Exekúcia nehnuteľnosti je pre dlžníka stresujúca situácia. Často sa vyskytuje otázka, či môže exekútor predať nehnuteľnosť, na ktorej už existuje záložné právo, napríklad hypotéka. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku s ohľadom na slovenské právne predpisy a praktické aspekty.
Základné princípy exekúcie nehnuteľnosti
Exekúcia predajom nehnuteľnosti je jedným zo spôsobov, ako môže exekútor vymôcť pohľadávku od dlžníka. Exekúciu možno vykonať výhradne spôsobmi uvedenými v Exekučnom poriadku. Ak podkladom na exekúciu je exekučný titul, v ktorom sa ukladá iná povinnosť než zaplatenie peňažnej sumy, spôsob vykonania exekúcie sa spravuje povahou uloženej povinnosti.
Podľa § 134 ods. 1 Exekučného poriadku (Zákon č. 233/1995 Z. z.) exekúciu predajom nehnuteľnosti možno vykonať len vtedy, ak oprávnený s exekúciou predajom nehnuteľnosti označenej v upovedomení o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti (ďalej len "upovedomenie o začatí exekúcie") súhlasí a ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
Základným účelom civilného exekučného konania je nútená realizácia súdneho alebo iného rozhodnutia, ktoré tvorí exekučný titul. Cieľom tohto procesu je najmä uspokojenie pohľadávky oprávneného, ktorá bola priznaná vykonateľným exekučným titulom. Exekučné konanie sa riadi ustanoveniami zákona č. 233/1995 Z. z. Hlavným cieľom exekučného konania je uspokojenie práv oprávneného, ktoré je však možné realizovať len za súčasnej ochrany povinného a tretích osôb pred nadmernými alebo nepodstatnými zásahmi do práv týchto osôb.
Exekúcia predajom nehnuteľnosti v prvom rade predpokladá existenciu predmetnej nehnuteľnosti. Za nehnuteľnosti sú v zmysle Občianskeho zákonníka považované pozemky alebo stavby pevne spojené so základom, pričom nehnuteľnosťami sú aj byty a nebytové priestory. Predovšetkým musí byť preukázané vlastníctvo povinného k predmetnej nehnuteľnosti. Ak je nehnuteľnosť predmetom záložného práva, záloh môže byť predmetom exekúcie len vtedy, ak je oprávnený záložným veriteľom, alebo vtedy, ak záložný veriteľ súhlasí s vykonaním exekúcie.
Exekúcia a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
Dôležitým aspektom je aj to, či je nehnuteľnosť súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Vymáhanie pohľadávok z BSM formou exekúcie je možné iba v prípade, ak exekúcia prebieha na vymoženie pohľadávky, ktorá vznikla počas manželstva. Ak dlh vznikol pred uzavretím manželstva, veriteľ sa nemôže uspokojiť z majetku patriaceho do BSM.
Ak uplynula doba viac ako 3 roky od právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva a nedošlo k vyporiadaniu BSM, platí, že o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. V takom prípade, ak má bývalý manžel dlhy, ktoré sú predmetom exekučného konania, súdny exekútor bol oprávnený zriadiť exekučné záložné právo na podiel manžela na nehnuteľnosti v zmysle Exekučného poriadku. Váš súhlas k tomuto kroku nepotreboval. Ak vy chcete zabrániť dražbe podielu bývalého manžela na nehnuteľnosti, napríklad byte, potom platí ust. § 166 ods. 2 Exekučného poriadku.
Darovanie nehnuteľnosti a exekúcia
Veci získané darovaním obdarovaný nadobúda do svojho výlučného vlastníctva. Pokiaľ boli obdarovaní obaja manželia, vec ste získali do podielového spoluvlastníctva, nie do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Darovaná nehnuteľnosť patrí buď do výlučného vlastníctva obdarovaného alebo do jeho podielového spoluvlastníctva. Ak je vedené exekučné konanie proti zaťovi a nehnuteľnosť daroval jeho manžel, ktorý nie je dlžníkom, vnučkám, exekútor nemôže siahnuť na majetok vnučiek. Ak syn nadobudol byt a nie je dlžníkom v exekučnom konaní, exekútor na tento byt siahnuť nemôže.
Pri darovaní nehnuteľnosti na maloleté dieťa je potrebný súhlas súdu.
Záložné právo banky a exekúcia
Na nehnuteľnosti môže viaznuť záložné právo banky, napríklad z dôvodu hypotéky. Exekučné záložné právo môže byť zriadené aj exekútorom napriek tomu, že na nehnuteľnosti viazne záložné právo banky. K predaju nehnuteľnosti v exekučnom konaní by mohlo teoreticky dôjsť len v prípade súhlasu hlavného veriteľa - banky, a keďže úver splácate, nepredpokladá sa, že by banka dala súhlas na predaj nehnuteľnosti v exekučnom konaní. Je však dôležité mať na pamäti, že v prípade existujúcej hypotéky bude zväčša potrebný súhlas banky alebo iného veriteľa s prepisom vlastníckeho práva. Záložné právo (hypotéka) je spôsobom zabezpečenia záväzkov a v prípade nesplnenia záväzkov veriteľom môže byť nehnuteľnosť predaná alebo zaťažená v ich prospech.
Ochrana pred exekúciou nehnuteľnosti
Existujú určité ochranné mechanizmy, ktoré obmedzujú možnosť exekúcie nehnuteľnosti. Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur, nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt. Toto sa nazýva tzv. drobná exekúcia. Exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú voči povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.
Možnosti riešenia exekúcie
Dlžník má niekoľko možností, ako riešiť exekúciu. Môže exekútora žiadať, aby mu bolo povolené splniť vymáhaný nárok na peňažné plnenie v splátkach. Možnosťou je dohodnúť sa na splátkach so súhlasom exekútora a povinného podľa ust. § 61g/ Exekučného poriadku. Ak sa plnenie v splátkach povolí, exekútor to oznámi povinnému a oprávnenému a upovedomí ich aj o odklade exekúcie.
Jednou z možností, ako sa vyhnúť predaju nehnuteľnosti, je dohoda o splátkovom kalendári. Na Slovensku môžu dlžníci pri riešení exekúcie využiť viacero právnych nástrojov, ktoré im pomôžu ochrániť majetok a predísť jeho okamžitej strate. Medzi najdôležitejšie kroky patrí žiadosť o pozastavenie exekúcie, ktorá môže dlžníkom poskytnúť viac času na rokovania s veriteľmi. Podľa § 61a Exekučného poriadku môže byť exekúcia pozastavená v prípadoch, ak sú splnené zákonom stanovené dôvody.
V prípade, že dlžník nevlastní žiadne hodnotné nehnuteľnosti alebo majetok, exekútor môže zabaviť len to, čo nie je chránené zákonom. V prípade, že dlžník nedisponuje žiadnym hodnotným majetkom, môže exekútor pristúpiť k zablokovaniu účtu alebo zrážkam z príjmu. Tento proces je upravený v § 68 a nasl. Exekučného poriadku. Stanovuje limity na to, koľko z príjmu dlžníka môže exekútor zadržať.
Ak dlžník ignoruje výzvy exekútora a neplní svoje povinnosti, môže čeliť závažným právnym následkom. Exekučná dražba je jedným z najvážnejších opatrení v exekučnom procese. Ak dlžník nevie splniť svoje záväzky, exekútor môže nehnuteľnosť predať v dražbe. Podľa Zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok musí byť dlžník informovaný o dražbe a má možnosť do nej zasiahnuť. V niektorých prípadoch sa dlžníkom podarí dražbu oddialiť alebo úplne zastaviť - to im umožňuje lepšie vyriešiť svoje finančné problémy.
Vyčíslenie exekúcií pomocou realitnej kancelárie
Predaj nehnuteľnosti s exekúciou
Predaj domu, bytu alebo inej nehnuteľnosti s exekúciou je možný a v praxi sa to aj bežne deje. Ak je však exekúcia vyznačená na nehnuteľnosti, táto skutočnosť je verejne známa prostredníctvom údajov publikovaných v katastri nehnuteľností. Keď takúto nehnuteľnosť predávate, je preto potrebné počítať s oveľa nižším záujmom zo strany kupujúcich, a treba povedať, že aj v prípade veľmi priaznivej nízkej predajnej ceny. Pri výkupe nehnuteľností sa postupuje rovnako, ako pri predaji akejkoľvek inej nehnuteľnosti, aj tu je však potrebné počítať s tým, že takúto nehnuteľnosť predáte za podstatne nižšiu cenu.
V prípade, že Váš brat má exekúcie, exekútor môže zriadiť záložné právo na jeho spoluvlastnícky podiel na rodinnom dome, ktorý vlastníte spolu. Ak je Váš brat povinný v exekúcii, záložné právo môže byť zriadené len na jeho podiel. Ide o tzv. ideálne spoluvlastníctvo, kde každý vlastní svoj podiel, s ktorým môže voľne disponovať, vrátane jeho zaťaženia exekúciou. Váš spoluvlastnícky podiel by nemal byť exekúciou priamo postihnutý. Avšak, v prípade nedoplatkov a následnej dražby môže dôjsť k zmene vlastníctva celého domu, čo môže nepriamo ovplyvniť Vašu situáciu ako spoluvlastníka. Máte možnosť požadovať zrušenie spoluvlastníctva buď dohodou s bratom, alebo súdnou cestou. Každý spoluvlastník má predkupné právo, ktoré by bolo možné využiť v prípade predaja nehnuteľnosti exekútorom.
Postup pri exekúcii na nehnuteľnosť
Upovedomenie o začatí exekúcie doručí exekútor okrem oprávneného a povinného aj spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovi bytového domu, okresnému úradu, daňovému úradu, Úradu vládneho auditu a obci, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, ako aj okresnému úradu, v ktorého obvode je bydlisko povinného.
Po vydaní exekučného príkazu je exekútor povinný zaobstarať znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Exekútor na žiadosť znalca poskytne súčinnosť potrebnú na vypracovanie posudku. Povinný musí umožniť exekútorovi alebo jeho zamestnancovi a znalcovi prístup na oceňovanú nehnuteľnosť.
Dražobná vyhláška je procesným úkonom exekútora, ktorým v ďalšom kroku oboznamuje osoby a orgány ustanovené právnymi predpismi s časom a miestom konania dražby, označuje nehnuteľnosti, jej príslušenstvo a vlastníka, obsahuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti určenú znaleckým posudkom, výšku zábezpeky a potrebné údaje k zábezpeke, najnižšie podanie, spôsob zaplatenia najvyššieho podania, závady a súvisiace ustanovenia k závadám, ustanovenia o prechod práv a úžitkov z nehnuteľnosti, odovzdaní nehnuteľnosti a ďalšie povinné ustanovenia podľa § 140 a nasled.
Dražiteľovi, ktorý urobil na dražbe najvyššie podanie, udelí exekútor príklep, čím sa z dražiteľa stáva vydražiteľ. Udelenie príklepu však v tomto prípade ešte podlieha schváleniu súdom. Súd rozhodne o tom, či udelenie príklepu schvaľuje, a to do 60 dní od doručenia žiadosti exekútora o jeho schválenie spolu s príslušnými podkladmi, na základe ktorých bol príklep udelený. Proti uzneseniu súdu už odvolanie nie je prípustné. Zákon obsahuje aj ďalšie alternatívy v prípade, že dražba nebola úspešná alebo prichádza do úvahy opätovná dražba.
Čo ak nehnuteľnosť nemá dostatočnú hodnotu na predaj?
V prípade, že dlžník nevlastní žiadne hodnotné nehnuteľnosti alebo majetok, exekútor môže zabaviť len to, čo nie je chránené zákonom. V prípade, že dlžník nedisponuje žiadnym hodnotným majetkom, môže exekútor pristúpiť k zablokovaniu účtu alebo zrážkam z príjmu. Tento proces je upravený v § 68 a nasl. Exekučného poriadku. Stanovuje limity na to, koľko z príjmu dlžníka môže exekútor zadržať.
Ak dlžník nevie splniť svoje záväzky, exekútor môže nehnuteľnosť predať v dražbe. Podľa Zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok musí byť dlžník informovaný o dražbe a má možnosť do nej zasiahnuť. V niektorých prípadoch sa dlžníkom podarí dražbu oddialiť alebo úplne zastaviť - to im umožňuje lepšie vyriešiť svoje finančné problémy.
Ako sa vyhnúť exekúcii?
Ak sa dlžníkom alebo ste sa z akéhokoľvek dôvodu dostali do finančných problémov, ktoré nedokážete momentálne efektívne vyriešiť, odporúčame vám okamžite začať komunikovať s príslušnými oprávnenými osobami alebo inštitúciami alebo bankami, čím dokážete často predchádzať exekúcii a aj predaju vášho majetku. Exekúcia môže byť pre dlžníka veľmi stresujúci proces, no včasná reakcia a odborné právne poradenstvo vám môžu pomôcť ochrániť váš majetok a minimalizovať negatívne dôsledky. Ak sa ocitnete v exekučnej situácii, je dôležité konať rýchlo a získať presné informácie o stave exekúcie.
V prípade potreby je vhodné kontaktovať advokáta, ktorý sa špecializuje na exekučné právo. Advokátska kancelária JUDr. Jozef Dobrovič, LL.M. ponúka právne poradenstvo a konzultácie v týchto situáciách a v prípade, že vám hrozí dražba, dokáže vašu nehnuteľnosť rýchlo a bezpečne odkúpiť, pričom ponúka aj možnosť jej spätného lízingu s kompletným právnym poradenstvom pri riešení danej situácie.
V prípade potreby nás neváhajte kontaktovať - advokátska kancelária JUDr. Jozef Dobrovič, LL.M.