Uzavretie manželstva so sebou prináša nielen spoločné sny a plány, ale aj dôležité právne a majetkové otázky. Jednou z najvýznamnejších je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), ktoré upravuje nakladanie s majetkom nadobudnutým počas trvania manželstva. Tento inštitút je v slovenskej spoločnosti veľmi frekventovaný, avšak jeho obsah a dôsledky nie sú vždy celkom jasné. Pochopenie BSM je kľúčové pre každú realitnú transakciu, pretože chráni obe strany a zaručuje, že celý proces prebehne bez problémov.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Základné princípy
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický druh vlastníctva, ktoré vzniká medzi manželmi priamo zo zákona uzatvorením manželstva. Majetok v BSM patrí obom manželom spoločne, a to bez určenia podielov. Znamená to, že ani jeden z nich nie je výlučným vlastníkom žiadnej časti majetku a obaja manželia majú rovnaké práva k celému spoločnému majetku. Podľa §143 Občianskeho zákonníka platí, že "V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva, alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka".
Hlavným zdrojom BSM sú najmä príjmy a úspory z práce a podnikania. Bežné veci týkajúce sa spoločných záležitostí môže vybavovať každý z manželov a tento právny úkon zaväzuje k právam a povinnostiam oboch manželov spoločne a nerozdielne. V ostatných veciach, najmä pri nakladaní s majetkom, je však potrebný súhlas obidvoch manželov, inak je právny úkon neplatný. Náš právny poriadok neumožňuje zmluvne BSM vylúčiť tak, ako je to v iných krajinách.
Rozsah BSM a jeho zúženie
Rozsah BSM možno zúžiť. Manželia sa môžu napríklad dohodnúť, že výnosy, úžitky z veci, ktorá je vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, budú naďalej jeho výlučným vlastníctvom. Taktiež môžu vyhradiť vznik svojho BSM ku dňu zániku manželstva. Každá z týchto dohôd musí byť urobená len vo forme notárskej zápisnice spísanej notárom a uzatvorenej manželmi pred notárom. Manželia sa môžu voči inej osobe na každú z týchto dohôd odvolať len vtedy, ak im je takáto dohoda známa. Pokiaľ sa tieto dohody týkajú nehnuteľností, musia mať písomnú formu a nadobúdajú účinnosť vkladom do katastra.
Zánik a vyporiadanie BSM
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zväčša zaniká zánikom manželstva, najčastejšie pri rozvode alebo úmrtí jedného z manželov. Zánik bezpodielového spoluvlastníctva manželov za trvania manželstva má za následok, že manželia prestávajú nadobúdať veci do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov a každý nadobúda majetok do svojho vylúčeného vlastníctva, prípadne môžu nadobudnúť vec do podielového spoluvlastníctva.
Zánik bezpodielového spoluvlastníctva manželov a jeho vyporiadanie nenastávajú súčasne. Po zániku BSM sa musí vykonať vyporiadanie majetku patriaceho do BSM, teda rozdelenie spoločného majetku. Predpokladá sa, že manželia vykonajú vyporiadanie BSM predovšetkým dohodou. Nestačí, ak si každý z manželov ponechal po rozvode manželstva niektorú časť zo spoločne nadobudnutého majetku, ale je nutné písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. V prípade, že došlo medzi rozvedenými manželmi k čiastkovej dohode vyporiadania majetku, túto bez ďalšieho nemožno s poukazom na princíp zmluvnej autonómie považovať za neprípustnú. Hodnoty, ktoré boli čiastkovou dohodou platne vyporiadané, neprichádza do úvahy pri nadväzujúcom ďalšom vyporiadaní znovu vyporiadavať, ani preskúmavať správnosť ustanovení dohody o rozdelení časti spoločného majetku.
Ak nedôjde k vyporiadaniu BSM dohodou, každý z manželov môže požiadať súd, aby vykonal vyporiadanie. Občiansky zákonník ukladá trojročnú lehotu, v ktorej sa má bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vyporiadať dohodou alebo súdnym rozhodnutím. Uplynutím tejto lehoty zaniká právo na vyporiadanie BSM dohodou alebo na podanie návrhu na vyporiadanie na súd. Namiesto toho zákon ustanovuje nevyvrátiteľnú domnienku, podľa ktorej sa manželia vyporiadali tak, že pokiaľ ide o hnuteľné veci, tie pripadnú do vlastníctva toho z manželov, ktorý vec výlučne užíva pre svoje potreby a pre potreby svojej rodiny.
Prežitie rozvodu: David Sbarra na TEDxTucson 2012
Kúpna zmluva na byt a jej náležitosti
Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je právny úkon, ktorý úzko súvisí s rodinným právom. Ak patrí nehnuteľnosť do BSM, potom je bezpodmienečne potrebné spísať dohodu o vyporiadaní BSM, ak BSM zaniklo. V prípade, že ste na liste vlastníctva uvedení ako vlastníci s podielmi 1/2 a 1/2, nepôjde o bezpodielové spoluvlastníctvo, ale o podielové spoluvlastníctvo. De iure nie je podstatné, ako zmluvu nazvete, ale aký bude jej obsah.
Prevod vlastníctva bytu patrí medzi najčastejšie realitné transakcie na Slovensku. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať jednoduchý, predaj bytu zahŕňa špecifické požiadavky, ktoré robia z tejto operácie pomerne komplikovaný proces. Dôležitým dokumentom pri tomto procese je kúpna zmluva.
Každá kúpna zmluva na byt musí byť písomná a obsahovať podstatné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka, aby bola platná. Medzi tieto podstatné náležitosti patria:
- Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia predávajúceho a kupujúceho, vrátane mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a miesta trvalého pobytu (ak ide o fyzickú osobu) alebo názvu, sídla a identifikačného čísla (IČO) (ak ide o právnickú osobu). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom. Ak predávajú byt manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, obaja musia byť uvedení ako predávajúci a obaja musia kúpnu zmluvu podpísať.
- Označenie predmetu kúpy: Detailná identifikácia bytu, vrátane katastrálneho územia, súpisného čísla bytového domu, druhu stavby, parcelného čísla pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, popisu bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), čísla bytu, čísla vchodu a čísla poschodia, podlahovej plochy a vybavenia bytu. Dôležité je tiež vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Balkóny/loggie/terasysú považované za príslušenstvo bytu, ale ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.
- Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
- Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
- Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov. Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy. Prílohou kúpnej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto neplatí, ak ide o prvý predaj bytu developerom.
Okrem podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala aj ďalšie ustanovenia, ktoré pomôžu predísť prípadným sporom a zabezpečia ochranu záujmov oboch strán:
- Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.
- Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
- Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií.
- Určenie lehoty na odovzdanie bytu.
- Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva.
- Vyhlásenia predávajúceho, že na predmete prevodu neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytového domu.
- Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
- Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy.
- Uvedenie stavu meračov.
Kúpna cena a daňové aspekty
Výška kúpnej ceny je primárne určená dohodou zmluvných strán. Je však potrebné výšku odplaty určiť tak, aby bolo zrejmé, že sa kúpnou zmluvou nesimuluje úkon iný, napr. darovanie. Kúpna cena by mala byť v trhovej hodnote, aby bola primeraná.
Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité zohľadniť aj daňové aspekty. Príjem z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov. Existujú však výnimky, kedy je príjem z predaja oslobodený od dane, napríklad ak vlastník bytu odpredá byt, v ktorom mal trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom.
Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa zahrňuje do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak, a to len v prípade, že predmetnú nehnuteľnosť nemal nikdy zaradenú v obchodnom majetku ani jeden z manželov. Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, príjem z predaja tejto nehnuteľnosti zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.
Spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo bytového domu
Pri vypĺňaní kúpnej zmluvy majte na zreteli, že spolu s vlastníctvom bytu je vždy predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach (príslušenstve) bytového domu. Zákonnou požiadavkou pri prevode bytu býva tiež popis spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu. Špecifikácia každého bytového domu býva mierne odlišná. Nápomocnou v takom prípade býva zmluva, ktorou predávajúci predmetný byt v minulosti nadobudol.
Medzi spoločné časti bytového domu patria: základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a iné časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť.
Medzi spoločné zariadenia domu patria: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.
Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu.
Odovzdanie predmetu prevodu
Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.
Riziká a odporúčania
Je veľmi ťažké spraviť dobrú kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť bez patričného právneho vzdelania a praxe. Tak isto by ste sa nemali spoliehať na vzory, ktoré stiahnete z internetu! Pretože neviete, kto ich písal, či spĺňajú zákonné požiadavky, či obsahujú všetko, čo potrebujete vyriešiť vzhľadom na svoju situáciu. A v prípade, ak nastane právny problém z takejto kúpnej zmluvy, neexistuje osoba, voči ktorej by ste vyvodili zodpovednosť prípadne si uplatnili škodu.
Ak oslovíte realitnú kanceláriu, tá by vám mala prostredníctvom svojho zmluvného právnika pripraviť kúpnu zmluvu, ktorá by hájila záujmy oboch zmluvných strán. Ak oslovíte advokáta, ten bude postupovať podobne. Ak oslovíte notára, tomu zákon prikazuje byť nestrannou a nezávislou osobu. Nesmie uprednostňovať ani jednu zo zmluvných strán, pretože je verejným činiteľom a výkon notárskej činnosti je výkonom verejnej moci, ktorú mu zveril štát.
Častým prípadom býva nezaplatenie kúpnej ceny alebo jej časti, právne a faktické vady nehnuteľnosti, neodovzdanie nehnuteľnosti, odstúpenie od zmluvy a s tým spojený spätný prevod vlastníctva, nebezpečenstvo škody a náhodného zhoršenia veci, novoobjavené ťarchy, dlhy, nedoplatky, súdne konania vo vzťahu k nehnuteľnosti a podobne.
Vzhľadom na komplexnosť problematiky bezpodielového spoluvlastníctva manželov a prevodu nehnuteľností, je vždy vysoko odporúčané obrátiť sa na odborníkov - advokáta alebo notára, ktorí vám pomôžu zabezpečiť právnu istotu a ochranu vašich záujmov.
tags: #kupna #zmluva #bezpodielove #spoluvlastnictvo