Prenájom bytu rodine s deťmi: Ako sa vyhnúť komplikáciám

Získať byt do prenájmu ako mladá rodina býva častokrát veľmi zložité, najmä pokiaľ sú v rodine maloleté deti. Dieťa je chránená osoba a ak aj nastane situácia, že rodina neplatí nájom, je veľmi ťažké ju z bytu dostať. Väčšina vlastníkov bytov sa toho obáva, keďže ak aj nastane situácia, že rodina neplatí nájom, je veľmi ťažké ju z bytu dostať. Občiansky zákonník chráni nájomníka. Niekedy až príliš. V niektorých prípadoch majitelia bytov sa vyslovene obávajú jej uzatvorenia s určitými typmi nájomcov ako sú mladé rodiny alebo rodičia samoživitelia. Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka je pre nájomcu oveľa výhodnejšia. V niektorých záležitostiach ho však chráni až do takej miery, že sa prenajímateľ môže obávať jej uzatvorenia, a to najmä s určitými druhmi nájomcov. Títo majú následne problém nájsť si bývanie. Často ide o už spomínané páry s malými deťmi; o rodičoch v postavení tzv. samoživiteľov ani nehovoriac.

Občiansky zákonník a ochrana nájomníka

Zmluva o nájme bytu môže byť podľa slovenského práva uzatvorená v rôznych režimoch. Konkrétne ide o zmluvu o nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka alebo zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z. Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka je pre nájomcu oveľa výhodnejšia. Prenajímateľ môže zmluvu o nájme bytu s akýmkoľvek nájomcom (bezdetným či rodičom) ukončiť len zo špecifických dôvodov. V praxi je najčastejším výpovedným dôvodom hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájmu bytu zo strany nájomcu, ktoré spočíva v nehradení dohodnutých platieb.

Pri zmluve uzatvorenej podľa Občianskeho zákonníka môže dať prenajímateľ neplatičovi výpoveď, ak neuhradí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhšie ako 3 mesiace. Rozdiel je v tom, že prenajímateľ musí zohnať náhradný byt. Po skončení nájmu na základe odôvodnenej výpovede by sa mal nájomca z bytu vysťahovať. V niektorých prípadoch tak musí urobiť až po zabezpečení bytovej náhrady. Ak prenajímateľ vypovie nájom kvôli hrubému porušeniu povinností nájomcu (vrátane neplatenia nájomného) v režime Občianskeho zákonníka, bytovú náhradu za normálnych okolností zabezpečovať nemusí.

Výnimku z tohto pravidla tvorí ukončenie nájmu s neplatičmi, ktorí sú z objektívnych príčin (nie napr. preto, že sa vyhýbajú práci) v hmotnej núdzi. Títo majú právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním je byt s 1 obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia. Ak sa nájomcovia v hmotnej núdzi navyše ešte starajú o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi ich domácnosti, môžu mať dokonca nárok na náhradný byt. Právo naň im vznikne, ak to umožňujú pomery prenajímateľa. Náhradný byt v tomto prípade nemusí mať rovnakú kvalitu a výmeru obytnej plochy ako prenajímaný byt. Nevyžaduje sa ani to, aby sa nachádzal v rovnakej obci; musí byť ale situovaný tak, aby nájomcovi umožnil dennú dochádzku do práce. Dokiaľ prenajímateľ zodpovedajúcu bytovú náhradu neposkytne, nájomcu sa len tak nezbaví. Keď sa bytová náhrada nájde, mal by prenajímateľ doručiť nájomcovi písomné vyhlásenie o jej zabezpečení. Nájomca má následne 30 dní na to, aby uzatvoril zmluvu o bytovej náhrade. Ak tak v uvedenej lehote neurobí, nárok na bytovú náhradu mu zanikne.

Krátkodobý nájom bytu ako riešenie

Ak je nájomná zmluva uzatváraná na dobu presahujúcu 2 roky alebo dokonca rovno na dobu neurčitú, bude sa spravovať Občianskym zákonníkom. Pre platnú zmluvu o krátkodobom nájme bytu je zásadné, aby bola uzatvorená maximálne na 2 roky. Následne sa dá aj predĺžiť; najviac však na ďalšie 2 roky, a to dvakrát. Okrem kratšej doby trvania musí spĺňať aj pomerne prísne obsahové náležitosti (nájdete ich v § 3 zákona č. 98/2014 Z.z.). Pri ukončení zmluvy o krátkodobom nájme bytu (na rozdiel od nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka) prenajímateľ nemusí nájomcovi zabezpečiť nijakú bytovú náhradu - a to ani nájomcovi v hmotnej núdzi či s malými deťmi.

Jej ďalšou výhodou je, že ju prenajímateľ s neplatičom môže ukončiť oveľa rýchlejšie. Vypovedať ju smie už vtedy, keď nie sú nájomné či úhrada za služby zaplatené za viac ako 2 mesiace a výpovedná lehota môže byť zmluvne skrátená len na 15 dní. Za takto výhodných podmienok ale môže prenajímateľ zmluvu o krátkodobom nájme vypovedať len v prípade, že si splní registračnú povinnosť k dani z príjmov a splnenie tejto povinnosti nájomcovi zároveň aj preukáže.

Porovnanie režimov výpovede nájmu pre neplatenie

Výpovedná doba plynie od 1. dňa v mesiaci nasledujúcom po doručení výpovede.

Zdanenie príjmov z prenájmu cez dieťa

V súvislosti s prenájmom bytu sa objavujú aj otázky týkajúce sa daňového zaťaženia. Je možné prenajímať nehnuteľnosť prostredníctvom dieťaťa a tým potenciálne znížiť daňovú povinnosť. Ak ste výlučným vlastníkom bytu a registrovaný na daňovom úrade, môžete sa informovať o možnostiach zdaňovania príjmu z prenájmu. V tomto prípade je možné pri zdaňovaní uplatniť nielen oslobodenú časť z príjmov, ale aj nezdaniteľnú časť na daňovníka, čo môže viesť k značnej úspore.

Je však dôležité postupovať správne. V prípade, že chcete uviesť vašu dcéru do zoznamu prenajímateľov, je potrebné ju zaregistrovať na daňovom úrade. Pri registrácii môže daňový úrad vyžadovať výpis z listu vlastníctva. Následne by ste mali s nájomcami podpísať novú zmluvu už v mene dieťaťa. Pokiaľ by bola vaša dcéra spoluvlastníkom, je to jednoznačnejšie. Zaregistrujete ju a registračný formulár vyplníte a podpíšete spoločne s manželkou. Vaša dcéra má nárok na oslobodenú sumu a takisto na nezdaniteľnú časť.

V prípade, že z akéhokoľvek dôvodu by ste nechceli uviesť vašu dcéru do listu vlastníctva, jedným z riešení by bola nájomná zmluva. Upozorňujeme však, že musíte použiť ceny obvyklé pri obchodovaní so spriaznenými osobami, t. j. nemôžete dať nižšiu cenu vašej dcére prenájmu, ako by ste dali komukoľvek inému. V opačnom prípade by sa stratil efekt, ktorý chcete dosiahnuť.

Je tiež možné, aby neplnoleté deti vlastným menom prenajímali byt, avšak úkony za ne vykonávajú ich zákonní zástupcovia (rodičia). Nájomnú zmluvu uzatvoria následne deti tak, že sa uvedú ako prenajímatelia so zastúpením zákonným zástupcom. Pri podpise v zmluve bude uvedené napr.: "mal. Ján Novák, zast. rodičom".

Na čo si dať pozor pri prenájme rodine s deťmi

Pri prenajímaní bytu rodine s deťmi je dôležité venovať pozornosť detailom, aby sa predišlo možným komplikáciám. Odporúča sa zmluvu uzatvárať s obozretnosťou, preverením účastníkov zmluvy (zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov), s uvedením všetkých spolužijúcich osôb na strane nájomcu. Dôležité je tiež preveriť prenajímateľa vrátane preukázania jeho registrácie u príslušného správcu dane, prípadne oprávnenia na podnikanie podľa živnostenského zákona.

Vhodné je dojednanie zmluvných podmienok tak, aby bola daná ochrana ako pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu. To napríklad možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky, prípadne spísanie notárskej zápisnice ako exekučného titulu v prípade, že nájomca dobrovoľne neuvoľní byt po skončení nájmu, prípadne dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu.

Pri výbere nájomcu je dôležité overiť si jeho finančnú situáciu a dôveryhodnosť. Môže pomôcť aj preverenie referencií od predchádzajúcich prenajímateľov. V prípade, že sa rozhodnete pre zmluvu o krátkodobom nájme, je nevyhnutné splniť všetky zákonné náležitosti, vrátane registrácie prenajímateľa u správcu dane a preukázanie tejto registrácie nájomcovi.

V neposlednom rade, ak chcete minimalizovať riziko neplatenia nájomného, môžete zvážiť dojednanie vyššej peňažnej zábezpeky (depozitu), ktorá by mala byť v súlade so zákonom (maximálne trojnásobok mesačného nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu). V prípade vzniku nedoplatkov alebo poškodenia bytu, môžete túto zábezpeku použiť na ich pokrytie. Ak sa s nájomcom nedohodnete na doplatkoch, vždy žiadajte, aby vám doručil výpoveď písomne. Samotné faktické opustenie prenajatej veci neruší nájomnú zmluvu. Teda ak aj opustí byt, nájomná zmluva stále platí a nájomca je povinný vám platiť nájomné. Ak nájomca odíde bez doručenia výpovede, môžete žiadať splnenie jeho povinnosti platiť vám nájomné na súde.

V prípade, že sa rozhodnete prenajímať byt rodine s deťmi, je kľúčové zvoliť správny typ zmluvy a dôkladne si overiť potenciálnych nájomcov. Zmluva o krátkodobom nájme bytu ponúka prenajímateľovi väčšiu flexibilitu a rýchlejšie riešenie prípadných problémov s neplatením, zatiaľ čo Občiansky zákonník poskytuje silnejšiu ochranu nájomníkom, najmä tým s maloletými deťmi. Dôkladná príprava a obozretný prístup sú základom úspešného prenájmu.

tags: #mozem #prenajimat #dcerin #byt