Stanovenie správnej predajnej ceny nehnuteľnosti je kľúčové pre úspešný predaj. Často však majitelia nehnuteľností váhajú, či zvoliť cenu cez online kalkulačku, alebo využiť odborné služby realitného makléra. Zverili by ste hodnotu svojej nehnuteľnosti robotovi s umelou inteligenciou alebo maklérovi s históriou stoviek predaných nehnuteľností? Každý náš výpočet individuálne pripravuje realitný maklér s dlhoročnými skúsenosťami, ktorý dokonale pozná miestne nehnuteľnosti.
Online kalkulačky vs. Realitný maklér: Prvý pohľad
Online kalkulačky na stanovenie ceny nehnuteľnosti sú populárne, pretože ponúkajú rýchly a jednoduchý odhad ceny. Väčšinou využívajú databázy predchádzajúcich predajov a zohľadňujú faktory ako lokalita, veľkosť a stav nehnuteľnosti. Systém pracuje s databázou takmer 80 000 nehnuteľností, ktoré sú alebo boli inzerované online v poslednej dobe. Odzrkadľuje ak tuálne predávané alebo nedávno predávané nehnuteľnosti dostupné v danej lokalite.
Na druhej strane, realitní makléri sú odborníci s dlhoročnými skúsenosťami a znalosťami trhu. Ich prístup je profesionálny a zohľadňuje špecifické aspekty každej nehnuteľnosti, ktoré online kalkulačky často prehliadajú. Aj v čase technológií je ľudský prístup nadovšetko.
Hlbší pohľad na oceňovanie nehnuteľností
Problematika oceňovania nehnuteľnosti sa nedá zohľadniť len parametrami. Nehnuteľnosť treba vidieť a to je aj naša zásada, prečo neinzerujeme ponuky spôsobom, "klienti pošlite nám fotky". Preto, ak chcete skutočnú cenu, neváhajte nás nezáväzne kontaktovať cez formulár nižšie, alebo zavolať naším zástupcom podľa lokality uvedených v našich kontaktoch.
Základom je lokalita, je samozrejme veľký rozdiel v mestách, kde je dostatok práce, občianska vybavenosť, dopravná infraštruktúra a podobne. Veľa ľudí si ale neuvedomuje, že taká istá nehnuteľnosť v tom istom vchode môže mať úplne inú cenu. Plocha nehnuteľnosti nie je všemohúca. Dôležitá je aj dispozícia bytu a aktuálny stav.
Predaj vašej nehnuteľnosti by mal byť založený na realite trhu, nie na vašich osobných očakávaniach. Zabudnite, za koľko ste nehnuteľnosť kedysi kúpili a koľko ste do nej investovali. Trojizbové byty sa predávajú za toľko a toľko. Každá nehnuteľnosť je špecifická. Hodnota dvoch obdobných bytov sa môže podstatne líšiť. Ceny sa v čase menia.
Kľúčové faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti
Pri oceňovaní nehnuteľností je potrebné zohľadniť množstvo vplyvov, ktoré majú význam a zmysel na ich základe cenu nehnuteľnosti meniť - ovplyvňovať. Týmito vplyvmi sú:
- Lokalita: Kde sa nehnuteľnosť nachádza. Lokalita hrá vždy kľúčovú roľu. Cena môže byť rozdielna od ulice k ulici. Prípadne od domu k domu. Dostupnosť práce, občianskej vybavenosti (obchody, školy, škôlky, úrady, detské ihriská, rôzne možnosti voľnočasového vyžitia, centrum mesta a pod.) a dopravnej infraštruktúry sú zásadné.
- Stav nehnuteľnosti: V akom stave sa nehnuteľnosť nachádza. Môže ísť napríklad o pôvodný stav, kedy je dobré nehnuteľnosť zrekonštruovať, alebo kompletnú rekonštrukciu, kedy je nehnuteľnosť zrekonštruovaná a kupujúci už nemusí ďalej investovať. Kupujúci je ochotný si priplatiť za byt v dome, ktorý nevyžaduje väčšie investície. Naopak dom pred začatím rekonštrukcie kupujúceho zneistí.
- Veľkosť: Koľko má nehnuteľnosť m2. Pri bytoch alebo domoch je dôležitá úžitková plocha, čo je súčet podlahových plôch všetkých izieb nehnuteľnosti udávaná v m2. Pri väčších bytoch cena za meter klesá.
- Dispozícia: Dôležitá je aj dispozícia bytu.
- Vybavenie: Aké vybavenie sa na nehnuteľnosti nachádza (nábytok, spotrebiče, použité materiály atď.).
- Ďalšie prvky: Má nehnuteľnosť balkón, parkovacie miesto, výťah, pivnicu atď.?
- Inžinierske siete: Dôležité najmä pri pozemku. Čiže či sa na pozemku alebo v jeho blízkosti nachádza pripojovací bod elektrickej energie, možnosť napojenia sa na kanalizáciu (inak musí kupujúci zabezpečiť napríklad žumpu alebo septik), prípojka plynu, prípojka vody, internet atď.
- Zástavba a infraštruktúra: Kvalita a dostupnosť ciest a komunikácií v lokalite, stavby v okolí nehnuteľnosti a pod.
- Príroda a zloženie obyvateľstva: Tieto faktory môžu tiež ovplyvňovať cenu.
- Dodatočné náklady: Náklady, ktoré bude musieť nový majiteľ zniesť, ak chce naplniť účel kúpy nehnuteľnosti (chce začať bývať, stavať, prenajímať nehnuteľnosť a pod.).
- Mesačné náklady: Výška mesačných nákladov, najmä pravidelných platieb správcovi, je citlivou témou. Pokojne odpočítajme 10% z našej priemernej ceny.
- Orientácia nehnuteľnosti: Vplyv má aj orientácia bytu.
Na toto všetko treba brať zreteľ a dôraz, aby ste cenu určili správne. A aby som nezabudol, existuje aj tzv. názor oceňovateľa - ide o váš pohľad na uvedené položky a do akej miery majú význam a vplyv na cenu nehnuteľnosti (aktuálne ste v roli oceňovateľa), a samozrejme na váš pohľad na jej hodnotu.
Ako rýchlo určiť cenu nehnuteľnosti aj keď ste doma v pyžame?
Hneď na začiatku poviem, že tento postup - kedy si po svojej linke vypracujete cenovú analýzu nehnuteľnosti tzv. CMA, môže byť veľmi presný a aj veľmi nepresný zároveň. Pointou je totižto výber niekoľkých nehnuteľností, ktoré sú svojou povahou a charakterom veľmi blízke nehnuteľnosti, ktorú chcete predať a zároveň sa nachádzajú v lokalite alebo lokalitách veľmi podobných tej, kde sa nachádza vaša nehnuteľnosť. Takéto nehnuteľnosti si vyhľadáte na realitných portáloch a spravíte si cenový prieskum. Porovnajte si vplyvy, o ktorých som písal vyššie a zamyslite sa nad výhodami, ktoré vaša nehnuteľnosť má. Z cien vyhľadaných nehnuteľností si vypočítajte priemer a na jeho základe vypočítajte priemernú cenu za m2. Z takto získanej ceny si spravte rozsah od - do, (napr. ±5%) v ktorom budete s cenou nehnuteľnosti pri predaji operovať.
Tento postup je veľmi jednoduchý a rýchly, ale ako som písal, môže byť veľmi nepresný. Prečo je to tak? Žiadne dve nehnuteľnosti nie sú rovnaké, aj keď sa to tak môže zdať. Nepoznáte príbeh tých nehnuteľností a teda ako dlho sa predávajú, kto tam už bol na obhliadke, akú situáciu majú predávajúci, celkové pozadie predaja, susedské vzťahy atď. Ďalej si treba uvedomiť, že cena, za ktorú sú nehnuteľnosti ponúkané na realitných portáloch, absolútne nemusí zodpovedať tomu, za koľko sa reálne dané nehnuteľnosti predajú - koľko na konci dňa bude tzv. transakčná suma. Tiež nepoznáte výšku provízie - odmeny za predaj danej nehnuteľnosti, ktorú má pripočítaná realitná kancelária predávajúca danú nehnuteľnosť. To je štandardne 3 - 4%, ale je to veľmi individuálne. Čiže túto sumu treba približne odhadnúť a tiež odpočítať.
TIP: Väčšina predávajúcich v cene počíta s istou zľavou. Čiže ponuky na portáloch môžeme brať povedzme s 5% rezervou. Realitný maklér, ktorý trávi čas na portáloch povedzme denne, dokáže jednoducho identifikovať anomálie. Pre vás to môže byť zložitejšie. Ak máme dostatočnú vzorku môžeme vyhodiť najdrahšiu a najlacnejšiu ponuku. Samozrejme robme tak, aby nám niečo zostalo aj na porovnanie.
TIP: Ak máte dostatok času a so začiatkom predaja sa neponáhľate pozorujte jednotlivé ponuky. Samotný realitný portál vám umožňuje označiť si ponuky (zaradiť ich medzi „obľúbené“) a sledovať ich vývoj. Taktiež si viete nastaviť, aby vám portál odosielal nové ponuky podľa vašich kritérií. Čas od času si pozriete vaše „obľúbené“ a zistíte, či bola medzičasom nehnuteľnosť predaná, či došlo k zmene ceny a podobne. Hlavne však budete vidieť ponuky, ktoré sú na webe dlhšie ako mesiac.
Cenové pásmo nám určuje byt s najvyššou a najnižšou jednotkovou cenou. Medzi nimi niekde strede sa viacero cien za m2 začína na seba podobať. Určime si ako východisko priemernú cenu. Teraz musíme zvážiť všetky špecifiká nášho bytu.
Skúste sa s nadhľadom pozrieť na váš byt a zvážte jednotlivé faktory. Ak prevládajú negatívne faktory, určte cenu v spodnej časti cenového pásma pod priemernou cenou. Máme to. Teraz keď máme odhadnutú cenu, skúsme opäť prezrieť ponuky v našej vzorke. Otvorme si inzeráty s podobnou cenou za m2 ako je tá naša. Ďalej skúsme vyhľadať podobné byty v podobnej lokalite. Tu sa končí náš príklad. Vyzerá to jednoducho? Áno vyzerá. Ale žiaľ nie je. Tu treba byť kreatívny. Rozšírte okruh.
TIP: Ak napriek tomu nájdete len jednu, či dve ponuky… Zavolajte na inzerát. Spýtajte sa predávajúceho, aký má ohlas na jeho ponuku. Či má veľa obhliadok, alebo vôbec. Ako dlho predáva a podobne.
V prípade rodinných domov je nájdenie presnej trhovej ceny oveľa zložitejšie. Do hry vchádza veľkosť pozemku. Inú cenu má samostatne stojaci dom a dom v radovej zástavbe. Najväčší problém je získať dostatočne veľkú vzorku na porovnanie. Začneme rovnako ako pri bytoch. Na realitnom portáli si ohraničíme lokalitu v blízkosti porovnávaného domu. Vypočítam priemernú cenu za m2 pozemku zo zverejnených ponúk stavebných parciel v lokalite. Ak existujú. Pri každej ponuke vo vzorke odpočítam cenu pozemku. Takto spracujem každú relevantnú ponuku v zadanej lokalite. Samozrejme na konci podobne ako pri bytoch treba zohľadňovať kladné a záporné faktory konkrétneho domu.
TIP: Odhadnutie trhovej hodnoty domu je zložité pre bežného človeka. Túto tému mám pre vás detailne spracovanú v mojom e-booku 7 krokov ako predať nehnuteľnosť za najvyššiu cenu do 21 dní. Popisujem tu jednotlivé fázy predaja, moje tipy a skúsenosti.
Ako to robí znalec?
Znalec pre výpočet ceny nehnuteľnosti používa nasledovné metódy, pomocou ktorých sa k tejto cene dokáže dopracovať:
- Metóda polohovej diferenciácie: Je najpoužívanejšou metódou, ktorú znalci používajú na oceňovanie nehnuteľností. Odhad nehnuteľnosti vypočítajú tak, že technickú hodnotu stavby upravia o koeficient polohovej diferenciácie (optimálne 1,00). Výška tohto koeficientu závisí od vplyvov, ktoré sme si uviedli na začiatku článku (samozrejme aj od mnohých iných).
- Porovnávacia metóda: Ide o CMA Analýzu - porovnávanie nehnuteľností, ktoré sme si tiež rozpísali.
- Výnosová metóda: Používajú znalci najmä pri stanovení hodnoty pozemkov, ak je ich prenájmom možné získavať výnosy. Používa sa aj v situácii, keď daná nehnuteľnosť slúži pre podnikateľské účely, napr. budovy, priestory a pod.
- Kombinovaná metóda: Ide o vyjadrenie priemeru výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú znalci používajú, ak je nehnuteľnosť schopná prostredníctvom prenájmu generovať výnosy.
Posudok vie znalec prispôsobiť potrebám svojho objednávateľa. Ak ho tvoríte pre potreby banky, budete tlačiť znalca k najvyššej cene. Získajte triezvy nadhľad. Poraďte sa s nestrannou osobou.
Kto vám pri oceňovaní nehnuteľností pomôže?
V tomto smere vám odporúčam obzrieť sa po službách realitnej kancelárie alebo znalca.
Realitné kancelárie: Každá seriózna realitná kancelária má čo povedať k cene nehnuteľnosti (minimálne v lokalite, v ktorej operuje) a mala by vám byť schopná poradiť a navrhnúť stratégiu predaja vašej nehnuteľnosti. Robí to na základe §206 CSP, ktorý hovorí, že existuje odborné vyjadrenie makléra - realitnej kancelárie k cene nehnuteľnosti. Táto stratégia by mala obsahovať sumu, za ktorú sa nehnuteľnosť bude predávať, ktoré marketingové metódy sa použijú pre prezentáciu a cez ktoré marketingové kanále sa bude nehnuteľnosť ponúkať potenciálnym záujemcom. Takto to robíme aj my pre našich klientov v rámci Realitky pre každého. Realitná kancelária vám vie dodať profesionálne pripravenú vyššie spomínanú CMA Analýzu alebo „Ocenenie nehnuteľnosti“, čo je možné pomenovať ako malý znalecký posudok.
Znalec: Ak ide o komplikovanejšie nehnuteľnosti, napr. spomínané komerčné objekty, lesy, bytovky, minulú hodnotu nehnuteľnosti atď., je nutné sa obrátiť na znalca, ktorý vypracuje pre predmetnú nehnuteľnosť znalecký posudok.
CMA, Ocenenie a Ohodnotenie - Aký je medzi nimi rozdiel?
Blížime sa k záveru a teda je dobré si to celé zhrnúť a povedať si, aké typy cenovej kalkulácie nehnuteľnosti poznáme a kto ich vytvára:
- Cenová analýza (CMA - Comparative Market Analysis): Vypracúva realitná kancelária a používa ju aj znalec. Je to typ ocenenia, ktoré vzniká porovnaním cien nehnuteľností, ktoré svojim charakterom a povahou zodpovedajú charakteru a povahe vašej nehnuteľnosti. Výstupom bude rozpätie, v ktorom sa hýbe cena vašej nehnuteľnosti.
- Ocenenie (vypracúva realitná kancelária): Ide o profesionálne vypracovanie ceny nehnuteľnosti realitnou kanceláriou, do ktorého už vstupujú aj rôzne posúdenia vplyvov. Tieto vplyvy (napr. životné prostredie, doprava, občianska vybavenosť, orientácia nehnuteľnosti atď.) následne pomáhajú omnoho presnejšie určiť cenu nehnuteľnosti. Od realitnej kancelárie tak viete dostať „malý znalecký posudok“, ktorý potom môžete použiť na rôzne účely (napr. aj dedičské konanie).
- Ohodnotenie (vypracúva znalec): Ide o najpresnejší pohľad na cenu nehnuteľnosti, ktorý vám vypracuje znalec. Výstupom je znalecký posudok, ktorý môžete použiť pre najrôznejšie účely, najmä v situácii pri čerpaní hypotéky, aby banka vedela, akú má nehnuteľnosť hodnotu. Znalec zároveň dokáže ísť pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti aj do minulosti, čo je veľmi dôležité, ak potrebujete určiť, aká bola hodnota nehnuteľnosti v minulosti. To použijete napr. pri dedičskom konaní.
My vám samozrejme vieme vypracovať buď CMA analýzu (zdarma), Ocenenie nehnuteľnosti (50 až 70% z ceny, za ktorú by to robil znalec) a taktiež zabezpečiť znalca. Viac sa dozviete na stránke pre ocenenie nehnuteľnosti, ktorú sme pre vás pripravili a kde nájdete aj formulár, ktorý môžete vyplniť. Na základe údajov z tohto formulára vám cenovú analýzu pošleme.
Pár dôležitých slov k cenám nehnuteľností naviac
Viete, ako som na začiatku písal, že výška ceny nehnuteľnosti je aj o akejsi dôvere, že daná nehnuteľnosť takú hodnotu má, tak na základe toho si pripravte vždy reálne očakávania a sledujte, čo vám povie trh. Vždy totiž platí pravidlo ponuky a dopytu. Na konci dňa trh povie, či sa vaša nehnuteľnosť predá za sumu, ktorú ste nastavili alebo budete musieť cenu znížiť.
Zároveň sa môže stať, že záujemcov bude veľa a vtedy sa otvorí priestor na licitáciu - aukciu a dopýtania sa záujemcov, kto z nich je ochotný za akú sumu nehnuteľnosť kúpiť. Následne si vyberiete toho s najlepším pomerom kúpyschopnosti a výšky ponúknutej sumy. Na to si určite pozvite realitnú kanceláriu, ktorá vám s tým pomôže, keďže prvé dva - tri týždne sú kruciálne pre predaj. Pretože ak sa cena, marketing a vizuál nehnuteľnosti vypracuje zle alebo podcení, tak ako som na začiatku spomínal, môžete prísť aj o väčšiu sumu peňazí.
HALO reality si zakladá na marketingu a medzi realitnými kanceláriami patrí medzi najväčších zadávateľov reklamy v médiách. Chceme vašu nehnuteľnosť predať čo najrýchlejšie a čo najlepšie. Spokojní klienti sú to najcennejšie, nechajte predaj vašej nehnuteľnosti na istotu a pridajte sa k nim aj vy. Pozrite si viac o nás, naše referencie (už viac ako 5945) spokojných klientov aj s fotkami. Aktuálne nás nájdete už vo viac ako 50-tich okresoch Slovenska.
Stretli ste sa už s nami? Spokojní predávajúci a kupujúci pri odovzdávaní dvojizbového bytu v okrese Dunajská Streda, na fotke s realitným maklérom Mgr. Spokojní prenajímatelia a nájomca pri preberaní trojizbového bytu v Spišskej Novej Vsi, obchod zastrešovala manažérka pobočky Bc. predali/kúpili/prenajali nehnuteľnosť. V ponuke sme doteraz mali už viac 60 000 nehnuteľností po celom Slovensku, navyše sme členom Združenia realitných kancelárii (ZRKS).
Neváhajte nás kontaktovať, poradíme vám s nastavením ceny a ak sa vám bude náš prístup a služby páčiť, tak samozrejme aj s kompletným predajným servisom. Stačí vyplniť formulár a my sa vám úplne nezáväzne ozveme.
Verím, že vás tento článok zaujal a objasnil, ako sa pozerať na problematiku určovania cien nehnuteľností. Ak máte ďalšie otázky, určite sa pýtajte v komentároch, alebo nás priamo kontaktujte. Využite naše služby realitnej kancelárie či už pri predaji nehnuteľnosti alebo poradenstve - realitnom servise. Tiež budeme radi, ak tento článok podporíte a budete ho zdieľať so svojimi známymi.