Kúpa vlastného bývania je pre mnohých Slovákov významným životným krokom, ktorý si často vyžaduje finančnú podporu vo forme hypotekárneho úveru. Proces získania hypotéky a následného nadobudnutia nehnuteľnosti môže byť zložitý, no s dobrým plánovaním a informovanosťou je zvládnutelný. Bývať vo vlastnom byte alebo dome je jednoduchšie, než si myslíte. Tento článok vás prevedie kľúčovými krokmi, od výberu nehnuteľnosti až po odovzdanie kľúčov.
Výber ideálnej nehnuteľnosti a jej ohodnotenie
Prvým a často najemotívnejším krokom je nájdenie nehnuteľnosti, ktorá spĺňa vaše predstavy o bývaní. Našli ste už ideálnu nehnuteľnosť? Po jej výbere prichádza na rad overenie jej stavu a právnej čistoty. Banka, ktorá vám poskytne hypotéku, bude potrebovať posúdiť hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Na to slúži znalecký posudok, ktorý vypracuje nezávislý znalec. Tento dokument je kľúčový pre stanovenie maximálnej výšky hypotekárneho úveru, ktorý vám banka môže poskytnúť.
Právne náležitosti a zmluvy
Po výbere nehnuteľnosti a získaní predbežného súhlasu s hypotékou nasleduje príprava zmlúv. Vo väčšine prípadov vypracuje kúpnu zmluvu predávajúci alebo ju zabezpečí realitná kancelária. Je však nevyhnutné, aby ste si všetky zmluvy dôkladne skontrolovali. Neviete, ako by mala správne pripravená zmluva vyzerať? V prípade potreby požiadajte o zapracovanie vašich pripomienok alebo o konzultáciu s právnikom. Správne formulovaná zmluva chráni vaše záujmy a predchádza budúcim nejasnostiam.
Informácie pre banku a schválenie hypotéky
K schváleniu hypotéky sú pre banku dôležité informácie o vás ako o žiadateľovi a o vami vybranej nehnuteľnosti. Banka bude posudzovať vašu bonitu, teda vašu schopnosť splácať úver. Zohľadní príjem, výdavky, existujúce záväzky a ďalšie faktory. Okrem toho bude potrebovať dokumentáciu k nehnuteľnosti, vrátane listu vlastníctva, geometrického plánu a spomínaného znaleckého posudku.
Čerpanie hypotéky a poistenie
Po úspešnom schválení hypotéky a podpísaní všetkých potrebných zmlúv nasleduje fáza čerpania úveru. Pred čerpaním hypotéky si zabezpečte poistenie nehnuteľnosti, ktoré ochráni váš nový majetok v neočakávaných situáciách, ako sú požiar, povodeň či vandalizmus. Poistenie nehnuteľnosti je často podmienkou banky pri poskytnutí hypotéky.
Odovzdanie nehnuteľnosti a nové bývanie
Hurá, konečne máte svoje vysnívané bývanie! Pri odovzdávaní bytu je dôležité zaznamenať si hodnoty meračov vody aj elektriny a vykonať súpis odovzdaných kľúčov prislúchajúcich k nehnuteľnosti. Týmto krokom sa oficiálne stávate majiteľom a môžete začať novú kapitolu vo vašom živote.
Hypotéky 101 (pre kupujúcich nehnuteľností po prvýkrát)
Predaj bytu s hypotékou: Keď sa životná situácia zmení
Plánujete predať byt alebo inú nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou? Predaj je možný, ale samozrejme postup pri predaji bytu s hypotékou je trochu iný ako pri nehnuteľnosti, ktorá je už vo vašom vlastníctve. Bežný Slovák si môže kúpiť nehnuteľnosť za 14 svojich ročných platov. Preto sa často rozhodneme pri kúpe pre hypotéku. A tak je množstvo bytov na Slovensku zaťažených záložným právom v prospech banky a teda kúpených nie v hotovosti, ale s pomocou peňazí banky vďaka hypotekárnemu úveru. Čo však robiť ak sa situácia zmení a byt je potrebné predať? Tých dôvodov, ktoré môžu majiteľa priviesť k predaju bytu s hypotékou, je niekoľko:
- Sťahovanie sa za prácou
- Narodenie dieťaťa a potreba väčšieho priestoru na bývanie
- Riešenie ťažkej finančnej situácie - potreba vyplatenie dlhov a vyhnutie sa exekúcii
- Zmena životného štýlu - napríklad dôchodcovia, ktorí chcú viacgeneračný dom vymeniť za bezbariérový byt
- Rozvod a potreba rozdeliť spoločný majetok
Postup pri predaji bytu s hypotékou
Postup predaja je spočiatku rovnaký ako pri byte bez hypotéky. Je potrebné dobre sa pripraviť, spracovať profesionálnu inzerciu, zvoliť správnu predajnú a marketingovú stratégiu. Po nájdení záujemcu je potrebné informovať ho o záložnom práve v prospech banky, čo si zrejme aj sám všimne na liste vlastníctva. Jeho peniaze budú teda, aspoň z časti, použité na splatenie dlhu banke. Ale čo robiť a ako to celé zorganizovať? Kedy požiadať banku o vyplatenie? Kedy, na aké účty a aké sumy majú byť splatené tak, aby to celé bolo bezpečné? Aby sa nestalo, že kupujúci vyplatí peniaze predávajúcemu, ktorý s peniazmi “ujde” a síce mu byt predá, ale aj so záložným právom na krku? Alebo aby predaj neprebehol skôr, než peniaze prídu banke a on sa tak zbaví hypotéky?
Dôležité je nastaviť celý proces tak, aby časovo všetko prebehlo hladko:
- Kvalitná rezervačná zmluva
- Zloženie rezervačnej zálohy
- Uistenie sa, kedy budú mať kupujúci všetky potrebné prostriedky k dispozícii (niektorí kupujúci napríklad čakajú na peniaze zo stavebného sporenia, z predaja inej nehnuteľnosti, od rodiny)
- Požiadanie banky o vyčíslenie zostatku úveru s takým dátumom vyplatenia, aby kupujúci stihol previesť peniaze za vyplatenie úveru na účet banky.
- Podpis kúpnej zmluvy so správne nastavenými termínmi, sumami a číslami účtov na vyplatenie hypotéky a ostatných častí kúpnej ceny na účty predávajúcich (alebo do notárskej úschovy, prípadne s vinkuláciou v banke)
- Kontrola vyplácania jednotlivých častí kúpnej ceny
- Vklad kúpnych zmlúv na kataster
- Kontrola zaslania kvitancie bankou na kataster, prípadne individuálne zabezpečenie tohto úkonu
Čo je kvitancia? Odborne povedané - je to potvrdenie veriteľa, že dlžník uhradil svoju finančnú pohľadávku. Povedané laicky - banka potvrdí, že hypotéka bola vyplatená a teda že kataster môže zmazať záložné právo.
Keď kupujúci tiež kupuje byt na hypotéku
Čo ak aj kupujúci kupuje váš byt na hypotéku? V takom prípade je to ešte komplikovanejšie a je potrebné byť ešte viac pozorný a chápať všetky súvislosti, čo, kde a kedy má prebehnúť, tak aby počas celej transakcie nikto neniesol zbytočne veľké riziko. Pretože celý proces sa dá nastaviť buď intuitívne, na slepo, a potom so zaťatými zubami čakať, že “to nejako celé dopadne”, alebo sa nastaví jasne a transparentne a vy môžete kľudne spávať, kým to celé prebehne. S vedomím, že viete, alebo že máte kvalitného makléra, ktorý presne vie, čo robí a vie vám to aj zrozumiteľne vysvetliť.
Ktoré kroky sú naviac pri transakcii s dvomi hypotékami?
Kupujúci bude potrebovať spracovať ku kupovanému bytu znalecký posudok. To je ideálne urobiť ihneď po podpise Rezervačnej zmluvy. Samozrejme za predpokladu, že má už svoju finančnú kapacitu dostatočne preverenú s finančným sprostredkovateľom, alebo v banke. Svojej banke tiež bude musieť predložiť kúpne zmluvy a tá na ich základe spracuje jeho hypotekárnu zmluvu tak, aby peniaze boli odoslané buď priamo na účet banky predávajúceho na vyplatenie jeho hypotéky, alebo na účet kupujúceho, ktorý sám tieto prostriedky prevedie. V tomto momente tiež predávajúci, aj keď ešte nebude mať svoje peniaze na účte, bude musieť súhlasiť s vložením druhého záložného práva v prospech banky kupujúceho. Banka kupujúceho totiž skôr peniaze nikomu nepošle. A tak bude mať chvíľu byt zaťažených dvomi záložnými právami - v prospech jeho banky a v prospech banky kupujúceho. To sa však celé rozuzlí v momente, keď dôjde k presunom peňazí za vyplatenie hypotéky predávajúceho. Vtedy jeho banka odošle kvitanciu na kataster a z listu vlastníctva zmizne prvé, staršie záložné právo a na prvé v poradí sa presunie záložné právo banky kupujúceho. Jedna hypotéka zanikne - hypotéka predávajúceho a druhá vznikne - hypotéka kupujúceho.
Ak si nie ste istý, že zvládnete ustrážiť, aby pri takejto komplikovanej transakcii všetko prebehlo hladko a ak chcete pokojne spávať, neváhajte využiť služby realitného makléra, ktorému dôverujete. A ak takého ešte nemáte - zavolajte mi a porozprávajte mi o svojej situácii. Úspešne som realizoval množstvo takýchto transakcií, dokonca aj oveľa komplikovanejších (vysporiadanie BSM po rozvodoch).
Možnosti predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou
Pred časom ste kúpili byt alebo dom a financovali ste to hypotékou. Teraz máte vo vyhliadke niečo nové, keďže sa vám zmenila životná situácia, rozrástla sa vám rodina, rozvádzate sa alebo jednoducho chcete zmeniť bývanie. Máte ale dilemu, ako predať svoju nehnuteľnosť, keď máte hypotéku? Mnohí si myslia, že nie je možné predať byt alebo dom s hypotékou. Ale nie je to tak. Nejde o nič výnimočné, keďže tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už nie sú takéto nehnuteľnosti výnimkou.
Existuje viacero spôsobov, ako predať nehnuteľnosť s hypotékou. Práve na banku, ktorá je však mimoriadne dôležitým aktérom celej transakcie, mnohí predávajúci, ale ani kupujúci nemyslia. Predať sa dá nehnuteľnosť zaťažená hypotékou bez ohľadu na jej výšku. Z hľadiska legislatívy neexistuje prekážka, ktorá by ovplyvňovala transakciu. Prvým krokom predajcu ešte pred výberom spôsobu predaja je informovať o svojom zámere banku a požiadať ju o súhlas. Spravidla tak predajcovia robia spolu so žiadosťou o vyčíslenie zostatku na hypotekárnom úvere. Poznámka: banky spravidla vydávajú toto vyčíslenie bezplatne, avšak nie každá tak robí v rovnakej lehote. Niektoré vám ho vydajú na počkanie, zato pri iných môžete čakať aj vyše týždňa.
1. Predčasné splatenie hypotéky
Predčasné splatenie hypotéky patrí k najčastejším voľbám, ako predať byt s hypotékou. Musíte však banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Spolu s údajom o zostatku vám banka pošle číslo účtu, na ktorý treba peniaze zaslať (spolu s dátumom splatnosti). Tieto údaje sa uvádzajú do kúpnej zmluvy. V minulosti bolo predčasné splatenie hypotéky spojené s vysokými nákladmi. Preto sa predčasné splatenie plánovalo na obdobie, keď sa končila doba fixácie. V súčasnosti však už platia iné podmienky, napríklad, ak suma, ktorú chcete predčasne splatiť, nepresiahne 30 % istiny hypotéky. Veľmi dôležitá je správne naformulovaná kúpna zmluva, musia v nej byť jasne a presne definované podmienky a povinnosti oboch strán. Predčasným splatením hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Na to, aby ste ho mohli na katastri vymazať, banka vám vydá doklad, tzv. kvitanciu, na základe ktorej katastrálny úrad ťarchu vymaže. Bez dokladu od banky by výmaz nebol možný. Doklad dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru.
Najväčšie sú prípadné poplatky, ktoré si môže banka účtovať za predčasné splatenie hypotéky. Ich výšku sa zvyčajne dozviete v spomínanom vyčíslení zostatku. V ňom je zároveň uvedená aj informácia, dokedy je potrebné hypotéku predčasne vyplatiť. Výška poplatku za predčasné splatenie môže byť nepríjemne vysoká, najmä ak je zostatok na hypotéke tiež vysoký. Zo zákona však nemôže prekročiť výšku 1 % zostatku. V istých situáciách môže byť tento poplatok odpustený alebo iba symbolický.
2. Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť
Túto možnosť majú k dispozícii len majitelia minimálne dvoch nehnuteľností. Aj v tomto prípade je mimoriadne dôležitá súčinnosť banky, preto je dôležité informovať ju o zámere vopred. Banka totiž musí vyhodnotiť, či nehnuteľnosť, na ktorú má prejsť záložné právo, má dostatočnú hodnotu. Čo v prípade, ak nehnuteľnosť nebude mať hodnotu v postačujúcej výške? Banka vám v tejto situácii môže navrhnúť, že časť úveru splatíte a na druhý byt či dom prejde o čosi nižšie záložné právo. Azda najväčšou výhodou tohto spôsobu predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je skutočnosť, že ak má vaša druhá nehnuteľnosť požadovanú hodnotu, vyhnete sa poplatku za predčasné splatenie úveru. Aj v tomto prípade musí banka v prípade úspešného dokončenia transakcie vydať kvitanciu, ktorou sa vymaže záložné právo na pôvodný byt či dom. Samozrejme nová nehnuteľnosť by mala mať rovnakú, alebo vyššiu hodnotu ako pôvodne založená nehnuteľnosť. Ešte pred začiatkom celého procesu si v banke overte, akú veľkú sumu ešte musíte splatiť, a či ju hodnota novej nehnuteľnosti pokryje. Pre posúdenie budete potrebovať aj znalecký posudok. Ak banke bude nehnuteľnosť vyhovovať, záložné právo sa presunie z predávanej nehnuteľnosti. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur.
3. Prevod hypotéky na kupujúceho
Zrejme najzriedkavejší spôsob predaja nehnuteľnosti s hypotékou. V tomto prípade by na seba ťarchu splácania úveru prebral kupujúci. Proces je totiž podobný štandardnej žiadosti o hypotekárny úver. Banka si musí preveriť bonitu kupujúceho, to znamená schopnosť splácať hypotéku. Samozrejme, s podmienkami hypotéky musí súhlasiť aj kupujúci. Nemusí mu napríklad vyhovovať úrok či fixácia. V istých prípadoch je možné navrhnúť banke ich úpravu, no samotná banka s tým nemusí súhlasiť. Nech už sa rozhodnete pre akýkoľvek spôsob, základom je informovať o svojom zámere banku. Ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť s hypotékou, poradíme vám, aký spôsob je pre vás najvýhodnejší. V našom realitnom svete je už bežné, že si klienti kupujú nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, pričom doba splácania je v súčasnosti najčastejšie 30 rokov. Životná situácia či rôzne okolnosti môžu viesť k predaju zaťaženej nehnuteľnosti.
Ak pri predaji vášho bytu zároveň kupujete inú nehnuteľnosť, je možné si hypotéku preniesť na novú nehnuteľnosť. Treba však brať na vedomie, že s tým musí súhlasiť banka a aj predávajúci, nakoľko ide o predĺženie celkového času predaja. Je potrebné si od vašej banky vyžiadať vyčíslenie zostatku úveru ku konkrétnemu dňu - najčastejšie deň vašej mesačnej splátky. Nová nehnuteľnosť, na ktorú sa bude úver prenášať, musí mať dostatočnú hodnotu krytia pre banku (dôležitý je znalecký posudok) a teda musí mať vyššiu hodnotu ako je prenášaný úver. Následne po odobrení banka presunie záložné právo na vašu novú nehnuteľnosť a pôvodné záložné právo bude vymazané a presunuté na novú nehnuteľnosť. Váš byt je tým pádom už bez ťarchy a pripravený na predaj.
Pri predaji bytu, ktorý je zaťažený hypotékou je určite lepšie spolupracovať so skúseným maklérom, ktorý vie ako postupovať. Pri obhliadke treba kupujúceho informovať o vyplácaní úveru, lebo je pravdepodobné, že si bude na váš byt brať tiež hypotéku a tým pádom nastane situácia vyplácanie hypotéky hypotékou. V tomto prípade je treba nastaviť presný časový harmonogram všetkých podpisov záložných a kúpnych zmlúv, načerpania peňazí, vyplatenia pôvodnej hypotéky k danému termínu a podania zmlúv na katastrálnom úrade. Je to pomerne bežný postup, ktorý sa však môže ľahko skomplikovať a zbytočne predĺžiť. Následne vaša banka po vyplatení úveru vystaví kvitanciu na zrušenie záložného práva, ktoré zanikne zápisom a výmazom na liste vlastníctva.
V prípade, ak sa dohodnete s kupujúcim, že preberie hypotéku na seba, je potrebné banku informovať, že chcete byt predať a chcete zameniť dlžníka. Banka postupuje ako pri bežnej hypotéke, posudzuje klienta (jeho bonitu) a následne vydá stanovisko. Podmienky hypotéky sa môžu, ale aj nemusia zmeniť. Nasleduje predaj bytu a prepis dlhu na nového majiteľa.
4. Spolupráca s realitnou kanceláriou
Predaj nehnuteľnosti môže byť jednoduchší a rýchlejší, ak sa rozhodnete spolupracovať s realitnou kanceláriou. Skúsení realitní makléri vám pomôžu s nájdením seriózneho kupujúceho, zorganizujú obhliadky, poradia s cenovou stratégiou a vybavia veľkú časť administratívy. Ak sa však rozhodnete nehnuteľnosť predávať sami, máte možnosť ušetriť na provízii pre realitnú kanceláriu.
Administratívne kroky po predaji
Po uzatvorení predaja nehnuteľnosti je ďalším kľúčovým krokom podanie návrhu na vklad do katastra. Táto žiadosť je nevyhnutná na to, aby došlo k oficiálnej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Okrem návrhu samotného je potrebné doložiť aj kúpnu zmluvu, ktorá musí byť podpísaná oboma stranami a úradne overená. Po zápise zmeny vlastníctva do katastra nehnuteľností nastáva moment, kedy je nehnuteľnosť oficiálne prevedená na nového vlastníka. Tento krok je formálnym potvrdením, že kupujúci nadobudol plné právo nakladať s nehnuteľnosťou a môže začať so sťahovaním či renováciou.
Daň z predaja nehnuteľnosti
TIP OD NÁS: Nezabudnite! Ak ste predali byt alebo dom pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že prešlo viac ako 5 rokov, ste automaticky oslobodení.
Riešenia pre komplikované situácie
Existujú spoločnosti, ktoré sa venujú výkupu nehnuteľností zaťažených rôznou ťarchou (úver, dražba, exekúcia). Vybavia všetku administratívu, vyplatia podlžnosti majiteľa a nehnuteľnosť posunú na ďalší predaj. V dnešnej dobe nie je problém predať akúkoľvek nehnuteľnosť, ak postupujeme správne a zodpovedne. Pri komplikovanejších obchodoch sa spoľahnite na skúsenosti odborníkov a teda realitných maklérov. Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácii.
Záverom k predaju bytu s hypotékou
Ako sa dá predať byt s hypotékou? Mnohí si myslia, že neexistuje spôsob, ako predať byt s hypotékou. To však nie je pravda. Máte hneď niekoľko možností, ako takýto predaj zrealizovať. Navyše nejde o nič výnimočné. Tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už nie sú takéto nehnuteľnosti výnimkou. Najčastejším dôvodom, prečo niekto predáva byt s hypotékou, je, že sa nečakane zmení jeho životná situácia. Napríklad sa mu rozrastie rodina alebo sa musí neplánovane odsťahovať do iného mesta či do zahraničia. Niekedy človek len jednoducho zistí, že mu nevyhovuje lokalita, i keď prvotne sa zdala ideálna. Ak je jeden z dôvodov aj vaším prípadom, máte 3 možnosti, ako sa pokúsiť predať byt s hypotékou. Pripravte sa však na to, že to nie je jednoduché a celý proces je časovo náročný.
Pri predaji bytu s hypotékou je dôležité mať prehľad o všetkých možnostiach, ako aj o postupoch, ktoré sú s nimi spojené. Banka hrá v tomto procese kľúčovú úlohu, a preto je nevyhnutné s ňou komunikovať a informovať ju o svojich plánoch. Správne nastavenie celého procesu, od kúpnej zmluvy až po zápis na kataster, zabezpečí hladký priebeh transakcie a ochráni obe strany pred prípadnými rizikami. V prípade komplikovanejších situácií alebo neistoty je vždy rozumné obrátiť sa na profesionálov, ako sú realitní makléri alebo právnici, ktorí vám pomôžu celý proces úspešne zvládnuť.