Mladomanželská pôžička vs. hypotéka: Kľúč k vášmu bývaniu

Cena nehnuteľností na Slovensku síce v posledných rokoch stagnuje, no zabezpečenie vlastného bývania pre mladé rodiny a páry zostáva výzvou. Vysoké ceny nehnuteľností, rastúce úrokové sadzby hypotekárnych úverov a často prísne podmienky bánk môžu byť prekážkou pri osamostatnení sa. Štát však ponúka riešenia, ktoré majú pomôcť prekonať tieto bariéry. Okrem tradičnej hypotéky existuje aj možnosť mladomanželskej pôžičky, ktorá môže byť pre niektorých atraktívnejšou alternatívou. Tento článok poskytuje komplexný prehľad a porovnanie týchto dvoch možností, zameraný na ich podmienky, výhody a možnosti financovania.

Úvod do Financovania Bývania pre Mladých

Po ukončení štúdia a nástupe do zamestnania prichádza čas, kedy mladí ľudia začínajú uvažovať o osamostatnení sa a kúpe vlastného bývania. Ak máte jasnú predstavu o svojom vysnívanom bývaní, ale neviete, ako ho financovať, hypotéka alebo mladomanželská pôžička môžu byť riešením. Každá z nich má svoje špecifické podmienky, výhody a nevýhody, ktoré je dôležité zvážiť pred podaním žiadosti.

Hypotéka pre Mladých: Štátna Podpora s Daňovým Bonusom

Hypotekárny úver pre mladých bol ešte v nedávnej minulosti veľmi obľúbeným a vyhľadávaným produktom. Hoci sa podmienky pre poskytnutie takýchto hypoték od roku 2018 značne zmenili, hypotéka pre mladých je stále produktom, ktorý sa oplatí, hoci výška úspory už nie je taká zaujímavá. Dnes štát pri hypotéke pre mladých poskytuje zvýhodnenie vo forme daňovej úľavy.

Aktuálne Možnosti Štátnej Podpory (po roku 2023)

V súvislosti s nárastom úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie sa zvyšuje finančné zaťaženie domácností, čím môže dôjsť k vážnemu ohrozeniu platobnej schopnosti obyvateľov splácať úvery na bývanie dôsledkom nárastu ich úrokovej sadzby. Klientom bánk (daňovníkom), ktorým v roku 2023 po refixácii úrokovej sadzby úveru na bývanie skokovo narástli úroky a tak aj splátka, pomáha ministerstvo financií formou daňového bonusu.

Daňový Bonus na Zaplatené Úroky (od roku 2024)

Hypotéka pre mladých formou daňového bonusu na zaplatené úroky je štátna podpora bývania pre mladých. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50 % zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € za jeden rok. Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke.

Podmienky pre Získanie Daňového Bonusu (od roku 2024)

• Vek: Vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18. rok veku a neprekročený 35. rok veku).
• Príjem: Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok 2024 pre žiadosti podané v roku 2025 je 2374,4 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná, t. j. 4748,8 €. Naopak do vašich príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu - rodičovský príspevok, materská, dôchodky a pod.
• Účel úveru: Úver musí byť poskytnutý na nadobudnutie, výstavbu alebo rekonštrukciu tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie.

Možnosti Získania Daňového Bonusu aj pri Nesplnení Podmienok

• Žiadateľ s vyšším príjmom: V prípade, že ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako 1,6-násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ (umožňujú to len niektoré banky) a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru.
• Dvaja žiadatelia s vyšším príjmom: Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako 3,2násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu 1,6násobku priemernej mzdy. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr. 99% a druhý z dvojice len 1%. Pokiaľ má jeden manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie.

Ako si Uplatniť Daňový Bonus?

O vyplatenie tohto bonusu sa nestará banka, ale celá administratíva ostáva na vás. Práve to je jeden z hlavných dôvodov, prečo oň mnoho ľudí nepožiada. Ak však podmienky spĺňate, nenechajte si tento bonus ujsť - jeho vybavenie predsa len nie je žiadna veda.

Daňový bonus si môžete uplatniť v rámci daňového priznania alebo v rámci ročného zúčtovania, ktoré robí zamestnávateľ. Na jeho vybavenie budete v prvom rade potrebovať potvrdenie o výške zaplatených úrokov od svojej banky. V niektorých bankách nájdete toto potvrdenie priamo v internet bankingu, v každom prípade si ho však môžete vyžiadať osobne v pobočke. Po výpočte vašej daňovej povinnosti je už postup jednoduchý. Ak je daň vyššia ako daňový bonus, bonus odpočítate a zaplatíte len zvyšok. V opačnom prípade, teda ak je daň nižšia ako bonus, máte nárok na preplatok.

• Ročné zúčtovanie dane: Ak si o daňový bonus na zaplatené úroky budete žiadať prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane, nezabudnite, že povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február.
• Daňové priznanie: Pokiaľ si o daňový bonus budete žiadať podávaním daňového priznania, aj tu je povinnou prílohou potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky, avšak keďže termín na podanie daňového priznania je až 31. marca, máte na jeho podanie o niečo viac času.

Časté Chyby pri Uplatňovaní Daňového Bonusu

Jednou z najčastejších chýb, ktorú robia klienti uplatňujúci si daňový bonus je ten, že po určitom čase splácania si refinancujú hypotéku do inej banky. Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak teda klient začal splácať úrok banke napríklad v júni aktuálneho roka, nárokovať si daňový bonus bude v nasledujúcom roku a to za pomernú časť výšky daňového bonusu zodpovedajúcu počtu mesiacov v aktuálnom zdaňovacom období.

Hypotéka pre Mladých: Obmedzenia a Možnosti

Hypotéka pre mladých je obmedzená výškou úveru do maximálne 50 000 eur. Neznamená to však, že si nemôžete vziať hypotekárny úver vo vyššej sume, avšak len táto maximálna čiastka bude bonifikovaná. Vzťahuje sa na maximálne 70 % z hodnoty nehnuteľnosti, pričom na výšku LTV (loan to value, teda pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti) existujú aj výnimky. Hypotéku môžete pritom využiť výhradne na účely nadobudnutia, rekonštrukcie alebo výstavby nehnuteľnosti určenej na bývanie.

V prípade, že o hypotekárny úver žiadate ako manželia, daňový bonus si môže uplatniť iba jeden z vás, podmienky veku však musíte spĺňať obaja. Navyše súčet vašich príjmov za predchádzajúci rok nesmie presiahnuť dvojnásobok uvedeného limitu, teda 2,6-násobok priemernej mesačnej mzdy na Slovensku. Aj na takúto hypotéku sa vzťahuje vyššie popísaný limit 50 000 €.

Ako si Vybaviť Hypotéku pre Mladých?

Postup pri vybavovaní hypotéky pre mladých je takmer úplne totožný ako pri vybavovaní klasickej hypotéky. Jediný rozdiel je v tom, že musíte spĺňať podmienky veku a príjmu. Znamená to, že banke predložíte predovšetkým tieto dokumenty:

• Doklad totožnosti
• Doklady o príjme - ak si ho banka nevie preveriť interne alebo zo Sociálnej poisťovne
• Návrh kúpnej zmluvy
• Znalecký posudok

Banka posúdi vašu bonitu, overí si vás v úverových registroch a zhodnotí aj zakladanú nehnuteľnosť. Po zhodnotení všetkých dokumentov vám oznámi, akú výšku hypotekárneho úveru a s akou úrokovou sadzbou vám môže poskytnúť.

Hypotéka s Postupným Čerpaním: Riešenie pre Stavbu a Rekonštrukciu

Pri porovnávaní hypoték sa môžete stretnúť s viacerými ponukami. Niektoré sú výhodnejšie, iné menej. Delia sa od seba tým, aké podmienky poskytujú, a aké poplatky zaplatíte. K obľúbeným typom, určeným hlavne na stavbu domu, sa radí hypotéka s postupným čerpaním.

V takýchto prípadoch je možné vybrať si dva typy čerpania hypotéky. Peniaze získate buď hneď, alebo ich budete dostávať po častiach, inak povedané, v tranžiach. Všetko závisí od samotných bánk a toho, ako sa s nimi dohodnete. Niektoré inštitúcie možnosť postupného čerpania neposkytujú, iné áno, ale len za určitých podmienok. Hypotéka s postupným čerpaním je spravidla úplne bežná pôžička. Rozdiel je len v tom, akým spôsobom a na koľkokrát dostanete finančné prostriedky.

Jednorazové vs. Postupné Čerpanie

Jednorazové čerpanie využívajú ľudia pri kúpe bytu či domu. Peniaze potrebujú naraz, aby si mohli nehnuteľnosť dovoliť, prípadne túto možnosť využívajú pri refinancovaní úveru. Jednorazové čerpanie je klasikou a pozná ho každý. Na druhej strane, postupné čerpanie využívajú klienti, ktorí plánujú stavať alebo rekonštruovať. Ide o výhodnejšiu možnosť. Na účet vám financie pribudnú na viackrát. Takýmto spôsobom si budete môcť omnoho jednoduchšie rozložiť svoje výdavky, a tiež celý proces. Jednotlivé čerpania sa nazývajú tranže a bude ich toľko, koľko si dohodnete s bankou. Vo väčšine prípadov ide o 3 - 5 tranží.

Splácanie Hypotéky s Postupným Čerpaním

Splácanie bežnej, jednorazovo vyplatenej hypotéky, je jednoduché. Peniaze dostanete na účet a následne začnete mesačne splácať určitú sumu. Pri splácaní hypotéky s postupným čerpaním je prax trochu iná. V čase čerpania úveru väčšina bánk účtuje klientom len úroky z vyčerpanej sumy úveru. Tranže bývajú čerpané 3 - 5 krát počas obdobia 18 mesiacov. V tomto období tak platíte len úrok zo sumy, ktorú ste zatiaľ vyčerpali. V zmluve o hypotéke máte určené percento úroku, ktoré sa pri splácaní môže zdať vyššie. Dôvodom je, že obdobie splácania sa kráti o spomínaných 18 mesiacov, prípadne inú dobu, kedy čerpáte tranže. Výška splátok sa tak musí rozrátať na mesiace, ktoré zostali, bez obdobia, kedy ste čerpali tranže.

Ako Získať Hypotéku s Postupným Čerpaním?

Hypotéka s postupným čerpaním sa dostáva pomerne jednoducho. Ide o bežnú hypotéku. Odlišné je len to, akým spôsobom získate finančné prostriedky. Požiadanie o hypotéku sa skladá z niekoľkých krokov. Prvým je porovnanie jednotlivých ponúk. Zistite, aké možnosti máte, a čo všetko vám banky poskytujú. Niektoré hypotéky sú výhodnejšie, iné menej. Druhým krokom je podanie žiadosti vo vami vybranej banke a predkladanie rozpočtu na stavbu alebo rekonštrukciu. Plus, fotografie o stave nehnuteľnosti pred poskytnutím hypotéky.

Overovanie Žiadosti Bankou

Po vyplnení všetkých dokumentov si vás banka overí:

• Váš príjem
• Vášho zamestnávateľa
• Register dlžníkov
• Vaše dlhy, záväzky, exekúcie
• Vašu nehnuteľnosť (na založenie)

Okrem tohto príjmu však banky berú do úvahy aj ďalšie typy, a to:

• Príjem z podnikania
• Príjem z prenájmu nehnuteľnosti
• Prídavky na deti
• Rodičovský príspevok
• Príjem z dôchodku

Pri študentoch berú niektoré banky do úvahy aj štipendiá. Nie je to ale pravidlom. Preto sa vopred vždy informujte. Pri hypotékach platí, že vyšší príjem a trvalý pracovný pomer sú výhodou. Pre banky predstavujú stabilitu a bezpečnosť. Môžete s nimi preto získať výhodnejšiu ponuku. Presný opak platí v spojitosti s registrom dlžníkov a dlhmi či záväzkami. Ak ste zapísaní v registri, hypotéku nezískate. Veľmi ťažko sa dostane aj vtedy, keď si neplníte iné finančné záväzky. Samozrejme, dôležitá je tiež samotná nehnuteľnosť, ktorú plánujete založiť. Keď je všetko overené a banka hypotéku schváli, peniaze získate do niekoľkých dní. Následne ich môžete využívať. Tu prichádza rozdiel v jednorazovom a postupnom čerpaní. Na účet vám nepríde celá čiastka, ale len určitá časť.

Výhody a Nevýhody Hypotéky s Postupným Čerpaním

• Výhody:
  • Financie dostávate postupne a viete si ich prakticky rozložiť na jednotlivé obdobia.
  • Výhodná pre tých, ktorí nemajú čo založiť. Banka uvoľňuje financie postupne, na základe toho, ako rastie vaša stavba, ktorá je následne založená. K dátumu poslednej tranže budete mať nehnuteľnosť skoro celú hotovú a budete mať čím založiť úplne celý úver.
• Nevýhody:
  • Pri stavaní sa nemusí vždy všetko podariť a niektoré veci jednoducho nejdú podľa plánu a trvajú dlhšie, ako sa očakávalo, prípadne sú finančne náročnejšie. V takej situácii nemáte všetky finančné prostriedky, čo dokáže skomplikovať celý proces.

Banky s Hypotékou s Postupným Čerpaním

Pri hľadaní hypoték s postupným čerpaním sa stretnete s viacerými bankami, ktoré vám ich poskytnú:

• ČSOB
• UniCredit Bank
• Tatra banka
• VÚB

ČSOB: Poskytuje hypotéku s postupným čerpaním s maximálnym počtom 6 tranží. Na jej získanie stačí predložiť len fotografie. V prvej tranži vám poskytne 70 - 90 % z hodnoty pozemku. Výška ďalšej tranže závisí od schváleného LTV.

UniCredit Bank: Umožňuje klientom využiť maximálne 6 tranží. V prvej tranži poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Suma sa následne počíta podľa schváleného LTV. Na získanie hypotéky vám budú stačiť fotografie a obhliadka nehnuteľnosti.

Tatra Banka: Má prísnejšie pravidlá. V prvej tranži poskytuje len 60 % z hodnoty pozemku. Ďalšie tranže sa odvíjajú od schváleného LTV. Výhodou však je, že ako jediná umožňuje ich neobmedzený počet. Na získanie hypotéky budete potrebovať fotografie nehnuteľnosti a súpis prác.

VÚB: Má maximálny počet tranží 6 a v prvej poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Na získanie hypotéky budete potrebovať len fotografie nehnuteľnosti.

Hypotéka s postupným čerpaním je najlepšou voľbou v prípade, keď idete stavať alebo rekonštruovať. Financie získavate postupne a vždy v určitý čas.

Mladomanželská Pôžička zo Štátneho Fondu Rozvoja Bývania (ŠFRB)

Okrem hypotéky pre mladých máte možnosť požiadať aj o pôžičku zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Možností je hneď niekoľko - od úverov pre manželov s maloletým dieťaťom, cez úvery pre ŤZP až po odchovancov. My sa spolu pozrieme na podmienky mladomanželskej pôžičky.

Podmienky pre Poskytnutie Úveru

O mladomanželskú pôžičku zo ŠFRB môžete požiadať v prípade, ak:

• Váš vek v deň podania žiadosti nepresiahol 35 rokov (podmienku veku musíte spĺňať obaja).
• Manželstvo ste uzavreli najviac 3 roky pred podaním žiadosti.
• Váš celkový čistý spoločný príjem za predchádzajúci kalendárny rok nesmie prevýšiť 5-násobok životného minima na domácnosť.
• Príjem domácnosti za predošlý kvartál musí byť aspoň na úrovni 1,3-násobku životného minima po odpočítaní záväzkov, čo zároveň musí prevýšiť alebo sa rovnať mesačnej splátke úveru.
• Hodnota nehnuteľnosti musí byť vyššia alebo rovná 1,3-násobku požadovaného úveru.

Poskytnuté Financie a Úroková Sadzba

Poskytnuté financie môžete použiť na:

• Výstavbu alebo kúpu bytu: najviac vo výške 120 000 eur, max. na 40 rokov.
• Stavebnú úpravu bytu staršieho ako 10 rokov: najviac vo výške 30 000 eur, max. na 20 rokov.

Na pôžičky sa vzťahuje zvýhodnená úroková sadzba 1 % p.a. a ŠFRB poskytuje podporu vo výške do 100 % z obstarávacích nákladov stavby. Úver sa zabezpečuje nehnuteľnosťou vo výške 1,3-násobku požadovaného úveru.

Podlahová Plocha a Limity Príjmov

Štátny fond rozvoja bývania chce pomôcť pri financovaní štandardného bývania, ktoré sleduje hlavne na základe limitov podlahovej plochy bytu.

• Podlahová plocha bytu v bytovom alebo polyfunkčnom dome nemôže presiahnuť 80 m2 (vrátane plochy balkónov, lodžií a terás).
• Podlahová plocha bytu v rodinnom dome nesmie presiahnuť 120 m2. Do podlahovej plochy sa nezapočítava podlahová plocha balkóna, lodžie a terasy.

Rovnako ako pri komerčných úveroch, aj pri tomto type sa sleduje príjem, ktorý je tiež limitovaný nielen zdola, ale aj zhora.

• Maximálny príjem (dvojčlenná domácnosť): Celkový čistý mesačný príjem žiadateľa a osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne (manžel, manželka), nesmie za predchádzajúci kalendárny rok presiahnuť 2 325,65 € (mesačne) na domácnosť. Tento limit je pre dvojčlennú rodinu, v prípade trojčlennej rodiny (dvaja dospelý a jedno dieťa) je tento maximálny príjem vo výške 2 951,20 €. Príjem sa vypočítava ako 5-násobok životného minima podľa počtu a členov domácností.
• Minimálny príjem (dvojčlenná domácnosť): Priemerný mesačný čistý príjem domácnosti za predchádzajúci kalendárny štvrťrok musí predstavovať minimálne 604,67 € (po odpočítaní záväzkov) a výsledná suma musí byť vyššia alebo rovná výške mesačnej splátky požadovaného úveru. Tento limit je pre dvojčlennú rodinu. Príjem sa vypočítava ako 1,3-násobok životného minima domácnosti mínus záväzky, čo musí byť ≥ výška mesačnej splátky požadovaného úveru.

Ako Fungujú Mladomanželské Pôžičky v Praxi?

Žiadosť o mladomanželskú pôžičku treba podať písomne na mestskom úrade v sídle okresu, kde sa stavba plánuje. Po overení pracovník MÚ do 10 dní zaregistruje žiadosť do elektronického príjmu žiadostí a odošle ju na ŠFRB. ŠFRB má následne až 110 dní na to, aby vydal stanovisko. Fond o žiadosti rozhodne najneskôr do 31. marca.

Životné minimum platné do 30.6.2020 pre dvojčlennú domácnosť (dve plnoleté osoby) bolo 356,84 €.

Možnosť Odpustenia Časti Úveru

Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) umožňuje v prípade narodenia dieťaťa odpustiť 2 000 eur z úveru (maximálne 6 000 eur za tri deti) za predpokladu, že dieťa sa dožije aspoň 1 roka alebo je osvojené a žije s ním žiadateľ v spoločnej domácnosti aspoň 1 rok. Žiadateľ musí podať písomnú žiadosť o odpustenie časti úveru do jedného roka od vzniku nároku na odpustenie.

Výhody a Nevýhody Mladomanželskej Pôžičky

Výhody:

• Nízka úroková sadzba: Zvýhodnená úroková sadzba 1 % p. a. počas celej doby splatnosti úveru.
• Možnosť odpustenia časti úveru: Pri narodení dieťaťa odpustenie 2 000 eur zo sumy úveru.
• Relatívne dlhá splatnosť: Splatnosť úveru môže byť maximálne 40 rokov.

Nevýhody:

• Obmedzené finančné prostriedky: Celkový objem prostriedkov je obmedzený a nie všetci žiadatelia úver reálne dostanú.
• Administratívna náročnosť: Treba splniť všetky vopred stanovené podmienky a absolvovať administratívne náročný proces.
• Obmedzená rozloha bývania: Podlahová plocha bytu nesmie prevýšiť 80 m2 a podlahová plocha rodinného domu nesmie prevýšiť 120 m2.
• Časové obmedzenie: O mladomanželskú pôžičku je potrebné požiadať v termíne od 15. januára do 30. septembra príslušného roka.
• Prísne podmienky: Určené len pre manželov, ktorým od svadby neuplynulo viac ako tri roky, a pre ľudí s nižším príjmom.

Porovnanie Mladomanželskej Pôžičky a Hypotéky pre Mladých

Dá sa skombinovať hypotéka s mladomanželskou pôžičkou?

Áno, dá sa. Banka ale musí súhlasiť so zriadením záložného práva pre ŠFRB (príp. s tým, že bude mať záložné právo druhé v poradí). Zároveň môže vyžadovať, aby výška hypotéky a mladomanželskej pôžičky nepresiahla napr. 70 % z hodnoty nehnuteľnosti. Konkrétne podmienky závisia od banky a klienta.

Záver

Voľba medzi mladomanželskou pôžičkou a hypotékou pre mladých závisí od individuálnej situácie žiadateľov. Mladomanželská pôžička ponúka atraktívnu 1% úrokovú sadzbu a možnosť odpustenia časti úveru, avšak s prísnejšími podmienkami a administratívnou náročnosťou. Hypotéka pre mladých s daňovým bonusom je flexibilnejšia, no jej výhody sú časovo obmedzené a úroková sadzba sa po piatich rokoch mení na trhovú. Dôkladné zváženie všetkých faktorov a porovnanie aktuálnych ponúk je kľúčové pre správne rozhodnutie.

tags: #mladomanzelska #pozicka #vs #hypoteka