Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR zaviedlo od 1. mája 2018 nový inštitút s cieľom zabezpečiť transparentnejšie a spravodlivejšie podmienky pri prenájme poľnohospodárskej pôdy. Týmto inštitútom je zverejnenie obvyklého nájomného, ktoré má chrániť vlastníkov pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a zároveň poskytnúť nájomcom referenčný bod pri stanovovaní výšky nájomného. Cieľom tohto opatrenia je predchádzať špekuláciám a zabezpečiť, aby sa ceny nájmu odvíjali od reálnej hodnoty pôdy v danom regióne.
Zákonný rámec a definícia obvyklého nájomného
Základnou právnou úpravou v tejto oblasti je novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „ZoNPP“). Podľa § 1 ods. 3 ZoNPP sa obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku rozumie údaj o výške nájomného za jeden hektár poľnohospodárskej pôdy. Tento údaj je každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňovaný príslušným okresným úradom pre každé katastrálne územie. Východiskom pre jeho určenie sú údaje zistené z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného, ktoré predstavujú priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Presný postup evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného a určenia výšky obvyklého nájomného je detailne špecifikovaný vo Vyhláške Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z. Táto vyhláška poskytuje metodiku, podľa ktorej okresné úrady zhromažďujú a spracúvajú relevantné údaje, čím zabezpečujú konzistentnosť a porovnateľnosť informácií naprieč jednotlivými katastrálnymi územia.
Aplikácia obvyklého nájomného v praxi
Základným pravidlom vyplývajúcim zo zavedenia obvyklého nájomného je, že všetky nové návrhy zmlúv o nájme poľnohospodárskych pozemkov musia obsahovať cenu nájomného, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Vlastník pôdy má právo odmietnuť návrh nájomcu, ak navrhovaná cena je nižšia ako stanovené obvyklé nájomné. Týmto spôsobom sa predchádza situáciám, kedy by prenajímatelia mohli byť nútení súhlasiť s nevýhodnými podmienkami, ktoré by neodrážali reálnu trhovú hodnotu ich majetku.
Existujú však aj špecifické prípady, ktoré vyžadujú osobitný prístup. Ak je predmetom nájmu pozemok evidovaný v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely, alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely (§ 1 ods. 2 písm. b) ZoNPP), uplatňuje sa osobitný režim. V takýchto prípadoch podľa § 10 ods. 2 ZoNPP vznik zmluvy vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Hoci sa uvádza, že nájomné by malo byť v takomto prípade vo výške dvojnásobku obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území, zákon uprednostňuje dohodu strán. Tento prístup zdôrazňuje flexibilitu a možnosť individuálnej dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, pričom obvyklé nájomné slúži ako dôležitý referenčný bod.
Prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy a obvyklé nájomné
Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov tiež rieši situácie týkajúce sa prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy. Ak nájomca spĺňa podmienky pre uplatnenie tohto práva (§ 13 ods. 2 - 4 ZoNPP) po skončení predchádzajúcej zmluvy, má nárok na to, aby nájomné podľa novej zmluvy zodpovedalo obvyklej výške. To znamená, že sa od neho nebude vyžadovať vyššie nájomné, než aké je bežné v danom katastrálnom území. Toto ustanovenie má za cieľ zabezpečiť kontinuitu nájomných vzťahov a podporiť dlhodobú spoluprácu medzi vlastníkmi a nájomcami, ktorí si plnia svoje záväzky.
Ďalším dôležitým aspektom je lehota na predloženie návrhu novej nájomnej zmluvy. Ak nájomca predloží prenajímateľovi návrh zmluvy v období medzi 12. a 2. mesiacom pred skončením platnej zmluvy, jedným z dôvodov, pre ktorý môže prenajímateľ uzavretie novej zmluvy odmietnuť, je práve nesúlad navrhovaného nájomného s obvyklou výškou. Táto možnosť odmietnutia slúži ako ďalší nástroj na ochranu vlastníka pred potenciálne nevýhodnými ponukami.
Časté chyby a nedostatky pri nahlasovaní údajov
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR identifikovalo aj viaceré chyby a nedostatky, s ktorými sa stretávajú nájomcovia pri vypĺňaní formulárov na účely zistenia obvyklého nájomného. Medzi najčastejšie patrili:
- Duplicitné podávanie formulárov: Jeden nájomca podával viacero formulárov pre to isté katastrálne územie s rôznymi údajmi, čo spôsobovalo neprehľadnosť a komplikovalo spracovanie.
- Neúplné údaje: Formuláre často obsahovali len čiastočné informácie, napríklad boli vyplnené údaje o prenajatej výmere, ale chýbali informácie o dohodnutom alebo zaplatenom nájomnom, alebo naopak.
- Nesprávne uvedené výmery: Vyskytovali sa prípady nesprávne uvedených výmer prenajatej poľnohospodárskej pôdy.
- Nesprávne uvedené hodnoty nájomného: Chyby sa týkali aj nesprávne uvedených hodnôt dohodnutého alebo zaplateného nájomného, prípadne oboch.
V reakcii na tieto problémy okresné úrady vyzývali nájomcov na nápravu a predloženie opravených formulárov. Tieto nedostatky poukazujú na potrebu dôkladnejšieho oboznámenia sa s požiadavkami a presného vypĺňania všetkých relevantných údajov, aby sa zabezpečila správnosť a spoľahlivosť zverejňovaných informácií o obvyklom nájomnom.
Opravy a aktualizácie údajov o obvyklom nájomnom
Proces zberu a spracovania údajov o obvyklom nájomnom nie je vždy bezchybný, čo si vyžaduje priebežné opravy a aktualizácie. Príkladom sú prípady, kedy bola po zverejnení údajov o obvyklom nájomnom za rok 2024 zistená chyba pri ich spracovaní zo strany štátneho orgánu. V takýchto situáciách, po preukázaní chyby, dochádza k zverejneniu opravených údajov. Napríklad, k 22. septembru 2025 boli zverejnené opravené údaje OVN za rok 2024 pre katastrálne územia Lazy pod Makytou a Lysá pod Makytou. Podobne, k 4. decembru 2025 bol zverejnený opravený údaj OVN za rok 2024 pre k. ú. Ilava, a k 28. januáru 2026 pre k. ú. Grinava. Tieto opravy sú dôležité pre zabezpečenie presnosti a dôveryhodnosti informácií, ktoré slúžia ako základ pre uzatváranie nájomných zmlúv.
Zvláštna situácia nastáva v katastrálnych územiach, kde bola obvyklá výška nájomného (OVN) stanovená podľa § 5 ods. 4 Vyhlášky č. 172/2018 Z. z., čo je indikované modrou hviezdičkou v stĺpci Poznámka pri samotnom zverejňovaní údajov. Tento paragraf pravdepodobne špecifikuje odlišný postup alebo kritériá pre určenie OVN v konkrétnych prípadoch, ktoré si vyžadujú špecifické zohľadnenie. Hoci presný obsah tohto paragrafu nie je v poskytnutom texte detailne rozvedený, jeho existencia naznačuje snahu o flexibilné a prispôsobivé nastavenie pravidiel v závislosti od lokálnych špecifík a charakteristík poľnohospodárskej pôdy.
Celkovo je zavedenie inštitútu obvyklého nájomného krokom k transparentnejšiemu a spravodlivejšiemu trhu s poľnohospodárskou pôdou na Slovensku. Jeho správne fungovanie však závisí od presného dodržiavania legislatívy, zodpovedného prístupu všetkých zúčastnených strán a pravidelného monitoringu a aktualizácie zverejňovaných údajov.
tags: #ministerstvo #podohospodarstva #obvykle #najomne