Vlastníctvo nehnuteľností na Slovensku, zdalo by sa, by malo byť jednoznačné a transparentné. Skutočnosť je však neraz iná, ako ukazuje prípad z Palárikova, kde parcela pod bytovým domom, ktorá mala patriť štátu, je na liste vlastníctva (LV) evidovaná v prospech dvoch súkromných osôb. Tento prípad nie je ojedinelý a poukazuje na vážne nedostatky v správe katastra nehnuteľností, ktoré môžu mať pre občanov vážne dôsledky. Rozdrobenosť pôdy na Slovensku je obrovská. Pozemky sa desaťročia dedia a kúskujú medzi množstvo potomkov. Zistiť, komu, kde a ktorý kúsok zeme patrí, je často veľký problém. Stopercentné nemusia byť ani údaje v katastri. Opraviť ich však nie je jednoduché a ani rýchle. A to ani vtedy, keď si chybu prizná samotný kataster.
Od bytovky k spornému pozemku: Príbeh z Mierovej ulice
Väčšina obyvateľov malej bytovky na Mierovej ulici v Palárikove si byty, aj s podielom na záhrade, odkúpila do osobného vlastníctva približne pred 20 rokmi. „V roku 2003 sme odkupovali byty aj s priľahlým pozemkom. Chceli sme odkúpiť aj parcelu, na ktorej stojí naša bytovka, ale v tej dobe nám to okresný úrad nepovolil,“ prezradila zástupkyňa vlastníkov bytov Zuzana Keleová. Parcela pod bytovkou tak ostala vo vlastníctve štátu s vecným bremenom v prospech obyvateľov bytovky. Zuzanu Keleovú preto prekvapilo, keď pri príprave podkladov na zateplenie bytovky zistila, že pri pozemku sú ako majitelia uvedené dve fyzické osoby. „Bolo to v roku 2021 a zistila som, že parcelu, na ktorej stojí naša bytovka, vlastní Július Tóth a inžinier Zoltán Černák. Tak som začala hľadať v akom spojení. Písala som na kataster Nové Zámky, na okresný úrad,“ uviedla Keleová.
Chyba na strane katastra: Ako vznikla duplicita
Kataster situáciu preveril a zistil, že chyba sa stala na jeho strane ešte v roku 2015. Parcelu pod bytovkou vtedy bezdôvodne odpísal z jedného listu vlastníctva na druhý. „Respektíve, prepísal ho z LV č.2, ktorý bol vedený v prospech Slovenskej republiky, na LV č. 2440 v prospech fyzických osôb. Touto chybou katastra došlo k duplicite, lebo štát tu má právny titul v podobe Hospodárskej zmluvy ešte zo 70-tych rokov minulého storočia. Zároveň, dané fyzické osoby sú zapísané ako vlastníci tohto pozemku pod bytovým domom na základe tejto chyby katastra, ktorá sa stala ešte v roku 2015,“ vysvetlil nezávislý advokát Marek Maslák. Kataster zároveň zapísal do listu vlastníctva poznámku, že hodnovernosť vlastníctva fyzických osôb je spochybnená. „Kataster nedisponuje listinou, ktorá by preukazovala vlastnícke právo osôb, ktoré sú zapísané na LV 2440,“ uviedla zamestnankyňa legislatívno-právneho odboru Úradu geodézie, kartografie a katastra SR Lucia Filagová.
Zvláštny postup: Manipulácia s pozemkom pri inom konaní
Odborník na pozemkové právo považuje postup katastra za zvláštny, pretože s parcelou pod bytovkou sa manipulovalo pri úplne inom konaní, ktoré s danou parcelou vôbec nesúviselo. „Lebo tu išlo o zápis vecného bremena k úplne inému pozemku a v rámci toho zapisovania vecného bremena ako ťarchy, sa absolútne nemalo riešiť vlastníctvo pozemku ako takému a tobôž k pozemku, ktorý nebol dotknutý konaním o zázname,“ vyhlásil Maslák. „Mám ťažkú dušu na kataster. Na čo sú tam tie inšpekcie? Keď dávate vklad, tak musia všetko preveriť,“ pýtala sa Keleová. „Dozvedeli sme sa to iba vtedy, keď prišla pani Keleová, že pán Černák je vlastníkom 70 metrov štvorcových pod bytovkou,“ povedal spolupracovník Zoltána Černáka Peter Mračna. „Nejaké veci, ktoré sa udiali ohľadom tohto zápisu, my už teraz nezistíme. Musíme vychádzať reálne z toho, čo máme v operáte evidované. To je skutočnosť, že tá nehnuteľnosť pod bytovým domom je evidovaná na jednom LV v prospech dvoch fyzických osôb a na jednom LV je evidovaná v prospech SR, v zastúpení ministerstva vnútra,“ ozrejmila Filagová.
Komplikovaná situácia: Prekážka pri nadobúdaní vlastníctva
Vzniknutá situácia tak výrazne skomplikovala aj snahu obyvateľov bytovky získať parcelu pod ňou do osobného vlastníctva. „Nikdy neviete, aká príde doba. Keď už niečo máte vo vlastníctve, som spokojná, že deti môžu dediť a všetko je vysporiadané,“ uviedla zástupkyňa vlastníkov bytov Zuzana Keleová. „Tým že na LV je vyznačená obmedzujúca poznámka - tak dnes daný pozemok, nie je možné prevádzať. Čiže vlastníci, hoci majú záujem o odkúpenie pozemku, tak či už SR alebo jednotlivé fyzické osoby, ktoré sú dnes vedené v katastri nehnuteľností, by nemohli ten daný pozemok previesť, kataster by takýto prevod nezavkladoval,“ informoval nezávislý advokát Maslák.
Zuzana Keleová je presvedčená, že situáciu má vyriešiť kataster. Ten môže síce chyby opravovať aj z úradnej povinnosti, no nie v tomto prípade. Július Tóth totiž vlastníctvo k parcele nadobudol až v roku 2020, keď ho zdedil po Kataríne Tóthovej. „Čiže dnes kataster nevie celú parcelu vrátiť na LV č.2, lebo by sa dotkol aj práv tretej osoby, ktorá dedila už podľa tých údajov, ktoré boli, hoci nesprávne, vedené v katastri nehnuteľností,“ vysvetlil Maslák. „Správny orgán na úseku katastra nehnuteľností je nesporový orgán a v uvedenom prípade je povinnosť konať so všetkými osobami, ktoré majú nejaký vzťah k tej dotknutej nehnuteľnosti,“ vyhlásila Filagová.
Kataster však môže opraviť spoluvlastnícky podiel Zoltána Černáka a prepísať ho do vlastníctva štátu. „Tento spoluvlastnícky podiel nebol dotknutý ďalšou právnou zmenou, ktorá by znemožňovala vykonanie opravy chyby katastrom. Tam podnet môžu dať aj vlastníci bytov. Kataster tam môže konať aj z úradnej povinnosti,“ ozrejmil Maslák.
Návrh na opravu chyby a dohoda o urovnaní: Možné cesty riešenia
Súčasnú situáciu je možné ďalej riešiť aj dohodou o urovnaní alebo návrhom na opravu chyby. V oboch prípadoch musia byť dokumenty podpísané všetkými zúčastnenými stranami, ktoré sa v nej dohodnú, koho má kataster zapísať ako vlastníka parcely pod bytovkou. „Nebola by to taká klasická zmluva o prevode vlastníckeho práva k pozemku, ale bola by to dohoda o urovnaní, kde by sa prevádzalo aj to vlastníctvo,“ povedal Maslák. „Na základe rozhodnutia o povolení vkladu bude zapísané vlastníckeho právo v prospech toho, ako sa títo účastníci dohodli a zároveň bude vymazaná aj poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov katastra,“ uviedla zamestnankyňa legislatívno-právneho odboru Úradu geodézie, kartografie a katastra SR Lucia Filagová.
„Nemáme s tým vôbec problém, však pani Keleová o tom vie. Párkrát sme sa stretli, ja som zháňal toho ďalšieho polovičného vlastníka. Lenže k tomu neprišlo, ten pán sa nedá vôbec zohnať,“ vyhlásil spolupracovník Zoltána Černáka Peter Mračna. Zistiť postoj Júliusa Tótha k prípadnej dohode sa nepodarilo ani nám. Zo strany rezortu vnútra je možné uzatvoriť takúto dohodu iba vtedy, ak bude uzatvorená v prospech Slovenskej republiky. Ak však na takúto dohodu spoluvlastníci nepristúpia, bude vo veci určenia vlastníctva rozhodovať príslušný súd,“ zaznelo v stanovisku ministerstva vnútra SR.
Zákonné vecné bremeno: Právna istota pre obyvateľov bytoviek
Situácie, keď pozemok pod bytovkou nepatrí vlastníkom bytov, nie sú u nás výnimočné. Zákon o vlastníctve bytov im však priznáva právo užívať ho bezplatne. „Je to zákonné vecné bremeno, ktoré vyplýva priamo zo zákona. Je ale samozrejme lepšie, keď je to aj na LV, lebo to deklaruje nejaký ten stav. Čiže z tohto pohľadu by som im odporúčal nechať si zapísať zákonné vecné bremeno nielen na LV, kde majú vedený bytový dom, ale aj na ten LV, kde je vedený sporný pozemok,“ poradil Maslák.
Vysvetlenie vecných bremien: Čo by mal vedieť každý vlastník nehnuteľnosti
Proces vkladu do katastra: Náležitosti a možné komplikácie
Majiteľom nehnuteľnosti sa stávate až vtedy, keď kataster rozhodne o schválení návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na to, aby kataster rozhodol, musia byť splnené zákonom stanovené podmienky. Ak urobíte v podaní chyby, úrad konanie zastaví a vám sa predĺži lehota na získanie listu vlastníctva. V konaní o povolení vkladu sa posudzujú nielen zákonné náležitosti samotného návrhu, ale aj formálne a obsahové náležitosti zmluvy. Kataster teda v rámci konania o povolení návrhu na vklad kontroluje samotný návrh, ako aj zmluvy, na základe ktorých má dôjsť k prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti. Ak zistí, že v dokumentoch sú chyby, ktoré je možné odstrániť, vyzve účastníkov konania, aby tieto v určenej lehote odstránili.
Ak dostanete výzvu zo strany katastra, treba mu v určenej lehote doručiť buď písomný dodatok, alebo urobiť opravu formou doložky. Konanie sa zvyčajne prerušuje na 30 dní. V prípade opravy formou doložky je potrebné v určenej lehote vyhotoviť doložku priamo do zmluvy. V nej treba uviesť, čo je predmetom opravy, správne znenie a dátum tejto opravy. Doložku podpíšu všetci účastníci zmluvy, ako aj pracovník katastra, ktorý doložku opatrí odtlačkom okrúhlej pečiatky. Ak doručený dodatok spracujú účastníci opätovne nesprávne alebo úrad dodatočne zistí ešte ďalší nedostatok, môže kataster výzvu na opravu poslať aj opakovane a konanie prerušiť. Ak účastníci na výzvu v stanovenej lehote nereagujú, môže kataster návrh na vklad zamietnuť.
A na čo si je potrebné dať pozor? Mnohé katastrálne konania sú zastavené, lebo sa nájdu chyby v zmluve, na základe ktorej má prísť k prevodu vlastníckeho práva. Ak sú podmienky na vklad splnené, kataster vklad povolí, inak návrh zamietne. Následne kataster doručí rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu všetkým účastníkom konania a toto nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Takisto úrad doručí rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastri, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 30 dní odo dňa jeho doručenia.
Lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad práva do katastra nehnuteľností je podľa katastrálneho zákona 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad alebo do 20 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom. Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra sa začína na základe písomného návrhu účastníka konania.
Identifikačné údaje navrhovateľa: potrebné je uviesť dátum narodenia, rodné priezvisko a údaj o štátnej príslušnosti fyzickej osoby, od cudzinca sa vyžaduje aj iný identifikátor, tiež aj adresa na doručovanie na Slovensku, ak sa účastné osoby zdržujú na inej adrese.Označenie nehnuteľnosti: v návrhu treba uviesť údaje o katastrálnom území, parcelnom čísle pozemku, druhu pozemku, výmere pozemku, súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je stavba postavená, o čísle bytu alebo nebytového priestoru, čísle poschodia, čísle vchodu a údaje o spoluvlastníckom podiele na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, o súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je dom postavený.
Elektronizácia a zníženie byrokracie: Kroky k zjednodušeniu procesov
V dnešnej digitálnej dobe sa stáva čoraz dôležitejším mať prístup k rôznym dokumentom a záznamom z pohodlia svojho domova. List vlastníctva je oficiálny dokument, ktorý poskytuje podrobné informácie o vlastníckych právach k danej nehnuteľnosti. Tento dokument je nevyhnutný pri rôznych právnych úkonoch. Každý list vlastníctva vydaný príslušným štátnym alebo samosprávnym orgánom má rovnakú štruktúru. V hornej časti je uvedené číslo listu vlastníctva, okres, obec a katastrálne územie, v ktorom sa nachádza nehnuteľnosť alebo viac nehnuteľností zapísaných v dokumente.
List vlastníctva sa uchováva v príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu v okrese, kde sa nachádza nehnuteľnosť, nie v okrese, kde má vlastník alebo spoluvlastníci trvalé bydlisko. V prípade, že chcete skontrolovať nehnuteľnosť alebo získať podrobné informácie o vlastníkovi, môžete si vyžiadať on-line výpis z katastra nehnuteľností. Výpis z katastra nehnuteľností môžete získať aj bezplatne. Túto možnosť poskytuje internetová stránka Kataster Portal, kde môžete získať tento dokument pohodlne z domova, bez nutnosti navštíviť poštu alebo príslušný okresný úrad. Slúži výhradne pre rýchle overenie nehnuteľnosti a jej vlastníckych vzťahov, napríklad pred kúpou nehnuteľného majetku.
Novela zákona proti byrokracii rozširuje okruh údajov z informačných systémov verejnej správy vo forme výpisov. Od januára sa teda môžu občania a podnikatelia tešiť z „odbúrania” prvých 10 okruhov výpisov. Zmeny sa týkajú matričných listín, ktoré budú oprávneným úradníkom sprístupnené formou elektronických výpisov z registra fyzických osôb. Vďaka tomu ľudia už nemusia nosiť na úrady kópie rodných, sobášnych a úmrtných listov ani potvrdenia o pobyte. „Pôjde sa podľa pravidla „jedenkrát a dosť’. Zároveň dochádza tiež k odbúraniu byrokracie v podnikateľskom prostredí, najmä pri uchádzaní sa o dotácie, granty, projekty či verejné zákazky, ktoré sú financované z verejných prostriedkov a európskych fondov. V tomto prípade už nie je potrebné dokladovať potvrdenia o IČO podniku alebo informácie o tom, že sa podnik nenachádza v konkurze, reštrukturalizácii či v exekúcii. Zákon proti byrokracii platí od septembra 2018 a postupne odbremeňuje občanov a firmy od nutnosti dokladovať úradom niektoré výpisy a potvrdenia, vďaka využívaniu informačných systémov verejnej správy. Medzi potvrdenia, ktoré už nemusia firmy aj fyzické osoby predkladať úradom v listinnej podobe, patrí napríklad výpis z listu vlastníctva, výpis zo živnostenského registra či výpis z registra trestov alebo potvrdenie.
Elektronické podanie návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis. Pri elektronickom podaní musí obsahovať kvalifikovaný elektronický podpis všetkých účastníkov zmluvy.
Správne poplatky a ich výška
Správny orgán vyberie poplatok vo výške 133 eur, ak účastník konania podal návrh na vklad do katastra elektronicky. Ak sa konanie prerušilo, lehota prestáva plynúť dňom vydania rozhodnutia o prerušení konania. Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu na vklad. Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia. Správny orgán vyberie poplatok znížený o 15 eur, ak účastník konania o vklade práva podal oznámenie podľa § 30 katastrálneho zákona. Ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok sa vyberie za každý právny úkon osobitne.
Za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností sa platí 66 eur (rozhodnutie do 30 dní) alebo 266 eur (rozhodnutie do 15 dní), pričom po odpočítaní zľavy za včasné oznámenie je to 51 eur alebo 251 eur.
Oprava chýb v katastrálnom operáte: Postup a lehoty
Katastrálny operát skladajúci sa z obrovského množstva meniacich sa údajov môže rovnako ako iné registre obsahovať chybné dáta. Keďže ide o verejný informačný systém, je nevyhnutné zabezpečiť pravdivosť informácií o nehnuteľnostiach a o právach k nim. Katastrálny zákon rieši problematiku odstránenia nesprávnosti v osobitných ustanoveniach § 59 až 59b upravujúcich konanie o oprave chýb v katastrálnom operáte.
Chybný údaj sa môže do katastra nehnuteľností dostať nielen v dôsledku vlastnej činnosti orgánov katastra, ale aj následkom pochybenia iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb vyhotovujúcich podklad pre zápis určitých údajov do katastra nehnuteľností, ktorý bude obsahovať chybný údaj. Chyby v katastrálnej evidencii majú rôzny charakter, napr. chyby v písaní, počítaní a iné zjavné nesprávnosti obsiahnuté už v listinách predložených katastru, nezapísanie údaja vyžadovaného zákonom, nesprávne zaevidované osobné údaje vlastníka nehnuteľnosti, chyba vo výmere pozemku a pod.
Konanie o oprave chyby môže iniciovať ten, koho práva sú údajmi katastra dotknuté. Návrh sa podáva v listinnej alebo elektronickej forme, zákon nevylučuje podať návrh aj ústne do zápisnice. Toto podanie nepodlieha správnemu poplatku. Navrhovateľ v ňom uvedie, ktoré údaje evidované v katastri nehnuteľnosti žiada opraviť a tieto svoje tvrdenia by mal preukázať konkrétnymi dôkazmi, resp. listinami. V niektorých prípadoch nemusí byť účastníkovi konania vopred zrejmé, aké listiny by mal predložiť a aké dôkazné prostriedky použiť, aby preukázal správnosť a hodnovernosť ním tvrdenej „pravdy“.
Správa katastra môže aj bez návrhu opraviť údaje katastra, ak sú v rozpore s verejnou listinou alebo s inou listinou, alebo s výsledkami prešetrovania zmien údajov katastra alebo s výsledkami revízie údajov katastra. Osoba, ktorej práva, záujmy chránené právom alebo povinnosti sa údaje katastra týkajú, môže kedykoľvek požiadať o odstránenie chýb v katastrálnom operáte. Správa katastra je povinná vykonať opravu do 30 dní, v osobitne odôvodnených prípadoch do 90 dní od doručenia písomnej žiadosti o opravu chýb.
Prípad z Palárikova je tak varovným prstom, ktorý upozorňuje na potrebu zvýšenej pozornosti pri správe registrov nehnuteľností a na nevyhnutnosť rýchleho a efektívneho riešenia zistených chýb, aby sa predišlo ďalším komplikáciám a spravodlivým dôsledkom pre občanov.