Realitný trh na Slovensku je dynamický a často spojený s otázkami týkajúcimi sa provízií realitných kancelárií. Mnohí predávajúci a kupujúci si kladú otázku, aká je primeraná výška odmeny za služby makléra a čo presne táto provízia pokrýva. Debata o províziách realitných maklérov skĺzne vždy chtiac či nechtiac do analýzy samotnej podstaty činnosti realitného poradenstva. Je to správna a náležitá otázka. Je to otázka, ktorá posúva realitný trh smerom k profesionalizácii. Tak, ako sa postupne pýtame na prácu policajtov, právnikov, lekárov či sudcov - prostredníctvom pôsobenia verejnej mienky, rovnakej spätnej väzbe sa nevyhnú ani realitní poradcovia, resp. kancelárie.
Výška provízií: Od percenta k fixnej sume
Provízie realitných kancelárií na Slovensku sa zvyčajne pohybujú medzi 3 % a 6 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Táto suma nie je fixná a môže sa líšiť kancelária od kancelárie. Najmä pri drahších nehnuteľnostiach je často priestor na vyjednávanie. Niektoré kancelárie, najmä pri nehnuteľnostiach s nižšou predajnou cenou bytov, preferujú fixnú sumu. Dôležitým kritériom pri určení výšky provízie je aj predpokladaný čas venovaný predaju konkrétnej nehnuteľnosti. Maklér musí predaju venovať veľa času a námahy. Maklér „kope“ za vás.
Pri štandardnej zmluve platíte províziu až po úspešnom predaji. Obvykle sa uvádza bez DPH. Ak je realitná kancelária platca DPH (čo je prípad väčšiny väčších kancelárií), treba pripočítať 20 %. V prípade prenájmu nehnuteľnosti, zaužívané pravidlo je vo výške jedného mesačného nájmu. V praxi ale províziu nepriamo platí aj kupujúci - pretože je započítaná do predajnej ceny. Províziu tradične platí nájomca, čo je na Slovensku stále bežná prax, aj keď v zahraničí (napr. v Nemecku) je to zakázané.
Čo všetko zahŕňa provízia realitného makléra?
Realitné kancelárie argumentujú, že provízia pokrýva široký rozsah služieb, ktoré zahŕňajú marketing, čas makléra, právny servis a riziko. Ide nielen o priame finančné náklady, ktoré maklér alebo samotná RK vynaložia pri obchode, ale aj o skúsenosti a dobré meno makléra či samotnej kancelárie. V ideálnom stave by mal byť maklér vašim „realitným advokátom“. Mali by ste mu dôverovať, že využije všetky prostriedky a znalosti na vašu obranu. Hoci vám pri realitnej transakcii nehrozí samozrejme žiadny trest alebo súdny postih, môžete sa pripraviť o kvalitné zobchodovanie vašej nehnuteľnosti. A presne to je úlohou realitného makléra. Vytvoriť určité puto, vďaka ktorému mu môžete zveriť takú dôležitú transakciu ako je kompletný predaj alebo kúpa nehnuteľnosti.
Medzi činnosti, ktoré by mal maklér v rámci provízie zabezpečiť, patria:
- Marketing a inzercia: Skúsený maklér vie, na ktoré realitné portály a webstránky je potrebné nehnuteľnosť inzerovať, kedy sa oplatí inzerciu zvýrazniť (topovať). Využíva tiež sociálne siete na budovanie kontaktov a prezentáciu nehnuteľnosti.
- Obchodné vyjednávanie: Maklér zastupuje klienta pri rokovaniach s potenciálnym kupujúcim alebo predávajúcim s cieľom dosiahnuť čo najvýhodnejšiu dohodu.
- Právny servis: Zabezpečenie prípravy kúpnych zmlúv, kontrola dokumentácie a asistencia pri prevode vlastníctva.
- Poradenstvo: Poskytovanie odborných rád pri ohodnotení nehnuteľnosti, ako aj pri celom procese predaja či kúpy.
- Administratíva: Vybavovanie všetkej potrebnej dokumentácie, obhliadky katastra, bánk, znalcov, či prehlásenie energií.
Tipy a rady, ktoré by mal vedieť KAŽDÝ nový realitný maklér
Exkluzivita a jej dôsledky
Exkluzívna zmluva znamená, že nehnuteľnosť ponúka len jedna realitná kancelária. Tento spôsob zazmluvnenia umožňuje realitným sprostredkovateľom väčšiu voľnosť pri predaji nehnuteľnosti a často aj lepšie podmienky pre predávajúceho. Neexkluzívny predaj nehnuteľnosti nie je v našich zemepisných šírkach ničím výnimočným. Ak odhliadneme od neexistujúceho zazmluvnenia, ide zrejme ešte stále o najčastejšiu formu dojednania so záujemcom o sprostredkovanie. Zvlášť v prípade náboru prostredníctvom cold calls.
Pri neexkluzívnom predaji, kde môže nehnuteľnosť ponúkať viacero realitných kancelárií, vzniká ostrý konkurenčný boj. Maklér musí zabezpečiť konkurencieschopnú cenu a často sa snaží zverejniť čo najnižšiu cenu na úkor svojich konkurentov, čo môže viesť k manipulácii s cenovkou inzerátu. Toto je však často považované za nekalú obchodnú praktiku a porušenie etických noriem.
Predaj bez realitnej kancelárie: Výhody a riziká
Predaj nemovitosti bez realitky je jednoduchší, ako si myslíte, a láka najmä tých, ktorí chcú ušetriť na provízii.
Výhody:
- Finančná úspora: Nemusíte platiť províziu realitnej kancelárii, čo môže znamenať značnú sumu.
- Kontrola nad predajom: Sami určujete cenu, komunikujete s potenciálnymi kupujúcimi a riadite celý proces.
- Flexibilita: Nemáte obmedzenia v podobe zmlúv alebo pravidiel realitnej kancelárie.
Riziká:
- Časová náročnosť: Vytvorenie kvalitného inzerátu, organizácia obhliadok, komunikácia s kupujúcimi a právne riešenie transakcie si vyžadujú veľa času a energie.
- Právne riziká: Bez odborných znalostí môžete urobiť chyby v zmluvách alebo podceniť niektoré právne aspekty.
- Ohraničený dosah: Bez profesionálnych nástrojov a kontaktov môže byť oslovenie širšieho okruhu záujemcov zložitejšie.
Ak máte skúsenosti s predajom nehnuteľností, dostatok času a základné znalosti o trhu, predaj na vlastnú päsť môže byť dobrou voľbou. Je to ideálne aj pre nehnuteľnosti v atraktívnych lokalitách, kde je vysoký dopyt.
Dôležité pri zmluvách a komunikácii
Pred podpisom akejkoľvek zmluvy si vyžiadajte kompletný rozpis všetkých nákladov. Zmluvu si prečítajte celú. Mnohí predávajúci si myslia, že nehnuteľnosť predajú aj bez realitky a tým ušetria na provízii, ktorá sa pre mnohých zdá byť neprimeraná. Je dôležité si uvedomiť, že realitná kancelária nie je oprávnená určovať trhovú hodnotu nehnuteľnosti; toto oprávnenie má len súdny znalec.
Pri komunikácii s realitnou kanceláriou je dôležité mať všetko písomne. Ústne dohody môžu viesť k nedorozumeniam a problémom, ako ukazuje prípad, kde si realitná kancelária nárokovala províziu napriek chýbajúcej písomnej zmluve. Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške.
Pri výbere realitnej kancelárie je vhodné porovnať ponuky od 3-4 kancelárií a overiť si ich reputáciu prostredníctvom dostupných komunikačných platforiem, webových stránok a sociálnych médií s osobnými referenciami od klientov.
V prípade pochybností alebo nejasností v zmluvách je vždy vhodné nechať si ich skontrolovať advokátom. Klient má právo požadovať profesionálne služby za uhradenú províziu a ak s ňou nie je spokojný, môže spoluprácu ukončiť alebo aspoň iných upozorniť na svoju skúsenosť. Každý z nás je zodpovedný za svoje konanie a inak to nie je ani pri realitných obchodoch.