Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, priniesol zásadné zmeny v procesoch povoľovania stavieb a ich následnej kolaudácie. Tieto zmeny sa dotýkajú aj Mesta Piešťany a jeho stavebného úradu, ktorý je zodpovedný za vybavovanie žiadostí súvisiacich s výstavbou. Tento článok sa zameriava na proces žiadosti o kolaudáciu v kontexte nového zákona a poskytuje prehľad dôležitých informácií pre stavebníkov.
Prechodné obdobie a starý stavebný zákon
Je dôležité poznamenať, že v prechodnom období do 31. marca 2029 je možné dokončiť konania podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Toto sa týka stavieb, pre ktoré už bolo vydané povolenie na umiestnenie stavby, ale aj tých, ku ktorým bola podaná žiadosť o vydanie územného rozhodnutia do 31. marca 2025. Pre tieto stavby budú všetky konania až po kolaudáciu stavby vedené podľa starého stavebného zákona. Preto na stránkach mesta Piešťany ešte môžete nájsť formuláre a informácie týkajúce sa žiadostí o vydanie stavebného povolenia, o predĺženie platnosti stavebného povolenia, o zmenu termínu dokončenia stavby a návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia podľa predchádzajúcej legislatívy.
Nový stavebný zákon a proces povoľovania
S účinnosťou od 1. apríla 2025 je v platnosti nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. Tento zákon mení pravidlá aj procesy povoľovania stavieb. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR sprístupnil všetky potrebné formuláre pre podanie žiadostí o vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere. Taktiež bol upravený formulár ohlásenia pre drobné stavby.
Definícia drobných stavieb podľa nového zákona
Podľa § 2 ods. 4 nového stavebného zákona, drobná stavba je stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Medzi drobné stavby patria najmä:
- a) Prízemné stavby, konštrukcie, zariadenia alebo výrobky pevne spojené so zemou, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výška 5 m. Sem patria napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobných zvierat, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne, stavby športových zariadení a garáže.
- b) Podzemné stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m. Medzi ne patria napríklad pivnice, žumpy, retenčné nádrže a bazény.
- c) Stavby na lesných pozemkoch a iných pozemkoch slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výšku 5 m. Patria sem napríklad sklady krmiva, náradia alebo hnojiva.
- d) Oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 m alebo oplotenie z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 m od priľahlého terénu.
- e) Elektrická prípojka, telekomunikačná prípojka, pripojovací plynovod, vodovodná prípojka alebo kanalizačná prípojka a jej zaústenie do verejnej kanalizácie.
- f) Nástupné ostrovčeky verejnej dopravy, priechody cez chodníky a na susedné pozemky a priepusty.
- g) Informačná konštrukcia s najväčšou informačnou plochou do 20 m².
- h) Nabíjacia stanica pre elektromobily s celkovým výkonom do 22 kW.
- i) Zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 100 kW.
Je dôležité upozorniť, že drobné stavby podľa písmen a), b) a c) je potrebné VŽDY ohlásiť. Taktiež platí, že plné, nepriehľadné oplotenie s výškou viac ako 1,6 m už nie je drobnou stavbou a musí byť povolené ako stavebný zámer na inžiniersku stavbu.
Žiadosť o vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere
Žiadosti na vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere je možné podávať listinnou formou. Požiadavky na stavebný zámer sú detailne špecifikované a je potrebné sa s nimi oboznámiť pred podaním žiadosti.
Kľúčovou zmenou v procese podľa nového zákona je povinnosť predchádzajúceho prerokovania stavebného zámeru s dotknutými orgánmi (štátne úrady) a dotknutými právnickými osobami (správcovia a vlastníci sietí). Z tohto prerokovania je potrebné predložiť záverečnú správu o prerokovaní stavebného zámeru ako povinnú prílohu k žiadosti o vydanie rozhodnutia. Táto správa musí byť vypracovaná v zmysle Vyhlášky Úradu pre územné plánovanie a výstavbu č. 60/2025 Z. z. Bez tejto prílohy nebude žiadosť kompletná a stavebník bude vyzvaný na jej doplnenie. Stavebný úrad apeluje na stavebníkov, aby nepodávali nekompletné žiadosti, nakoľko aj tie si vyžadujú čas úradu, ktorý by mohol byť venovaný kompletným konaniam.
Ako na stavebné povolenie: aktuálne pravidlá a postupy
Kolaudácia stavby podľa nového zákona
Kolaudačné konanie je proces, ktorým sa overuje, či bola stavba postavená v súlade s projektovou dokumentáciou schválenou v stavebnom konaní alebo ohlásení, a či spĺňa podmienky stanovené v stavebnom povolení alebo ohlásení. Kolaudačné konanie začína na návrh stavebníka. Účastníkmi tohto konania sú stavebník, vlastník stavby (ak nie je totožný so stavebníkom) a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená.
Stavebný úrad pri kolaudácii skúma dodržanie projektovej dokumentácie a podmienok stavebného povolenia alebo ohlásenia. Pre kolaudáciu dokončených stavieb je potrebné predložiť návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia spolu s relevantnými prílohami, ktoré sú špecifikované v príslušných tlačivách.
Nelegálne stavby a ich legalizácia
Nový stavebný zákon prináša prísnejší prístup k nelegálnym stavbám. Stavby realizované po 1. apríli 2025 bez príslušného povolenia už nebude možné legalizovať. Stavebný inšpektorát má právomoc nariadiť ich odstránenie, pričom túto agendu prevzal v plnej miere štát.
Stavby, ktoré boli postavené bez ohlásenia alebo stavebného povolenia pred 31. marcom 2025, je možné legalizovať do 31. marca 2029.
V zmysle § 142l ods. 3 stavebného zákona, stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi. Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom č. 50/1976 Zb., ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená.
Na zápis takýchto stavieb do katastra nehnuteľností je potrebný geometrický plán a oznámenie obce o skolaudovaní alebo daní do užívania stavby, ako aj o pridelení súpisného čísla. Preto je v takýchto prípadoch potrebné požiadať Mesto Piešťany o pridelenie súpisného čísla.
Podľa § 46 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, stavba sa do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou.
Dokončené a užívané stavby, postavené v období od 1. januára 1990 do 1. apríla 2025, je možné legalizovať rozhodnutím o spôsobilosti stavby na užívanie. Na jeho vydanie je potrebné predložiť všetky doklady požadované pre dodatočné stavebné povolenie spojené s kolaudáciou.
Pre stavby, ktoré boli rozostavané a nedokončené pred 1. aprílom 2025, je nutné podať žiadosť o dodatočné povolenie stavby.
Správne poplatky
Súvisiace správne poplatky sú upravené v Sadzobníku správnych poplatkov. Pred podaním žiadosti je vhodné sa oboznámiť s aktuálnymi sadzbami a spôsobmi platby.
Mestský úrad v Piešťanoch, Odbor výstavby a dopravy, Referát stavebného poriadku a ŠFRB, sídliaci na Námestí SNP č. 3, je miestom, kde sa vybavujú uvedené záležitosti.
Dodržiavanie postupov a predkladanie kompletných žiadostí je kľúčové pre hladké a efektívne vybavenie vašej stavebnej žiadosti, či už ide o stavebný zámer alebo kolaudáciu, v súlade s platnou legislatívou.