Nedávna tragická udalosť v Bratislave, kde pri havárii výťahu prišlo o život mladé dievča s dieťaťom, opätovne otvorila bolestivú tému technického stavu výťahov v bytových domoch na Slovensku. Mnoho otázok sa vynára ohľadom ich stavu, údržby a zodpovednosti za prípadné havárie.
Technický stav výťahov: Alarmujúca realita
Podľa zistení a skúseností správcovských spoločností, vrátane tých konkurenčných, je stav mnohých výťahov v bytových domoch na Slovensku skutočne zlý. Tento problém však nie je výlučne zodpovednosťou správcov. Často je koreňom problému nezodpovedný postoj samotných vlastníkov bytov. Na schôdzach vlastníkov sa často stretávame s odmietaním rekonštrukcií, modernizácií alebo úplnej výmeny starých výťahov. Typickým argumentom, s ktorým sa stretol aj jeden z odborníkov, je: „veď 50 rokov boli v poriadku! Stále fungujú, ešte 50 rokov vydržia!“ Takýto postoj je nielen nezodpovedný, ale aj nebezpečný, ignorujúc opotrebenie materiálu a zastarané bezpečnostné normy.
Spoločnosť VSD v tomto smere pristupuje zodpovedne a kladie veľký dôraz na dobrý stav technických zariadení, obzvlášť výťahov a plynových rozvodov. Vo viac ako troch štvrtinách domov pod ich správou sú výťahy buď po generálnej rekonštrukcii, alebo sú úplne nové. Zvyšná časť je pod neustálym dohľadom správcu bytového domu a zmluvnej servisnej spoločnosti.
Kedy je nevyhnutná výmena výťahu?
Každé technické zariadenie, vrátane výťahu, podlieha opotrebovaniu. Pri posudzovaní jeho stavu a návrhu riešenia je kľúčové prihliadať na jeho pôvodnú kvalitu výroby a mieru jeho využívania. Súčasné moderné výťahy sú pri bežnom užívaní navrhované na životnosť 30 až 40 rokov. Výťahy, ktoré boli uvedené do prevádzky pred viac ako 40 rokmi, sú preto už na hranici svojej životnosti a ich rekonštrukcia alebo úplná náhrada novými je nevyhnutná.
Náklady na výmenu výťahu: Investícia do bezpečnosti
Cena za generálnu opravu alebo kompletnú výmenu výťahu sa líši v závislosti od viacerých faktorov, predovšetkým od počtu poschodí v bytovom dome. Je dôležité si uvedomiť, že výťah nie je len kabína a motor. Zahŕňa množstvo ďalších komponentov, ktoré sú kľúčové pre bezpečnú prevádzku.
- Generálna oprava: Rekonštrukcia jedného výťahu pre 10 poschodí sa pohybuje okolo 20 000 eur.
- Kompletná výmena: V prípade komplexnej výmeny výťahu, ktorá zahŕňa aj výmenu dverí na jednotlivých poschodiach, môže cena presiahnuť 38 000 eur.
Aj keď sa tieto sumy môžu zdať vysoké, je potrebné ich vnímať ako nevyhnutnú investíciu do bezpečnosti obyvateľov.
Financovanie obnovy výťahov: Možnosti pôžičiek
Vlastníci bytov majú možnosť získať finančné prostriedky na výmenu výťahu prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). ŠFRB ponúka v rámci programu obnovy bytových domov dve alternatívy pôžičiek určených na výťahy:
- Rekonštrukcia/Oprava: Pri oprave alebo generálnej rekonštrukcii výťahu je možné požiadať o pôžičku vo výške 75 % z celkových nákladov.
- Kompletná výmena: Pri úplnej výmene výťahu vrátane súvisiacich stavebných úprav je možné získať pôžičku až do výšky 100 % z obstarávacích nákladov.
Je dôležité sledovať aktuálne podmienky a výzvy ŠFRB, keďže sa môžu pravidelne meniť.
Zodpovednosť za stav výťahu
Primárnu zodpovednosť za technický stav výťahu v bytovom dome nesú vlastníci bytov. V praxi však túto zodpovednosť často prenášajú na správcu v rámci zmluvy o výkone správy. Správca následne túto zodpovednosť môže delegovať na zmluvnú servisnú spoločnosť.
7 tipov na správu prenajímaných nehnuteľností
Kedy môže správca odstaviť výťah?
Áno, správca má právo a v určitých prípadoch aj povinnosť odstaviť výťah. K takémuto kroku pristúpi v prípade, ak kontrola, revízia alebo technická inšpekcia preukáže, že prevádzka výťahu nie je bezpečná. Najčastejšie k tomu dochádza v situáciách, keď vlastníci dlhodobo odmietajú uvoľniť finančné prostriedky na riadny servis a potrebné opravy.
Správca môže použiť finančné prostriedky vlastníkov bez ich výslovného súhlasu iba vtedy, ak technické zariadenie bezprostredne ohrozuje majetok alebo zdravie osôb. Ak sa výťah nachádza v havarijnom stave, vlastníci musia rátať s tým, že náklady na jeho opravu budú značné a bytový dom nemusí mať na účte dostatočné finančné prostriedky na okamžité pokrytie týchto nákladov.
V takýchto prípadoch môže správca v súlade so zákonom odstaviť výťah až do doby zabezpečenia potrebných finančných prostriedkov na jeho opravu. Tento krok je nevyhnutný na predchádzanie ďalším škodám a hlavne na ochranu života a zdravia obyvateľov.
Špecifické situácie a rozpočítavanie nákladov
V bytových domoch s viacerými vchodmi a špecifickým využitím výťahu, ako napríklad v prípade kotolne na vyššom poschodí, môže byť rozpočítavanie nákladov na elektrickú energiu spojenú s prevádzkou výťahu komplikovanejšie. V takom prípade sa dom môže dohodnúť na špecifickom spôsobe rozpočítania nákladov, napríklad formou príspevku od ostatných vlastníkov alebo zahrnutím do nákladov na prevádzku kotolne. Zákon v tomto smere neustanovuje presný spôsob, preto je dôležitá dohoda vlastníkov na spoločnej schôdzi.
Správa o finančnom hospodárení a povinnosti správcu
Správca bytového domu má zákonnú povinnosť pravidelne predkladať vlastníkom bytov správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení domu, stave spoločných častí a zariadení. Táto správa musí byť predložená najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Prehľad stavu účtu Fondu údržby a opráv nie je postačujúci.
Ak správca nepredloží riadnu správu a vyúčtovanie Fondu prevádzky, údržby a opráv, nemá až do jej predloženia nárok na platby za správu. Vlastníci by mali voleného zástupcu s jasne definovanou náplňou práce, ktorý by mal kontrolovať hospodárenie s prostriedkami vlastníkov, vrátane kontroly príjmových a výdavkových dokladov a pohybov na bankových účtoch. Pri rozsiahlejších domoch sa odporúča zriadenie 3-člennej kontrolnej komisie na preskúmanie hospodárenia správcu.
Komunikácia so správcom a uplatňovanie práv vlastníkov
V prípade nedostatočnej komunikácie zo strany správcu, vyhýbavých odpovedí alebo odmietania poskytnúť doklady na nahliadnutie, majú vlastníci bytov právo si vyžiadať nahliadnutie do príslušných dokladov. Ak správca tejto požiadavke nevyhovie, je možné ju uplatniť písomne prostredníctvom zástupcu vlastníkov. V prípade neúspechu je možné podať na súd žalobu na splnenie povinnosti, alebo zmluvu o výkone správy vypovedať a dohodnúť sa na novom správcovi či založiť spoločenstvo vlastníkov.
Pri ukončení správy je správca povinný predložiť kompletné vyúčtovanie a previesť zostatok majetku vlastníkov na príslušný účet. Správca zodpovedá vlastníkom za škody vzniknuté v dôsledku neplnenia svojich povinností. V prípade zistenia porušenia povinností správcom je možné si nároky uplatniť prostredníctvom žaloby na náhradu škody.
Rozpočítavanie nákladov na teplo a spoločné hlasovanie
Pri rozhodovaní o rozpočítavaní nákladov na teplo v bytových domoch je dôležité, aby každý dom hlasoval samostatne, aj v prípade spoločnej schôdze. To znamená, že všetky domy musia vyjadriť súhlas s navrhovaným pomerom rozpočítavania nákladov.
Od 1. januára 2010 platí novela vyhlášky č. 358/2009 Z. z. o rozpočítavaní tepla, ktorá umožňuje vlastníkom dohodnúť sa na spôsobe rozpočítavania. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dáva vlastníkom širokú možnosť demokracie pri rozhodovaní.
Výťah ako spoločné zariadenie domu: Spravodlivé náklady?
Výťah je v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov považovaný za spoločné zariadenie domu. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru sa tak stáva podielovým spoluvlastníkom výťahu. Spoluvlastnícky podiel na výťahu je oddelený od poplatkov za samotné používanie výťahu.
Hoci osoby, ktoré výťah nepoužívajú (napr. vlastníci bytov na prízemí), sú oslobodené od platieb za jeho prevádzku (napr. elektrickú energiu), sú povinné prispievať do Fondu údržby a opráv na jeho opravy, údržbu a obnovu. Základnou zásadou je, že vlastník je povinný starať sa o svoj majetok a platiť s ním spojené náklady bez ohľadu na to, či tento majetok aktívne využíva alebo nie.
Je však potrebné rozlišovať medzi nákladmi na prevádzku (ktoré môžu byť rozpočítané inak) a nákladmi na údržbu a opravy (ktoré sa rozpočítavajú podľa spoluvlastníckeho podielu). Vlastníci bytov a nebytových priestorov by mali mať možnosť si vyžiadať zľavu z príspevkov do fondu opráv na spoločné časti a zariadenia, ktoré nevyužívajú, najmä ak ide o nebytové priestory a garáže, podľa novely zákona z roku 2014. Táto novela zohľadňuje mieru využívania spoločných častí a zariadení.
Intervaly údržby výťahov a právo správcu výťah odstaviť
Slovenská legislatíva stanovuje presné intervaly pre údržbu výťahov:
- Týždenné kontroly: Základná vizuálna kontrola funkčnosti.
- Mesačné prehliadky: Podrobnejšia kontrola stavu komponentov.
- Odborné prehliadky: V trojmesačných intervaloch, vrátane vyhotovenia revíznych správ podľa vyhlášky ministerstva práce.
- Revízie: Vykonávajú sa aj v medziobdobí medzi inými revíziami.
Všetky rozhodnutia o ďalšom používaní výťahu sa zaznamenávajú do revíznej knihy výťahu. Kópia revíznej správy je u uskladnená u správcu domu. Obyvatelia by mali mať možnosť do týchto správ nahliadnuť. V prípade pochybností o kvalite revízie je možné požiadať o konzultáciu nezávislého revízneho technika.
Správca má právo a povinnosť výťah odstaviť, ak je preukázané, že jeho prevádzka nie je bezpečná. Toto právo je dané najmä v prípadoch, keď na účte fondu opráv nie sú dostatočné prostriedky na nevyhnutnú opravu. Odstavenie výťahu je primárne zamerané na zabezpečenie bezpečnosti obyvateľov. Servisný technik nesie zodpovednosť za škody vzniknuté zanedbaním servisu.
Čistenie výťahovej šachty a prevencia vandalizmu
Čistenie výťahovej šachty je dôležité pre bezpečnú prevádzku a prevenciu požiaru. Periodicitu čistenia upravuje zmluva medzi správcom a výťahovou firmou, ako aj bezpečnostné smernice. Do šachty by mali mať prístup len oprávnené osoby. Zástupca vlastníkov by mal počas týchto prác sprevádzať technika a preveriť kvalitu čistenia. Vlastníci sa musia správať disciplinovane a do šachty nehádzať odpadky.
Prevenciu vandalizmu je možné riešiť inštaláciou bezpečnostných kamier vo vestibuloch a v kabínach výťahov. Hoci je to finančne náročné, dlhodobo sa investícia do kamerového systému vyplatí v porovnaní s neustálymi nákladmi na opravy poškodení.
Európske normy a bezpečnosť výťahov
V Európskej únii existuje približne 3 milióny výťahov, pričom asi 70 % z nich nespĺňa aktuálne technické normy. To znamená, že problém zastaraných a potenciálne nebezpečných výťahov nie je ojedinelý. Predpis zatiaľ nenúti prevádzkovateľov výťahov, aby na náklady vlastníkov odstránili nedostatky, pokiaľ výťah spĺňa podmienky staršej technickej normy platnej v čase jeho uvedenia do prevádzky. V takom prípade dostane osvedčenie od Technickej inšpekcie a môže byť naďalej prevádzkovaný.
Bezpečnosť výťahu je možné overiť podľa európskej normy EN 81-80. Táto norma obsahuje pravidlá pre zvyšovanie bezpečnosti starších výťahov a definuje 74 nebezpečných situácií, ktoré by mali byť odstránené. Filozofia tejto normy vychádza z predpokladu, že užívatelia, najmä deti, nemusia poznať všetky predpisy, a preto výťah musí spĺňať prísne bezpečnostné kritériá.
Odporúča sa, aby si majitelia bytov vyžiadali od servisných organizácií formulár s poradím odstránenia nedostatkov, pričom najnebezpečnejšie riziká by mali byť odstránené ihneď, menej nebezpečné do určitého termínu a do roku 2014 by mali byť zariadenia rekonštruované alebo vymenené na plnú úroveň bezpečnosti.
Modernizácia výťahov: Finančné prekážky a priority
Modernizácia a výmena výťahov sa zvyčajne realizuje v rámci celkovej rekonštrukcie bytového domu. Vlastníci bytov však často dávajú prednosť zatepleniu budovy pred výmenou výťahu. Nedostatok financií je obzvlášť citeľný v bytovkách, kde bývajú dôchodcovia, ktorí nemajú dostatok prostriedkov na väčšie opravy alebo výmenu výťahov.
Cena za nový výťah sa pohybuje rádovo v stovkách tisíc eur, pričom cena za jedno poschodie môže byť okolo 20 000 Sk (cca 664 eur).
Vážne nedostatky v bezpečnosti slovenských výťahov
Odborníci upozorňujú na vážne nedostatky v bezpečnosti mnohých slovenských výťahov. Medzi najnebezpečnejšie patria:
- Pletivové oplotenia výťahov: Nespĺňajú bezpečnostné normy.
- Výťahy bez kabínových dverí: Predstavujú riziko pri pohybe kabíny.
- Šachtové dvere s jedným istením: Bežné na starších výťahoch, ľahko zneužiteľné.
- Šachty z drôteného skla: Sklo s hrúbkou 6 mm nie je bezpečnostné a šachty nespĺňajú normy. Odporúča sa ich murovanie, sadrokartónové alebo oplechované vyhotovenie.
Najčastejšie sa v súčasnosti menia riadiace rozvádzače, elektroinštalácie, privolávače, interiéry kabín alebo sa montujú kabínové dvere. Laná výťahov majú životnosť závislú od intenzity používania, od 5 do 15 rokov.
Úroveň servisu a výber servisnej organizácie
Úroveň servisu výťahov je rôzna a priamo ovplyvňuje ich technický stav. Odporúča sa zveriť servis dlhodobo jednej renomovanej organizácii s paušálnym účtovaním. V takom prípade má firma motiváciu zvyšovať spoľahlivosť výťahov a minimalizovať poruchy. Časté striedanie servisných firiem môže viesť k obmedzeniu opráv len na nevyhnutné minimum a k zvýšeniu nákladov v budúcnosti. Nízke ceny za servis bez ohľadu na referencie firmy, technické vybavenie a kvalifikáciu pracovníkov môžu viesť k skráteniu životnosti výťahov a zvýšeniu nákladov na ich ďalšiu údržbu.
Fond opráv a financovanie prevádzky výťahu
Fond opráv slúži na financovanie prevádzky, údržby a opráv spoločných častí domu, spoločných zariadení a na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov v prípade ich dočasného nedostatku.
Náklady spojené s "vozením sa výťahom" (paušálny poplatok za servis + elektrina) sa zvyčajne rozpočítavajú medzi vlastníkov rovnakým dielom na byt alebo na osoby. Vzhľadom na rastúce problémy s presným určením počtu osôb v domácnostiach sa však od rozpočítavania na "osobomesiace" upúšťa. Náklady na zabezpečenie prevádzkyschopnosti výťahu, vrátane povinných revízií a kontrol, sú kľúčovou súčasťou nákladov na správu domu.
Vlastníci bytov nemôžu zakázať správcovi výmenu starého technického zariadenia, napríklad výťahu, ak je ohrozený život a zdravie obyvateľov. V takom prípade má správca právo požadovať od vlastníkov úhradu nákladov za výmenu. V krajných prípadoch môže byť technické zariadenie, ktoré ohrozuje bezpečnosť, aj bez súhlasu vlastníkov odstavené.