Kúpa či predaj nehnuteľnosti predstavuje významný životný aj právny krok, ktorému je preto potrebné venovať náležitú pozornosť. Najdôležitejším dokumentom v tomto procese je kúpna zmluva, ktorá zaznamenáva a preukazuje dohodu medzi predávajúcim a kupujúcim o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa ako právny akt riadi všeobecnými ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. - Občiansky zákonník. Ten zároveň v § 133, ods. 1 stanovuje, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa uskutočňuje vkladom do katastra nehnuteľností. Z tohto titulu je pri vypracovaní zmluvy dôležité zohľadniť aj ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Ak sa jedná o kúpnu zmluvu na byt, treba brať do úvahy aj ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Údaje na zmluve: Presnosť ako základ
V prvom rade je dobré vedieť, že všetky údaje, ktoré uvediete v zmluve, musia presne sedieť s údajmi zapísanými na liste vlastníctva. K tomu sa viete jednoducho dostať i online - cez portál katastra nehnuteľností. Ak je predmetom zmluvy predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. (To platí i pre kúpne zmluvy medzi podnikateľmi, i keď sa vo všeobecnosti pri takýchto právnych vzťahoch aplikuje Obchodný zákonník.) Práve podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu a je potrebné, aby boli všetky podpisy na nej osvedčené. Zmluvné strany sú viazané momentom podpisu zmluvy, avšak vlastnícke právo prechádza na nového majiteľa až po rozhodnutí príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade chýbajúcich povinných náležitostí v zmluve môže správa katastra vklad prerušiť alebo úplne zamietnuť.
Náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpno-predajná zmluva
V skratke je možné povinné časti kúpno-predajnej zmluvy takto: presná identifikácia nehnuteľnosti, zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho, kupujúceho), dohodnutá kúpna cena, úprava vzájomných práv a povinností.
Bližšie informácie k povinným náležitostiam zmluvy:
- Kúpna zmluva, ako už bolo zmienené, musí mať písomnú podobu.
- Musí označovať zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uvedením mena, priezviska, vrátane rodného priezviska (a to aj u mužov), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu - pre potreby katastrálneho úradu.
- Následne je potrebné označiť aj predmet kúpy, teda presne špecifikovať danú nehnuteľnosť (pri predaji pozemkov sa označuje katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo LV; pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.).
- Nepôjde to bez uvedenia kúpnej ceny - za akú sumu sa táto nehnuteľnosť predáva.
- Nemenej dôležité sú záväzky oboch strán, čiže záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy od predávajúceho zaplatením dohodnutej sumy.
Každá z týchto náležitostí sa v zmluve musí nachádzať. V opačnom prípade zmluva stráca svoju platnosť a k veci sa pristupuje tak, akoby zmluva ani nebola uzatvorená.
Náležitosti, ktoré odporúčame uviesť v kúpno-predajnej zmluve
Okrem vyššie zmienených náležitostí je výhodou, ak vo vašej zmluve uvediete aj:
- Časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby. V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy. Rovnako pri kúpe zaplatením časti kúpnej ceny sa odporúča, aby bola v zmluve uvedená lehota, do ktorej musí byť doplatený zvyšok kúpnej ceny.
- Lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti.
- Prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby.
- Uvedenie stavu meračov energií - pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi.
Tieto nie sú povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, môžete tak úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.
Ak je predmetom kúpno-predajnej zmluvy byt
Nie je predaj nehnuteľnosti ako predaj nehnuteľnosti. Predaj bytu je špecifický i podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo v tomto prípade reflektujú zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je predaj alebo darovanie bytu. V zmysle tohto zákona teda musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Bez týchto je opäť zmluva považovaná za neplatnú a teda sa s ňou nakladá, akoby ani nikdy nebola uzatvorená.
Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:
- Opis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
- Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
- Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- Ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, je to aj zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch.
- Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
- Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
V praxi je mnohokrát bežné stretnúť sa s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa následne pridáva dodatok, resp. príloha kúpno-predajnej zmluvy. Tým je vyhlásenie, že predávajúci - vlastník bytu, nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Spísanie kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zložitým procesom, ak ste informovaný o všetkých údajoch, ktoré musí obsahovať. Ak ale predsa len váhate, je dobré poradiť sa, prípadne zveriť formuláciu celej zmluvy advokátovi.
Postup po uzatvorení zmluvy: Vklad do katastra
Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí. Len podpis od kupujúceho nového majiteľa nehnuteľnosti nerobí. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:
- Overenie podpisov
- Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra
Pri overovaní podpisov máte opäť dve možnosti. Tými sú notár (drahšia verzia) alebo matričný úrad (lacnejšie riešenie). V súvislosti so šetrením financií je dobré vedieť, že podpis kupcu nemusí byť úradne overený. Stačí tak overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru.
Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. O presnom postupe pri vytváraní a odporúčanom obsahu tohto návrhu sme písali vyššie. Prílohou k návrhu na vklad je, samozrejme, práve kúpna zmluva. V prípade, že ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.
Správa katastra v tomto kroku rieši, či:
- Zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti.
- Úkon je urobený v predpísanej forme.
- Prejavy vôle sú presné a zrozumiteľné.
- Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou.
- Zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.
Návrh na vklad vlastníckeho práva: Kľúčový krok k vlastníctvu
Účinnosť nadobúda zmluva až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto je nevyhnutné vypracovať aj návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra, ktorého prílohou je práve kúpna zmluva. Ďalšou podmienkou je zaplatenie správneho poplatku vo výške 66 EUR (elektronicky 33 EUR). Môžete taktiež využiť služby advokátskej kancelárie, ktorá vypracuje všetky potrebné listiny potrebné pre predaj nehnuteľnosti, vrátane zastúpenia v katastrálnom konaní.
Návrh na vklad vlastníckeho práva musí byť písomný a musí obsahovať zákonom predpísané prílohy v príslušnom počte. V návrhu musia byť ďalej uvedené aj nasledovné údaje a informácie:
- Označenie účastníkov právneho úkonu (predávajúci a kupujúci).
- Označenie nehnuteľnosti podľa údajov katastra (parcelné číslo, druh pozemku, výmera atď.).
- Právny dôvod vkladu (kúpna zmluva, darovacia zmluva atď.).
- Žiadosť o vykonanie vkladu vlastníckeho práva.
Katastrálny odbor by mal rozhodnúť o podanom návrhu na vlastníckeho práva do 30 dní odo dňa podania návrhu na vklad. Uvedená lehota sa môže skrátiť aj v tzv. zrýchlenom konaní, kedy by mal kataster rozhodnúť do 15 dní. V takomto prípade však platí navrhovateľ poplatok vo výške 266 eur. Konanie môže byť v praxi rýchlejšie aj v prípade, ak je zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo forme notárskej zápisnice. Nehnuteľnosť možno prevádzať na základe kúpnej alebo darovacej zmluvy a k návrhu na vklad je vždy potrebné pripojiť dve vyhotovenia takejto zmluvy. Účastníci právneho vzťahu by preto mali pri podpise zmluvy pamätať na to, aby bola vyhotovená v dostatočnom počte rovnopisov tak, aby každá zo strán dostala potrebný počet a rovnako aj kataster.
Konanie o povolení vkladu
Konanie o povolení vkladu sa začína vždy len na návrh účastníkov právneho vzťahu, katastrálny odbor nikdy nezačne žiadne konanie o povolení vkladu z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konanie podáva účastník právneho úkonu, ktorým je jedna zo zmluvných strán. Kataster je napokon ten, kto bude preskúmavať kúpnu zmluvu. Ak v nej nájde nejasnosti, konanie o povolenia vkladu preruší a zmluvu vám vráti na opravu. Ak ju neopravíte, konanie zastaví a vklad de facto nepovolí. Preto si na jej vypracovaní dajte skutočne záležať. Vie vám s tým pomôcť buď advokát alebo notár.
Povinnosti nového vlastníka
Hurá! Vaša vysnívaná nehnuteľnosť už oficiálne patrí vám. Avšak, vedeli ste, že s nadobudnutím vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sú spojené viaceré povinnosti, na ktoré vy, ako nový vlastník, nesmiete zabudnúť?
- Preberací/odovzdávací protokol: Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné vypracovať preberací/odovzdávací protokol, v ktorom sa uvedú presné stavy merateľných energií (teplej vody, studenej vody, tepla) a evidenčné čísla meračov. Odporúča sa, aby protokol obsahoval aj súpis odovzdaných kľúčov a ich počet (vstupná brána, byt/dom, poštová schránka, pivnica, garáž a i.). V protokole popíšte aj stav preberanej/odovzdávanej nehnuteľnosti, prípadne jej nedostatky. Platnosť protokolu potvrdí kupujúci aj predávajúci vlastnoručným podpisom.
- Prihlásenie u správcu bytového domu: Ako nový vlastník nehnuteľnosti máte povinnosť prihlásiť sa u správcu bytového domu (prípadne v spoločenstve vlastníkov bytov).
- Odhlásenie a prihlásenie energií: Po odovzdaní nehnuteľnosti je predávajúci povinný odhlásiť sa z odberu elektrickej energie. Vy ako kupujúci, sa po jeho odhlásení, musíte na odber prihlásiť do 3 dní. Ak je vašim dodávateľom plynu SPP, v deň odovzdania nehnuteľnosti spíšte Žiadosť o zmenu odberateľa na odbernom mieste.
- Trvalý pobyt: Trvalý pobyt je povinný hlásiť každý občan, ktorý sa trvale nezdržiava v zahraničí. Po splnení podmienok k vybaveniu TP, ohlasovňa na požiadanie vlastníkovi vydá potvrdenie o trvalom pobyte, a to za správny poplatok 5,00€. Na základe tohto potvrdenia je vlastník povinný vybaviť si občiansky preukaz na Oddelení dokladov Policajného zboru, a to do jedného mesiaca.
- Úhrada RTVS: Platiteľ úhrady je fyzická osoba, ktorá je evidovaná dodávateľom elektriny v evidencii odberateľov elektriny v domácnosti ako odberateľ elektriny v domácnosti v odbernom mieste, pre spotrebu v byte alebo v rodinnom dome. Prihlásiť sa na platenie úhrady máte povinnosť do 30 dní od vzniku povinnosti platiť úhradu.
- Daň z nehnuteľnosti: Daňová povinnosť k dani z nehnuteľnosti vzniká, podľa § 18 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, 1. januára zdaňovacieho obdobia. To znamená, že daňová povinnosť vzťahujúca sa na daň z nehnuteľností vám vznikla 1. januára v tom prípade, ak ste sa v predošlom roku stali vlastníkom. V takomto prípade sa musíte do 31. januára nahlásiť na miestnom príslušnom obecnom, či mestskom úrade k plateniu dane z nehnuteľnosti a podať priznanie k dani z nehnuteľnosti.
- Komunálny odpad: Povinnosť platiť za komunálny odpad vám vzniká dňom vzniku práva užívať nehnuteľnosť (kúpou… ) alebo dňom vzniku trvalého alebo prechodného pobytu, podľa toho čo nastane skôr a to do 30 dní odo dňa, kedy tieto skutočnosti nastali.
- Zmeny v dokladoch a inštitúciách: Zmenu TP musíte nahlásiť svojej banke, zamestnávateľovi a v prípade, že podnikáte aj Sociálnej poisťovni a podnikateľským registrom. V prípade, že vlastníte auto, zmenu adresy nahláste aj dopravnému inšpektorátu. Ak ste štátnym občanom Slovenskej republiky s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky, zdravotnej poisťovni zmenu trvalého pobytu hlásiť nemusíte. V opačnom prípade musíte zdravotnej poisťovni zmenu nahlásiť do 8 dní.
Predaj pozemku nadobudnutého dedičstvom
Ak ste nadobudli pozemok dedičstvom, je dôležité vedieť, ako postupovať pri jeho predaji, aby ste sa vyhli problémom so zákonom.
- Zmluva a návrh na vklad: Pri prevode nehnuteľností zákon vyžaduje uzavretie zmluvy v písomnej forme. Kúpna zmluva musí obsahovať všetky náležitosti, a to najmä označenie zmluvných strán, špecifikáciu prevádzanej nehnuteľnosti a kúpnej ceny, prípadne aj spôsobu jej zaplatenia. Podpis predávajúceho na zmluve musí byť úradne osvedčený. Účinnosť nadobúda zmluva až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto je nevyhnutné vypracovať aj návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra, ktorého prílohou je práve kúpna zmluva. Ďalšou podmienkou je zaplatenie správneho poplatku.
- Daň z príjmu: Daň z príjmu neplatíte, ak ste pôdu vlastnili viac ako 5 rokov, inak je príjem zdaniteľný.
- Poplatky: Poplatky sú napríklad za vypracovanie zmluvy advokátovi, návrh na vklad do katastra, pričom je rozdiel, či ho podáte elektronicky alebo písomne.
- Znalecký posudok: Ak chcete predať ornú pôdu, hodnotu zistíte najpresnejšie cez znalecký posudok - znalca nájdete v zozname na stránke Ministerstva spravodlivosti SR. Orientačne si môžete porovnať ceny podobných parciel na weboch ako reality.sk alebo nehnutelnosti.sk. Cena závisí najmä od lokality.
Predaj spoluvlastníckeho podielu
Ak ste spoluvlastníkom ornej pôdy a chcete svoj podiel predať, je dôležité správne to uviesť v zmluve a vklade na kataster.
Pri predaji Vášho spoluvlastníckeho podielu na ornej pôde je dôležité do kúpnej zmluvy správne uviesť veľkosť podielu, ktorý predávate. V zmluve by ste mali uviesť, že predávate spoluvlastnícky podiel 1/2 z celkovej výmery pozemku, čo je 751 m². Neuvádzajte zvýraznenú plochu v m², ale podiel, ktorý predstavuje Váš právny nárok na tomto pozemku. Pri samotnom vklade do katastra je rovnako rozhodujúce presne uviesť, že predmetom kúpnej zmluvy je spoluvlastnícky podiel 1/2. Kataster funguje na báze právnych podielov, nie konkrétnej oddelenej časti v m². Keďže ide o podielové spoluvlastníctvo, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo na váš podiel, s výnimkou prevodu na blízku osobu (§ 140 OZ). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Pokiaľ ide o pomoc advokátskej kancelárie pri predaji spoluvlastníckeho podielu, môže byť táto služby veľmi užitočná. Advokátska kancelária Vám pomôže s prípravou kúpnej zmluvy, zabezpečením písomných súhlasov ostatných spoluvlastníkov, a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
Predaj pozemku s nájomnou zmluvou
Pri predaji pozemku, na ktorý máte nájomnú zmluvu na poľnohospodárske využitie, budete musieť dodržať určité kroky vzhľadom na existujúce právne vzťahy. Nájomná zmluva na poľnohospodárske využitie nezaniká samým predajom pozemku, ale nového vlastníka pozemku zaväzuje, aby sa stal novým prenajímateľom.
- Informovať nájomcu: Najprv by ste mali informovať nájomcu o zamýšľanom predaji. Skutočnosť, že pozemok je predmetom nájomného vzťahu, bude pre nového vlastníka dôležitá informácia.
- Predkupné právo: Ak má nájomca zmluvné predkupné právo, musíte mu umožniť ho uplatniť. Toto predkupné právo by malo obsahovať všetky podmienky, za akých má byť kúpa pozemku uzavretá. Po predaji sa nový vlastník stáva prenajímateľom. Nájomná zmluva pokračuje za rovnakých podmienok. Pokiaľ chcete nájomnú zmluvu vypovedať pred predajom, je potrebné dodržať podmienky zmluvy alebo zákona o výpovedných dôvodoch a lehotách.
Alternatívy k predaju: Nájom alebo vecné bremeno
Ak sused potrebuje určitú časť Vášho pozemku pre účely vydania stavebného povolenia, tak v zmysle ust. § 58 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. "Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Iným právom podľa § 139 ods. 1 sa rozumie napríklad uzavretie nájomnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, zmluvy o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena alebo zmluve o zriadení vecného bremena."
Pre dočasné užívanie pozemku treťou osobou je jednou z možností uzavrieť zmluvu o nájme, ktorá by detailne stanovila dobu nájmu a podmienky užívania pozemku susedom. Ďalšou alternatívou je zriadenie vecného bremena. V zmysle Občianskeho zákonníka môžete zriadiť vecné bremeno na prechod cez váš pozemok. Toto vecné bremeno by bolo časovo ohraničené napríklad na dobu jedného roka a v zmluve by malo byť jasne uvedené, že po splnení určitých podmienok, napríklad získaní stavebného povolenia, bude vecné bremeno zrušené.
Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege.
Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu.
Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo-právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.
Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ), inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena. K písomnej forme zmluvy o zriadení vecného bremena sa v súlade s § 42 ods. Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou. „Špecifická povaha návrhu na vklad spočíva v tom, že tento je súčasne podaním podľa § 19 správneho poriadku, na základe ktorého sa začína vkladové konanie, ako i právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka vyjadrujúcim vôľu účastníka vkladovej zmluvy, aby ohľadom nej nastúpili nielen obligačné, ale i vecnoprávne účinky (viď Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2021, s. 369).“
Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti
Odstúpenie od zmlúv o prevode nehnuteľností je komplikovaná téma s rôznymi právnymi interpretáciami. Existujú dve hlavné školy:
- Česká škola: Odstúpením dochádza k zániku zmluvy ex tunc, v dôsledku čoho sa automaticky obnovuje vecnoprávna pozícia existujúca pred účinnosťou zmluvy a pred zápisom práva do katastra.
- Záväzková škola: Zrušenie zmluvy v dôsledku odstúpenia automaticky nenavracia vecnoprávnu pozíciu.
Kúpa a predaj nehnuteľnosti sú nevyhnutne spojené s uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy. Náležitosti týkajúce sa uzatvorenia kúpnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník. Podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu a všetky podpisy na nej musia byť osvedčené. Podpisom zmluvy sú zmluvné strany viazané, vlastnícke právo však prechádza na majiteľa až odo dňa rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Ak Vám v kúpnej zmluve chýbajú povinné náležitosti, príslušná správa katastra môže vklad prerušiť alebo i zamietnuť. Ak sa chystáte predať alebo kúpiť dom, ponúkame Vám vzor pre uľahčenie práce pri vytváraní kúpno-predajnej zmluvy, ktorá je pre Vás veľmi dôležitým dokumentom.
Na záver, kúpa nehnuteľnosti nie je procesom tak zložitým, ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Skladá sa len z niekoľkých krokov, pričom azda najdôležitejším je hneď ten prvý - správne napísaná kúpno-predajná zmluva. S trochou pomoci je však reálne, aby ju úspešne zvládol napísať i laik. Ak však veci máte radšej stopercentne overené a neradi riskujete, odporúčame zveriť tento proces do rúk odborníkov.