Téma prihlasovania trvalého pobytu v priestoroch, označovaných ako apartmány, je v súčasnosti veľmi diskutovaná. Existujú dva hlavné názorové prúdy. Jeden zastáva názor, že trvalý pobyt nie je možné v apartmáne prihlásiť, nakoľko sa nejedná o byt, ale o nebytový priestor. Druhý názor, podložený praxou a interpretáciou niektorých právnych predpisov, pripúšťa možnosť prihlásenia trvalého pobytu v apartmáne za určitých podmienok.
Základné pojmy: Byt, nebytový priestor a ohlasovanie pobytu
Aby sme mohli pochopiť podstatu problému, je nevyhnutné najskôr vymedziť základné pojmy. Ohlasovanie pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky (ďalej len „zákon o hlásení pobytu občanov“). V zmysle ustanovenia § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov: „Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak.“
Toto ustanovenie jednoznačne stanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove so súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom, a zároveň sa musí jednať o budovu, ktorá je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu.
V tejto súvislosti je potrebné vymedziť pojem budova a byt. Odpoveď na túto otázku podáva zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Podľa ustanovenia § 43a ods. 1 a 2 stavebného zákona: „Stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu.“ A ďalej: „(1) Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.“
Definícia bytu podľa stavebného zákona však nie je jedinou definíciou bytu v slovenskom právnom poriadku. Byt totiž definuje aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „bytový zákon“), a to konkrétne v ustanovení § 2 ods. Obe definície sú na prvý pohľad takmer totožné, avšak je potrebné si všimnúť niekoľko podstatných skutočností.
Podľa definície bytu v stavebnom zákone môže byť za byt považovaná len miestnosť alebo súbor miestností určená na trvalé bývanie, pričom obytnou miestnosťou je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. Stavebnotechnické podmienky upravujú rôzne normy z oblasti stavebníctva, no napr. aj Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z.
Podľa definície v bytovom zákone, je bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť, ako samostatné bytové jednotky.
Kolaudačné rozhodnutie a určenie účelu užívania
Stavebný úrad vydáva pri realizácii stavby viacero rozhodnutí, od stavebného povolenia až po kolaudačné rozhodnutie. Podľa ustanovenia § 76 ods. 1 stavebného zákona: „Dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.“
Podľa § 81 ods. 1 stavebného zákona: „V kolaudačnom konaní stavebný úrad najmä skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní a či sa dodržali zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky určené v územnom rozhodnutí a v stavebnom povolení.“
Analýzou vyššie uvedeného je možné dospieť k záveru, že byt musí spĺňať stavebnotechnické podmienky, najmä na úseku ochrany zdravia osôb, ako napríklad dostatočné osvetlenie miestnosti, izolácia, vykurovanie, a pod.
Pojem "apartmán" v slovenskom právnom poriadku
Pojem apartmán nemá v slovenskej právnej úprave svoju legálnu definíciu. Pri apartmánoch, ktoré sú určené na trvalé bývanie vznikajú pochybnosti, či sa jedná o byty alebo nebytové priestory. Jednoznačnú odpoveď na túto otázku nie je možné z aktuálnej právnej úpravy vyvodiť. Ako bolo uvedené vyššie, na to, ako chápať apartmán z právneho hľadiska, existuje viacero odlišných názorov.
Pôvod problematiky apartmánov je potrebné hľadať v územno-plánovacej činnosti mesta. Mestá a obce schvaľujú územné plány, v ktorých, okrem iného, určia aj aký bude pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Obcou takto stanovený pomer musia stavebníci, resp. developeri dodržať. Pri stavbe budovy môžu vzniknúť aj také priestory, ktoré nie je možné označiť za „plnohodnotný byt“, nakoľko sa buď prekročí limit bytov uvedený v územnom pláne, alebo tento priestor nespĺňa stavebnotechnické predpisy, najmä svetlotechnické normy. Ak tieto priestory nechce developer predať, či prenajať ako nebytové priestory, ale naopak chce aj tieto miestnosti využiť na zhotovenie priestoru na trvalé bývanie, označí ich ako apartmány.
Apartmány sú podľa vyjadrení odbornej verejnosti práve miestnosťami v budovách, ktoré sa na prvý pohľad javia ako klasické byty, no nespĺňajú stavebnotechnické normy, majú menšiu výmeru, nemajú dostatok denného svetla, alebo sú orientované na severnú svetovú stranu a pod.
Na to, aby mohla byť určitá budova a priestory v nej užívané, musí najskôr stavebný úrad posúdiť, či boli dodržané podmienky uvedené v stavebnom povolení, ako aj všetky technické normy na úseku realizácie stavieb a ochrany zdravia. Inak tomu nie je ani pri bytoch. Byt je súborom miestností určených na trvalé bývanie. Výkladom vyššie uvedených zákonných ustanovení je možné vyvodiť, že subjektom, ktorý má právo určiť účel užívania, a teda aj to, či je priestor určený na trvalé bývanie alebo nie, je práve stavebný úrad. Vychádzajúc z toho, že apartmánom rozumieme miestnosti v bytových budovách, ktoré buď nespĺňajú stavebnotechnické normy, alebo boli za apartmány označené z dôvodu prekročenia limitu územného plánu, dospejeme k záveru, že stavebný úrad by pri kolaudovaní nemal takéto miestnosti označiť za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt.
Pohľad katastra nehnuteľností a Ministerstva vnútra SR
Podľa ustanovenia § 3 ods. 8 písm. c) zákona o hlásení pobytu občanov je pri ohlasovaní trvalého pobytu občan povinný predložiť doklad o vlastníctve alebo spoluvlastníctve budovy alebo jej časti podľa odseku 2 vydaný podľa osobitného právneho predpisu, teda list vlastníctva, z ktorého je zrejmé kto je vlastníkom a o akú nehnuteľnosť sa jedná.
K tejto otázke sa už vyjadrovalo aj Ministerstvo vnútra SR, podľa ktorého je možné si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Ministerstvo sa pritom odvoláva na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR, ktorý vydáva tzv. V katastrálnom bulletine č. 3/2007 odpovedal kataster na otázku č. 31 nasledovne: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku.“
Z vyššie uvedených skutočností vyplýva, že odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt nie je jednoduchá a nemôže byť jednoznačná. Každý prípad je potrebné posudzovať striktne individuálne. Je totiž potrebné rozlišovať to, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy a prípad, keď ich nespĺňa. Na druhej strane podľa vyjadrenia katastra nehnuteľností, sa apartmány zapisujú do katastra nehnuteľností ako byty. V takom prípade potom nie je dôvod na to, aby ohlasovňa pobytov odmietla zapísať trvalý pobyt v apartmáne.
Východiskom a nosným argumentom je práve ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov: „Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak.“ Za časť budovy sa považuje aj byt. Opačnou však bude situácia, kedy bude apartmán v katastri nehnuteľnosti zapísaný ako nebytový priestor.
Pre úplnosť si dovoľujem uviesť, že ohlasovňa pobytov nemá právomoc na posudzovanie toho, či je daný priestor spĺňa podmienky na bývanie. Túto právomoc má výlučne stavebný úrad, na základe rozhodnutí ktorého orgán katastra nehnuteľností zaeviduje danú nehnuteľnosť, resp.
Prečo developeri stavajú apartmány?
V posledných rokoch sme zaznamenali nový trend vo viacerých novostavbách - čoraz viac sa pri developerských projektoch stretávame s pojmom apartmán. Územný plán často vyžaduje, aby bol dosiahnutý určitý pomer medzi bytovými a nebytovými priestormi. Často sa stretávame s tým, že realitní makléri klientov pri predaji presviedčajú, že apartmán je v skutočnosti to isté ako byt. Nie je tak, jedná sa práve naopak o nebytový priestor.
Stavebný zákon, katastrálny zákon a ani územný plán nepoznajú pojem apartmán. Keď developer žiada stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia, jedným z podkladov, ktoré musí doložiť, je svetlotechnický posudok. Laicky povedané, ak má byť priestor klasifikovaný ako byt, svetlotechnik v posudku musí potvrdiť, či do priestoru vniká dostatočné množstvo svetla, aby bolo možné priestor užívať na bývanie. Takmer v každom bytovom dome vzniknú miesta, ktoré sú zatienené okolitou zástavbou a do priestorov tak svieti svetlo iba pár hodín denne, prípadne vôbec.
Pre stavebníkov je výhodnejšie priestory predávať na bývanie ako ich predávať alebo prenajímať na podnikanie. Ďalší dôvod, prečo sú novostavby plné apartmánov je aj ten, že tie sa v rámci našich pravidiel považujú za službu a nie bývanie. Pre developera to znamená nižší počet parkovacích miest, ktoré musí zabezpečiť. Pri bytoch je nutné v projekte poskytnúť počet parkovacích miest závislý od počtu a veľkosti jednotlivých bytov.
Do katastra sa apartmán zapisuje ako byt, čiže vec určená na bývanie. Aj keď na liste vlastníctva je apartmán evidovaný ako byt, pri vybavovaní hypotekárneho úveru ho v banke ako byt nemusia posudzovať. Jedným z podkladov pre schválenie hypotekárneho úveru je aj vypracovanie znaleckého posudku. Znalec si vyžiada okrem projektovej dokumentácie aj stavebné povolenie, respektíve kolaudačné rozhodnutie. V oboch prípadoch však bude banke zrejmé, že sa jedná o nebytový priestor a nie o byt. S kúpou apartmánu teda navždy ostane otvorená otázka pre majiteľa, či sa neobjaví pri jeho ďalšom predaji komplikácia pri prefinancovaní. Dnes banky financujú aj apartmány, ale to iba v určitých oblastiach ako napríklad v Bratislave. Ak sa to o pár rokov neskôr zmení, apartmány budú v značnej nevýhode oproti bytom.
Parkovanie a rezidenčné karty ako spúšťač problémov
Príkladom komplikácií, s ktorými sa môžu majitelia apartmánov stretnúť, je situácia s parkovaním a vydávaním rezidenčných parkovacích kariet. V Bratislave, napríklad v mestskej časti Ružinov, sa objavili prípady, kedy boli obyvatelia apartmánov odmietnutí pri žiadosti o rezidenčnú parkovaciu kartu, napriek tomu, že mali v apartmáne nahlásený trvalý pobyt. Podľa hovorkyne MČ Bratislava - Ružinov, Tatiana Tóthová: „Ľudia, ktorí bývajú v apartmánoch, tam môžu mať aj trvalý pobyt.“ Avšak, ako uviedla hovorkyňa bratislavského magistrátu Dagmar Schmucková: „Na to, aby dostal parkovaciu kartu, musí mať trvalý pobyt viazaný na byt v danej zóne.“
Problém spočíva v tom, že územný plán mesta často obmedzuje počet bytov v danej lokalite, aby sa zabezpečili dostatočné parkovacie kapacity pre obyvateľov. Apartmány, ktoré sú často developerom prezentované ako alternatíva k bytom, môžu tento pomer narušiť. „Apartmány generujú iné nároky na parkovacie miesta ako bytové domy, čo neprispieva k zlepšeniu situácie,“ uviedla Schmucková. Skrátka, čím viac bytov v lokalite, tým menej parkovacích miest sa ujde tamojším obyvateľom. Preto územný plán určuje počet bytov, ktoré je možné tam postaviť. Obmedzený počet zároveň garantuje obyvateľom, že budú mať kde zaparkovať.
Záver: Rozhoduje zápis v katastri a kolaudačné rozhodnutie
Záverom je možné konštatovať, že otázka prihlásenia trvalého pobytu v apartmáne nie je jednoznačná. Kľúčovým faktorom je spôsob, akým je daný priestor evidovaný v katastri nehnuteľností a aké bolo jeho kolaudačné rozhodnutie.
Ak je apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako byt a stavebný úrad ho v kolaudačnom rozhodnutí označil za priestor určený na bývanie, potom nie je dôvod na to, aby ohlasovňa pobytov odmietla prihlásenie trvalého pobytu. V takom prípade sa apartmán fakticky správa ako byt.
Avšak, ak je apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako nebytový priestor, potom nie je možné v ňom trvalý pobyt prihlásiť.
Ohlasovňa pobytov nemá právomoc na posudzovanie toho, či daný priestor spĺňa podmienky na bývanie. Túto právomoc má výlučne stavebný úrad, na základe rozhodnutí ktorého orgán katastra nehnuteľností zaeviduje danú nehnuteľnosť. Preto je dôležité pri kúpe nehnuteľnosti typu apartmán dôsledne preveriť jeho právnu klasifikáciu a účel užívania v súlade s kolaudačným rozhodnutím a zápisom v liste vlastníctva.