Zriadenie záložného práva je zásadným krokom pri zabezpečovaní pohľadávok a posilňovaní pozície veriteľa. Srdcom tohto procesu je zmluva o zriadení záložného práva, ktorej platnosť a vykonateľnosť často spočíva v overení notárom. Tento článok podrobne rozoberá úlohu notára pri overovaní zmlúv o zriadení záložného práva, vysvetľuje, kedy je toto overenie nevyhnutné, a poskytuje prehľad o súvisiacich právnych inštitútoch.
Úvod do záložného práva a zmlúv o jeho zriadení
Záložné právo predstavuje právny inštitút, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. V prípade, že dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založeného majetku. Zmluva o zriadení záložného práva je teda kľúčový dokument, ktorý definuje podmienky a rozsah tohto zabezpečenia.
V minulosti ste mohli mať registrované záložné právo do registra záložných práv. Následne Vám veriteľ navýšil tú istú pôžičku, úver alebo sa rozšíril prípadne zúžil predmet zabezpečenia záložného práva o ďalšie pohľadávky, hnuteľné veci alebo iné predmety. Mohlo sa tak stať na základe dodatku k zmluve o pôžičke alebo úvere, prípadne bola uzavretá ďalšia zmluva. Veriteľ od Vás požaduje zmenu údajov o záložnom práve, ktorým je zabezpečená pôvodná pôžička alebo úver.
Ak ste splatili pôžičku, či úver, ktorá bola zabezpečená záložným právom, je potrebné toto záložné právo vymazať z registra záložných práv, aby voči Vašej osobe nebola vedená táto ťarcha. Pre výmaz záložného práva z registra záložných práv potrebujete kvitanicu veriteľa - potvrdenie o splatení dlhu. Ak ju nemáte, notár Vám poradí ako ju získať!
V prípade zálohu nehnuteľnosti, notár pripraví návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Notár Vám tak isto vyhotoví aj zmluvu o pôžičke, úverovú zmluvu, dohodu o urovnaní a pod. V prípade, že záloh má menšiu hodnotu ako požičaná suma, môžte sa poistiť priamo vykonateľným exekučným titulom, na základe ktorého si budete môcť vymáhať svoj nárok priamo u exekútora, bez ťahania sa po súdoch.
Dôležitosť overenia podpisu notárom
Overenie podpisu notárom je úkon, pri ktorom notár potvrdzuje, že osoba, ktorá zmluvu podpísala, je skutočne tou osobou, za ktorú sa vydáva, a že podpis bol vykonaný slobodne a vážne. Toto overenie má zásadný význam pre právnu istotu a preukázateľnosť zmluvy.
Záložné právo k nehnuteľnosti
Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu. Pri samotnom zriadení a vzniku záložného práva sa budeme sústrediť najmä na realitnú oblasť. Na začiatok by sme si však mali objasniť základné pojmy:
- Záložným veriteľom je ten, kto poskytuje dlh (ktorý je zabezpečený záložným právom).
- Záložným dlžníkom je osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky (má voči veriteľovi dlh).
- Záložcom je ten, ktorý zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, teda osoba, ktorej bol dlh (pôžička, úver a pod.) poskytnutý, ale nemusí ním výlučne byť.
Pokiaľ ide o vznik, trvanie či zánik záložného práva, toto je neodmysliteľne späté s existenciou a trvaním hlavnej pohľadávky, ktorá je záložným právom zabezpečená. Samotná existencia záložného práva bez existencie pohľadávky je teda vylúčená. Na druhej strane treba povedať, že záložné právo môže byť zriadené v pohľadávke, ktorá vznikne až v budúcnosti, alebo sa môže viazať na majetok, ktorý záložca v čase jeho zriadenia ešte nenadobudol.
Pokiaľ ide o vznik záložného práva, ako už bolo naznačené, možno niekomu ujde pozornosti, že medzi vznikom a zriadením je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti. Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona. V bežnom živote sa záložné právo zriaďuje najčastejšie záložnou zmluvou.
Záložná zmluva (zmluva o zriadení záložného práva)
Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý je poskytnutý na úhradu kúpnej ceny. Pred zriadením záložného práva k nehnuteľnosti banky vyžadujú ocenenie súdnym znalcom, ale aj určenie reálnej predajnej ceny.
Uzavretie záložnej zmluvy zabezpečujúcej pohľadávku banky voči dlžníkovi je nevyhnutne potrebné pre poskytnutie úveru. Záložnú zmluvu v týchto prípadoch podpisuje vlastník, v tom čase ešte predávajúci. Osobitne je potrebné zdôrazniť, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.
Dôležitou skutočnosťou je aj to, že aj keď na jednu nehnuteľnosť môže byť naviazaných viac záložných práv, podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti. V súlade s praxou bánk, zakladaná nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii, a na liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, nemôže byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“ - napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Vecné bremená „in rem“ - napríklad prípojky, právo prechodu v prospech každodobého vlastníka nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú aj na právnych nástupcov.
Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY.
Vzhľadom na to, že v oblasti vecných práv, do ktorých patrí aj záložné právo, platí zásada „čím skorší, tým silnejší“, záložné práva sa do katastra zapisujú v takom poradí, v akom vznikli.
Záložným právom, ako je možné postrehnúť, dochádza k obmedzeniu nakladania so zaťaženou nehnuteľnosťou, a v prípade nesplácania dlhu aj k jej odňatiu.
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.
Zákonné záložné právo podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Čo v prípade záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložné právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.
Kedy je overenie podpisu notárom nevyhnutné?
Zákon vyžaduje overenie podpisu notárom v určitých prípadoch, aby sa predišlo podvodom a zabezpečila právna istota.
Kúpna zmluva a overenie podpisov
Pri kúpnej zmluve, ktorá pozostáva z viacerých listov, je dôležité, aby bola zviazaná tak, aby nebolo možné ju zameniť. Na kúpnej zmluve sa overujú podpisy len predávajúcich, ktorí ich môžu overiť kdekoľvek na území SR. Na jednej zmluve môže byť viacero kupujúcich aj predávajúcich a na kataster sa predkladajú 2 originály zmluvy podpísané všetkými účastníkmi. Každý účastník zmluvy by mal dostať jednu zmluvu. V kúpnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet prevodu tak, ako je uvedený na liste vlastníctva v časti A, a výška spoluvlastníckeho podielu jednotlivých predávajúcich. Kúpnu zmluvu je potrebné podať na kataster do 3 rokov od podpisu, inak platí, že ste od zmluvy odstúpili.
Zosnulý spoluvlastník a dedičské konanie
Pri kúpe nehnuteľnosti, kde je jedným zo spoluvlastníkov zosnulý, je potrebné najprv vyriešiť otázku dedičstva. Majetok zosnulého musí byť predmetom dedičského konania, ktoré potvrdí nových majiteľov jeho podielu na nehnuteľnosti. Prvým krokom by malo byť podanie návrhu na dodatočné dedičské konanie. Súd na základe tohto návrhu otvorí dedičské konanie, aby sa oficiálne určili dedičia a prešli vlastnícke práva zo zosnulého na jeho právoplatných dedičov.
Zmeny v spoločnosti s ručením obmedzeným a osvedčovanie podpisov
Pri zakladaní spoločnosti s ručením obmedzeným nie je potrebné osvedčovať podpisy na všetkých dokumentoch. Treba rozlišovať medzi vlastnoručným podpisom pred notárom alebo matričným úradom a uznaním podpisu za vlastný, čo je v prípade, ak už máte dokumenty podpísané a overuje sa ich pravosť. Takéto „uznanie“ podpisu za vlastný je dostačujúce pri väčšine dokumentov. Obchodný register môže odmietnuť zapísať zmeny, ak chýba overenie podpisu notárom. Obchodný zákonník vymenúva, ktoré otázky patria do pôsobnosti valného zhromaždenia a stanovuje, pri rozhodovaní o ktorých z daných otázok je potrebné osvedčiť podpis predsedu valného zhromaždenia na zápisnici zo zasadnutia valného zhromaždenia (ak má spoločnosť viacerých spoločníkov) alebo jediného spoločníka na rozhodnutí.
Návrh na zápis údajov do obchodného registra
V prípade návrhu na zápis údajov do obchodného registra sa osvedčuje pravosť podpisu navrhovateľa (resp. splnomocniteľa v prípade zastúpenia na základe plnomocenstva). Uvedené sa nevyžaduje, ak sa podanie realizuje elektronickými prostriedkami. Osvedčený podpis sa vyžaduje aj v prípade, ak sa navrhuje zapísať do obchodného registra údaj, ktorý nevyplýva z inej prílohy (a teda je potrebné čestné vyhlásenie navrhovateľa, v ktorom daný údaj uvedie).
Splynutie, zlúčenie a rozdelenie obchodnej spoločnosti
Pri splynutí, zlúčení a rozdelení obchodnej spoločnosti sa predkladá k návrhu na zápis údajov do obchodného registra čestné vyhlásenie s úradne osvedčeným podpisom navrhovateľa vo vzťahu k stavu spoločnosti.
Kúpna zmluva a znalecký posudok
To, ktorá zmluvná strana vypracuje kúpnu zmluvu, je len otázkou dohody medzi zmluvnými stranami. Kým kúpna cena nebude vyplácaná úverom, nemusíte dokonca robiť ani znalecký posudok, ak sa viete na cene nehnuteľnosti dohodnúť.
Register záložných práv a úloha notára
Do registra záložných práv sa registrujú záložné práva k zálohu, ktorým môžu byť napríklad pohľadávky, právo na výplatu peňazí z účtu v banke, hnuteľné veci a iné predmety, okrem nehnuteľností.
Notársky centrálny register záložných práv
Notár v ňom registruje záložné práva k hnuteľným veciam, pohľadávkam, k podniku, alebo jeho častiam, zmeny v údajoch registra, výkon alebo výmaz záložného práva. Notár vydáva za poplatok aj výpisy z tohto registra. Záložné právo možno zriadiť na základe zmluvy, zákona, rozhodnutia súdu alebo správneho orgánu alebo osvedčenia o dedičstve v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka.
Splnenie registračnej a oznamovacej povinnosti a postup správcu dane
Ako klient môžete podať:
- Žiadosť pre registráciu záložného práva
- Žiadosť pre registráciu záložného práva - dvaja záložcovia
- Žiadosť pre registráciu zmeny záložného práva
- Žiadosť pre registráciu zmeny v os. záložcu (podľa §151h, ods. 5) a (podľa §151ma, ods. 5)
- Žiadosť pre registráciu dohody záložných veriteľov o zmene poradia ich záložných práv rozhodujúcom pre ich uspokojenie
- Žiadosť pre registráciu výmazu záložného práva
Túto žiadosť Vám vyhotovíme a na jej podklade bezodkladne zaregistrujeme záložné právo. K registrácii záložného práva je potrebné predložiť: platný občiansky preukaz, záložnú zmluvu, úverovú, príp.
Záložná zmluva je dôležitý právny dokument, ktorý zabezpečuje veriteľovi pohľadávku voči dlžníkovi. Overenie tejto zmluvy notárom má zásadný význam pre jej platnosť a vykonateľnosť.
V súvislosti s registráciou záložných práv, notár postupuje podľa príslušných zákonných ustanovení a zabezpečuje právnu istotu všetkých zúčastnených strán. Jeho úloha spočíva nielen v samotnej registrácii, ale aj v poradenstve a pomoci pri získavaní potrebných dokumentov, čím uľahčuje celý proces pre klientov.