Chystáte sa postaviť si garáž, plot, záhradný domček, alebo si zrekonštruovať byt či dom? S veľkou pravdepodobnosťou to budete musieť ohlásiť stavebnému úradu. Tento proces sa nazýva ohlásenie drobnej stavby a správne pochopenie jeho náležitostí je kľúčové pre hladký priebeh vašich stavebných zámerov. V tomto článku sa ponoríme do detailov ohlasovania drobných stavieb, od definície, cez potrebné dokumenty, až po aktuálne legislatívne zmeny.
Čo je to drobná stavba a kedy ju treba ohlásiť?
Stavebný zákon, oficiálne označený ako Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, poskytuje základnú definíciu drobnej stavby. Ide o stavbu, ktorá plní doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a zároveň nemôže podstatne ovplyvniť životné prostredie. Tieto dve kritériá musia byť splnené súčasne.
Pod pojmom "doplnková funkcia" sa rozumie stavba, ktorá slúži na podporu hlavnej stavby. Napríklad, garáž postavená pri rodinnom dome spĺňa túto definíciu. Zákon ďalej presnejšie vymedzuje drobnú stavbu ako:
- Prízemné stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 m. Sem patria napríklad altánky, letné kuchyne, kôlne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení.
- Podzemné stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m. Príkladom sú pivnice či žumpy.
- Oplotenia.
- Prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov.
- Pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby.
Je dôležité poznamenať, že ohlásenie drobnej stavby musíte podať aj v iných situáciách, napríklad pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti. Pod toto znenie spadajú napríklad menšie interiérové úpravy či nevyhnutné opravy.
Legislatívny rámec a prechodné obdobia
Problematika drobných stavieb je upravená v niekoľkých právnych predpisoch. Okrem spomínaného Stavebného zákona č. 50/1976 Zb. sú dôležité aj vykonávacie vyhlášky. Pôvodne boli kľúčové vyhláška č. 532/2002 Z. z., ktorá stanovuje podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a na stavby určené pre osoby s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie, a vyhláška č. 453/2000 Z. z., ktorá upravuje vykonávanie vybraných ustanovení Stavebného zákona.
Aj napriek tomu, že ide o vyhlášky k predchádzajúcemu stavebnému zákonu, § 84 ods. 23 nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. ustanovuje, že tieto vyhlášky zostávajú v platnosti až do nadobudnutia účinnosti nových vykonávacích predpisov, najneskôr však do 31. mája.
Od 1. apríla 2024 nadobudla účinnosť nová stavebná legislatíva, konkrétne zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a s ním súvisiace vykonávacie predpisy, medzi ktoré patrí aj vyhláška č. 60/2025 Z. z. Táto nová vyhláška je špeciálne zameraná na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb a je podrobnejšia ako predchádzajúca právna úprava. Všetky náležitosti, ktoré vyžaduje vyhláška č. 60/2025 Z. z., musíte splniť.
Zaujímavou zmenou v zmysle nového stavebného zákona je, že od 1. apríla 2025 je doplnková funkcia pri drobnej stavbe zrušená. To znamená, že ak chcete postaviť drobnú stavbu na svojom pozemku, nemusí na ňom už existovať aj hlavná stavba.
Prístrešok a oplotenie podľa § 18 ods. 3 stavebného zákona
V zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c). Automaticky pod toto spadá napríklad prístrešok. Nakoľko oplotenie je upravené v inom písmene, pri nepriehľadnom oplotení je v zmysle § 2 ods. 3 písm. V prípade oplotenia je možné predpokladať, že bude umiestňované na hranici pozemkov, čím pôjde v zmysle § 18 ods. 3 písm.
Prechodné ustanovenia po 31. marci 2025
Podľa § 84 ods. 1 a 6 zák. č. 25/2025 Z.z., ak ide o stavbu, pre ktorú je vydané stavebné povolenie podľa doterajších predpisov a stavebné povolenie bolo vydané pred 31. marcom 2025, použijú sa doterajšie predpisy aj na vybavenie žiadosti o kolaudačné rozhodnutie. Toto ustanovenie je jasné, a teda musíte podať žiadosť o kolaudačné rozhodnutie podľa predpisov platných a účinných pred 31.3.2025. Stavebné povolenie nemôžete prerobiť spätne. Odporúča sa preto pripraviť všetky potrebné podklady a podať žiadosť o kolaudáciu na príslušný stavebný úrad podľa pôvodného stavebného zákona.
Ako postupovať pri ohlásení drobnej stavby?
Ak ste vyhodnotili, že na vaše plány budete potrebovať ohlásenie drobnej stavby, postup je nasledovný:
Vyplnenie žiadosti: Vyplnenú žiadosť o ohlásenie drobnej stavby musíte podať na príslušnom stavebnom alebo obecnom úrade, podľa adresy, kde sa budú vykonávať stavebné práce. Stavebný úrad zvolíte, ak ho daná obec má zriadený. Ak vaša obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patrí. Túto informáciu vám poskytne buď obecný úrad, prípadne ju nájdete na webovej stránke obce alebo príslušného okresného úradu. V zmysle § 15 zákona č. 25/2025 Z.z. je stavebným úradom obec. Obce sa na účely zabezpečenia odborných podkladov môžu združovať a vytvoriť spoločný obecný úrad.
Prílohy k ohláseniu: K ohláseniu drobnej stavby je potrebné priložiť nasledovné dokumenty:
- Doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku (napríklad výpis z listu vlastníctva). Vyhláška č. 453/2000 Z.z. výslovne neustanovuje, že tieto doklady musia byť predložené ako originál alebo úradne overená kópia.
- Jednoduchý situačný výkres, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy. Tento výkres si môže vyhotoviť stavebník aj sám, v prípade ak má vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo, alebo elektrotechnika, alebo ten, kto má úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v činnosti.
- Písomné splnomocnenie v prípade, že stavebník poverí na vybavenie žiadosti inú fyzickú alebo právnickú osobu.
- Jednoduchý technický opis.
- Súhlas všetkých ostatných spoluvlastníkov nehnuteľnosti k uskutočneniu drobnej stavby (pokiaľ nie sú všetci aj stavebníkmi).
- Písomná dohoda s vlastníkom stavby, ak drobnú stavbu bude uskutočňovať nájomca.
- Rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia dotknutých orgánov, vyžadované podľa osobitných predpisov.
- Vyjadrenie - súhlas vlastníkov susedných nehnuteľností, v prípade, že tieto budú výstavbou dotknuté.
- Vyhlásenie kvalifikovanej osoby (stavebný dozor), že bude zabezpečovať odborné vedenie stavby, uskutočňovanej svojpomocou.
Čakanie na vyjadrenie: So stavebnými prácami môžete začať až po tom, čo vám stavebný úrad doručí písomné oznámenie, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky, alebo po uplynutí lehoty 30 dní od doručenia ohlásenia, ak úrad v tejto lehote nevydá rozhodnutie alebo neoznámi, že má námietky. Zvyčajne je lehota od ohlásenia po doručenie vyjadrenia 30 dní, avšak zákon nestanovuje maximálnu lehotu, takže si nechajte dostatočnú časovú rezervu.
Platnosť ohlásenia: Drobnú stavbu možno uskutočňovať do 2 rokov odo dňa doručenia súhlasu stavebného úradu stavebníkovi, pokiaľ stavebný úrad neurčí inak.
Právne dôsledky a pokuty
Ak ste o povinnosti ohlásiť drobnú stavbu nevedeli, alebo ste sa rozhodli ju neohlásiť, riskujete komplikácie. Príslušný úrad vám môže udeliť pokutu. Pre fyzickú osobu môže pokuta dosiahnuť až 332 €.
Ak ste už začali stavať, alebo dokonca ukončili stavebné práce bez ohlásenia, stále máte možnosť uskutočniť dodatočné ohlásenie drobnej stavby. V takom prípade stavebný či obecný úrad začne správne konanie s cieľom zistiť, či je stavba v rozpore s verejnými záujmami. Budete musieť doložiť všetky potrebné prílohy a zároveň je možné, že vám úrad prikáže upraviť, či dokonca úplne odstrániť vašu stavbu. Okrem toho, aj keď vykonáte dodatočné ohlásenie drobnej stavby, pokuta vám ešte stále môže byť udelená. Preto je rozumnejšie podať žiadosť pred začatím prác.
Správne poplatky
Za ohlásenie drobnej stavby sa platí správny poplatok:
- 10 EUR pre fyzickú osobu.
- 30 EUR pre právnickú osobu.
Príklady drobných stavieb a ich špecifiká
Dreverný prístrešok s rozlohou 15 m²:Podľa § 71 ods. 1 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy, ktoré sú umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku, nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu. Váš prístrešok s rozlohou 15 m² a vzdialenosťou 2 m od hranice teda spĺňa túto podmienku a nie je potrebné ho ohlasovať ani žiadať o povolenie. Dôležité je však zohľadniť aj ďalšie obmedzenia: stavba nesmie byť určená na bývanie alebo podnikanie. Musíte rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, najmä požiadavky na ochranu susedných stavieb, požiarne predpisy a hygienické normy. Ak je susedný dom vzdialený len 0,5 m od hranice pozemku, medzi vaším prístreškom a domom suseda je 2,5 m. Zákon stanovuje minimálnu vzdialenosť medzi stavbami na 7 m, ak ide o stavby určené na bývanie, pokiaľ sa vlastníci nedohodnú inak alebo stavebný úrad nepovolí výnimku. Táto povinnosť sa však primárne vzťahuje na nové stavby rodinných domov, nie na drobné stavby ako prístrešky. Napriek tomu odporúčam preveriť, či váš prístrešok nezasahuje do ochranného pásma susednej stavby (napr. z hľadiska požiarnej bezpečnosti).
Murovaný záhradný domček s rozmermi 3x4 m na hranici pozemkov:Váš zámer spadá pod tzv. drobnú stavbu, ktorú možno realizovať na základe ohlásenia stavebnému úradu, nie stavebného povolenia. Okrem štandardných podkladov, ktoré vyžaduje stavebný zákon (napr. situačný výkres, jednoduchý technický opis, doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku), je v prípade umiestnenia stavby na hranici pozemku kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka (§ 18). Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese. Okrem písomného súhlasu susedov odporúčam priložiť aj aktuálny výpis z katastra nehnuteľností a kópiu katastrálnej mapy s vyznačením plánovanej stavby. Niektoré stavebné úrady môžu vyžadovať aj jednoduchý projekt alebo náčrt stavby. Dôležité je tiež preveriť, či v danej lokalite neexistujú špecifické územnoplánovacie regulatívy alebo obmedzenia.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Vodovodná prípojka cez cudzí pozemok:Na zriadenie vodovodnej prípojky, ktorá bude viesť cez cudzí pozemok (suseda aj obecný), je potrebné v zmysle stavebného zákona k ohláseniu drobnej stavby predložiť písomný súhlas vlastníka pozemku, cez ktorý bude prípojka viesť. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením trasy prípojky a podpisom vlastníka. V prípade obecného pozemku spravidla postačuje písomný súhlas obce, ktorý podpisuje starosta, avšak v niektorých obciach môže byť potrebné aj schválenie zastupiteľstvom. Zriadenie vecného bremena nie je povinné zo zákona, ale je to právny nástroj, ktorý zabezpečuje vaše právo vstupu a užívania cudzieho pozemku. Alternatívou je písomná dohoda o dočasnom užívaní.
Oplotenie na hranici pozemku:V prípade oplotenia, ktoré je umiestňované na hranici pozemkov, je potrebné postupovať v zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona. Vyžaduje sa ohlásenie drobnej stavby. Dôležité je získať súhlas susedných vlastníkov, ak bude oplotenie zasahovať na ich pozemky alebo ich obmedzí.
Zápis stavby postavenej pred 1.10.1976
Ak chcete zapísať stavbu postavenú pred 1.10.1976, je potrebné pripraviť si balík dôkazov o veku stavby (darovacia zmluva, staré mapovanie, letecké snímky, svedecké vyhlásenia), geometrický plán a podať žiadosť o zápis stavby podľa príslušného tlačiva dostupného na stránke Ministerstva vnútra SR. Ak sa to nepodarí, riešením je žiadosť o dodatočné povolenie stavby. Kataster štandardne požaduje dokument od stavebného úradu, preto vám zápis bez neho odmietli.
Vydržanie v rámci zákona č. 180/1995 Z. z. (ROEP)
Vydržanie v rámci zákona č. 180/1995 Z. z. je osobitné správne konanie, ktoré sa začína na návrh. Správny orgán potvrdí vydržanie len pri splnení podmienok. Účastníkom konania je aj osoba, ktorej svedčí posledný zápis.
Záverom k dôležitosti komunikácie
Ak máte akékoľvek pochybnosti o tom, či váš konkrétny zámer vyžaduje ohlásenie, alebo dokonca stavebné povolenie, najlepšie je poradiť sa priamo s príslušným stavebným alebo obecným úradom. Tí vám môžu potvrdiť aktuálne platné požiadavky a poskytnúť cenné rady pre úspešné zrealizovanie vašej stavby.