Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť: Komplexný sprievodca a vzor

Uzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a dodržanie zákonných požiadaviek. V situáciách, keď nie je možné okamžite pristúpiť k podpisu definitívnej kúpnej zmluvy, nastupuje do popredia inštitút zmluvy o budúcej zmluve. Táto dohoda, často využívaná pri kúpe nehnuteľností, vytvára záväzok pre zmluvné strany uzatvoriť v budúcnosti hlavnú zmluvu. V tomto článku sa ponoríme do právnej úpravy, účelu, právnych účinkov a zákonom ustanovených náležitostí zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť, pričom poskytneme aj podrobný vzor.

Účel a právna úprava zmluvy o budúcej zmluve

Základným účelom zmluvy o budúcej zmluve je zabezpečiť si záväzok druhej strany uzatvoriť v budúcnosti konkrétnu zmluvu, najmä v prípadoch, keď niektoré okolnosti bránia jej okamžitému uzavretiu. V kontexte nehnuteľností sa tento inštitút často využíva, keď kupujúci potrebuje čas na zabezpečenie finančných prostriedkov, napríklad prostredníctvom hypotekárneho úveru, alebo keď sa čaká na iné administratívne úkony súvisiace s prevodom nehnuteľnosti.

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve je zakotvená v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Tento paragraf stanovuje, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzatvoria zmluvu, pričom sa musia dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. V prípade, že do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, môže sa druhá strana do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Dôležité je poznamenať, že právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

Záväzok uzatvoriť budúcu zmluvu zaniká aj vtedy, ak sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela. Tieto okolnosti je potrebné vždy preskúmať samostatne a individuálne s prihliadnutím na špecifické okolnosti konkrétneho prípadu.

Podstatné náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť

Aby bola zmluva o budúcej kúpnej zmluve platná a účinná, musí spĺňať určité zákonné požiadavky. Predovšetkým, musí byť vyhotovená v písomnej forme. Táto požiadavka je obligatórna, a to aj v prípade, že sa zmluva týka právnych úkonov, pri ktorých zákon nevyžaduje písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy znamená neplatnosť zmluvy od začiatku.

Ďalšou kľúčovou náležitosťou je určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Táto lehota musí byť nepochybná, určitá a ustanovená zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany. Nemusí sa nutne jednať o konkrétny kalendárny dátum; môže byť viazaná aj na udalosť alebo právnu skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, aj keď nie je známy presný čas jej výskytu.

Okrem uvedeného musí zmluva o budúcej zmluve obsahovať aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť v budúcnosti uzatvorená. V prípade kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť to znamená zahrnutie nasledujúcich prvkov:

• Riadne označenie zmluvných strán: Toto zahŕňa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a adresu trvalého pobytu (v prípade fyzických osôb) alebo obchodné meno, sídlo, IČO (v prípade právnických osôb).
• Presné označenie predmetu kúpy: Detailný popis nehnuteľnosti, vrátane jej identifikácie v katastri nehnuteľností (list vlastníctva, číslo parcely, popis nehnuteľnosti).
• Kúpna cena nehnuteľnosti: Dohodnutá suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva, vrátane spôsobu jej úhrady.
• Záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy: Povinnosť predávajúceho previesť nehnuteľnosť na kupujúceho.
• Záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy a zaplatiť dohodnutú sumu: Povinnosť kupujúceho prevziať nehnuteľnosť a uhradiť kúpnu cenu.

Je dôležité si uvedomiť, že zmluva o budúcej zmluve nemá právne účinky prevodu vlastníckeho práva. Na tento účel je potrebné uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu. Zmluva o budúcej zmluve slúži ako základný rámec a záväzok pre budúce konanie.

Možnosť odchýlenia sa od dohody v budúcej zmluve

Zmluvné strany sa v budúcej kúpnej zmluve môžu odchýliť od dohody obsiahnutej v zmluve o budúcej zmluve. Takáto odchýlka však nie je možná jednostranne. Vždy si vyžaduje súhlas všetkých účastníkov budúcej zmluvy. To znamená, že ak sa zmenia okolnosti alebo sa strany rozhodnú upraviť podmienky, musia sa na tom dohodnúť spoločne a vyjadriť tento súhlas písomnou formou, ideálne formou dodatku k zmluve o budúcej zmluve alebo priamo v konečnej kúpnej zmluve, ak sa strany na tomto dohodnú.

Právne dôsledky v prípade neplnenia záväzku

Ak jedna zo zmluvných strán odmietne splniť svoj záväzok vyplývajúci zo zmluvy o budúcej zmluve, druhá strana má možnosť domáhať sa splnenia záväzku na súde. Súd môže vydať rozsudok, ktorý nahradí podpis strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať. Žalobu na nahradenie vyhlásenia vôle je možné podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník v tejto lehote žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne.

Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby, nie je dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Tento nárok nezávisí od toho, či bola žaloba podaná alebo nie.

Vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť

Následujúci vzor predstavuje štruktúru a obsah, ktorý by mala zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť spĺňať. Je dôležité zdôrazniť, že ide o generický vzor a v konkrétnych prípadoch môže byť potrebné doplniť alebo upraviť niektoré ustanovenia podľa špecifických potrieb a dohody zmluvných strán.

ZMLUVA O BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVE NA NEHNUTEĽNOSŤ

uzatvorená v súlade s § 50a Občianskeho zákonníka

medzi zmluvnými stranami:

BUDÚCI PREDÁVAJÚCI:

Meno, priezvisko, rodné priezvisko / obchodné meno: ……………………………………………………………………………Trvale bytom / sídlo: ………………………………………………………………………………………………………………..Rodné číslo / IČO: …………………………………………………………………………………………………………………..Dátum narodenia: …………………………………………………………………………………………………………………..Štátne občianstvo / registrovaná: ……………………………………………………………………………………………….Bankové spojenie: …………………………………………………………………………………………………………………(ďalej len „Budúci predávajúci“)

a

BUDÚCI KUPUJÚCI:

Meno, priezvisko, rodné priezvisko / obchodné meno: ……………………………………………………………………………Trvale bytom / sídlo: ………………………………………………………………………………………………………………..Rodné číslo / IČO: …………………………………………………………………………………………………………………..Dátum narodenia: …………………………………………………………………………………………………………………..Štátne občianstvo / registrovaná: ……………………………………………………………………………………………….Bankové spojenie: …………………………………………………………………………………………………………………(ďalej len „Budúci kupujúci“)

(Budúci predávajúci a Budúci kupujúci spoločne označení aj ako „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len ako „Zmluva“):

Článok I.Úvodné ustanovenia

1. Budúci predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu [uveďte názov okresného úradu], na liste vlastníctva č. [uveďte číslo listu vlastníctva], v okrese [uveďte názov okresu], obec [uveďte názov obce], katastrálne územie [uveďte názov katastrálneho územia], a to:
   • Pozemok parc. č. [uveďte číslo pozemku] o výmere [uveďte výmeru] m², druh pozemku [uveďte druh pozemku]
   • [Prípadne ďalšie pozemky]
   • Stavba [uveďte druh stavby], súpisné číslo [uveďte súpisné číslo], postavená na pozemku parc. č. [uveďte číslo pozemku],
   • [Prípadne ďalšie stavby](ďalej len ako „Nehnuteľnosti“).
2. Budúci predávajúci vyhlasuje, že Vec nie je zaťažená žiadnymi právami tretích osôb, najmä na Veci neviazne žiadne záložné právo s výnimkou zákonného záložného práva podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z.
3. Budúci kupujúci vyhlasuje, že si Vec riadne prezrel a oboznámil sa so stavom Veci pred uzavretím tejto Zmluvy.
4. Budúci predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe také vady a poškodenia bytu, jeho príslušenstva, vybavenia, spoločných častí a zariadení Domu, na ktoré by mal kupujúceho osobitne upozorniť.

Článok II.Predmet Zmluvy

1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do [uveďte počet] dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vyzve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do [uveďte dátum alebo počet dní]. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III.Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

1. Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy.
2. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV.Kúpna cena

1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške [uveďte sumu],- Eur (slovom [uveďte sumu slovom] Eur) [ďalej len „Kúpna cena“].
2. Kúpna cena bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:
   • Prvú splátku vo výške [uveďte sumu],- Eur ([uveďte percento] % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy.
   • Druhú splátku vo výške [uveďte sumu],- Eur ([uveďte percento] % z Kúpnej ceny) do [uveďte dátum alebo počet dní].
   • Tretia splátka vo výške [uveďte sumu],- Eur ([uveďte percento] % z Kúpnej ceny) pri podpise Budúcej kúpnej zmluvy.
3. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V.Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“), ani sa nezaviaže uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou.
2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).
4. Ak vada Veci znamená podstatné porušenie tejto Zmluvy, má Kupujúci právo na odstránenie vád dodaním novej Veci bez vád alebo dodaním chýbajúcej Veci, alebo na odstránenie vady opravou Veci, alebo na primeranú zľavu z Kúpnej ceny, alebo odstúpiť od tejto Zmluvy.

Článok VI.Spoločné a záverečné ustanovenia

1. Táto Zmluva sa riadi právnym poriadkom Slovenskej republiky, najmä ust. § 50a a § 588 a násl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka.
2. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán formou písomných, očíslovaných dodatkov.
3. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi príslušnými ustanoveniami právnych predpisov.
4. V tejto Zmluve, pokiaľ z kontextu jasne nevyplýva inak, zahrňuje význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod, zahrňuje taktiež ostatné rody.
5. Táto Zmluva je vyhotovená v [uveďte počet] rovnopisoch. Každá Zmluvná strana obdrží [uveďte počet] rovnopisov tejto Zmluvy.
6. Táto Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť v okamihu jej podpisu všetkými Zmluvnými stranami.
7. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, ako aj to, že nie je uzatvorená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.
8. Za vyššiu moc je pre účely tejto Zmluvy považovaná každá udalosť nezávislá od vôle Zmluvných strán, ktorá znemožňuje plnenie zmluvných záväzkov a ktorú nebolo možné predvídať v dobe vzniku tejto Zmluvy.

V [uveďte miesto podpisu], dňa [uveďte dátum podpisu].

Za Budúceho predávajúceho:[Meno a priezvisko / obchodné meno]

Za Budúceho kupujúceho:[Meno a priezvisko / obchodné meno]

Prílohy:

1. Budúca kúpna zmluva

Tento vzor slúži ako východiskový bod pre vytvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Odporúča sa však vždy konzultovať finálne znenie s právnym odborníkom, aby sa zabezpečilo, že všetky špecifické požiadavky a okolnosti sú riadne zohľadnené a že zmluva je právne bezchybná.

tags: #zmluva #o #buducej #kupnej #zmluve #na