Kúpna zmluva a spoluvlastnícky podiel na pozemku v správe Slovenského pozemkového fondu

Pri prevode nehnuteľností, najmä ak ide o spoluvlastnícky podiel alebo pozemok, je nevyhnutné dodržať nielen všetky náležitosti, ale aj formálne podmienky. Právne úkony musia mať písomnú formu a musia byť jasné a zrozumiteľné. V prípade nejasností alebo sporných strán rozhoduje súd.

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Musí obsahovať základné podmienky, ako sú identifikácia predávajúceho a kupujúceho, presný popis nehnuteľnosti, kúpna cena a podmienky prevodu vlastníctva. Ak sú predmetom zmluvy byty, je potrebné dodržiavať aj osobitné zákonné ustanovenia. Okrem Občianskeho zákonníka je potrebné pozrieť si aj jednotlivé znenia podmienok právneho predpisu, ako napríklad Katastrálny zákon a vykonávacia vyhláška k nemu.

V súčasnosti je prístupných mnoho elektronických vzorov kúpnych zmlúv, avšak ich použitie môže byť rizikové, ak ich spíšu nekvalifikované osoby. Pre najprecíznejšie napísanú zmluvu je vhodné obrátiť sa na notára alebo právnika, ktorý zmluvu prispôsobí konkrétnym potrebám a zabezpečí, aby boli dodržané všetky zákonné požiadavky.

Spoluvlastnícky podiel a jeho vyporiadanie

Spoluvlastnícky podiel vzniká, keď nehnuteľnosť vlastní viacero osôb. Každý zo spoluvlastníkov má svoj podiel na nehnuteľnosti, ktorý je vyjadrený zlomkom. Spoluvlastníci majú práva a povinnosti, ktoré vyplývajú zo spoluvlastníctva, a musia sa dohodnúť na spôsobe užívania a správy nehnuteľnosti.

Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, môžu požiadať súd o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o rozdelení nehnuteľnosti, o prikázaní nehnuteľnosti jednému zo spoluvlastníkov za náhradu alebo o predaji nehnuteľnosti a rozdelení výťažku medzi spoluvlastníkov. Najprirodzenejším spôsobom likvidácie spoluvlastníckych vzťahov je rozdelenie veci medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Ak je predmetom reálneho rozdelenia pozemok, pričom dochádza k vytvoreniu nových parciel, a tým aj k zmene hraníc pôvodnej nehnuteľnosti, treba vyhotoviť grafický polohopisný plán, ktorý má mať náležitosti geometrického plánu zodpovedajúce všetkým požiadavkám geodézie a kartografie, potvrdenie jeho zhotoviteľom a overený príslušnou správou katastra.

Príklady z praxe:

• Rozdelenie pozemku: Ak bratia vlastnia spoločne pozemok a nevedia sa dohodnúť na jeho využití, môžu ho rozdeliť. Rozloha jednotlivých, novovzniknutých častí pozemku bude podmienená výškou podielu jednotlivých podielových spoluvlastníkov.
• Scelenie podielov: Ak vlastníte podiely na viacerých pozemkoch, môžete sa pokúsiť sceliť ich do súvislého pozemku. Pokiaľ Vám zvyšní spoluvlastníci nechcú odpredať ich spoluvlastnícky podiel k pozemkom, ktorých ste podielovou spoluvlastníčkou, najúčinnejším a najrýchlejším spôsobom, ako docieliť vysporiadanie takéhoto pozemku, je predovšetkým dohoda všetkých spoluvlastníkov o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak dohoda nebude možná, potom sa môžete žalobou obrátiť na súd a žiadať zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Slovenský pozemkový fond (SPF) a jeho úloha

Slovenský pozemkový fond (SPF) je štátna inštitúcia, ktorá spravuje poľnohospodársku pôdu a lesné pozemky vo vlastníctve štátu. SPF môže byť účastníkom kúpnych zmlúv, ak ide o prevod pozemkov, ktoré spravuje. SPF môže prevádzať pozemky vo svojom vlastníctve, najmä ak ide o pozemky, ktoré sú vo Vašom užívaní, alebo ak ide o pozemky, ktoré sú oplotené a fakticky ich užívate.

Právne tituly pre prevod pozemkov SPF:

• Predaj pozemkov na výstavbu a ťažbu: Na základe § 34 ods. 4 písm. d) zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov - na podklade právoplatného rozhodnutia orgánu štátnej správy (napr. územné rozhodnutie).
• Predaj pozemkov na účely usporiadania vlastníctva k pozemkom a utvárania vhodných pozemkovoprávnych pomerov na hospodárenie na pôde: Na základe §§ 16-19 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov a v zmysle § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v platnom znení:
  • a) vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ak má pozemok okrem štátu len jedného spoluvlastníka, ktorý vlastní nadpolovičný podiel, a výmeru najmenej 2 000 m2, alebo ak má pozemok okrem štátu len jedného spoluvlastníka a výmeru menšiu ako 2 000 m2, a nie je možné alebo pre fond účelné rozdelenie pozemku.
  • b) zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka.
  • c) nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť.
  • d) založenie trvalých porastov pri splnení podmienok podľa § 2 ods.
• Predaj pozemkov na zriadenie priemyselných parkov: Na základe zákona č. 193/2001 Z. z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov a o doplnení zákona č. 180/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov a na základe § 34 ods. 4 písm. d) zákona č. 330/1991 Zb.
• Predaj pozemkov na urýchlenie prípravy výstavby diaľnic: Na základe zákona č. 129/1996 Z.

S účinnosťou od 15.06.2023 bol novelizovaný zákon č. 180/1995 Z. z., kde podľa § 14 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z.

Nemožnosť samostatného účelného využitia pozemku: Je spravidla taký stav pozemku v správe fondu, pri ktorom s ohľadom na jeho výmeru, tvar, umiestnenie a možnosti prístupu k pozemku nie je možné zabezpečiť samostatný prístup k pozemku, ale len cez pozemky iného vlastníka alebo stav, keď nie je potenciál takéto pozemky fondom samostatne prenajať alebo inak využiť.

Požiadavka na preukázanie vzťahu k pozemku: Fondu je nevyhnutné preukázať, že žiadateľ má vzťah k predávanému pozemku (napr. Primeraný priľahlý pozemok je taký pozemok, ktorý tvorí jeden funkčný celok so stavbou vo vlastníctve žiadateľa (ktorá je vymedzená parcelným číslom alebo plochou zastavanou stavbou); rozsah priľahlej plochy sa posudzuje vždy individuálne na základe skutočného stavu plochy, ako aj na základe ďalších súvisiacich podkladov, ktorými sú napr. existencia a vek oplotenia pozemku, rozsah vyporiadaných pozemkov priľahlých okolitým stavbám a pod.).

Založenie trvalého porastu: Je výsadba chmeľnice, vinice, rýchlorastúcich drevín, ovocného sadu. K žiadosti je potrebné predložiť stanovisko/rozhodnutie v zmysle § 2 ods. 6 a § 3 ods. 1 písm.

Areál hospodárskeho dvora: Tvoria pozemky v správe fondu (SR) nachádzajúce sa v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu a v nakladaní fondu (NV), ktoré boli zastavané stavbami do 24.

Celková dohodnutá cena za prevod: Je kúpna cena alebo finančná náhrada alebo odplata za predmet prevodu a paušálne náklady; predmetom celkovej dohodnutej sumy nie sú náklady druhej zmluvnej strany (kupujúceho, nadobúdateľa atď.) na obstaranie požadovaných listinných dokumentov (napr.

Zákaz drobenia pozemkov: Je zákonné obmedzenie zmluvnej voľnosti definované v § 21 až § 24 zákona č. 180/1995 Z.z. v prípade prevodu pozemku mimo zastavaného územia obce, resp.

Potrebné doklady a vyjadrenia:

• Vyjadrenie príslušného okresného úradu, odboru pozemkového a lesného hospodárstva k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na dotknutý pozemok (pôvodnú parcelu).
• Príp. vyjadrenie okresného úradu, pozemkového a lesného odboru, že v danom katastrálnom území nie sú žiadne nevybavené reštitučné žiadosti.
• V prípade potreby bude potrebné doplniť spätnú identifikáciu a pozemnoknižnú vložku.
• Uvedené vyjadrenie je potrebné žiadať len v prípade k.ú. vyznačených oranžovou farbou, pri k.ú. vyznačených zelenou farbou potrebné nie je.
• Zoznam k.ú.
• Ostatné doklady, ktoré sú potrebné k prevodu, žiadateľ dokladá až na základe dožiadania Slovenským pozemkovým fondom.
• SPF vyžiada od žiadateľa ďalšie doklady individuálne podľa povahy žiadosti a právneho titulu prevodu.
• SPF môže od žiadateľa vyžiadať napr.
• Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a pod. neodporúčame dokladať pri predkladaní prvotnej žiadosti na SPF, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, že k prevodu pozemku dôjde.

Súhlas pozemkového fondu a iných spoluvlastníkov

Na rozparcelovanie pozemku je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak je jedným zo spoluvlastníkov SPF, je potrebný aj jeho súhlas. Ak SPF nesúhlasí s rozparcelovaním, je možné sa obrátiť na súd.

Príklad z praxe: Ak rodičia plánujú darovať pozemok svojim deťom, ale časť pozemku (napr. 1/12) vlastní Slovenský pozemkový fond, bez odkúpenia tejto časti od fondu nie je možné pozemok rozparcelovať.

Súhlas s prevodom nehnuteľnosti

Súhlas s prevodom nehnuteľnosti je potrebný v prípadoch, keď to vyžaduje zákon alebo zmluva. Napríklad, ak je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom, je potrebný súhlas osoby, v prospech ktorej je vecné bremeno zriadené. Taktiež, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu, je potrebné dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.

Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov s prevodom nehnuteľnosti. Ak jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí, je možné sa obrátiť na súd, ktorý môže rozhodnúť o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.

Oceňovanie nehnuteľností a znalecký posudok

Oceňovanie nehnuteľností je dôležitou súčasťou prevodu nehnuteľností. Hodnota nehnuteľnosti ovplyvňuje výšku dane z prevodu nehnuteľností a môže byť dôležitá aj pri vyporiadaní spoluvlastníctva. Na oceňovanie nehnuteľností existujú rôzne metódy, ako napríklad porovnávacia metóda, výnosová metóda a nákladová metóda.

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý obsahuje odhad hodnoty nehnuteľnosti. Znalecký posudok vypracúva znalec, ktorý je zapísaný v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Znalecký posudok je dôležitý najmä v prípadoch, keď je hodnota nehnuteľnosti sporná alebo keď to vyžaduje zákon.

Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je definovaná v zákone č. 492/2004 Z. z. o oceňovaní majetku. Všeobecná hodnota je cena, za ktorú by bolo možné nehnuteľnosť predať na trhu v danom čase a mieste.Trhová cena je cena, za ktorú sa nehnuteľnosť skutočne predala. Trhová cena môže byť vyššia alebo nižšia ako všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

Vyvlastnenie a primeraná náhrada

Vyvlastnenie je nútený prevod vlastníctva nehnuteľnosti z vlastníka na štát alebo inú verejnoprávnu inštitúciu. Vyvlastnenie je možné len vo verejnom záujme a za primeranú náhradu. O vyvlastnení rozhoduje súd. Primeraná náhrada za vyvlastnenie je určená trhovou cenou nehnuteľnosti. Ak sa vlastník a vyvlastniteľ nevedia dohodnúť na výške náhrady, rozhodne o nej súd.

Riešenie problémových situácií

Prípad: Žiadateľ vlastní pozemok s trvalým trávnatým porastom, kde má podiel 13/32. Ďalší spoluvlastníci majú podiely 2/32 a 12/32. Podiel 5/32 vlastní Slovenský pozemkový fond (SPF). Žiadateľ chce odkúpiť podiel od SPF, ale dostal zamietavú odpoveď.

Postup:

1. Priamy kontakt s SPF: Je dôležité obrátiť sa priamo na SPF s cieľom zistiť konkrétne dôvody zamietnutia. SPF nemusí byť povinný predať svoj podiel, ak existujú interné dôvody alebo stratégie správy štátnej pôdy, ktoré bránia v predaji.
2. Alternatívne možnosti: V prípade, že predaj podielu nie je možný, žiadateľ môže skúmať iné možnosti, ako napríklad:
   • Dohoda so zvyšnými spoluvlastníkmi.
   • Vyporiadanie podielov inak, než priamou kúpou.
   • Alternatívne riešenie cez súdne konanie o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva, ak nedôjde k dohode.

Prípad: Zdedený dom stojí na pozemku typu "E", na ktorom má žiadateľka len čiastočný podiel. Na pozemku sú ďalší spoluvlastníci, vrátane SPF. Pozemok je jedinou prístupovou cestou k domu.

Postup:

1. Zistenie vlastníkov: Odporúča sa začať na príslušnom katastrálnom úrade (katastrálny odbor okresného úradu), kde na základe listu vlastníctva poskytnú informácie o všetkých známych vlastníkoch pozemku. SPF je možné kontaktovať priamo (www.pozfond.sk).
2. Právne nároky na prístupovú cestu: Ak je pozemok jedinou prístupovou cestou, má žiadateľka právo žiadať tzv. „vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu a prejazdu v zmysle § 151o/ Občianskeho zákonníka. Ak sa s vlastníkmi nedohodne, môže podať návrh na súd, aby jej zriadil vecné bremeno za primeranú náhradu.
3. Dohoda alebo odkúpenie: Ak sa podarí kontaktovať ostatných vlastníkov, je možné sa pokúsiť o odkúpenie ich podielov alebo uzatvorenie dohody o užívaní. Pri podieloch spravovaných SPF je možné podať žiadosť o odkúpenie alebo prenájom.
4. Vydržanie: V prípade dlhodobého užívania pozemku v dobrej viere je možné zvážiť aj návrh na vydržanie vlastníckeho práva, ak sú splnené zákonné podmienky (§ 134 Občianskeho zákonníka). Vydržanie je však komplikované, najmä ak sú známi vlastníci.

Prípad: Pozemok bol prevedený darovacou zmluvou zo starkej na mamu, ale z mamy na syna už neprešiel a v súčasnosti patrí Slovenskému pozemkovému fondu. Rodina pozemok užíva a platí zaň dane.

Postup:

1. Preverenie právneho dôvodu: Je potrebné preveriť právny dôvod, na základe ktorého sa SPF stal vlastníkom pozemku. Najčastejšie k tomu dochádza v prípadoch, keď nebolo možné identifikovať vlastníka, alebo ak vlastník zomrel bez dedičov, prípadne ak išlo o pozemky, ktoré prešli do vlastníctva štátu podľa osobitných predpisov.
2. Žiadosť o prevod vlastníctva na SPF: Odporúča sa obrátiť sa na SPF so žiadosťou o prevod vlastníctva pozemku. V žiadosti je potrebné uviesť, že pozemok dlhodobo užívate, platíte zaň dane a je oplotený ako súčasť Vašej záhrady.
3. Posúdenie žiadosti SPF: SPF posudzuje žiadosti individuálne. Ak ide o pozemok, ktorý nie je určený na iné verejné účely, a nie je predmetom reštitučných nárokov, SPF môže pristúpiť k jeho odpredaju alebo inému prevodu (napr. nájom, prípadne iný právny titul).
4. Uzavretie zmluvy: V prípade, že SPF súhlasí s prevodom, uzatvorí sa s fondom kúpna zmluva alebo iná zmluva podľa podmienok SPF. Po zápise do katastra nehnuteľností sa žiadateľ stane vlastníkom pozemku.

Vedomosti potvrdzujú, že SPF môže prevádzať pozemky vo svojom vlastníctve, pričom postup a podmienky sú upravené v zákone č. 330/1991 Zb. a v interných predpisoch SPF. Vo vašom prípade by ste sa mali obrátiť priamo na SPF s návrhom na dohodu o vyporiadanie spoluvlastníckych podielov.

tags: #kupna #zmluva #na #spoluvlastnicky #podiel #ak