Metodický pokyn k službám spojeným s nehnuteľnosťami z pohľadu DPH

Úvod

Problematika služieb vzťahujúcich sa na nehnuteľnosti je rozsiahla a komplexná, najmä z pohľadu správneho uplatňovania zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH). Tento metodický pokyn si kladie za cieľ poskytnúť ucelený pohľad na túto oblasť, s dôrazom na legislatívny rámec a praktické aspekty. V článku sa budeme venovať určeniu miesta dodania služby a tomu, ako správne postupovať pri fakturácii s ohľadom na DPH. Jedným z podstatných znakov nehnuteľného majetku je, že sa viaže k určitej časti zemského povrchu. Medzi stavby patria okrem budov aj inžinierske stavby.

Legislatívny rámec a definícia nehnuteľného majetku

Určenie miesta poskytovania služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom je upravené v ustanovení § 16 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len "zákon o DPH"). Pre správne určenie miesta dodania služby je kľúčové stanoviť, či služba úzko súvisí s nehnuteľnosťou. Zákon o DPH presnú definíciu pojmu "nehnuteľný majetok" neobsahuje. Čo tento pojem zahŕňa, vyplýva z vykonávacieho nariadenia Rady (EÚ) č. 1042/2013 zo 7. októbra 2013, ktorým sa mení vykonávacie nariadenie (EÚ) č. 282/2011, ktorým sa ustanovujú vykonávacie opatrenia smernice 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty.

Podľa článku 13b vykonávacieho nariadenia č. 1042/2013 sa za "nehnuteľný majetok" považuje:

• Akákoľvek pôda na povrchu alebo pod povrchom zeme.
• Akákoľvek budova alebo stavba pevne spojená so zemou alebo pod zemou.
• Akékoľvek predmety, ktoré sú inštalované a tvoria neoddeliteľnú súčasť budovy alebo stavby a bez ktorých by bola budova alebo stavba neúplná, ako sú dvere, okná, strechy, schodiská a podobne.
• Akékoľvek predmety, zariadenia alebo stroje trvalo inštalované v budove alebo stavbe.

V kontexte slovenského práva, pojem "stavba" je definovaný aj v stavebnom zákone a súvisiacich predpisoch. Okrem budov sem patria aj inžinierske stavby.

Služby súvisiace s nehnuteľným majetkom

Článok 31a ods. 2 písm. m) vykonávacieho nariadenia Rady (EÚ) č. 282/2011 uvádza príklady služieb, ktoré sa považujú za služby súvisiace s nehnuteľným majetkom. Medzi tieto služby patria najmä:

• Vypracovanie plánov budovy alebo jej častí.
• Poskytnutie stavebného povolenia.
• Stavebné, demolačné a rekonštrukčné práce.
• Inštalácia a montáž.
• Stavebný dozor.

Všetky stavebné práce, ktoré bezprostredne so stavbou súvisia, sa považujú za práce vzťahujúce sa na nehnuteľnosť. Nie všetky služby vykonané na nehnuteľnosti, resp. v nehnuteľnosti sa považujú za práce súvisiace s nehnuteľnosťou.

Prípravná fáza stavebných prác

Prípravná fáza stavebných prác môže zahŕňať rôzne kroky, napríklad zabezpečenie projektov, vytýčenie miesta stavby a podobne. Podľa článku 31a ods. 3 písm. a) vykonávacieho nariadenia Rady (EÚ) č. 282/2011, niektoré služby v rámci prípravnej fázy je možné považovať za služby súvisiace s nehnuteľným majetkom, aj keď konkrétne umiestnenie nehnuteľného majetku ešte nie je známe alebo isté. V prípade, že na služby, ako napríklad vypracovanie plánov, nenadviazali stavebné práce a nepostaví sa žiadna budova, tieto služby možno napriek tomu považovať za služby súvisiace s nehnuteľným majetkom za predpokladu, že boli poskytnuté vzhľadom na jasne určené umiestnenie.

Pokial v rámci špecifickej výstavby fotovoltaickej elektrárne zdaniteľná osoba poskytuje za odplatu len samostatné služby, ako napríklad vypracovanie projektovej dokumentácie, zemné práce, stavebné práce, montážne práce, miesto dodania služby sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, keďže existuje úzky súvis s konkrétnou nehnuteľnosťou, ktorá sa buduje.

Stavebný dozor a realitná činnosť

Stavebný dozor je jednou zo služieb výslovne uvedených v článku 47 smernice o DPH ako služba súvisiaca s nehnuteľným majetkom. Stavebný dozor sa zvyčajne vzťahuje na služby poskytované v odvetví stavebníctva s cieľom zabezpečiť správne vykonávanie stavebných, demolačných alebo rekonštrukčných prác v súlade s technickými a právnymi požiadavkami, dodržiavanie vymedzených termínov a rozpočtu, splnenie príslušných regulačných noriem a noriem kvality a pripojenie potrebnej dokumentácie. Ide o odborné služby, ktoré často zahŕňajú koordináciu rôznych zhotoviteľov a ich cieľom je zabezpečiť úspešné dokončenie projektu. Súčasťou služby dozoru môže byť trvalá alebo pravidelná prítomnosť odborníkov na mieste.

Mieste dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH vrátane realitnej činnosti a činnosti znalcov, ubytovacích služieb, poskytnutia práva na užívanie nehnuteľnosti, služieb zameraných na prípravu a koordináciu stavebných prác, ako sú služby poskytované architektmi a osobami zabezpečujúcimi stavebný dozor, je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Bezpečnostné služby a moderné technológie

Bezpečnostné služby majú iný rozsah pôsobnosti. Na jednej strane sa môžu poskytovať počas prípravnej fázy alebo stavebných prác s cieľom zabrániť krádeži alebo poškodeniu vybavenia a materiálu uskladneného na stavenisku. Bezpečnostné služby sa na druhej strane môžu poskytovať aj po ukončení stavebných alebo rekonštrukčných prác v záujme zaistenia bezpečnosti obytných, obchodných, priemyselných alebo administratívnych budov. Ak teda dodávateľ zabezpečuje dozor alebo bezpečnosť nehnuteľného majetku bez ohľadu na to, či ide o stavbu, budovu alebo parcelu, ide o službu súvisiacu s nehnuteľnosťou.

Dôležité je tiež spomenúť, že služby dozoru a bezpečnostné služby by mali mať rovnaké zaobchádzanie na účely DPH, bez ohľadu na to, či sú poskytované prostredníctvom fyzickej prítomnosti ľudských zdrojov na mieste alebo sú poskytované na diaľku, t. j. bez fyzickej prítomnosti osôb na mieste, ako napríklad pomocou technologických prostriedkov namontovaných na mieste (moderné technológie dozoru). Ak je inštalácia bezpečnostného systému súčasťou mechanizmu predaja bezpečnostného systému, transakcia sa môže na účely DPH klasifikovať rôznymi spôsobmi. Môže ísť o dodanie tovaru s inštaláciou, ktoré sa zdaní, keď sa bezpečnostný systém nainštaluje alebo zmontuje. Takisto môže ísť o poskytnutie služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom, ak sú splnené podmienky stanovené v článku 31a ods. 2 písm. m) vykonávacieho nariadenia Rady (EÚ) č. 282/2011.

Miesto dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť

Ak je služba považovaná za službu súvisiacu s nehnuteľným majetkom, miesto dodania služby sa určuje podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, t. j. miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Z uvedeného vyplýva, že ak by išlo o tzv. cezhraničné služby, miesto dodania sa pri prácach súvisiacich s nehnuteľnosťou vždy určí podľa toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza, t. j. bez ohľadu na to, či je odberateľom zahraničná osoba s prideleným IČ DPH, alebo nezdaniteľná osoba. Ak sa nehnuteľnosť nachádza napríklad na Slovensku, je miestom dodania SR a pokiaľ práce s ňou súvisiace dodáva platiteľ, zdaní ich slovenskou DPH.

Príklady aplikácie pravidiel

Príklad 1: Poddodávka stavebných prác v inom členskom štáte

Slovenský platiteľ „SK1“ uzatvoril s českou osobou registrovanou na DPH v ČR „CZ“ dodanie stavebných prác - opravu strechy na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v ČR. Platiteľ „SK1“ požiadal ďalšiu slovenskú firmu - platiteľa „SK2“, aby vykonal na predmetnej nehnuteľnosti klampiarske práce. Platiteľ „SK2“ fakturuje klampiarske práce slovenskému platiteľovi „SK1“, platiteľ „SK1“ ich fakturuje českej osobe registrovanej pre daň v ČR.

• Kde je miesto dodania stavebných prác?Ide o služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť, t. j. miesto dodania je tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza - ČR.
• Aká daň sa má fakturovať?Keďže je miestom dodania poddodávateľských klampiarskych prác podľa slovenského zákona o DPH - § 16 ods. 1, ako aj podľa § 10 českého zákona o DPH č. 235/2004 Sb. tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza, t. j. ČR, potom nie je možné, aby medzi „SK2“ a „SK1“ prebehla fakturácia so slovenskou DPH.
• Komu vzniká povinnosť registrácie v ČR?Novelizovaný zákon o DPH v ČR, ktorý je účinný od 1. 1. 2013, pozmenil filozofiu registrácie zdaniteľných osôb z iných členských štátov. Zdaniteľná osoba z iného členského štátu, ktorá dodáva služby s miestom dodania v ČR a nemá na koho preniesť daňovú povinnosť (SK1 nemá povinnosť registrácie v ČR, pretože daň platí zdaniteľná osoba - odberateľ z ČR), sa stáva platiteľom dane odo dňa uskutočnenia zdaniteľného plnenia. Z uvedeného vyplýva, že SK2 ako poddodávateľ má povinnosť registrácie v ČR. SK2 faktúru vystaví za poddodávku s českou DPH, uvedie české IČ DPH pridelené v ČR, pričom služby fakturuje slovenskému platiteľovi dane - na faktúre uvedie slovenské IČ DPH odberateľa (SK1). Daňové priznanie k DPH podá v ČR a daň odvedie. Samozrejme, že SK2 nepodáva súhrnný výkaz. Pokiaľ SK2 nemá stálu prevádzkareň v ČR.

Slovenský platiteľ „SK1“ sa nemusí v ČR registrovať, ak by sám poskytol všetky stavebné práce voči českému odberateľovi CZ, pretože prenesie svoju daňovú povinnosť, ktorá mu v ČR vznikla z dôvodu vykonania stavebných prác. SK1 následne fakturuje službu bez dane, pretože daň prenáša na odberateľa - českého platiteľa dane v zmysle § 108 ods. 1 písm. c) českého zákona o DPH. Keďže miesto dodania je v ČR, ale daň platí český odberateľ, postupuje pri vyhotovení faktúry podľa pravidiel slovenského zákona o DPH. Na faktúre uvedie slovnú informáciu „prenesenie daňovej povinnosti“.

Ak by sa HDSP SK1 zaregistroval v ČR, potom by sa poddodávateľ SK2 v ČR nemusel registrovať, lebo SK1 ako registrovaný subjekt by prijatú službu od SK2 samozdanil v zmysle novelizovaného ustanovenia § 108 ods. 1 písm. c) českého zákona o DPH. Zároveň by mal právo na odpočítanie dane a keďže by službu fakturoval zdaniteľnej osobe - platiteľovi v ČR, uplatnil by prenos daňovej povinnosti podľa § 92a českého zákona o DPH. Faktúru by vystavil podľa pravidiel českého zákona o DPH.

Príklad 2: Montáž lešenia na stavbe v ČR

Slovenský platiteľ SK2 poskytne ďalšiemu slovenskému platiteľovi SK1 montáž lešenia, ktoré sa montuje na stavbe nachádzajúcej sa v ČR. Lešenárske práce následne fakturuje SK1 českému odberateľovi - CZ - zdaniteľnej osobe usadenej v ČR.

Vzhľadom na to, že miesto dodania pri lešenárskych prácach sa určí podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH, miestom dodania je miesto, kde má sídlo odberateľ. Odberateľ (SK1) má sídlo v SR, t. j. miestom dodania je SR. SK2 bude montáž lešenia fakturovať so slovenskou daňou.

SK1 fakturuje dodanie lešenárskych prác CZ. Keďže za miesto dodania považujeme miesto, kde má sídlo zdaniteľná osoba - odberateľ, týmto miestom je v danom prípade v ČR a keďže ide o zdaniteľnú osobu v ČR, daň platí táto zdaniteľná osoba usadená v ČR.

Príklad 3: Stavebné práce na nehnuteľnosti v tuzemsku pre zahraničného odberateľa

Slovenský platiteľ - poddodávateľ „SK2“, ktorý uzatvoril s českým odberateľom „CZ“ - hlavným dodávateľom stavby v SR - zmluvu o dielo na stavebné práce na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v tuzemsku.

• Má slovenský platiteľ odviesť v tuzemsku DPH?Miestom dodania stavebných prác na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v tuzemsku je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, t. j. miestom dodania je tuzemsko. Ak je miestom dodania tuzemsko, potom sa daň odvádza v tuzemsku. Slovenský platiteľ - poddodávateľ „SK2“, ktorý fakturuje stavebné práce na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v SR zdaniteľnej osobe usadenej v ČR, bude tieto práce fakturovať so slovenskou DPH, pretože sa miesto dodania určilo v SR a keďže ide o platiteľa dane, je povinný za dodávky prác v tuzemsku odviesť slovenskú DPH v zmysle § 69 ods. 1. Faktúru vyhotoví v zmysle slovenského zákona o DPH.
• Má česká zdaniteľná osoba „CZ“ povinnosť registrácie v tuzemsku?Česká zdaniteľná osoba „CZ“ však nie je povinná registrovať sa v tuzemsku podľa § 5 zákona o DPH, lebo DPH pri dodaní stavebných prác na území tuzemska podľa § 16 ods. 1 zaplatí za ňu tuzemský odberateľ - platiteľ „SK1“. CZ, ktorá obdrží faktúru od slovenského poddodávateľa SK2 so slovenskou DPH, má právo na refundáciu slovenskej DPH v zmysle § 55a až § 55e zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že CZ nemá právo na odpočítanie dane podľa § 49 až § 51 zákona o DPH. Potvrdzuje to novelizované ustanovenie § 49 ods. 9 slovenského zákona o DPH, ktoré je platné od 1. 10. 2012, avšak v danom prípade by sa postupovalo tak, ako je uvedené, aj pred úpravou § 49 ods. 9 zákona o DPH, t. j. aj pred 1. 10. 2012. Platiteľ „SK1“ prizná daň podľa § 69 ods. 2 zákona o DPH č. 222/2004 Z. z. a uvedie základ dane v riadku 9 a daň v riadku 10 daňového priznania.

Príklad 4: Český poddodávateľ v SR pre rakúskeho hlavného dodávateľa

Český podnikateľ „CZ“ uzatvoril s rakúskym odberateľom „AT“ - hlavným dodávateľom stavby v SR - zmluvu o dielo na stavebné práce na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v tuzemsku. Rakúsky HDSP „AT“, ktorý nemá v tuzemsku stálu prevádzku, uzatvoril zmluvu o dielo so slovenským investorom „SK“ na dodanie stavebných prác.

• Má český poddodávateľ odviesť v tuzemsku DPH? Alebo má povinnosť registrácie HDSP z AT?Miestom dodania stavebných prác na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v tuzemsku je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, t. j. miestom dodania je tuzemsko. Český podnikateľ „CZ“ má v danom prípade povinnosť registrácie v tuzemsku podľa § 5 zákona o DPH, lebo poskytuje v tuzemsku službu a nevzťahuje sa naňho výnimka neregistrovať sa v tuzemsku uvedená v písmene b) citovaného ustanovenia, t. j. nemôže preniesť svoju daňovú povinnosť na odberateľa „AT“, pretože prenos daňovej povinnosti na odberateľa „AT“ je možný v zmysle § 69 ods. 2 slovenského zákona o DPH iba v prípade, ak ide o zdaniteľnú osobu (príjemcu), ktorá je v tuzemsku usadená, t. j. má tu napr. stálu prevádzkareň, čo nie je prípad rakúskej zdaniteľnej osoby. Na druhej strane bude mať CZ právo na odpočítanie dane za všetky tovary a služby, ktoré nakúpi v tuzemsku a ktoré sa viažu na dodávku prác, pri ktorých je CZ povinná platiť daň v tuzemsku v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH.Rakúska zdaniteľná osoba „AT“ nemá povinnosť registrácie na DPH podľa § 5 zákona o DPH, lebo DPH za služby, ktoré poskytla na území tuzemska pre slovenského platiteľa „SK“, prenesie na tohto odberateľa v zmysle § 69 ods. 2 zákona o DPH. Rakúska zdaniteľná osoba nemá právo na odpočítanie dane z nakúpených tovarov a služieb v tuzemsku v prípade, ak vstupné náklady bezprostredne súvisia s dodávkou služieb, pri ktorých daň odvádza odberateľ zo SR. Ak by sa rakúska zdaniteľná osoba „AT“ zaregistrovala na DPH podľa § 5 zákona o DPH a stala by sa platiteľom dane v SR, potom by z poskytnutia stavebných prác aj tak nemala povinnosť odviesť daň, lebo zákon o DPH od 1. 1. 2011 už ustanovuje prenos daňovej povinnosť na platiteľa dane usadeného v tuzemsku bez ohľadu na to, či bude zahraničná osoba registrovaná v tuzemsku na DPH podľa § 5 alebo nie.

Dodanie tovaru s inštaláciou alebo montážou

Za miesto dodania tovaru s inštaláciou alebo montážou sa považuje v zmysle § 13 ods. 1 písm. b) zákona o DPH miesto, kde sa tieto práce fyzicky vykonajú. Ide o prípady, kedy nejde o dodanie tovaru s jeho montážou, ktorá by súvisela priamo s konkrétnou nehnuteľnosťou. Pokiaľ však „hlavný“ dodávateľ tovaru s jeho inštaláciou alebo montážou uzavrie zmluvu na montáž so svojím poddodávateľom, posudzuje sa táto poddodávka ako služba (práce na hnuteľnom majetku) a následne v zmysle § 15. Dodanie tovaru s montážou alebo inštaláciou do iného členského štátu sa nepovažuje za dodanie tovaru oslobodeného od dane podľa § 43, t. j. § 15 ods. 1 zákona o DPH ustanovuje, že miestom dodania služby zdaniteľnej osobe, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby, je miesto, kde má táto osoba sídlo alebo miesto podnikania…

Príklad 5: Dodanie stroja s montážou do ČR

Platiteľ „SK1“ sa dohodne na dodaní stroja s montážou s osobou identifikovanou pre daň „CZ“ v ČR. O samotný výkon montáže však platiteľ „SK1“ požiada tuzemského platiteľa „SK2“. Tuzemský platiteľ „SK2“ fakturuje samostatnú montáž platiteľovi „SK1“ a platiteľ „SK1“ fakturuje túto dodávku tovaru s montážou objednávateľovi „CZ“ do ČR.

• Môže platiteľ „SK1“ uviesť dodávku tovaru s montážou bez slovenskej dane? Má povinnosť registrácie v ČR? Alebo má povinnosť registrácie v ČR poddodávateľ?Prvý zmluvný vzťah je medzi odberateľom - platiteľom z ČR „CZ“ - a dodávateľom z tuzemska - platiteľom „SK1“. Keďže slovenský platiteľ „SK1“ dodá tovar spolu s montážou v ČR, zaplatí zaňho daň český odberateľ - platiteľ dane v ČR, čo inak znamená, že „SK1“ nebude dodávku uvádzať v daňovom priznaní ani v súhrnnom výkaze, len v osobitných záznamoch. Vzhľadom na to, že v novelizovanom českom zákone o DPH sa daň prenáša aj na zdaniteľnú osobu, ktorá nemá postavenie platiteľa v ČR [§ 6h vo väzbe na § 108 ods. 1 písm. c) českého zákona o DPH], je v danom prípade irelevantné skúmať, či ide o platiteľa registrovaného v ČR, alebo zdaniteľnú osobu usadenú v ČR, lebo takáto zdaniteľná osoba usadená v ČR je v zmysle českého zákona osobou identifikovanou pre daň.Druhý zmluvný vzťah je medzi odberateľom „SK1“ a dodávateľom „SK2“. Keďže pri tomto zmluvnom vzťahu sa miesto dodania určilo podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH, t. j. Slovenský platiteľ „SK2“ si objedná dodanie stroja s jeho montážou u platiteľa „SK1“.

Príklad 6: Montáž stroja českým subdodávateľom pre slovenského odberateľa

Platiteľ SK1 požiada o montáž tohto stroja českú zdaniteľnú osobu „CZ“ registrovanú pre daň v ČR. Český platiteľ „CZ“ (ide o platiteľa dane registrovaného a usadeného v ČR) fakturuje dodanie montáže stroja platiteľovi SK1. Dodanie stroja spolu s jeho montážou vyfakturuje „SK1“ slovenskému platiteľovi „SK2“.

• Prvý zmluvný vzťah je medzi dodávateľom stroja s montážou „SK1“ a jeho odberateľom „SK2“. Keďže dodanie tovaru s montážou je na území tuzemska [§ 13 ods. 1 písm. b) slovenského zákona o DPH], potom „SK1“ fakturuje dodávku so slovenskou DPH.
• Druhý zmluvný vzťah je medzi subdodávateľom - platiteľom z ČR „CZ“ - a odberateľom zo SR „SK1“. Keďže ide o dodanie služby prác na hnuteľnom majetku, určí sa miesto dodania podľa § 15 ods. 1 slovenského zákona o DPH, resp. podľa českého zákona o DPH v zmysle § 9. Miesto dodania týchto prác je tuzemsko, t. j. tam, kde je usadený odberateľ „SK1“. Český subdodávateľ montáže fakturuje montáž bez českej DPH a daň prizná a zaplatí slovenský odberateľ „SK1“ v tuzemsku podľa § 69 ods. 3 slovenského zákona o DPH.

Príklad 7: Dodanie stroja s montážou českej osobe

Slovenský platiteľ „SK“ si objedná dodanie stroja s jeho montážou u českej zdaniteľnej osoby „CZ1“. Česká zdaniteľná osoba „CZ1“ (usadená v ČR) požiada o montáž tohto stroja inú českú zdaniteľnú osobu „CZ2“ registrovanú a usadenú v ČR. Český platiteľ „CZ2“ fakturuje dodanie montáže stroja „CZ1“. Dodanie stroja spolu s jeho montážou vyfakturuje „CZ1“ slovenskému platiteľovi „SK“.

• Prvý zmluvný vzťah je medzi „CZ1“ a „SK“, kde „CZ1“ fakturuje tuzemskému platiteľovi „SK“ dodanie stroja spolu s jeho montážou. Miestom d…

Zdanenie nehnuteľností a časový test

Pre správne určenie DPH, ktoré je uplatnené pri službách vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť, je potrebné najprv určiť miesto dodania služby. Daň sa následne uplatňuje tomu štátu, v ktorom je miesto dodania služby. V prípade nehnuteľností sa určuje miesto dodania podľa miesta kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v Slovenskej Republike, daň sa platí na Slovensku. Ak je nehnuteľnosť v inom členskom štáte a miestom dodanie je tiež tento iný členský štát, daň sa odvádza tam.

Oslobodenie od dane a možnosť zdanenia

Finančné riaditeľstvo SR vydáva metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku a pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa ustanovenia §38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej „zákon o DPH“), ktoré bolo s účinnosťou od 1.1.2019 zmenené zákonom č. 369/2018 Z. z.

Pre účely uplatnenia §38 zákona o DPH musí byť nehnuteľná vec stavbou resp. jej časťou. Pojem budova je definovaný v čl. 12/2 smernice. V čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013 je definícia pojmu „nehnuteľný majetok“, z ktorej vyplýva, že ide o širší pojem.

Plynutie 5-ročnej doby je bližšie upravené v časti 2.2. Platiteľ musí uplatniť rovnaký daňový režim na stavbu/jej časť a aj na pozemok, na ktorom stavba/jej časť stojí. V prípade, že v čase dodania stavby/jej časti vrátane pozemku, na ktorom stojí, uplynul časový test piatich rokov, podlieha toto plnenie oslobodeniu od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť (§38 ods.8 zákona o DPH) s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu, apartmánu v bytovom dome.

Príklad 8: Predaj rekreačnej chaty

Platiteľ vlastní rekreačnú chatu nachádzajúcu sa v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 15.5.2010. Platiteľ túto chatu predal dňa 12.2.2019 za cenu 230.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa §38 ods.1 písm. a)) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle §38 ods.8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely. Ak platiteľ oslobodil dodanie rekreačnej chaty, je povinný v poslednom zdaňovacom období roka 2019 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa §54 zákona o DPH, v prípade, ak pri nadobudnutí chaty resp.

Príklad 9: Predaj bytu po rekonštrukcii

Platiteľ dane vykonal v roku 2014 nadstavbu v bytovom dome, v rámci ktorej vybudoval 2 nové bytové jednotky. Kolaudácia týchto bytov prebehla 5.10.2014. Išlo o kolaudáciu, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie uvedených bytov. Užívanie týchto bytov začalo až v novembri 2014. Platiteľ sa v roku 2021 rozhodol predať jeden z týchto bytov. Predaj tohto bytu musí platiteľ oslobodiť od dane, nakoľko už uplynulo 5 rokov od kolaudácie tohto bytu (§38 ods.7 písm. a)) zákona o DPH).

Príklad 10: Predaj polyfunkčného domu

Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky. V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Podľa §38 ods.1 zákona o DPH je dodanie domu oslobodené od dane. Platiteľ sa rozhodol zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory (§38 ods.8 zákona o DPH). Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane.

• Časť vzťahujúca sa k nebytovým priestorom vo výške 440 000,-€
• Časť vzťahujúcu sa k bytom vo výške 550 000,-€

Kúpnu cenu časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa k 5-tim nebytovým priestorom vo výške 440 000,-€ sa platiteľ rozhodol zdaniť, avšak výšku DPH nevyúčtuje. Iba slovnú informáciu, že sa jedná o prenesenie daňovej povinnosti, uvedie vo faktúre resp. kúpnej zmluve (§74 ods.1 písm. k)) zákona o DPH). Na základe rozhodnutia platiteľa je povinnosť platiť daň prenesená na kupujúceho platiteľa K (§69 ods.12 písm. c)) zákona o DPH).

Príklad 11: Rekonštrukcia bytového domu a následný predaj

Platiteľ dane vlastní bytový dom, v ktorom má zámer vykonať rekonštrukciu spoločných častí a spoločných zariadení domu. Bytový dom bol skolaudovaný 1.6.2008. V období od januára do novembra 2019 boli vykonané stavebné práce (rekonštrukcia). Dňa 15.8.2020 sa rozhodol platiteľ predať bytový dom, pričom nemôže uplatniť oslobodenie od dane, lebo podľa §38 ods.1 písm. c)) zákona o DPH došlo k podstatnej zmene podmienok užívania stavby, keďže náklady na stavebné práce boli vo výške 122 000,-€, čo je viac ako 40% trhovej hodnoty bytového domu pred začatím stavebných prác. Päťročná doba na uplatnenie oslobodenia od dane pri dodaní bytového domu začína plynúť 2.12.2019. Platiteľ je povinný pri predaji nehnuteľnosti uplatniť DPH. Ak by náklady na rekonštrukciu činili menej ako 114 980,-€, potom by platiteľ uplatnil oslobodenie od dane pri dodaní (predaji) bytového domu, nakoľko 5-ročná doba už uplynula.

Príklad 12: Prestavba prevádzkovej budovy na bytový dom

Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - prevádzkovú budovu, v ktorej vykonal v r. 2017-2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je prestavba prevádzkovej budovy na bytový dom, v ktorom je 8 bytov. Kolaudácia bola dňa 1.3.2019. Náklady na predmetné stavebné úpravy činili 830 000,-€ bez DPH a v dôsledku týchto stavebných prác došlo k zmene účelu užívania stavby. Dňa 15.6.2021 sa rozhodol platiteľ predať bytový dom. Platiteľ je povinný uplatniť na tento predaj oslobodenie od dane, pretože už uplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 4.5.2004. Po kolaudácii zo dňa 1.3.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác, sa neuplatní postup podľa §38 ods.1 písm. b)) zákona č. 369/2018 Z. z., pretože stavebné práce začali pred 31.12.2018. Platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie, pretože ide o dom určený na bývanie (§38 ods.8 zákona o DPH).

Príklad 13: Vybudovanie bytov v prevádzkovej budove

Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - prevádzkovú budovu, v ktorej vykonal v priebehu roka 2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je vybudovanie 6-tich bytov. Ich kolaudácia bola dňa 11.12.2019. Trhová hodnota nehnuteľnosti pred začatím stavebných prác činila 1 200 000,-€. Dňa 1.5.2021 platiteľ predal bytový dom. Platiteľ je povinný uplatniť na tento predaj DPH, pretože ešte neuplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 11.12.2019.

Príklad 14: Predaj polyfunkčnej budovy po stavebných úpravách

Dňa 5.11.2022 predal platiteľ dane polyfunkčnú budovu, v ktorej sa nachádzali bytové jednotky - byty a obchodné priestory. V uvedenej budove boli vykonané v období r. 12.7.2020. Išlo o kolaudáciu v zmysle §38 ods.1 písm.

Príklad 15: Predaj galvanizovne po úpravách

Platiteľ dane predal dňa 15.2.2020 nehnuteľnosť inému platiteľovi dane na základe Kúpnej zmluvy v režime zdanenia DPH. Prvá kolaudácia nehnuteľnosti bola uskutočnená pred 20 rokmi, nehnuteľnosť bola pôvodne užívaná ako galvanizovňa. Predávajúci vykonal na objekte galvanizovne stavebné úpravy. V §43a ods.1 stavebného zákona sa stavby členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. V tomto prípade ide o zmenu popisu stavby z galvanizovne na administratívno - skladové priestory. Rekonštrukciou došlo k podstatnej zmene doterajšieho užívania stavby, avšak ustanovenie §38 ods.1 písm. c)) zákona o DPH sa v zmysle prechodného ustanovenia §85kg ods.4 zákona o DPH neuplatní, nakoľko stavebné práce začali pred 31.12.2018. Kolaudácia dňa 23.10.2018 sa teda neberie do úvahy. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, preto je tento predaj podľa §38 ods.1 písm. a)) zákona o DPH os…

Zmeny v legislatíve a registračnej povinnosti

Od nového roka 2019 dochádza k zmenám v zákone č. 222/2004 Z. z. schválením zákona číslo 369/2018 Z. z. Tieto zmeny sa týkajú aj transpozície smerníc EÚ. Boli prijaté aj opatrenia pre podporu podnikateľského prostredia a zjednodušenie povinností pri posudzovaní obratu na účely DPH.

V súvislosti s registráciou platiteľa dane z pridanej hodnoty podľa § 4 a § 5 zákona č. 222/2004 Z. z. dochádza s účinnosťou od 1. januára 2025 k zmenám pravidiel pri registrácii zdaniteľných osôb. Zákon o DPH v § 4 upravuje, za akých podmienok sa tuzemské zdaniteľné osoby stanú platiteľom, kedy a akým spôsobom tieto osoby majú povinnosť podať žiadosť o registráciu, alebo oznámiť, že sa stali platiteľom.

Zdaniteľnou osobou pre účely zákona o DPH je podľa § 3 každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť. Ekonomickou činnosťou sa na účely DPH rozumie činnosť, ktorá sa vykonáva na pokračujúcej báze.

Inštitút zábezpeky bol zavedený do zákona o DPH od 1. 10. 2012. V dôsledku významného poklesu vydaných rozhodnutí o uložení povinnosti zábezpeky a obchádzania tejto povinnosti daňovníkov dochádza k vypusteniu § 4c zo zákona o DPH.

Záver

Správne určenie miesta dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť je kľúčové pre správne uplatnenie DPH. Miestom dodania je vždy miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. V prípade cezhraničných služieb to znamená, že daň sa odvedie v štáte, kde leží daná nehnuteľnosť. Pre poddodávateľov to môže znamenať povinnosť registrácie v zahraničí a odvod dane podľa pravidiel danej krajiny.

Na stránke finančnej správy je dostupný aj Metodický pokyn na uplatnenie DPH pri službách vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť, ktorý obsahuje podrobnejší rozpis týchto služieb.

tags: #metodicky #pokyn #k #sluzbam #vztahujucim #sa