Prepis vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam: Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastníctvo k nehnuteľnostiam nie je v slovenskom právnom poriadku nadobudnuté okamihom podpisu zmluvy, ale až vkladom do katastra nehnuteľností. Tento proces, hoci sa môže zdať komplikovaný, je kľúčovým krokom pri každom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnému majetku, či už ide o kúpu, predaj, darovanie alebo dedenie. Pochopenie jeho priebehu, náležitostí a možných prekážok je nevyhnutné pre hladký a úspešný prevod.

Základné princípy prevodu vlastníckeho práva

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Je dôležité vedieť, že vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate k dátumu uvedenom v kúpnej zmluvy, ale až po vklade. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je síce platná okamihom podpisu jej zmluvnými stranami, ale vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stávate až vkladom do katastra. Tento proces nie je automatický; konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu, teda aspoň jedna zmluvná strana.

Proces podania návrhu na vklad

Návrh na vklad sa podáva písomne. Podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené, pokiaľ nie je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom. K návrhu na vklad je potrebné priložiť potrebné prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu ustanovuje katastrálny zákon. Taktiež je dôležité zdôrazniť, že ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine. Listinou sa v tomto prípade rozumie také spojenie hárkov, aby technicky tvorili nedeliteľný celok, napríklad pevným zošitím.

Návrh na vklad je potrebné podať na tom okresnom úrade (katastrálnom odbore), v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Ak je katastru doručený návrh na vklad, na návrhu sa vyznačí dátum, presná hodina a minúta jeho doručenia (podania). Toto označenie je dôležité pre určenie poradia pri prípadných viacerých návrhoch týkajúcich sa tej istej nehnuteľnosti.

Náležitosti návrhu na vklad a jeho posudzovanie katastrom

Predmetom konania o povolení vkladu je posudzovanie zákonných náležitostí samotného návrhu, ale aj formálnych a obsahových náležitostí zmluvy, ktorou sa nehnuteľnosť prevádza. Katastrálny odbor preskúma súlad zmluvy so zákonmi, spôsobilosť na zápis do katastra a oprávnenie prevodcu nakladať s nehnuteľnosťou. Okrem zmluvy je v tomto štádiu posudzovaný aj samotný návrh na vklad, jeho povinné náležitosti a prílohy.

Možné prekážky v konaní o vklade

Ak kataster zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti alebo zmluva obsahuje nedostatky, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. Ak účastník opravu návrhu v stanovenej lehote nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a pre zavkladovanie vlastníctva bude potrebné podať nový návrh.

Medzi časté dôvody prerušenia alebo zamietnutia návrhu patria:

• Neúplná alebo zle vypracovaná zmluva: Zmluva musí presne identifikovať zmluvné strany, prevádzanú nehnuteľnosť (vrátane jej príslušenstva, spoluvlastníckeho podielu, popisu spoločných častí domu a podobne), ako aj kúpnu cenu. Pri prevode bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome je nevyhnutné vychádzať aj z ustanovení zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Neoverené podpisy (v určitých prípadoch): Hoci podpisy na návrhu nemusia byť úradne overené, ak nie je zmluva vyhotovená formou notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, pri niektorých typoch právnych úkonov môže byť overenie potrebné.
• Zabudnuté prílohy k návrhu: Okrem samotnej zmluvy môžu byť potrebné ďalšie dokumenty, ako napríklad potvrdenie o zaplatení správneho poplatku, výpis z obchodného registra (ak je účastníkom právnická osoba), či dohoda o splnomocnení.
• Nesúlad zmluvy so zákonmi: Zmluva nesmie odporovať zákonu, obchádzať zákon ani sa priečiť dobrým mravom.
• Neoprávnenosť prevodcu: Kataster preveruje, či má prevodca právo nakladať s nehnuteľnosťou.

Lehota na rozhodnutie a právne účinky vkladu

Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom (a vkladu nebránia iné skutočnosti), kataster rozhodne o návrhu do 20 dní.

Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie, návrh na obnovu konania a nemožno ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania. Odvolanie možno podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia.

Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu sa zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania. Vtedy je možné podať odvolanie na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.

Až po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa nový majiteľ stáva oficiálnym vlastníkom danej nehnuteľnosti a starý vlastník stráca práva k nehnuteľnosti.

Rôzne spôsoby nadobudnutia vlastníctva

Okrem kúpnej zmluvy existujú aj iné spôsoby, ako môže dôjsť k zmene vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré si tiež vyžadujú zápis do katastra:

• Darovanie nehnuteľnosti: V tomto prípade sa vlastník mení na základe darovacej zmluvy. Proces vkladu je obdobný ako pri kúpnej zmluve.
• Dedenie nehnuteľnosti: Po smrti vlastníka sa nehnuteľnosť prepisuje na dedičov na základe dedičského konania a dedičského osvedčenia, ktoré je vydané notárom po ukončení dedičského konania. Následne sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.
• Vklad záložného práva: Ak sa podáva súčasne návrh na vklad vlastníckeho práva a vklad záložného práva (napríklad pri kúpe bytu s hypotékou), tieto procesy sú koordinované.

Elektronické a písomné podanie

Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. V prípade, že sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.

Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. Toto oznámenie sa zašle na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.

Správne poplatky

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 €. V prípade, že účastník konania žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.

Dôležitosť odbornej pomoci

Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná. Kúpna zmluva musí obsahovať podstatné náležitosti, ako napríklad presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. Odporúča sa požiadať o jej vypracovanie právnika alebo sa obrátiť na realitnú kanceláriu, najmä ak ide o kúpu cez úver, kde je sprevádzaná aj podpisom tzv. záložnej zmluvy medzi kupcom, predajcom a bankou. Aj pri dedení je potrebné dodržať presné postupy.

Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skáy. Podobne aj notár je povinný zistiť totožnosť účastníkov a v prípade pochybností odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Tieto kroky výrazne znižujú riziko podvodov a vzniku prípadnej škody.

Odovzdanie nehnuteľnosti a ďalšie kroky

Po zápise vlastníckeho práva do katastra môže prebehnúť odovzdanie danej nehnuteľnosti do užívania novému majiteľovi. V tejto fáze nový majiteľ dostáva kľúče od bytu a odporúča sa zároveň spísať protokol o odovzdaní, ktorý by mal obsahovať údaje o predávajúcom, kupujúcom, definíciu bytu a stavy meračov energií.

S odpísaním protokolu súvisí i potreba odhlásiť pôvodného majiteľa bytu a prihlásiť nového u dodávateľov energií (elektrárne, plynárne), bytového družstva či správcu a v neposlednom rade i na mestskom alebo obecnom úrade. Kupujúci je povinný sa prihlásiť na mestskom úrade do 30 dní od rozhodnutia katastra, čo sa týka platenia miestnych daní a poplatkov.

Ďalšie kroky zahŕňajú:

• Zmenu občianskeho preukazu: Pri zmene trvalého pobytu je potrebné aktualizovať občiansky preukaz na polícii.
• Prepis koncesionárskych poplatkov a internetu: V prípade internetu je možné sa s bývalým majiteľom dohodnúť na odstúpení od zmluvy alebo ju vypovedať.
• Aktualizáciu údajov: Týka sa to aktualizácie adresy či dokladu totožnosti v zmluvách, na úradoch či u zamestnávateľa.
• Vyhotovenie poistky na byt: Ak čerpáte úver z banky, je poistenie nehnuteľnosti povinnosťou.

Napriek tomu, že by ste si najradšej oddýchli a oslávili úspešný predaj/kúpu, je ešte potrebné zariadiť pár „drobností“. Dôkladne si všetko overte a skontrolujte vopred. Aj malá chyba môže spôsobiť zdržanie alebo prerušenie návrhu.

tags: #na #zaklade #coho #moze #kataster #urobit