Hypotekárny úver na bývanie je pre mnohých mladých ľudí kľúčovým krokom k vlastnému bývaniu. Často však sprevádza aj značnú finančnú záťaž. Existuje však možnosť, ako túto záťaž zmierniť - predčasné splatenie hypotéky. Pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí využívajú štátom podporované hypotekárne úvery, prináša táto možnosť špecifické výhody, ale aj určité podmienky, ktoré je dôležité poznať.
Kedy a ako môžem splatiť hypotéku predčasne?
Hypotekárny úver je možné predčasne splatiť prakticky kedykoľvek. V závislosti od termínu a výšky predčasného splatenia je s poplatkom alebo bez poplatku. Dnes už väčšina bánk, ako napríklad Slovenská sporiteľňa, VÚB či Tatra banka, umožňuje realizovať mimoriadnu splátku priamo cez mobilnú aplikáciu alebo internet banking. V dohodnutý deň, zväčša v deň riadnej mesačnej splátky, musíte mať na účte dostatok peňazí na pokrytie mimoriadnej aj bežnej splátky. Po zrealizovaní splátky vám banka zašle nový splátkový kalendár. V prípade úplného splatenia hypotéky banka po pripísaní peňazí vystaví tzv. kvitanciu, čo je súhlas s výmazom záložného práva. O predčasné splatenie svojho úveru môžete požiadať rôznymi spôsobmi: online, cez infolinku, mobilnú aplikáciu, písomne alebo osobne na pobočke banky.
Výhody predčasného splatenia
Hlavnou výhodou predčasného splatenia hypotéky je skutočnosť, že sa vylúči splátka hypotéky z mesačného rozpočtu, čím sa uvoľnia finančné prostriedky. Taktiež ušetríte množstvo peňazí na nezaplatených úrokoch. V konečnom dôsledku to znamená, že svoj dom alebo byt konečne vlastníte iba vy, bez ťarchy dlhu. Keď máte dlh, musíte hľadať spôsob, ako svoj dlh splácať takmer v každej životnej situácii, zvlášť, ak za svoj dlh ručíte nehnuteľnosťou, ktorá je zároveň u väčšiny ľudí aj ich strechou nad hlavou. Veriteľa nezaujíma, či ste bez práce alebo invalid - chce svoje požičané peniaze pravidelne splácať. Nevýhodou hypotéky je, že na seba viaže veľkú časť vašej likvidity, čo môže sťažiť rýchly prístup k hotovosti.
Poplatky za predčasné splatenie a legislatívny rámec
Poplatok za predčasné splatenie hypotéky je zo zákona maximálne 1 % z predčasne splatenej sumy v čase podania žiadosti o predčasné splatenie. Podľa zákona môže tento poplatok zahŕňať iba oprávnené náklady banky, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky.
Od apríla 2024 platí na Slovensku novela zákona o úveroch na bývanie, ktorá výrazne uľahčila proces mimoriadnych splátok. Nová legislatíva hovorí, že spotrebiteľ môže bez poplatku predčasne splatiť časť úveru každý kalendárny mesiac. Nemusíte splatiť 30 % naraz. Môžete posielať menšie sumy každý mesiac, až kým v danom roku nedosiahnete hranicu 30 % z pôvodnej výšky úveru. Ak sa zmestíte do tohto limitu, banka vám nebude účtovať žiadny sankčný poplatok. Ak by ste chceli v jednom roku splatiť viac, napríklad celú hypotéku, môžu sa uplatniť poplatky v súlade so zákonom.
Mimoriadne splátky - kľúč k úsporám
Mimoriadne splátky sú vďaka novej legislatíve výhodným nástrojom na zníženie celkovej výšky hypotéky. Vďaka nim si postupným splácaním nad rámec dohodnutého splátkového plánu znížite celkovú dlžnú sumu (istinu), z ktorej sa následne vypočítavajú úroky. To znamená, že s každou mimoriadnou splátkou ušetríte na úrokoch. Preto sa využitie mimoriadnej splátky oplatí kedykoľvek a komukoľvek, kto vlastní hypotéku.
Výhodné je, že mimoriadne splátky sú bez poplatku zo zákona raz mesačne tak, aby celkový objem mimoriadnych splátok nepresiahol 30 % výšky úveru počas kalendárneho roka. Táto výška platí pre mimoriadne splátky vložené po 1. septembri 2023.
Niektoré banky ponúkajú ešte výhodnejšie podmienky. Napríklad Slovenská sporiteľňa umožňuje realizovať mimoriadne splátky aj nad rámec zákona - každý mesiac vo výške najmenej 50 € a najviac trojnásobku mesačnej splátky, a to úplne bez poplatku. Podobnú možnosť nájdete aj pri spotrebných úveroch, kde pri mimoriadnych splátkach a predčasnom splatení neplatíte poplatok a môžete vložiť minimálne 20 € až maximálne trojnásobok splátky online cez Georgea.
Štátna podpora hypoték pre mladých
Štát poskytuje zvýhodnenia pre mladých poberateľov hypotekárnych úverov do 35 rokov s cieľom podpory bývania. V minulosti išlo o štátny príspevok formou bonifikácie úrokovej sadzby hypotéky, dnes je podpora poskytovaná vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky.
Podmienky získania daňového bonusu:
- Vek: žiadateľ musí mať menej ako 35 rokov (v prípade manželov sa posudzuje vek oboch).
- Príjem: Príjem žiadateľa (alebo spoločný príjem manželov) musí byť nižší ako stanovený násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok.
- Pre zmluvy uzavreté do 31. decembra 2023: príjem žiadateľa do 1,3-násobku priemernej mzdy, u manželov 2,6-násobok.
- Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024: príjem žiadateľa do 1,6-násobku priemernej mzdy, u manželov 3,2-násobok.
- Pracovný pomer: Podmienkou je, aby žiadateľ pracoval a odvádzal štátu dane.
- Spoludlžníci: V prípade spoludlžníkov má nárok na daňový bonus iba jeden z nich.
- Nehnuteľnosť: Podpora sa vzťahuje na tuzemskú nehnuteľnosť, ktorá sa nesmie prenajímať.
Výška daňového bonusu:
- Pre zmluvy do 31.12.2023: 50 % zo zaplatených úrokov maximálne zo sumy 50 000 eur v príslušnom zdaňovacom období, najviac 400 eur ročne po dobu piatich rokov.
- Pre zmluvy od 01.01.2024: 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, najviac 1200 eur ročne po dobu piatich rokov.
Hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých
Hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých má niekoľko výhod, ale aj obmedzení. Jednou z hlavných výhod je až 3% zníženie úrokovej sadzby (2% poskytne štát a 1% banka), ktoré však platí len počas prvých 5 rokov splácania.
Ďalšou výhodou je možnosť požiadať kedykoľvek počas splácania hypotéky o odklad splátky istiny úveru na 5 rokov, alebo zníženie splátky až na polovicu na dobu dvoch rokov pri narodení dieťaťa. Tento úver je tiež možné mimoriadne splatiť bez poplatku, ale len na konci fixácie úroku a platí to len pri úveroch poskytnutých po apríli 2011.
Obmedzenia:
- Vek: Žiadateľ musí mať do 35 rokov.
- Príjem: Existuje príjmový strop. Pre jednotlivca je to 1,3-násobok priemernej mzdy za predchádzajúci štvrťrok (novšie 1,6-násobok), pre manželov alebo partnerov dvojnásobok (novšie 3,2-násobok).
- Výška úveru: Štát prispieva iba do sumy 50 000 eur. Ak si chcete požičať viac, musíte zvýhodnený úver skombinovať s iným úverom.
Dôležité upozornenie: Podmienky pre uplatnenie štátneho príspevku musí klient spĺňať ku dňu podania žiadosti o úver. Ak sa jeden zo žiadateľov v priebehu prvých 5 rokov zosobáši alebo ožení a jeho partner nespĺňa podmienku nižšieho príjmu či veku, úver je možné čerpať naďalej, hoci podmienky tvrdia, že ich musia spĺňať obaja manželia.
Predčasné splatenie hypotéky pre mladých do 4 rokov a vrátenie príspevkov
Pri hypotéke pre mladých je mimoriadne splatenie bez poplatku veľkou výhodou, ktorá platí počas celej doby splácania. Avšak, ak sa rozhodnete splatiť hypotéku pre mladých predčasne, a to v prvých štyroch rokoch splácania, musíte vrátiť celý štátny príspevok, vrátane príspevku banky. Napríklad pri hypotéke 50 000 € s úrokom 3,5% a dobou splácania 30 rokov, s plným využitím štátneho príspevku, ide o sumu približne 2 697 €, ktorú je potrebné vrátiť naspäť. Predaj nehnuteľnosti je najčastejším dôvodom, kedy dochádza k predčasnému splateniu hypotéky pre mladých do štyroch rokov.
Refinancovanie hypotéky pre mladých sa oplatí jedine vtedy, ak to dáva finančný zmysel. Pri starších hypotékach pre mladých môžu byť sadzby omnoho vyššie. Aj keď po odpočítaní štátneho príspevku úrok vyzerá lepšie, je dôležité porovnať aktuálne ponuky bánk. V súčasnosti, keď sú úroky nízke, sa čoraz častejšie oplatí refinancovať aj staré hypotéky pre mladých, najmä v bankách, kde nie je možné dodatočne znížiť úrok.
Stavebné sporenie ako alternatíva
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí minimálne 6 rokov a po splnení podmienok štát poskytne štátnu prémiu, ktorá nepodlieha dani z príjmov.
Na získanie štátnej prémie v plnej výške 70 eur v roku 2024 je potrebné vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur, čo predstavuje približne 83,33 eur mesačne. Tieto prostriedky je možné vkladať priebežne alebo jednorazovo. Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžete následne použiť na financovanie vášho bývania.
Mladomanželský úver
Mladomanželský úver je určený pre páry do 35 rokov, pričom prvou podmienkou je uzavretie manželstva a obaja manželia vystupujú na úverovej zmluve ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu prostredníctvom banky. Podpora predstavuje štátny príspevok vo forme zníženia úrokovej sadzby. Podmienky získania štátnej podpory sa môžu líšiť v závislosti od konkrétnej banky a aktuálnej legislatívy.
TIP OD NÁS: Hypotéku by ste nemali splácať poslednými peniazmi, ktoré máte k dispozícii. Vždy by vám mala ostať nejaká finančná rezerva, ktorá vám poslúži v nečakaných životných situáciách.