Záujem o pozemky v súčasnosti rastie. Kupujúci si všímajú lokalitu, inžinierske siete, cenu, vybavenosť okolia. Čo však v prípade, ak je pozemok rovinatý, lokalita je vynikajúca, cena prijateľná, ale nie je k pozemku vedená prístupová cesta? Táto situácia môže predstavovať zásadnú prekážku pri nadobúdaní a následnom využívaní nehnuteľnosti, najmä ak je cieľom výstavba. V odborných článkoch na internete, ale aj na stavebných úradoch, sa dozviete, že k stavebnému povoleniu je nevyhnutné mať zabezpečenú prístupovú cestu. Je však dôležité rozlišovať medzi pojmom prístupová cesta a prístup na pozemok.
Právne rámce a legislatíva
Slovenský právny poriadok upravuje požiadavky na prístupovú cestu vo viacerých predpisoch, ktoré zahŕňajú súkromnoprávne (najmä Občiansky zákonník) aj verejnoprávne (napríklad Stavebný zákon) inštitúty. Základnou podmienkou pre získanie stavebného povolenia a následnú kolaudáciu stavby je zabezpečenie prístupu k pozemku. Podľa Stavebného zákona (§ 47 a § 66), stavby majú byť prístupné z cesty, miestnej alebo účelovej komunikácie. Toto ustanovenie naznačuje, že prístupová cesta nemusí spĺňať štandardy pozemnej komunikácie, ak nejde o verejnú komunikáciu, a môže mať aj nespevnený povrch. Rozhodnutie o napojení alebo jeho povolení spadá do kompetencie cestného správneho orgánu, ktorý rozhoduje v územnom konaní o umiestnení stavby.
Možnosti zabezpečenia prístupovej cesty
Existuje niekoľko ciest, ako zabezpečiť prístupovú cestu k pozemku, pričom každá má svoje špecifické výhody a nevýhody. Výber tej správnej závisí od konkrétnej situácie, vlastníckych vzťahov a dohody zúčastnených strán.
1. Kúpa časti susedného pozemku
Najjednoduchším a najpriaznivejším riešením by bolo priame odkúpenie časti susedného pozemku, ktorý slúži ako prístupová cesta. Ak je vlastníkom súkromná osoba a súhlasí s odpredajom, je situácia vyriešená. Tento spôsob nadobudnutia pozemku taktiež poskytuje vyšší stupeň právnej istoty ako právo zodpovedajúce vecnému bremenu.
2. Zriadenie vecného bremena
Vecné bremeno predstavuje právo prechodu a prejazdu cez susedný pozemok, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Tento právny vzťah ideálne zabezpečuje trvalý stav. Na vklad vecného bremena je potrebné vyhotoviť geometrický plán, ktorým sa presne vymedzí právo prechodu a prejazdu, a vyhotoviť Zmluvu o vecnom bremene. Vlastník susedného pozemku musí s vecným bremenom súhlasiť. Vecné bremeno môže byť bezodplatné, ale aj odplatné, pričom vlastník zaťaženého pozemku má nárok na primeranú náhradu. Súd zriadi vecné bremeno len vtedy, ak prístup nemožno zabezpečiť inak. V prípade, že sa nedohodnete so spoluvlastníkmi prístupovej cesty mimosúdne, je možné sa obrátiť na súd v súlade s § 151o Občianskeho zákonníka.
3. Nájomná zmluva
V prípade, že je vlastníkom susedného pozemku pozemkové spoločenstvo (tzv. urbár), nie je podľa zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách oprávnené predávať pozemky, ktoré spravuje. Má však možnosť dať pozemok alebo jeho časť do nájmu za vopred stanovené nájomné. Takéto riešenie je vhodné na zabezpečenie prístupu na pozemok (nie na zabezpečenie prístupovej cesty) iba po dobu výstavby nehnuteľnosti, pretože nájom pozemku má iba dočasný charakter. Nájomná zmluva je však menej vhodným riešením pre dlhodobé zabezpečenie prístupu v porovnaní s vecným bremenom.
4. Dohoda o užívaní susedného pozemku
V niektorých prípadoch je možné dosiahnuť dohodu o samotnom prístupe na pozemok cez iný súkromný susedný pozemok. Dôvodom, prečo sa k tomuto riešeniu pristupuje, môže byť napríklad to, že pozemkové spoločenstvo na akúkoľvek manipuláciu s pozemkami potrebuje súhlas viac ako 50 % vlastníkov.
5. Vydržanie
Vlastník pozemku sa môže domôcť svojho práva na prístupovú cestu podľa Občianskeho zákonníka prostredníctvom notára formou notárskej zápisnice, ak danú prístupovú cestu využíval viac ako 10 rokov. Tento inštitút tzv. zvykového práva môže zabezpečiť právo prejazdu aj v prípade, že vlastník pozemku cestu pred ním nikdy neodkúpil.
6. Riešenie prostredníctvom súdu (krajné riešenie)
Podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby. Vynára sa tu však otázka, ako podať návrh na súd, keď ešte nie je vydané stavebné povolenie. Toto riešenie je časovo náročné a spojené so zvýšenými nákladmi. Preto je nutné vždy preferovať mimosúdne riešenia, ako je odkúpenie časti pozemku alebo zmluvné zriadenie vecného bremena.
Cesty jak předcházet výtlukům
Problémy s pozemkovými spoločenstvami (urbármi)
Právo pozemkových spoločenstiev upravuje zákon č. 97/2013 Z.z. Tieto spoločenstvá spravujú pozemky stovkám vlastníkov. Pri problémoch s prístupovou cestou cez pozemok urbáru je situácia komplikovanejšia. Ak vlastník pozemku je jedným z podielových spoluvlastníkov pozemku, na ktorom sa nachádza prístupová cesta, má výhodu. V prípade, že urbár potrebuje súhlas viac ako 50 % vlastníkov na akúkoľvek manipuláciu s pozemkami, riešenie môže byť náročné. Napriek tomu existujú riešenia, napríklad dedičstvo spoluvlastníckeho podielu na urbárskom pozemku.
Dôležitosť preverenia pred kúpou
Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje maximálnu pozornosť a obozretnosť. Je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť. Ak prehliadneme isté skutočnosti, môžeme nielen znížiť cenu pozemku, ale aj vytvoriť patovú situáciu, ktorá povedie k jeho nevyužiteľnosti a následnej nepredajnosti.
Najčastejšie problémy súvisia práve s podcenením dôsledného preverenia vlastností pozemku, najmä prístupovej cesty. Kupujúci často zistia, že im chýba prístupová cesta až po kúpe, čo im sťažuje právne možnosti jej domáhania. Jediná možnosť, ktorá sa im vtedy ponúka, je dohoda so susedmi, ktorá však nie je automatická. Nezriedka sa takéto situácie vyskytnú aj pri delení pozemkov v rodine, kde zlé vzťahy môžu spôsobiť neriešiteľné problémy.
Zvýšenú pozornosť treba venovať tomuto problému najmä vtedy, ak sa veľký pozemok delí na menšie, či už v prípade dedičstva alebo predaja menších stavebných pozemkov z väčšieho celku. Vždy je nutné pamätať na fakt, že ak chceme na pozemok neskôr získať stavebné povolenie, musí naň viesť prístupová cesta. Pre kupujúceho je podstatná skutočnosť, že povinný zabezpečiť si ju je on, nie mesto alebo obec.
Osobné vlastníctvo a verejný záujem
Väčšina ľudí sa mylne domnieva, že v prípadoch, keď vlastník priľahlého pozemku nie je ochotný vyjsť v ústrety, má povinnosť vyriešiť vzniknutú situáciu mesto alebo obec. Realita je však taká, že problém tohto charakteru si musí vyriešiť vlastník pozemku vo vlastnej réžii. Žiadny úrad totiž nemôže vydať príkaz vlastníkovi priľahlého pozemku, aby proti svojej vôli povolil susedovi prejazd alebo mu predal či prenajal časť svojho pozemku, ktorý je jeho súkromným vlastníctvom. Ako vyššiu prioritu možno nad osobné vlastníctvo nadradiť len verejný záujem, a to nie bez obmedzení. Každý prípad je špecifický a posudzuje sa individuálne, avšak nádej na úspech pri zásahu do práv iného občana je veľmi slabá.
Predkupné právo a jeho obchádzanie
Predkupné právo teoreticky poskytuje istotu, že pozemok či nehnuteľnosť, na ktoré ho vlastníci majú, im nikto „nevyfúkne“. V praxi sa však toto právo dá pomerne bežne obchádzať. Vlastníkovi predkupného práva sa môže ponúknuť predmetný pozemok či nehnuteľnosť za takú premrštenú cenu, že ju jednoducho nekúpi. Predávajúci si tak svoju povinnosť splní a môže pozemok predať komukoľvek. V prípade, že sa takáto situácia týka napríklad časti prístupovej cesty, nepomôže ani obozretnosť pri kúpe, nakoľko záruka, že sa niečo také v budúcnosti nestane, neexistuje.
Záverom
Problémy súvisiace s témou prístupových ciest tvoria široké spektrum rôznych situácií, na ktoré nie je možné „ušiť“ všeobecné riešenie. Jediné pravidlo, ktoré vždy platí, je opatrnosť a dôslednosť pri skúmaní. Je užitočné mať na pamäti, že financie investované do efektívnej kúpy pozemku sú vždy lepšou voľbou ako tie, ktoré zhltnú súdne spory. Odporúčam každému, kto má záujem kúpiť pozemok, aby sa obrátil na realitnú kanceláriu o pomoc a rady pri nadobúdaní pozemkov.