Vlastniť nehnuteľnosť v zahraničí sa v dnešnej dobe stáva nielen symbolom splneného sna o vysnívanom mieste na dovolenku, ale aj strategickým krokom k zabezpečeniu majetku a vytvoreniu útočiska pred nepredvídateľnými udalosťami, ako sú vojnové konflikty či ekonomické sankcie. Príkladom sú Rusi a Ukrajinci, ktorí sa ocitli v zložitej situácii v dôsledku konfliktu, ktorý prebieha už viac ako rok. Tieto udalosti, spolu s pandémiou koronavírusu, ktorá zasiahla svet v roku 2020, výrazne ovplyvnili globálny realitný trh.
Po ústupe pandémie sa realitný trh opäť nadýchol. Ľudia sa masovo vrátili k cestovaniu, čo umožnilo potenciálnym kupujúcim vidieť nehnuteľnosti „naživo“ a získať tak reálnejší obraz o ich stave a lokalite. Tí, ktorí počas pandémie mali možnosť pracovať z domu v apartmáne pri mori alebo v rodinnom dome, a zároveň tam mohli ubytovať svoju rodinu, sa ocitli v výhodnej pozícii. Neskôr však nastala situácia, ktorú si mnohí politici nedokázali predstaviť - ruský útok na Ukrajinu. Táto tragédia spustila vlnu migrácie, pričom tisíce Európanov sa koncom februára 2022 dali do pohybu, časť obyvateľov zo strednej a východnej časti kontinentu smerovala na západ. Tieto presuny sa prirodzene premietli aj do realitného trhu, najmä v oblasti prenájmov v mestách a rekreačných nehnuteľností. Napriek neľahkej situácii na Ukrajine, turizmus zostáva pre mnohé štáty dôležitým zdrojom príjmov a je aktívne rozvíjaný.
Impulzy pre rast záujmu o zahraničné nehnuteľnosti
„Ďalšími impulzmi, ktoré podporili dopyt po realitách v zahraničí, bola ruská agresia na Ukrajine a tiež súčasná ekonomická situácia, ktorú charakterizuje najmä vysoká inflácia,“ uviedol Peter Forgács zo spoločnosti Rellox, ktorá sa špecializuje na predaj novostavieb pri mori. Zdôraznil, že ľudia vnímajú kúpu nehnuteľnosti v zahraničí ako spôsob ochrany svojich úspor pred znehodnotením. V minulosti, pred 10 až 15 rokmi, sa klienti spoločnosti Rellox rekrutovali prevažne z tradičných biznis segmentov, ako boli majitelia stavebných alebo výrobných firiem. V posledných rokoch však medzi klientov pribúdajú mladší ľudia s úspešnými IT a servisnými biznismi, profesionálni športovci a tiež osobnosti z umeleckej brandže. Zároveň sa trh s nehnuteľnosťami v zahraničí otvoril aj širšiemu spektru ľudí zo strednej triedy.
Pre Slovákov existuje výhoda v podobe možnosti získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí od zahraničných bánk, keďže sú schopní preukázať príjem v eurách. Táto možnosť nie je vždy dostupná pre klientov z iných krajín, ako napríklad Čechov alebo Maďarov. Je však dôležité poznamenať, že väčšina klientov stále nepotrebuje zabezpečiť financovanie a kupuje nehnuteľnosti za hotové.
Inflácia a jej vplyv na realitný trh
Eurozóna ako celok bojuje s vysokou infláciou, a Slovensko nie je výnimkou. Avšak situácia sa líši v jednotlivých krajinách. Napríklad v Španielsku inflácia zaznamenala pokles z januárovej hodnoty 5,9 % na marcových 3,3 %. Eva Rohrman Madová, zakladateľka realitnej kancelárie Spainlife and Houses pôsobiacej na Costa Blanca, potvrdzuje, že inflácia všeobecne zvyšuje záujem o kúpu nehnuteľností. Vojna na Ukrajine ešte viac prilákala záujemcov z okolitých krajín, pričom veľká skupina kupujúcich hľadá v Španielsku útočisko. „Mnohí doposiaľ na pobreží investovali a jednalo sa o ich druhú rezidenciu. Pre neistotu dnes však mnohí uvažujú aj o presťahovaní sa na trvalo,“ priblížila situáciu v Španielsku.
Susedné Portugalsko, ktoré v marci zaznamenalo medziročnú infláciu na úrovni 7,4 %, sa tiež pomaly pretláča do popredia záujmu kupujúcich. Krajina ponúka investorom rôzne výhody a motivuje ich, či už ide o záujemcov spoza oceánu, alebo investorov s kryptomenami.
Diverzifikácia a bezpečnosť ako kľúčové faktory
Investori čoraz častejšie hľadajú spôsoby, ako diverzifikovať svoje portfólio a znižovať riziko. Okrem tradičných európskych destinácií sa preto zaujímajú aj o exotickejšie krajiny. Dôvodom je často snaha o geografickú a ekonomickú diverzifikáciu, ktorá napovedá o bezpečnostnej a ekonomickej situácii na globálnej úrovni. Podľa skúseností Miroslava Antoška sú výhodou exotických štátov ich menšie ovplyvnenie politikou, ekonomikou a vývojom v Európskej únii.
Konzervatívnejší prístup preferuje spoločnosť Rellox, ktorá odporúča investovať do krajín so stabilným ekonomickým, právnym a politickým prostredím. Preto nie je prekvapením, že v jej štatistikách sa na prvom mieste umiestňuje Rakúsko. Zo skúseností realitných profesionálov vyplýva, že slovenskí kupujúci uprednostňujú apartmány na prenájom, zatiaľ čo pre vlastné rodinné potreby preferujú rodinné domy. V exotických krajinách je pre kupujúcich dôležitá aj otázka zabezpečenia správy a údržby apartmánu.
Z obchodného hľadiska Rellox vo všeobecnosti pristupuje k predaju nehnuteľností tak, že v 65 % prípadov ide o nehnuteľnosti bez nastaveného ďalšieho systému prenájmu. V 35,5 % je takýto systém nastavený a vlastník nehnuteľnosti ho môže alebo musí využiť. Slovenské firmy sa angažujú aj v budovaní rekreačných projektov v zahraničí a spolupracujú s lokálnymi realitnými kanceláriami pri nastavení predaja a prevádzky rezortov.
Chorvátsky realitný trh: Stabilita a rast
Chorvátsky trh s nehnuteľnosťami zaznamenával rast v priemere o 8 až 10 % ročne počas niekoľkých rokov. Ceny za meter štvorcový apartmánu sú porovnateľné s cenami bytov v Bratislave. Dnes je takmer nemožné zohnať kvalitný apartmán v dobrej lokalite za menej ako 3 500 eur/m².
Pri projektovaní sa osvedčila príprava architektonickej štúdie na Slovensku a následné vypracovanie projektovej dokumentácie pre stavebné povolenie s chorvátskymi architektmi. V Chorvátsku je dostatok projektov v rôznych cenových hladinách, prevažne ide o menšie a stredne veľké projekty, ale vo výstavbe sú aj väčšie rekreačné rezorty pri mori. V súčasnosti sa nepozoruje žiadny skokový rast cien.
Od januára 2023 sa Chorvátsko, obľúbená destinácia slovenských turistov, stalo členom eurozóny a schengenského priestoru, čo umožňuje voľný pohyb tovaru a osôb bez ohľadu na hranice. Očakáva sa, že Chorvátsko je stále len na začiatku svojej rastovej fázy. Plnohodnotné členstvo v EÚ, eurozóne a schengenskom priestore znižuje riziko chorvátskych investícií prakticky na nulu.
Hoci výnimočných lokalít na výstavbu priamo pri mori a na pláži je už veľmi málo, trendom sa stávajú pozemky v blízkej vzdialenosti od mora s krásnymi panoramatickými výhľadmi. Vstup Chorvátska do eurozóny mal najväčší vplyv priamo v Chorvátsku, ostatné destinácie tento fakt neovplyvnil až tak výrazne.
Španielsko: Teplejšie počasie a strategická poloha
Chorvátsko by nemalo znížiť dopyt po španielskych nehnuteľnostiach. Španielsku zostanú verní klienti, ktorí oceňujú teplejšie počasie počas zimných mesiacov, čo je ideálne aj pre cyklistov trénujúcich najmä na Costa Blanca a Malorke. Vzhľadom na nový dôvod kúpy - bezpečnosť a vzdialenosť od Ukrajiny - zostáva vzdialenejšie Španielsko atraktívne.
Slováci majú najčastejšie záujem investovať v Španielsku a Chorvátsku. Objektívne posúdenie dopytu po prímorských nehnuteľnostiach si však vyžaduje počkať do leta, keďže sezóna výrazne ovplyvňuje záujem.
Rakúsko: Stabilita a blízkosť
Rakúsko je v štatistikách spoločnosti Rellox na prvom mieste, čo svedčí o preferencii krajín so stabilným ekonomickým, právnym a politickým prostredím. Blízkosť Slovenska a vysoká životná úroveň robia z Rakúska atraktívnu destináciu pre investície, či už ide o rekreačné bývanie alebo trvalé presťahovanie. Ponuky zahŕňajú byty v moderných projektoch vo Viedni, stavebné pozemky s výhľadom na jazero v Neusiedl am See, či rodinné domy v blízkosti Bratislavy.
Exotické destinácie: Panama, Brazília, Dominikánska republika, Thajsko
Panamský trh bol za posledných 10 rokov stabilný a rástol, aj keď susedné krajiny v regióne stagnovali. V Paname investuje mnoho Severoameričanov a Európanov, pričom ekonomiku poháňajú najmä vzťahy s Čínou. Ceny nehnuteľností preto majú tendenciu rásť.
Brazília ponúka rôzne trhy s nehnuteľnosťami, pričom portál odporúča zamerať sa na prímorskú oblasť Fortaleza, ktorá je mimoriadne vyhľadávaná turistami.
Dominikánska republika zaznamenáva silný rast a zvyšovanie priamych zahraničných investícií. Všetci obchodníci prichádzajúci do krajiny prechádzajú cez metropolu Santo Domingo, kde potrebujú prebývať. Prosperujúce poľnohospodárstvo, silná ekonomika a narastajúci turizmus sú silné stránky krajiny, ktoré ju robia vhodnou na investovanie.
Bangkok bol podľa prieskumu v roku 2017 najnavštevovanejším mestom na svete. Nevýhodou pre investorov je politika, podľa ktorej si cudzinci môžu v Thajsku pozemky len prenajímať.
Portugalsko a Mexiko: Rôznorodé možnosti
Dopyt po nehnuteľnostiach v Portugalsku kontinuálne rastie od roku 2015. Niektoré štvrte Lisabonu sú síce predražené, ale v iných sa dajú stále nájsť pekné a cenovo dostupné domy či byty, často vyžadujúce menšiu rekonštrukciu.
Mexiko zostáva obľúbenou destináciou Kanaďanov a Američanov pre cestovný ruch aj ako miesto na strávenie dôchodku. Miestna ekonomika rastie s rozširujúcou sa strednou triedou.
Karibské ostrovy a Turecko: Potenciál a história
Podceňovaný karibský ostrov, ktorého názov nie je explicitne uvedený v texte, je dobrou voľbou pre investíciu do nehnuteľnosti na prenájom. Pokus o prevrat v roku 2016 síce zamával trhom, ale odvtedy sa ceny nehnuteľností opäť zvýšili.
Istanbul bol v minulom roku 11. najnavštevovanejším mestom sveta, čo ho robí atraktívnym aj z pohľadu realitného trhu.
Dubaj: Luxus a moderná architektúra
Dubaj, s ikonickými stavbami ako The Opus na Dubajskom kanáli, priťahuje investorov túžiacich po luxuse a modernom životnom štýle. V objekte sa nachádza aj hotel ME Dubai. Blízkosť najvyššej budovy sveta a exkluzívnych nákupných centier robí z Dubaja atraktívnu lokalitu pre investície do prémiových nehnuteľností.
Spoločnosť Rellox a Sotheby's International Realty: Lídri na trhu
Spoločnosť Rellox je jedným z európskych lídrov v predaji zahraničných realít. V roku 2011 ako prvá predstavila slovenským investorom ucelenú ponuku zahraničných realít v krajinách ako Rakúsko, Taliansko, Chorvátsko či Španielsko. Špecializuje sa na predaj nových projektov priamo od zahraničných developerov.
Slovenské zastúpenie Sotheby's International Realty je súčasťou globálnej siete jednej z najprestížnejších realitných značiek na svete. Tím skúsených profesionálov spája detailnú znalosť lokálneho trhu s medzinárodnými kontaktmi a strategickými partnerstvami, čím zabezpečuje výnimočnú prezentáciu a úspešný predaj nehnuteľností. Globálna sieť Sotheby's International Realty zahŕňa viac ako 26 000 nezávislých realitných maklérov v približne 1 100 kanceláriách v 86 krajinách sveta.
Výhody investovania do zahraničných nehnuteľností
Uložiť prostriedky do domu, bytu či pozemku v perspektívnej krajine je rozumný krok v dnešných neistých a turbulentných časoch. Ak je navyše daná krajina obľúbenou dovolenkovou destináciou, ide o ďalšie plus. Investovanie do zahraničných nehnuteľností ponúka možnosti menovej a teritoriálnej diverzifikácie, čím sa znižuje riziko a zvyšuje potenciálny výnos.
Spoločnosti ako Rellox ponúkajú široké portfólio nehnuteľností v mnohých krajinách sveta, od strednej cenovej kategórie až po skutočne luxusné nehnuteľnosti. Požiadavky na konkrétnu nehnuteľnosť sa líšia podľa individuálnych potrieb klienta - niekto hľadá pokoj a súkromie, iný blízkosť k spoločenskému a kultúrnemu vyžitiu, či možnosti pre jachting alebo zimné športy.
Celkovo možno konštatovať, že trh s nehnuteľnosťami v zahraničí ponúka širokú škálu príležitostí pre investorov, ktorí hľadajú nielen lukratívnu investíciu, ale aj bezpečné útočisko v neľahkých časoch.