Kúpa nehnuteľnosti, či už na súkromné alebo podnikateľské účely, predstavuje významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú pozornosť venovanú celému realitnému procesu. Najčastejším právnym titulom pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je kúpna zmluva. Tento proces však nie je ukončený podpisom zmluvy. Na to, aby sa kupujúci stal právoplatným vlastníkom, je nevyhnutné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností a zabezpečiť ďalšie špecifické dokumenty, ako je napríklad vyhlásenie správcu.
Všeobecne o kúpnej zmluve
Kúpna zmluva je najbežnejším odvodeným spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V praxi ide o dvojstranný právny úkon, ktorý pozostáva z návrhu a prijatia návrhu vzájomnými a obsahovo zhodnými prejavmi vôle oboch strán. Predávajúcemu tu vzniká povinnosť odovzdať predmet kúpy a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Kúpna zmluva vzniká dohodou zmluvných strán o predmete kúpy a kúpnej cene, pokiaľ zákon nevyžaduje aj ďalšie náležitosti.
Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, sa vždy riadi ustanoveniami § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Je dôležité poznamenať, že aj kúpna zmluva uzatváraná medzi podnikateľmi sa bude riadiť týmito ustanoveniami, a to napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.
Upozornenie: Každá kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa nehnuteľnosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme.
Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka
Zákon ustanovuje, že zmluva o kúpe alebo predaji nehnuteľnosti bude platná len v prípade, že bude obsahovať všetky nasledovné podstatné náležitosti:
- Písomná forma: Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti vždy musí byť písomná.
- Označenie zmluvných strán: Zmluvné strany musia byť riadne označené s uvedením mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a miesta trvalého pobytu predávajúceho aj kupujúceho. V prípade právnickej osoby sa uvádza názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.
- Označenie predmetu kúpy: Musí dôjsť k riadnemu označeniu predmetu kúpy - špecifikácia predávanej nehnuteľnosti - bytu, rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti. Pri nehnuteľnosti je potrebné uviesť nasledovné údaje: názov a adresa katastrálneho úradu, v ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, rozloha nehnuteľnosti, ulica, popisné číslo a mesto, kde sa byt nachádza, číslo poschodia a bytu, parcelné číslo pozemku, číslo listu vlastníctva, prípadné iné zákonom požadované údaje na jeho riadnu identifikáciu.
- Dohodnutá kúpna cena: Musí byť jasne stanovená kúpna cena, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.
- Povinnosť odovzdať predmet kúpy: Zmluva musí obsahovať záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu.
- Povinnosť prevziať predmet kúpy: Zmluva musí obsahovať záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy.
Absencia niektorej z podstatných náležitostí zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. To znamená, že takáto zmluva by nebola považovaná za uzatvorenú a bola by neplatná od začiatku.
Náležitosti kúpnej zmluvy podľa Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Tento zákon sprísňuje podstatné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Tieto sú v praxi častým predmetom kúpy aj u podnikateľov, preto je dôležité dávať pozor na absenciu niektorej z podstatných náležitostí v kúpnej zmluve. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytových a nebytových priestorov v § 5 ods. 1 ustanovuje aj nasledovné podstatné náležitosti pre zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v bytovom dome:
- Popis bytu alebo nebytového priestoru: Musí byť uvedený presný popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu.
- Vymedzenie polohy: Poloha bytu alebo nebytového priestoru v dome musí byť vymedzená označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
- Rozsah podlahovej plochy a vybavenia: Musí byť určený rozsah podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
- Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach: Musí byť vymedzená veľkosť spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e) tohto zákona.
- Opis spoločných častí a zariadení: Musí byť uvedený opis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku. Taktiež sa môže určiť, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- Úprava práv k pozemku: Musí dôjsť k úprave práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
- Spoluvlastnícky podiel na priľahlom pozemku: Musí byť vymedzená veľkosť spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- Vyhlásenie o pristúpení k zmluve o spoločenstve: Nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru v dome musí vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
- Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: Pokiaľ sú v dome objekty civilnej ochrany, musia byť upravené práva k nim, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je v zmysle zákona vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Takéto vyhlásenie nemusí zmluva obsahovať len vtedy, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.
Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.
Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.
Vyhlásenie správcu: Dôležitá súčasť prevodu vlastníctva bytu
Vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je kľúčovou prílohou k zmluve o prevode vlastníctva bytu či nebytového priestoru. Tento dokument potvrdzuje, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto potvrdenie je obligatórnou prílohou zmluvy, pokiaľ sa nejedná o prvý prevod vlastníctva bytu.
Náležitosti potvrdenia o nedoplatkoch:V súčasnosti žiadny právny predpis neurčuje presné náležitosti, ktoré má potvrdenie o nedoplatkoch obsahovať, ani jeho formu či dobu platnosti. Táto absencia legislatívnej úpravy môže viesť k rozdielnym postupom pri posudzovaní týchto potvrdení okresnými úradmi.
Získanie potvrdenia:Pre získanie potvrdenia je potrebné kontaktovať príslušného správcu alebo predsedu spoločenstva so žiadosťou. Zákon explicitne neukladá povinnosť správcovi alebo predsedovi spoločenstva vyhotoviť takéto potvrdenie ani nestanovuje lehotu na jeho vybavenie. Odporúča sa túto záležitosť riešiť prostredníctvom zmluvných dojednaní v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Za vystavenie potvrdenia si správca alebo predseda spoločenstva môže účtovať poplatok.
Čo ak správca nevystaví potvrdenie?V prípade, ak správca odmietne potvrdenie vystaviť, niektorí odborníci sa domnievajú, že katastrálny úrad by mal iniciatívne vyžiadať tento dokument od správcu. Ak ani potom potvrdenie nie je doručené, katastrálny úrad by mohol rozhodnúť o povolení vkladu s súhlasom nadobúdateľa. Dĺžka platnosti potvrdenia nie je zákonom stanovená, ale štandardne by nemalo byť staršie ako 30 dní, aby odrážalo aktuálny stav k dátumu podpisu zmluvy.
Vklad do katastra nehnuteľností
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania.
Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov.
Prílohy k návrhu na vklad:K návrhu na vklad je potrebné priložiť najmä:
- Spôsobilá zmluva (kúpna, darovacia, zámenná, atď.) v dvoch vyhotoveniach (pri elektronickom podaní stačí jedno).
- Vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov o bezdlžnosti.
- Dohoda o splnomocnení, ak návrh podpisuje alebo podáva osoba odlišná od účastníkov zmluvy.
- Situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením bytov a nebytových priestorov (pri prvej zmluve o prevode).
Pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe. Toto oznámenie, hoci je dobrovoľné, môže viesť k zníženiu správneho poplatku a zrýchleniu procesu. Návrh na vklad musí byť podaný do 90 dní od odoslania oznámenia.
Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu. Ak bola zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, rozhodnutie môže byť vydané do 20 dní.
Ako požiadať o vrátenie poplatkov (kolkov) z katastra | realitný maklér | rada | kataster
Elektronické podanie a jeho náležitosti
V rámci vkladového konania je možné využiť aj elektronické podanie, ktoré prináša zníženie správnych poplatkov. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú. Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
Kvalifikované elektronické podpisy je možné vyhotoviť externou aplikáciou mimo Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk a priložiť podpísané elektronické dokumenty ako prílohy podania. Postupy na viacnásobné podpísanie sú dostupné online.
Ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, k návrhu na vklad je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení. Táto dohoda sa môže vyhotoviť buď ako elektronický dokument s kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou, alebo ako dokument v papierovej podobe, ktorý treba zaručene konvertovať do elektronickej podoby oprávnenou osobou.
Dôležité upozornenia pri elektronickom podaní:
- Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní.
- Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh.
- Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.
- Dokumenty pôvodne v listinnej forme musia byť zaručene konvertované do elektronickej formy. Zaručenú konverziu môžu vykonávať len notári, advokáti a vybrané pobočky pošty.
- Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade.
- V prípade, že elektronické podanie nebude spĺňať zákonné náležitosti, konanie bude prerušené a bude sa žiadať o dodatočné doloženie príloh. Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká.
Správne poplatky
Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra je spoplatnené. Za obyčajné podanie návrhu na vklad (zápis do 30 dní) zaplatíte 66 eur. V prípade urýchleného konania (do 15 dní) je poplatok 266 eur.
Pri elektronickom podaní sú správne poplatky polovičné: 33 eur pri štandardnom návrhu a 133 eur pri zrýchlenom návrhu.
Ak je k návrhu priložené oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, poplatky sa znižujú o ďalších 15 eur. Štandardný elektronický návrh tak môže stáť len 18 eur a zrýchlený elektronický návrh 118 eur.
Povinnosti nového vlastníka po nadobudnutí bytu
Po nadobudnutí vlastníctva bytu čaká nového majiteľa niekoľko dôležitých krokov:
- Prevzatie bytu: Odporúča sa spísať preberací a odovzdávací protokol, kde sa uvedie stav bytu a stavy meračov energií.
- Oznámenie správcovi: Nový vlastník bytu musí oznámiť zmenu vlastníka správcovi bytového domu.
- Prehlásenie u dodávateľov služieb: Je potrebné oznámiť zmenu vlastníka dodávateľom elektriny, plynu, internetu, televízie a pod.
- Podanie daňového priznania: Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti je potrebné podať do 31. januára roka nasledujúceho po roku nadobudnutia bytu.
Prevod nehnuteľnosti, najmä bytu, je komplexný proces vyžadujúci dodržiavanie právnych predpisov a správny postup. Odporúča sa vždy konzultovať celý proces s odborníkmi, ako sú advokáti alebo realitní makléri, aby sa predišlo prípadným chybám a nejasnostiam.