Možnosť Financovania Montovaného Domu na Hypotéku: Sprievodca pre Nulovú Hotovosť

V súčasnosti nie je ideálna situácia, že nemáte žiadnu finančnú rezervu. V praxi drvivá väčšina ľudí nemá pripravených bankou „požadovaných“ 20% vlastných zdrojov. Avšak, ak to príjem dovoľuje, je možnosť postaviť dom aj bez počiatočnej hotovosti. Často sa stretávame s otázkou: „Môžem si dovoliť postaviť montovaný dom na hypotéku?“ Tento článok vám detailne priblíži túto možnosť, ukáže ilustračný príklad a poskytne cenné rady.

Financovanie Montovaného Domu s Nulovou Hotovosťou: Prvý Krok k Vlastnému Bývanie

Nie je to ideálna situácia, že nemáte žiadnu rezervu. V praxi drvivá väčšina ľudí nemá pripravených bankou „požadovaných“ 20% vlastných zdrojov. Ak to príjem dovoľuje, je možnosť aj tak postaviť dom. Z mnohých doplnkových dotazov k chýbajúcej rezerve, vyberáme dnes tento: „Môžem si dovoliť postaviť montovaný dom na hypotéku?“ Ukážeme si ilustračný príklad, ako by to mohlo vyzerať.

Keďže nemáte žiadne voľné peniaze a zatiaľ ani žiadnu inú nehnuteľnosť na založenie, musíte si zobrať úver už na prvých 10% ceny. V praxi sa stretávame s rôznymi možnosťami, ktoré pripravujú pre ľudí developeri v oblasti montovaných domov. V našom príklade chceme upriamiť pozornosť aj na možnosti, ktoré pribúdajú. A teda, že firma dodá nielen výstavbu montovaného domu, ale aj pozemok, teda parcelu, kde dom bude stáť. Práve pre ľudí, ktorí majú nulovú hotovosť, to môže byť vhodná alternatíva.

V našom vzorovom príklade a po dohode s firmou môžeme mať napr.:

• Bezúčelový spotrebný úver: Na maximálne 8 rokov, s úrokovými sadzbami okolo 5-10%.
• Úver stavebnej sporiteľne: Aj bez nutnosti založenia nehnuteľnosti, s úrokovými sadzbami okolo 4-5%.
• Hypotekárny úver: Ak sa s firmou dohodnete napr. najskôr na založení pozemku, alebo by ste mali šťastie a…

V príklade pôjdeme do rýchlej a nie najvýhodnejšej možnosti, nakoľko v praxi nie je vždy možné využiť najvýhodnejšiu možnosť - zoberiete si dočasne spotrebný úver. Alternatívou môže byť využitie aj úveru stavebnej sporiteľne. Môže to byť zaujímavé riešenie oproti spotrebnému úveru, z dôvodu možnosti využiť dlhšiu splatnosť. Spotrebné úvery môžu mať maximálnu splatnosť 8 rokov.

Proces Financovania: Od Žiadosti po Čerpanie Hypotéky

Banky zatiaľ nevedia financovať montovaný dom hneď od začiatku. Musí byť stavba zamerateľná geodetom v zmysle projektu. V prípade murovaného domu je možné zobrať si hypotéku oveľa skôr - postaviť múry cca do výšky okien. Pri montovanom dome je to možné až po zmontovanom “korpuse” domu.

V tejto fáze je potrebné urobiť si znalecký posudok. Znalec si za znalecký posudok samozrejme účtuje poplatok. Záleží od lokality, znalca a nehnuteľnosti. Cena sa pohybuje okolo 200 - 300 EUR. Znalca je vhodné vybrať na základe referencií. Obvykle aj poradca v banke, alebo šikovný nezávislý poradca či sprostredkovateľ, odporučí znalca z vašej lokality. Znalca vám môže odporučiť aj firma, ktorá realizuje domy.

Po zadaní žiadosti o úver, posúdení žiadateľov, aktuálneho stavu nehnuteľnosti a jej budúcej hodnoty po dokončení… dostanete stanovisko o výške hypotéky, ktorú budete postupne čerpať. Hypotéka samozrejme nezávisí len od samotnej nehnuteľnosti. V našom článku si môžete pozrieť, čo všetko sa posudzuje pri poskytovaní hypotéky.

Hodnota Nehnuteľnosti a Výška Hypotéky: Kľúčové Faktory

Budúcu hodnotu nehnuteľnosti pozitívne ovplyvnila lokalita výstavby, aktuálny záujem kupcov o domy v danej lokalite, vybavenie domu a štandard. Nie je to nič neobvyklé, že budúca hodnota sa pozitívne líši od ceny, ktorú firme zaplatíte. Dnes banky schvaľujú obvykle 80% z budúcej hodnoty.

Naša schválená výška hypotéky, vzhľadom k príjmom a už existujúcemu spotrebnému úveru, je 142 400 EUR. Firma od nás dostala už 15 000 EUR a máme na pozemku rozostavaný dom. Pri postupnom čerpaní, kým úver nie je celý dočerpaný, platíte v niektorých bankách len úroky. Je preto vhodné dobre zladiť rýchlosť výstavby a výšku jednotlivých tranží.

Výška 1. tranže (prvého čiastočného čerpania úveru) záleží od podmienok zmluvy k hypotéke. Často banky majú podmienku, aby prvé čerpanie bolo maximálne 50% zo schváleného úveru (schválenej hypotéky). POZOR. A zároveň nie viac ako 70% aktuálnej hodnoty. Teda nie z budúcej hodnoty, ale z hodnoty, ktorú má rozostavaný dom v čase vytvorenia znaleckého posudku. V našom prípade je súčasná hodnota 80 000 EUR - pozemok, základová doska a “korpus” domu.

Obvykle, po každom čerpaní dostanete splátkový kalendár od banky, kde bude výška splátky. Vždy podľa toho, koľko ste už z úveru vyčerpali. Pri postupnom čerpaní, kým úver nie je celý dočerpaný, platíte v mnohých bankách len úroky. Je preto vhodné dobre zladiť rýchlosť výstavby a výšku jednotlivých tranží.

Tranží môže byť aj viacero (napríklad 6). V zmluve s firmou si stanovte, do akej miery postúpi výstavba po každej tranži. Firma vás po výstavbe každej etapy domu vyzve, aby ste uhradili ďalšiu tranžu. V 2. a ďalších tranžiach banka obvykle povolí čerpanie tak, aby na konci zostalo minimálne 10% z úveru nevyčerpaných. Pred odoslaním tejto poslednej časti peňazí si banka môže vyžiadať napr. fotodokumentáciu aktuálneho stavu, čestné prehlásenie o vynaložených prostriedkoch z úveru či iné zmluvne dohodnuté podklady. Ďalšia tranža bude v našom prípade podľa zmluvy 62 800 EUR. Tak to bolo zmluvne dohodnuté s developerom, ktorý realizuje náš ilustračný montovaný dom. Pri tejto úhrade je náš dom už takmer dokončený.

Dokončenie a Kolaudácia: Posledné Kroky k Nasťahovaniu

Posledných 10% banka dovolí dočerpať až vtedy, keď bude dom v určitej fáze dokončenosti. Banke väčšinou stačí stav, kedy sú hotové podlahy, vnútorné omietky, strecha, fasáda, okná a vstupné dvere. Pre náš modelový prípad sme sa dohodli s firmou, že dočerpáme celú ostávajúcu hypotéku až po kolaudácii (ostáva nám ešte viac ako 10%, takže banka je s tým OK). V rámci tejto tranže firme doplatíme ostávajúcich 16 200 EUR a ostane nám ešte 7 400 EUR.

V našom príklade tieto ostávajúce financie použijeme na dokončenie exteriéru a teda ostane nám na splácanie hypotéka aj spotrebný úver. V praxi totiž často skôr peniaze chýbajú a aj keď mnohí klienti na začiatku plánujú, že sa spotrebný úver vyplatí, peniaze sa často musia použiť inak. Firma dom dokončila, aktuálne prebieha kolaudácia. Zároveň sme banke predložili fotodokumentáciu, sumárny rozpočet všetkých nákladov výstavby a požiadali o posledné čerpanie. Ak všetko sedí s projektom a podklady (prípadná obhliadka) sú v poriadku, banka schváli poslednú tranžu. Už sa len nasťahovať a užívať si náš nový dom.

Rozdiel Medzi Holobytom a Štandardom: Voľba pre Vaše Budúce Bývanie

Bytový trh ponúka viacero variantov, v akých si môžete zaobstarať nový byt. U väčšiny projektov máte možnosť voľby medzi holobytom alebo tzv. bytom so štandardom. Oba varianty majú svoje za a proti, ktorých porovnanie vám výrazne uľahčí výber. Kým niekto ocení možnosť zariadiť si bývanie podľa svojho vkusu, iný uprednostní možnosť nasťahovať sa rovno do hotového. Nároky kupujúcich sú rôzne a každý môže pri výbere bytu preferovať iné benefity. Práve zohľadnenie plusov a mínusov sa tak stáva pomôckou, vďaka ktorej dokážete kúpu nehnuteľnosti prispôsobiť individuálnym požiadavkám.

Holobyt: Plátno pre Vaše Predstavy

Čo je to Holobyt? Predstavte si holobyt ako umelecké plátno, ktoré čaká na vaše prvé ťahy štetcom. Podľa viacerých štatistík sú holobyty o niečo žiadanejšie. Kupujúcich láka najmä možnosť kúpy nezariadeného bytu, ktorý si môžu prispôsobiť presne podľa svojich predstáv. Takéto byty sú z hľadiska výstavby a realizácie konštrukcií hotové. Chýba im akurát základné vybavenie ako dvere, podlahy, obklady či vaňa.

Výhody Holobytu:

• Nižšia obstarávacia cena: Holobyty sa predávajú lacnejšie ako byty so štandardom. Ich obstarávaciu cenu znižuje práve chýbajúce základné vybavenie. Kúpou samotného bytu tak záujemca ušetrí pár stoviek, pri väčších bytoch v lukratívnejších lokalitách aj pár tisíc eur.
• Zariadenie bytu podľa seba: Možnosť prispôsobiť si zariadenie celého bytu podľa seba je hlavným dôvodom, pre ktorý sa holobyty tešia vysokému dopytu. Majiteľ tak nie je odkázaný na rovnaký dizajn ako v ostatných bytoch v danom bytovom dome.
• Originalita, voľnosť a jedinečnosť: Ak ste typ človeka, ktorého baví navštevovať rôzne kúpeľňové štúdia, nábytkové predajne a podobne, holobyt alebo holodom by mohol byť vašou voľbou. V prípade holodomu si totižto kupujete celkom prázdny dom. Je teda len na vás, akú podlahu zvolíte, aké obkladačky budete mať v kúpeľni, akú sanitu, akej farby budú zárubne na dverách, dvere…

Nevýhody Holobytu:

• Zariaďovanie bytu stojí čas a úsilie: Možnosť zariadiť si byt podľa vlastných predstáv je lákavá, no má aj svoje mínusy. Takýto krok vyžaduje množstvo času a úsilia. Na niektoré práce je dokonca potrebné prizvať profesionálne firmy, čo takisto zvyšuje náročnosť tohto kroku a zároveň predlžuje čas sťahovania do bytu.
• Konečné náklady môžu byť vyššie: Kúpa a montáž zariadenia na vlastnú päsť nestojí iba čas a úsilie. Daňou za kúpu holobytu sú ďalšie peniaze, ktoré utratíte za jeho zariaďovanie na vlastnú päsť. Keďže developeri vedia zohnať materiály a doplnky lacnejšie, cena bytu vás po zarátaní nákladov na jeho vybavenie môže nakoniec vyjsť drahšie ako byt so štandardom.
• Finančne aj časovo náročnejšie zariaďovanie: Nákup materiálov, ako je dlažba, podlaha, obkladačky a sanita nie je ani rýchla, ani lacná záležitosť. Pravdepodobne málokde dostanete zľavu, ako napríklad taký developer, ktorý nakupuje vo veľkom. Ak si to však môžete dovoliť, máte čas investovať do zariaďovania svojho nového bytu či domu niekoľko dní, ba možno aj týždňov, kúpa holodomu alebo holobytu vám to umožní.

Štandard: Pohodlie a Rýchlosť Nasťahovania

Čo je to Štandard? Štandard je presným opakom holobytu. Ide o byt, ktorý je kompletne dokončený a pripravený na nasťahovanie. Stačí priniesť nábytok, osobné veci a môžete začať bývať. Developer vám zvyčajne ponúkne na výber niekoľko balíkov štandardu (napr. Pozor! Kuchynská linka nie je vždy automatickou súčasťou štandardu). Pri bytoch so štandardom je základné vybavenie ako dvere, podlahy, obklady či vaňa súčasťou kúpeného bytu. O jeho zakomponovanie do návrhu sa starajú developeri, takže zodpovednosť zaň už nemusia niesť kupujúci. Navyše, pri niektorých projektoch sa do štandardu počítajú aj rôzne doplnky ako kuchynská linka, batérie alebo poličky.

Výhody Štandardu:

• Sťahovanie do hotového: Najväčším pozitívom je jednoznačne komfort, ktorý kúpa bytu a následné sťahovanie ponúka. Byt je sčasti zariadený, takže pri sťahovaní na vás čakajú len drobné úpravy.
• Záruka na vybavenie bytu: Na dvere, podlahy, obklady a iné základné vybavenie, ktoré patria k štandardu, budete mať aj záruku. V prípade nezavinených poškodení môžete chyby reklamovať priamo u developera, ktorý zodpovedá za ich odstránenie, resp. nápravu stavu.
• Pohodlnosť, rýchlosť a šetrnosť: Byt alebo dom so štandardom znamená, že do bytu alebo domu si potrebujete dokúpiť a priniesť už len samotný nábytok a kuchynskú linku. Všetko ostatné je už za vás vopred vybavené. Máte tak o množstvo starostí menej. Už len kúpa kuchynskej linky a nábytku je časovo pomerne náročná a so štandardom si k tomu nemusíte pridávať ďalšie starosti s kúpu sanity či výberom podlahy. A nakoniec tak aj ušetríte. Šetrnosť spočíva najmä v tom, že developer alebo stavebná firma, ktorí postavili novostavbu či váš nový rodinný dom, zvyčajne nakupujú materiály (ako sú aj obkladačky či podlahy) vo veľkom, a tak na ne získajú lepšiu cenu, ako by ste mali vy ako jednotlivec. Jediné peniaze, ktoré si musíte v prípade štandardu pripraviť, sú tie, s ktorými si nakúpite nový nábytok. A môžete bývať.

Nevýhody Štandardu:

• Vyššia obstarávacia cena: Za komfort, minimum práce pri sťahovaní a možnosť reklamácie si budete musieť priplatiť. Samotná obstarávacia cena takéhoto bytu je porovnateľne vyššia ako pri holobyte, no v konečnom dôsledku môže vyjsť menej.
• Dizajn nemusí sedieť vášmu vkusu: Práve dizajn odrádza od bytu so štandardom najviac kupujúcich, a to napriek tomu, že developeri sledujú aktuálne dizajnové trendy, podľa ktorých byty zariaďujú. Stále však ide o tuctový neoriginálny dizajn, ktorý iba málokedy vystihne váš vkus.
• Váš interiér je rovnaký ako ten vášho suseda: Pokiaľ kupujete byt v novostavbe, váš interiér je rovnaký ako ten vášho suseda. A rovnako je tomu zväčša aj v prípade radovej výstavby domov.

Kombinácia úverov - spotrebný a hypotekárny, hypotekárny a hypotekárny, úver stavebnej sporiteľne a hypotekárny… Celková výška hypotéky - zoberte vždy maximálnu možnú hypotéku na postupné financovanie, ktorú banka vie poskytnúť. Následne budete mať možnosti voľby - napr. vyplatiť časť spotrebného úveru, dovybaviť interiér a exteriér domu, dokonca môžete hypotéku aj nedočerpať a teda váš finálny úver bude nižší (to sa však dokážete rozhodnúť flexibilne v čase, nakoľko viaceré banky toto umožňujú).

Ako rýchlo bude prebiehať výstavba - rýchlou a kvalitnou výstavbou môžete výrazne ušetriť, ak chcete postaviť montovaný dom na hypotéku. Pri montovaných domoch sa aj táto skutočnosť priaznivo odráža v cene.

Koľko bude trvať postupné čerpanie - kým nebude úver vyčerpaný celý, môže sa stať, že budete platiť splátky bez istiny - z úveru nebude ubúdať. Budú sa platiť len úroky. Pri hypotékach s postupným čerpaním je to bežné. Je však dobre tomu rozumieť, resp. si porovnať aj iné možnosti.

Mesačné prevádzkové náklady domu - energetický štandard, druhy vykurovania a pod. Niekedy aj drahší dom je výhodnejší z pohľadu prevádzky a mesačných nákladov vrátane hypotéky.

Odborné Poradenstvo a Zváženie Všetkých Možností

Každá výstavba domu je špecifická. Každý dom, aj navonok vyzerajúci rovnako, sa vnútri líši podľa osobných preferencií. Preto aj cena sa líši či mení počas výstavby. Sú tiež rôzne možnosti financovania. Je dôležité, ak riešime výstavbu domu cez hypotéku prvý raz, poradiť sa s odborníkom. Môže nám pomôcť aj konzultant z firmy, ktorá stavia s nami dom. Je však vhodné mať nezávislý dozor - aj stavebný, aj finančný.

Poraďte sa s bankovým poradcom, nezávislým finančným poradcom, hypotekárnym špecialistom či finančným sprostredkovateľom, ktorí vám môžu aj porovnať rôzne banky a výhodnosť financovania. Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte.

V konečnom dôsledku je len na vás, či zvolíte holobyt/holodom alebo štandard. V každom prípade však platí, že v prípade štandardu sa môžete nasťahovať prakticky okamžite a za menej peňazí. S holodomom si zase možno počkáte a zaplatíte za materiály viac, ale tiež budete mať interiér presne podľa vašich predstáv. Kúpa novostavby bytu je pre mnohých prvým krokom k vlastnému peknému bývaniu. Pri výbere nehnuteľnosti sa však kupujúci často stretávajú s dvoma možnosťami - developerský štandard alebo holobyt. Pri kúpe bytu v novostavbe ponúkajú developeri rôzne úrovne dokončenia. Výhodou je možnosť individuálneho prispôsobenia priestoru - výber materiálov, štýlu a rozmiestnenia prvkov podľa vlastných predstáv. Náklady na dokončenie holobytu sa pohybujú v pomerne širokom rozmedzí.

Pri výstavbe len cez úvery je vhodné čím skôr začať vytvárať rezervu a tiež sa chrániť napríklad poistením. Po starostlivom zvážení sme si vybrali pre ilustračný príklad lokálnu firmu na výstavbu 4-izbového drevodomu. Firma má k dispozícii na výber aj niekoľko pozemkov. Zabezpečia nám všetko a dom nám odovzdajú na kľúč v štandarde - vrátane kuchyne, kúpeľne a toalety. Stačí sa už len nasťahovať a doniesť pre štart základný nábytok. Dnes veľké množstvo firiem dokáže postaviť montovaný dom na hypotéku.

tags: #moznost #dorobit #byt #do #stavu #standart