Kúpa či predaj nehnuteľnosti predstavuje významný životný aj právny krok, ktorému je preto potrebné venovať náležitú pozornosť. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Ide o dvojstranný právny úkon, kedy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka. Podľa § 409 a nasl. Obchodného zákonníka sa upravuje kúpna zmluva, avšak len na hnuteľné veci. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „zákon“). Špeciálnu právnu úpravu má kúpno-predajná zmluva na byt a nebytový priestor, ktorá sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z.
Základné náležitosti kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku. Jednou z povinných náležitostí kúpnej zmluvy je predmet kúpy. Zákon ustanovuje, že predmetom kúpy môžu byť akékoľvek veci, ktoré sú vecami v právnom zmysle, pokiaľ nie sú osobitným zákonom vylúčené z voľného občianskoprávneho obratu alebo inak obmedzené v dispozícii, ako aj iné majetkové hodnoty. Vzhľadom na to, že podstata kúpnej zmluvy spočíva v prevode vlastníckeho práva, predpokladá sa, že predávajúci je vlastníkom predmetu kúpy. Riadne označený predmet kúpy v prípade, kedy je ním nehnuteľnosť, musí obsahovať pri pozemku identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. TIP: Samostatným predmetom kúpnej zmluvy tak napríklad nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci.
Ďalšou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy je aj dohoda o cene. Zmluvné strany kúpnej zmluvy teda majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Zároveň je však pritom dôležité, aby cena vždy bola primeraná, a to v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenovým predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. „Relatívnou neplatnosťou (§ 40a) je zmluva dotknutá iba v rozsahu, v ktorom odporuje zákonu, teda iba v časti, v ktorej sa dohodla cena. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.“
Pri kúpnej zmluve je nevyhnutné riadne identifikovať obidve zmluvné strany - predávajúceho a kupujúceho. Obe zmluvné strany musia byť identifikované tak, aby bolo zrejmé, o aké osoby alebo subjekty ide a aby tieto osoby neboli zameniteľné s inými. Zákon nevylučuje ani to, aby boli na ktorejkoľvek alebo oboch stranách aj viacerí kupujúci alebo predávajúci.
Označenie účastníkov práv k nehnuteľnosti - zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho)
Potrebné je uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. V prípade právnickej osoby sa uvádza jej názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje. Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán. Je dôležité uviesť aj rodné priezvisko, ktoré platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov.
Predmet právneho úkonu
Predmetom je predaj a kúpa nehnuteľnosti. V zmluve musí byť presne vymedzený predmet prevodu podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona uvedením katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor, uvádza sa aj číslo bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj keď je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.
Kúpna cena
Uvádza sa dohodnutá kúpna cena v eurách číslom aj slovom, termín, spôsob, podmienky úhrady a dôsledky neuhradenia. Náš tip: Nezabudnite na spoluvlastníkov. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku. Netreba tiež zabúdať, že ak sa predáva spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo. Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy.
Stav predmetu predaja a kúpy
Detailný popis stavu nehnuteľnosti.
Dohoda o poplatkoch
Kto bude znášať poplatky spojené s prevodom vlastníctva nehnuteľnosti, napr. správne poplatky za vklad do katastra, poplatky za osvedčenie podpisov, a pod. Pre podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu sa pohybujú v eurách.
Riešenie sporov
Náležitosti o spôsobe riešenia sporov a nedodržania záväzkov ukotvených v zmluve, napr. rozhodcovská doložka, príslušnosť súdu, a pod.
Osobitné náležitosti kúpnej zmluvy na byt a nebytový priestor
Ak je predmetom kúpno-predajnej zmluvy byt alebo nebytový priestor, zmluva musí obsahovať aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. To, či je nejaký priestor bytom, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu. Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt je kolaudačný stav a nie stav faktický.
Výška stropu, kolaudácia, a ine
V zmysle tohto zákona teda musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Bez týchto je opäť zmluva považovaná za neplatnú.
- Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome: vrátane jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
- Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome: označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadeniach a príslušenstve domu: pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
- Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu: a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku: dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku: s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ požiada.
- Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
- Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome.
V praxi je mnohokrát bežné, stretnúť sa s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa následne pridáva dodatok, resp. príloha kúpno-predajnej zmluvy. Tým je vyhlásenie, že predávajúci - vlastník bytu, nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Ako uvádza dôvodová správa k novele, spätne sa nebude kúpna cena nehnuteľnosti zisťovať a do katastra dopisovať. Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z.
Proces po uzatvorení zmluvy: Vklad do katastra nehnuteľností
Po podpise kúpnej zmluvy nie je proces ukončený. Na to, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa, je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie.
Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods. (1). Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať:
- a) identifikačné údaje navrhovateľa: v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti, ak ide o fyzickú osobu; názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, ak ide o právnickú osobu.
- b) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
- c) uvedenie predmetu návrhu.
- d) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad.
- f) označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku.
- g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.
K návrhu na vklad sa prikladá kúpna zmluva a ďalšie požadované doklady. Návrh na vklad môže podať predávajúci, ale i kupujúci, v ideálnom prípade spoločne.
Možnosť odstúpenia od zmluvy a riešenie hypotekárneho úveru
Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“
Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.
Upozorňujeme, že podmienkou financujúcej banky v prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou je, že hotovosť sa vypláca pred (alebo aspoň súčasne) s vyplatením prostriedkov z úveru financujúcej banky. Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou. Tiež uprednostňujeme notársku úschovu peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru, posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru.
Ceny za právne služby a poplatky
Naše právne služby za vyhotovenie kúpno-predajnej zmluvy sú účtované hodinovou sadzbou 100 EUR s DPH. Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, neodporúčame uzatvárať kúpnu zmluvu bez toho, aby prešla rukami advokáta. Ceny za právne služby v danej oblasti sú orientačné, záväzná cenová ponuka bude ušitá na mieru každému klientovi. V zásade pracujeme v tejto oblasti na hodinovej sadzbe, ktorá je 120 EUR s DPH.
Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorí disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár). Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje.
Kúpa garáže, parkovacieho miesta a iných nehnuteľností
Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V kúpno-predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.
V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupným právom ostatných spoluvlastníkov.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je dôležitý dokument, ktorý chráni Vaše práva. Informácie uvedené v tomto článku sú informatívneho charakteru a nenahrádzajú odborné právne poradenstvo. Pred uzatvorením kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je dôležité, aby ste sa obrátili na advokáta alebo na realitného makléra. Kúpa (alebo predaj) nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej (alebo kúpno-predajnej) zmluvy.
tags: #kupna #zmluva #nehnutelnost