzatvorená na dobu neurčitú, je možné ju vypovedať len písomne s výpovednou lehotou piatich rokov.
Pozemkové Úpravy a Ich Vplyv na Nájomné Zmluvy
Pozemkové úpravy predstavujú komplexný proces zameraný na racionálne priestorové usporiadanie pozemkového vlastníctva, revitalizáciu krajiny a rozvoj vidieka. Po ukončení pozemkových úprav dochádza k zmene právneho stavu, ktorá je najvýraznejšie reprezentovaná prečíslovaním parciel. Dôsledkom tejto zmeny je, že všetky nájomné zmluvy uzatvorené pred pozemkovými úpravami, ktoré sa vzťahujú na pôvodné parcely, strácajú svoju platnosť. To sa týka aj nájomných zmlúv uzavretých medzi Slovenským pozemkovým fondom a pôvodnými nájomcami. Z tohto dôvodu je nevyhnutné uzatvoriť nové nájomné zmluvy, ktoré budú reflektovať nové číslovanie a usporiadanie pozemkov.
Môže nastať situácia, že po skončení pozemkových úprav si bude nárokovať predchádzajúci nájomca na ďalšie obhospodarovanie pozemkov, ale tieto pozemky už budú neskôr prenajaté na základe nájomnej zmluvy inému nájomcovi. V takomto prípade SPF pri výbere zmluvnej strany vychádza z platnej legislatívy a zohľadňuje najmä záujem o racionálne a efektívne využitie pôdy.
Skončenie nájomného vzťahu v dôsledku pozemkových úprav je špecifickým spôsobom skončenia právneho vzťahu, ktorý právne predpisy z oblasti pozemkového práva detailnejšie neupravujú. Nedochádza teda ku skončeniu právneho vzťahu uplynutím doby, na ktorú bola zmluva uzatvorená, ani z dôvodu, že nájomca si neplní svoje povinnosti. Právnou skutočnosťou spôsobujúcou zánik právneho vzťahu je zmena priestorového usporiadania po pozemkových úpravách. Preto sa táto situácia rieši individuálne, so zameraním na najvhodnejšieho záujemcu o obhospodarovanie danej pôdy. Odporúča sa, aby zákonodarca upravil túto situáciu tak, že nájomná zmluva sa uzatvorí s najvhodnejším záujemcom o túto pôdu a bude sa pritom subsidiárne vychádzať z § 2 ods. 17 nariadenia vlády č. 238/2010 Z.z.
Špecifické Príklady a Riešenia
Prípad 1: Užívanie pozemkov bez podpísanej zmluvy
V situácii, keď fyzická osoba vlastní ornú pôdu a prenajímala ju 10 rokov jednej firme, ktorá tam pestovala poľnohospodárske plodiny, a teraz ku koncu roku 2021 končí nájomná zmluva, pričom nájomca pôdy pripravil novú zmluvu na dobu neurčitú s výpovednou lehotou 5 rokov, je potrebné postupovať obozretne. Je v poriadku, že zmluva je na dobu neurčitú, pretože zmluva sa môže uzatvoriť aj na dobu neurčitú. Ak vlastník s tým nesúhlasí, nemôže sa stať, že nám nájomca pôdu vezme, keďže ju mal v prenájme 10 rokov. Vaše vlastníctvo k pôde nezanikne, ani keby k uzatvoreniu zmluvy neprišlo.
Ak spoločnosť začala využívať pozemky na základe inventarizácie, ale bez podpísanej zmluvy, jej nárok na vyplácanie nájomného, ktoré si sama vypočítala, nemusí byť opodstatnený, ak neexistuje iný právny titul. V takomto prípade je dôležité najprv preskúmať existujúcu nájomnú zmluvu (ak existuje z predchádzajúceho obdobia) a prípadne sa dohodnúť na nových podmienkach.
Čo sa týka možnosti požiadať o pridelenie náhradného pozemku, takýto nárok nie je automaticky daný, pokiaľ nie je zakotvený v zmluve alebo špecifickom právnom predpise. Žiadosť o vyššie nájomné je možná, ak súčasné nájomné nezodpovedá trhovým podmienkam alebo ak pôvodná zmluva nebola uzavretá za spravodlivých podmienok. Ak vlastník nepraje, aby spoločnosť naďalej vykonávala poľnohospodársku činnosť na jeho pozemkoch, musí túto skutočnosť jasne komunikovať a pokúsiť sa dosiahnuť vzájomne výhodnú dohodu. V opačnom prípade môže pristúpiť k právnym krokom na ukončenie užívania.
Prípad 2: Zmena účelu pozemku na stavebný pozemok
V situácii, keď sa pôvodné parcely registra "E" KN, ktoré boli prenajaté na poľnohospodárske účely, geometrickým plánom rozdelili a preklasifikovali na parcely registra "C" KN s rozmermi stavebných parciel, pričom podľa územného plánu sú určené na výstavbu rodinných domov, vzniká otázka možnosti predčasného ukončenia nájomných zmlúv.
Podľa § 680 a nasl. Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva zaniká uplynutím doby, dohodou, výpoveďou alebo odstúpením, ak to zmluva alebo zákon pripúšťa. Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.
Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.
Ak by prenajímateľ jednostranne ukončil nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku a prípadne aj náhrady škody. Odporúča sa najprv komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu. Ak to nie je možné, je potrebné posúdiť, či už nastali okolnosti, ktoré znemožňujú poľnohospodárske využitie (napr. začatie stavebného konania).
V prípade, že nájomná zmluva obsahuje ustanovenie o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku alebo jeho prevodu na účely výstavby, je možné túto možnosť využiť. V takom prípade je dôležité postupovať podľa zmluvných podmienok, vrátane dodržania písomnej formy výpovede a stanovených výpovedných lehôt, ktoré sú v poľnohospodárskych nájmoch často nastavené tak, aby nájomca nebol poškodený v prebiehajúcej sezóne.
Prípad 3: Nevyplatené nájomné
Majiteľ pôdy, ktorý má riadne uzatvorenú nájomnú zmluvu na poľnohospodársku pôdu s miestnym RD od roku 2023, ale nedostal ani raz dohodnutý nájom za roky 2023 a 2024, a prenajímateľ nekomunikuje ani po zaslaní výzvy na zaplatenie, by mal postupovať systematicky. Najprv by mal poslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde znova uvedie sumu dlžného nájomného a termín splatnosti, ktorý bol dohodnutý v zmluve. Ak to neprinesie výsledok, mal by zvážiť podanie žaloby na súd. V žalobe by mal uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.
V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy máte právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedič po zomrelej prenajímateľke Vám zákon umožňuje pokračovať v jej právnom postavení, čím na Vás prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Odporúča sa zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného z pozemkov v zmysle platnej nájomnej zmluvy.
Čo sa týka výpovede nájomnej zmluvy, tá je možná, ale za určitých okolností. Zmluva na neurčitú dobu môže byť vypovedaná, ak sa dodrží príslušná výpovedná lehota.
Prípad 4: Vlastníctvo budov na prenajatom pozemku a výška nájomného
Vlastník pozemkov pod družstvom, na ktorých sú aj hospodárske budovy, by mal skontrolovať nájomnú zmluvu, či budovy nie sú súčasťou nájmu. Ak zo strany družstva bola predložená nájomná zmluva, s cenou nemusí súhlasiť. Ak výška nájomného 40 eur ročne za pozemok s hospodárskymi budovami na podnikateľské účely sa zdá žalostne nízka, je možné vyzvať družstvo na úpravu podmienok nájmu alebo na ukončenie nájomného vzťahu, ak nedôjde k dohode.
V zmysle ust. § 121 Občianskeho zákonníka platí, že súčasťou pozemku je aj to, čo je s ním pevne spojené. Ak zo strany družstva Vám bola predložená nájomná zmluva, s cenou nemusíte súhlasiť. Nevieme aká je výmera pozemku, ale predpokladáme, že výmera nebude veľmi veľká, teda taká, aby ste na nej mohli sami hospodáriť ak by tam neboli hospodárske budovy.
Prípad 5: Predkupné právo v novej nájomnej zmluve
Pri dedení poľnohospodárskej pôdy, ktorá je v prenájme poľnohospodárskeho družstva na dobu neurčitú, a nájomca zasiela nový návrh zmluvy z dôvodu nadobudnutia pôdy do vlastníctva dediča, je potrebné pozorne preskúmať znenie nového článku o predkupnom práve. V tomto prípade je článok o predkupnom práve v prospech nájomcu zákonný, pokiaľ je v súlade s Občianskym zákonníkom a inými relevantnými predpismi. Predkupné právo je možné dohodnúť aj v nájomnej zmluve. Prenajímateľ si je vedomý, že nemá právo previesť vlastníctvo k predmetu nájmu za nižšiu cenu, než je tá, ktorú uviedol v ponuke pre nájomcu. Je dôležité, aby dedič zvážil všetky dôsledky zriadenia predkupného práva a prípadne sa poradil s právnikom.
