Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Prenájom nehnuteľnosti ako pasívny príjem: Kedy potrebujete živnosť a kedy nie?
Pri rozhodovaní o tom, či prenajímať nehnuteľnosť s živnosťou alebo bez nej, je dôležité zvážiť všetky legislatívne požiadavky a daňové povinnosti. Klasický prenájom nehnuteľnosti (bez iných doplnkových služieb) už vymizol z predmetov podnikania v živnostenskom registri. V podnikaní máš dve možnosti - vložiť nehnuteľnosť do obchodného majetku (zdanenie príjmu bude podľa paragrafu 6, ods 1)b - príjem zo živnosti, možnosť rôznych nákladov, ale pri predaji bude oslobodený od dane až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku). Ak si majetok nevložíš do obchodného majetku, zdaňuje sa podľa § 6 ods. 3 - príjem z prenájmu, sú presne určené výdavky, ktoré si môžeš uplatniť, nezapočítava sa na tento príjem ani odpočítateľná položka = NČZD. Ak by som neplánovala nehnuteľnosť predať, dala by som do obchodného majetku.
Prenájom nehnuteľnosti bez živnosti je vhodný pre tých, ktorí chcú jednoducho prenajímať svoj majetok bez poskytovania doplnkových služieb. Pri prenájme bez živnosti je príjem z prenájmu považovaný za tzv. pasívny príjem, ktorý podlieha zdaneniu. Tento príjem sa zdaňuje v rámci § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. Príjmami z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) príjmy z prenájmu nehnuteľností, ako aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sú príslušenstvom nehnuteľnosti, alebo ak sa tieto hnuteľné veci prenajímajú spolu s nehnuteľnosťou. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti nie je u prenajímateľa podmienený vydaním živnostenského oprávnenia.
Prenájom nehnuteľnosti na živnosť je potrebný v prípade, že prenajímateľ poskytuje doplnkové služby, ako je upratovanie, pranie alebo stravovanie. Tento typ prenájmu sa už považuje za aktívne podnikanie a vyžaduje si získanie živnostenského oprávnenia. Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. („živnostenský zákon“) sa prenájom nehnuteľnosti považuje za živnosť, ak sú popri prenájme okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby spojené s prenájmom (poskytovanie ubytovacích služieb). Príjmy dosiahnuté z takého prenájmu sa považujú potom za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Základnými službami je taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú, resp. podmieňujú riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti, resp. možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami sú napr. dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého domového a komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod. Služby, ktoré už nie sú základnými službami, sú napríklad poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov či poskytovanie posteľného oblečenia a jeho pranie.
Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti, často označovaný ako poskytovanie ubytovacích služieb, sa v súčasnosti teší veľkej obľube. Pri krátkodobom prenájme je potrebné rátať so zdaňovaním príjmu, podobne ako pri dlhodobom prenájme s živnosťou.
Zrušenie alebo pozastavenie živnosti - všetko, čo potrebujete vedieť
Registračná a daňová povinnosť pri prenájme nehnuteľnosti
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 000 €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Registračná povinnosť vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou. Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Daňové priznanie: Kedy ho podať a ako si uplatniť výdavky?
Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 eur, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. V jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve alebo evidovať nehnuteľnosť v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov (postačuje aj jednoduchá excelovská tabuľka).
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Medzi preukázateľné výdavky k týmto príjmom patria napr.:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane predddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázť daňovú stratu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.
Príklady daňových situácií
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050 = 6 050 eur), je povinný podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Príklad č. 4: Daňovník dosiahol v roku príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.
Spoluvlastníctvo a prenájom
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok.
Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.
Nájomná zmluva: Základný kameň úspešného prenájmu
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Zhrnutie: Prenájom bez živnosti je legálny a výhodný pre mnohých
Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia je v Slovenskej republike legálny a pre mnohých prenajímateľov predstavuje jednoduchšiu a menej administratívne náročnú alternatívu. Kľúčové je správne pochopenie daňových povinností a dodržiavanie legislatívnych požiadaviek. Pri rozhodovaní o spôsobe prenájmu je vždy vhodné zvážiť individuálnu situáciu, rozsah poskytovaných služieb a očakávané príjmy.