V drvivej väčšine prípadov na Slovensku ľudia bývajú vo vlastnej nehnuteľnosti. Zvyšok tvoria podnájomníci v obecných alebo súkromných bytoch. Nájomný byt, kde je dotované a regulované nájomné, reálne využíva len malá časť populácie. Situácia s nedostatkom dostupného bývania je dlhodobým problémom, ktorý sa snaží riešiť aj súčasná vládna koalícia prostredníctvom zákona o podpore štátneho nájomného bývania.
Systém štátom podporovaného nájomného bývania
Nový systém štátnej podpory nájomného bývania má zabezpečiť pekné, kvalitné a cenovo dostupné bývanie pre občanov, ktorí si nemôžu dovoliť vlastné bývanie alebo komerčný nájom. Hoci sa niekedy spomínajú symbolické sumy mesačného nájmu, je dôležité poznamenať, že nájomníci musia spĺňať určité príjmové kritériá, nemať dlhy a pripraviť sa na prísnejšie podmienky ako bežní nájomcovia.
Systém nebude fungovať priamo ako "štátne byty". Bude zastrešovaný Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB), ktorej členmi budú investiční partneri schválení vládou. Títo partneri budú zároveň spoločníkmi prenajímateľov, čo znamená, že prenajímateľom nebude priamo štát, ale samostatná právnická osoba.
Kto môže získať „štátny“ nájomný byt?
Zákon o podpore nájomného bývania prináša definované podmienky pre uchádzačov o „štátny“ nájomný byt. Základné kritériá zahŕňajú:
- Pobyt na Slovensku: Uchádzač musí mať trvalý, prechodný alebo iný pobyt na Slovensku.
- Bez dlhov: Nesmie mať zákonom stanovené dlhy, ako sú podlžnosti na sociálnom a zdravotnom poistení, a nesmie mať zápis v centrálnom registri exekúcií.
- Minimálny príjem: Minimálny príjem uchádzača musí byť vyšší ako maximálna výška nájmu bez energií a iných poplatkov. Tento minimálny príjem sa vypočíta ako rozdiel medzi priemerným čistým mesačným príjmom domácnosti a jej životným minimom za určité obdobie.
- Maximálny príjem: Maximálny priemerný čistý príjem domácnosti alebo žiadateľa je rovný alebo nižší ako osemnásobok životného minima domácnosti. Do príjmu sa započítavajú aj sociálne dávky a iné príspevky zo štátu.
Príjem a jeho posudzovanie
Pri posudzovaní nároku na nájomný byt sa berú do úvahy čisté príjmy všetkých členov domácnosti. Medzi akceptované príjmy patria:
- Mzda zo zamestnania
- Príjmy z podnikania a prenájmu
- Dávky, dôchodky, rodičovské príspevky
- Štipendiá a dividendy
Vláda Roberta Fica upravila nariadenie, ktoré mení spôsob posudzovania príjmov. Po novom sa pri takmer všetkých príjmoch bude posudzovať 6-mesačné obdobie ich dosahovania a poberania ku dňu určenému Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania. Výnimkou budú dividendy, pri ktorých sa bude sledovať 12-mesačné obdobie.
Prísnejšie pravidlá a výpoveď z nájmu
Pri štátom podporovaných nájomných bytoch platia prísnejšie pravidlá aj pri výpovedi z nájmu. Nájomná zmluva môže byť písomne vypovedaná, ak nájomca neplatí nájomné, úhrady za plnenia alebo náklady na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu. Taktiež v prípade porušenia iných zmluvných povinností. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede.
Maximálna výška nájomného bez energií a iných služieb sa bude každoročne zvyšovať o infláciu. Zohľadňovať sa bude aj priemerná nominálna mzda a percentuálna miera rastu Indexu cien stavebných prác.
Agentúra štátom podporovaného bývania (AŠPNB)
AŠPNB hrá kľúčovú úlohu v systéme štátnej podpory nájomného bývania. Jej úlohou je predkladať vláde návrhy kritérií na získanie nájomného bytu a návrhy na určenie výšky maximálneho nájomného a pravidlá jeho výpočtu. Zároveň schvaľuje projekty nájomného bývania na návrh investičného partnera.
Agentúra alebo ňou poverená právnická osoba je oprávnená získavať údaje z informačných systémov verejnej správy na účely overenia splnenia kritérií záujemcom. Ak tieto údaje nie sú v systémoch dostupné, záujemca musí splnenie kritérií preukázať potvrdením nie starším ako 30 dní. AŠPNB následne vydá záujemcovi potvrdenie o splnení alebo nesplnení kritérií.
Nájomná zmluva a jej podmienky
Nájom nájomného bytu sa môže dohodnúť na dobu určitú alebo neurčitú, spravidla však na jeden rok. Nájomná zmluva uzatvorená na dobu dlhšiu ako päť rokov sa po piatich rokoch mení na zmluvu na dobu neurčitú, ak nájomca počas tohto obdobia nenaplnil žiadne z dôvodov pre jednostranné ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa.
Nájomca je povinný pred prvým dňom nájmu uhradiť prenajímateľovi peňažnú zábezpeku vo výške dohodnutej v nájomnej zmluve, maximálne však do výšky trojnásobku mesačného nájmu, mesačnej úhrady za plnenia a nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu.
Občan Slovenskej republiky, ktorý si prenajme nájomný byt na dobu dlhšiu ako jeden rok, je povinný si na príslušnej ohlasovni pobytov nahlásiť trvalý pobyt v obci, kde sa byt nachádza.
Výška nájomného v jednotlivých krajoch
Maximálna výška nájomného v štátom podporovaných bytoch sa stanovuje tak, aby reflektovala ekonomickú situáciu v regiónoch. Vzorec na výpočet maximálnej výšky nájomného za 1 m² zohľadňuje priemernú mesačnú nominálnu mzdu v kraji, pomer výdavkov na bývanie (35 %) a koeficient veľkosti bytu. Vypočítaná suma predstavuje čisté nájomné, nezahŕňa poplatky za energie a služby.
Príklady maximálneho nájomného podľa krajov (nezahŕňa servisné poplatky):
| Kraj | 1-izbový byt | 2-izbový byt | 3-izbový byt | 4-izbový byt |
|---|---|---|---|---|
| Banskobystrický | 263 € | 438 € | 635 € | 745 € |
| Bratislavský | 368 € | 613 € | 889 € | 1 042 € |
| Košický | 276 € | 460 € | 667 € | 782 € |
| Nitriansky | 256 € | 427 € | 619 € | 726 € |
| Prešovský | 233 € | 389 € | 564 € | 661 € |
| Trenčiansky | 278 € | 463 € | 672 € | 788 € |
| Trnavský | 279 € | 465 € | 674 € | 790 € |
| Žilinský | 271 € | 451 € | 654 € | 767 € |
Príspevok zamestnávateľa na nájomné
Zamestnávatelia majú možnosť prispieť svojim zamestnancom na nájomné v rámci štátom podporovaného bývania. Maximálny príspevok je 4 € na m² podlahovej plochy bytu, s hornou hranicou 360 € mesačne. Vďaka tomuto príspevku by si zamestnanci mohli prenajať byt s minimálnymi vlastnými nákladmi alebo len za poplatky za energie a služby.
Informatívna kalkulačka AŠPNB
Pre záujemcov o štátom podporované nájomné bývanie je k dispozícii informatívna kalkulačka na webovej stránke AŠPNB. Táto kalkulačka umožňuje zistiť konkrétne podmienky a vypočítať výšku nájomného na základe zadaných údajov, ako je počet osôb v domácnosti, kraj a veľkosť bytu. Kalkulačka tiež detailnejšie vysvetľuje, čo všetko sa do príjmu domácnosti započítava.
Budúcnosť nájomného bývania na Slovensku
Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania, pričom pilotný projekt s dvoma zahraničnými investormi by mal priniesť na Slovensko spolu 9 000 nájomných bytov za približne 1,5 miliardy eur. Registrácia záujemcov do zoznamov AŠPNB sa očakáva začiatkom roka 2025. Tento krok predstavuje významný posun vpred v snahe o zabezpečenie dostupnejšieho bývania pre čo najširšiu vrstvu obyvateľstva na Slovensku.